TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02895 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDFE

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 janvier 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [X] [U]

né le 17 Juin 1965 à [Localité 11] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric GRUNENBERGER, avocat au barreau de COLMAR

Madame [C] [R]

née le 12 Novembre 1986 à [Localité 8] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Eric GRUNENBERGER, avocat au barreau de COLMAR

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [J] [M]

né le 29 Septembre 1961 à [Localité 7] (BAS RHIN),

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne assisté de M^e Victoria FROMAGEAT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 115

Madame [G] [M],

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Victoria FROMAGEAT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 115

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé avec prise à effet du 1er août 2021, Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] ont donné à bail à Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel, initial, révisable de 1 350 euros. Le contrat stipule dans son article « VI. garanties » un dépôt de garantie de 1 350 euros.

En date du 25 septembre 2023, un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] ont attrait Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de les voir notamment condamner au paiement de dommages et intérêts pour manquement à leur obligation de délivrance d’un logement décent et pour le trouble de jouissance subi, ainsi qu’en restitution du dépôt de garantie.

L’affaire a été fixée à l’audience du 18 mars 2025, puis après un renvoi, elle a été rappelée à l’audience du 07 octobre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A cette date, Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R], régulièrement représentés, ont repris oralement le bénéfice de leur assignation du 18 novembre 2024 et demandent au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, de :

— Dire et juger l’assignation recevable et bien fondée,

— Constater les manquements des bailleurs à leur obligation de délivrer aux locataires un logement en bon état d’usage, assurant notamment le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire, sans que des dysfonctionnements incessants ne soient constatés durant toute la durée du bail ; ce qui constitue un manquement à l’article 6a, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,

— Constater le manquement par les bailleurs à leur obligation prévue à l’article 6b, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, d’assurer aux locataires la jouissance paisible du logement,

— Condamner solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] à leur payer :

—  10 125 euros de dommages et intérêts pour ne pas avoir délivré aux locataires un logement en bon état d’usage, et notamment une installation de chauffage, neuve mais durablement défectueuse, et ne pas avoir assuré à ses locataires une jouissance paisible du logement, notamment en raison des nuisances sonores et de la gêne générée par la rénovation de la maison voisine jouxtant celle louée,

—  1 350 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, exigible depuis le 25 octobre 2023, compte tenu du constat d’état des lieux de sortie,

—  1 890 euros au titre des pénalités mensuelles de 10% du montant du dépôt de garantie, couvrant la période du 25 octobre 2023 au 25 décembre 2024,

—  203,50 euros soit 50% du coût de l’état des lieux de sortie,

—  3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers frais et dépens.

Au soutien de leur demande, ils font valoir qu’à la suite de leur entrée dans les lieux, ils ont constaté plusieurs dysfonctionnements dont notamment un mauvais fonctionnement de la chaudière, ayant entrainé une surconsommation d’électricité. Ils affirment que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, en violation des dispositions de l’article 6 a) et c) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, et ce malgré plusieurs relances demeurées sans effet.

Ils exposent en outre que les bailleurs ont manqué à leur obligation d’assurer la jouissance paisible du logement, notamment en poursuivant des travaux pendant la durée du bail et en utilisant pour ce faire, leur compteur électrique. Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] exposent en outre que les bailleurs ont procédé à une rétention injustifiée du dépôt de garantie, sans fournir aucun justificatif des sommes retenues, de sorte que celui-ci doit être intégralement restitué.

A cette même audience, Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M], régulièrement représentés, ont repris oralement le bénéfice de leurs conclusions du 26 septembre 2025 et demandent au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse de :

— Prononcer la nullité de la demande formée par assignation en date du 18 novembre 2024 par laquelle Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] les ont fait assigner,

— Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions du fait de la nullité,

Subsidiairement au fond,

— Dire et juger les demandes de Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] infondées,

— Débouter Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] de l’intégralité de leurs fins et conclusions,

Très subsidiairement,

— Dire et juger que la demande au titre de la réduction rétroactive du loyer est excessive dans le taux de 30% réclamé et disproportionné sur la période visée de 25 mois couvrant la totalité de la durée du bail,

— Fixer la réduction rétroactive du loyer à un taux ne pouvant excéder 5% sur 3 mois,

Reconventionnellement,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] à leur verser la somme de 3 405 euros au titre du solde locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024, et capitalisation des intérêts échus à compter du 28 mars 2025 puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] à leur verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] à leur verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] aux entiers frais et dépens de la procédure.

Au soutien de leurs prétentions, ils concluent à la nullité de la demande, en faisant valoir que Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] ne justifient d’aucune diligence préalable entreprise en vue d’une résolution amiable du litige.

Sur le fond, Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] soutiennent n’avoir nullement manqué à leur obligation de délivrance d’un logement conforme et en bon état d’usage. Ils exposent que le système de chauffage installé, récent lors de la prise du bail, nécessitait uniquement des ajustements techniques, expliquant les nombreux échanges intervenus avec les locataires.

Ils font valoir en outre que les locataires ne rapportent pas la preuve de l’imputabilité aux bailleurs des surconsommations électriques alléguées, lesquelles résultent exclusivement de leur propre usage du logement, de la nature de leur abonnement électrique et de l’usage qu’ils ont fait du bien loué.

Concernant les travaux entrepris, les bailleurs font valoir que les travaux ultérieurement réalisés, l’ont été à l’initiative des locataires afin de leur permettre d’y exercer une activité commerciale, expressément interdite par le contrat de bail. Ils font valoir en outre l’existence d’un solde locatif débiteur, résultant de loyers et charges impayés, ainsi que réparations locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler que les motifs de recevabilité sont toujours examinés avant les moyens de défense au fond.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la nullité de la demande

Aux termes de l’article 54 alinéa 3 du code de procédure civile : « A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

[…]

5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative ;

[…] »

Conformément à l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, il convient de relever que bien que Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] versent aux débats deux constats issus d’une procédure de tentative de conciliation, l’un n’émane pas des demandeurs et l’autre est antérieur à la sortie des lieux, de sorte qu’ils ne peuvent être pleinement rattachés au litige en cours.

L’assignation ne contient donc pas les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.

Cependant, Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] ne justifient d’aucun grief causé par cette irrégularité.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer la nullité de la demande initiale de Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R].

Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] seront déboutés de leur demande a ce titre.

Sur les demandes principales

Sur la demande de dommages et intérêts fondée sur l’indécence du logement et l’obligation de jouissance paisible

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a. ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes des dispositions du décret du 30 janvier 2002 le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques ci-après définies :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…);

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Enfin le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

Il convient de relever que la connaissance par le locataire de l’état d’un logement lors de l’entrée dans les lieux, ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, laquelle est d’ordre public, rappelant en outre, que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent sans action préalable ou mise en demeure de ses locataires.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions en matière d’indécence. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas plus admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Au soutien de leur demande, Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] versent aux débats, un courrier du 20 décembre 2022 faisant état de diverses difficultés affectant le logement, notamment une surconsommation d’électricité et versent à cet effet une facture du 08 mars 2022. Ils sollicitent en outre le respect, par le bailleur, de ses engagements relatifs à la réalisation de travaux.

Ils communiquent en outre un courrier du 24 novembre 2022 informant le bailleur de variations anormales de températures et faisant état d’une surconsommation électrique en dépit des pannes signalées.

Ils produisent également plusieurs échanges SMS avec les bailleurs, faisant état d’anomalies relatives à la température des pièces, au thermostat, à l’alimentation en eau chaude ainsi qu’aux travaux.

S’agissant de la réalisation des travaux, ils transmettent en outre diverses factures d’eau et d’électricité, un constat d’huissier du 4 septembre 2023, ainsi que les divers échanges intervenus avec le bailleur.

Il ressort des pièces produites que les échanges SMS versés aux débats, s’étendant sur une période comprise entre le 10 janvier et le 19 avril et le 29 septembre à décembre, ne permettent pas d’identifier avec certitude l’année à laquelle ils se rapportent, d’autant que le bail a duré plus de 2 ans et alors que le bordereau de pièces mentionne l’année « 2022 », mais qu’il est inscrit l’année « 2023 » sur les pièces produites.

En tout état de cause, ces échanges portent essentiellement sur des réglages de température et d’eau chaude, effectués à distance par les bailleurs. Il en ressort que Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] font état de variations de température, sans toutefois préciser avec des éléments objectifs ou chiffrés, étant observé que, selon leurs propres dires, la température minimale constatée était de 17°C. S’ils indiquent que les chambres seraient froides, aucune précision complémentaire n’étant apporté pour en apprécier l’ampleur.

Il apparait en outre que ces échanges traduisent principalement une démarche de signalement destinée à permettre aux bailleurs d’intervenir, ce dernier se montrant réactif et diligent dans la mise en œuvre des ajustements nécessaires. Il en est de même concernant les difficultés alléguées relatives à l’eau chaude, les bailleurs procédant aux modifications requises dès qu’ils en sont informés. Ainsi, en l’absence de toute pièce technique, expertise, constat ou élément objectif permettant d’apprécier la gravité ou la persistance du trouble, ces seuls SMS sont insuffisants pour caractériser l’indécence du logement et le trouble de jouissance subi.

Il ressort au surplus des échanges que les difficultés rencontrées relevaient d’un problème d’équilibrage du système, lequel a été régulièrement pris en charge par le bailleur, les interventions apparaissant ponctuelles et suivies d’effet.

Dès lors, l’ensemble de ces éléments, pris conjointement, ne permet pas de caractériser l’indécence du logement ni une atteinte à la jouissance paisible des lieux.

Concernant enfin la surconsommation d’électricité alléguée, que Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] imputent tant au dysfonctionnement de la chaudière qu’à une utilisation de leur compteur par les bailleurs, les factures produites, si elles révèlent effectivement une augmentation de la consommation, ne permettent en aucun cas d’en établir l’origine. Aucun élément technique n’est versé aux débats, concernant l’état ou le fonctionnement de la chaudière, pour laquelle il n’est en outre pas possible de déterminer sa date d’installation. Les anciens locataires ne prouvent pas plus l’utilisation frauduleuse du compteur électrique.

S’agissant en outre du trouble de jouissance consécutif aux travaux de construction, Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] invoquent l’existence de nuisances sonores et une gêne générée par la rénovation de la maison voisine. Néanmoins,pour étayer leurs allégations, les demandeurs se bornent à produire des échanges de SMS dans lesquels le bailleur indique se rendre au logement afin d’y effectuer des travaux, qu’ils qualifient d’illégaux en se fondant sur un jugement correctionnel du 19 juillet 2023.

Or, ni le jugement du 19 juillet 2023, ni l’arrêt qui s’en suit du 27 mars 2024 n’établissent que ces travaux concerneraient le logement que Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] occupent, mais plutôt celui occupé par Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] au [Adresse 5] à [Localité 10]. Les demandeurs ne peuvent donc se prévaloir de l’existence de travaux illégaux affectant le bien loué.

En outre, ils invoquent des nuisances sonores et une gêne occasionnée due à la rénovation d’une maison voisine, sans produire aucun élément probant à l’appui de leurs allégations dont notamment une expertise ou un constat technique.

Le seul constat versé au débat réalisé en date du 24 septembre 2023, aux termes duquel l’huissier relève la présence à l’extérieur de palettes d’agglos, des travaux commencés et non achevés, une corde suspendue et la présence d’un échafaudage, ne suffit pas en outre à déterminer l’existence d’un trouble de jouissance.

Enfin, il ressort de l’ensemble des pièces une contradiction manifeste dans les déclarations des demandeurs : à l’appui d’un courrier du 20 décembre 2022 et d’un résumé de la situation (pièce 3-9) ils indiquent avoir accepté la location en parfaite connaissance de l’ampleur des travaux à réaliser, qu’ils décrivent eux-mêmes comme une rénovation intégrale, déclarant en avoir accepté le principe et l’importance. Or dans un même temps, ils sollicitent un constat portant précisément sur la présence de travaux commencés et de matériaux entreposés sur la propriété, lesquels résultent nécessairement des travaux qu’ils reconnaissent avoir acceptés.

Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] n’apportent aucun élément probant de nature à démontrer que le logement n’était pas en bon état d’usage ni que les bailleurs ont manqué à leur obligation de jouissance de paisible des lieux.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande en dommages et intérêts à ce titre.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est précisé à l’alinéa 7 du même article qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard ».

En application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi au bailleur de démontrer l’existence des dégradations et au preneur d’établir que les désordres ont eu lieu à raison de circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence des dégradations locatives résulte notamment de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, selon le contrat de bail avec prise à effet du 1er août 2021, Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] se sont acquittés d’un dépôt de garantie de 1 350 euros.

En l’occurrence, Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] soutiennent qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi. Dans ces conditions, la présomption légale issue de l’article 1731 du code civil doit produire son plein effet, le bien et ses équipements étant présumés avoir été remis au locataire en bon état.

Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] avaient donc deux mois pour restituer le dépôt de garantie. Ils ont conservé le dépôt de garantie considérant que les locataires étaient redevables des sommes relatives aux loyers et charges ainsi qu’à des réparations locatives.

Par conséquent, c’est à Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] de rapporter la preuve des montants qu’ils entendent voir retenir en paiement des réparations locatives et des charges.

— Loyers impayés

Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] effectuent une retenue de 3 825 euros au titre des loyers impayés, soit 1 125 euros sur la période du 1er au 24 septembre 2023 et 2 700 euros sur la période du 25 septembre 2023 au 24 novembre 2023, correspondant aux deux mois restant à courir au titre du préavis légal.

Toutefois d’une part, ils ne produisent aucun décompte détaillé, ne permettant ni d’identifier les mouvements comptables ni de vérifier les paiements effectivement intervenus. D’autre part, ils réclament des sommes afférentes au délai de préavis sans toutefois justifier du point de départ dudit délai, aucun élément probant n’étant versé aux débats à cet effet.

En conséquence, la demande de Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] au titre des loyers impayés est rejetée.

— Taxes d’ordures ménagères

Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] retiennent 581 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère dont 285 euros pour l’année 2022 et 296 pour l’année 2023 et versent à cet effet les deux avis d’imposition de l’année 2023 et 2022. Or il est établi au regard de l’état des lieux de sortie que les locataires ont restitué les clés en date du 25 septembre 2023, ils ne sont donc redevables que de la somme de 221,20 euros pour la cotisation de l’année 2023, soit un total de 506,20 euros.

Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] seront condamnés au versement de la somme de 506,20 euros.

— Réparations locatives

Concernant les réparations locatives, Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] versent aux débats plusieurs factures se rapportant à l’achat de matériel.

Il convient de relever d’une part que les factures produites en pièce 7 et 9, sous forme de tickets de caisses, non traduits, ne permettent pas de localiser précisément les travaux effectués ni d’en cantonner le coût aux seules dégradations éventuellement imputables aux locataires.

Cependant, au regard du constat d’état des lieux de sortie notamment à la dégradation des plinthes de l’entrée de la maison, il convient de retenir le montant de 34,70 euros conformément à la facture du 29 septembre 2023.

Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] ne rapportent pas davantage la preuve de la retenue de la somme de 200 euros au titre de la clôture endommagée, cette dégradation n’apparaissant en outre pas dans le constat d’état des lieux de sortie. En outre, bien que le constat d’état de lieux de sortie mentionne que « le gazon est abimé », les bailleurs ne justifient pas la retenue de la somme de 60 euros pour ce chef de poste, et ne versent aucun élément pour justifier de ce montant.

Il y a lieu de condamner Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] au paiement de la somme de 34,70 euros.

— Sur la franchise

Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] retiennent en outre la somme de 180 euros au titre de la franchise d’assurance, au motif que les locataires ne disposeraient pas d’une assurance couvrant les risques locatifs au moment du dégât des eaux. Ils produisent en outre les divers échanges, la déclaration de sinistre et le rapport de recherche de fuite.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie ne peut être retenue qu’au titre des loyers, charges et réparations locatives dûment justifiés. La franchise d’assurance invoquée par le bailleur procède uniquement du contrat d’assurance souscrit par le bailleur et ne peut être imputé au locataire comme étant une charge locative et aucune somme ne peut être retenue à son égard pour ce chef de poste.

En conséquence, leur demande sera rejetée.

*

Il convient ainsi de déduire du montant du dépôt de garantie (1 350 euros), les sommes au titre de la taxe d’ordures ménagères (506,20 euros), celles relatives aux réparations locatives (34,70 euros) et enfin, les sommes relatives à la consommation d’eau et d’électricité que le bailleur mentionne expressément dans son décompte (190 euros).

En conséquence, Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] seront condamnés à verser à Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] la somme de 619,10 euros en restitution du dépôt de garantie.

En revanche, les demandeurs ne justifient pas avoir mis en demeure les bailleurs aux fins de restitution du dépôt de garantie.

Par conséquent leur demande en majoration d’intérêt de retard sera rejetée.

Sur le coût de l’état des lieux de sortie

En vertu de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Il est constant, en application de ce texte, que les frais restent à la charge de la partie la plus diligente, dès lors qu’elle a fait appel à un commissaire de justice, sans proposer au préalable un état des lieux amiable au locataire.

En l’espèce, Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] ne justifient pas avoir convié les bailleurs aux fins d’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire en dehors de la présence d’un commissaire de justice.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de remboursement de Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] de la moitié des frais de constat d’état des lieux de sortie.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la résistance abusive

Conformément à l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les défendeurs ne justifient ni la mauvaise foi de Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] ni un préjudice distinct.

Par conséquent, cette demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M], parties succombantes, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas faire droit à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou de l’autre des parties.

Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de nullité soulevée par Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] ;

DEBOUTE Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] de leur demande en dommages et intérêts au titre de l’indécence du logement et l’obligation de jouissance paisible ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] la somme de 619,10 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] de leur demande en majoration du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] de leur demande en remboursement de la moitié des frais de constat d’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] de leur demande en dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE Monsieur [X] [U] et Madame [C] [R] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Monsieur [J] [M] et Madame [G] [M] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 janvier 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,