TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02694 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCGZ

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 avril 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [H] [A], née le 11 Mars 1970 à [Localité 2] (AUDE), de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS – ARCAY & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [O] [W], née le 02 Novembre 1990 à [Localité 3] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier lors du prononcé

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 9 mai 2021, Madame [H] [A] a loué à Madame [O] [W] un local à usage d’habitation et ses annexes situés [Adresse 6] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 590 € outre 70 € de provision sur charges.

Par courrier recommandé du 25 mars 2023, Madame [H] [A] a sollicité l’envoi de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs pour les années 2022 et 2023.

Le 16 juillet 2024, Madame [H] [A] a mis en demeure sa locataire d’une part de s’acquitter de la somme de 1397,29 € au titre de l’arriéré locatif et d’autre part de procéder auprès de son assurance à la déclaration de sinistre et de permettre l’accès à son logement aux entreprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, Madame [H] [A] a fait assigner Madame [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir le prononcer de la résiliation judiciaire du bail et la condamnation à différentes sommes.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 15 novembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 mars 2025 et après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties, a été plaidée à l’audience du 5 février 2026.

A cette audience, Madame [H] [A], représentée par son conseil, a repris ses conclusions du 24 juin 2025 dans lesquelles elle demande au tribunal de :

Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation, Débouter Madame [O] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties en date du 9 mai 2021, aux torts exclusifs de Madame [O] [W],Condamner Madame [O] [W] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer les locaux qu’elle occupe [Adresse 6] à [Localité 4], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai d’évacuation qui sera ramené à un mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux au regard des circonstances de l’espèce, Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,Condamner Madame [O] [W] à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1200 € plus charges à compter du jugement à intervenir, et jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Madame [O] [W] à payer à la demanderesse le montant de 1586,29 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtes au 31 août 2024, Condamner en outre Madame [O] [W] à payer à la demanderesse en deniers et quittances les montants dus pour la période échue entre le 31 août 2024, date du décompte, et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

Condamner Madame [O] [W], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de huit jours après signification de la présente assignation, à justifier d’une assurance locative pour les années 2022,2023 et 2024, Condamner Madame [O] [W] à payer à la demanderesse un montant de 1500 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation en application de l’article 700 du code de procédure civile, Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, Condamner Madame [O] [W] en tous les frais et dépens.

Elle fait valoir que Madame [O] [W] a manqué à ses obligations en ne payant pas régulièrement le loyer et en ne produisant pas les attestations contre les risques locatifs. Elle ajoute que depuis l’entrée dans les lieux de Madame [O] [W], trois dégâts des eaux ont déjà eu lieu et que le troisième a nécessité l’intervention des sapeurs-pompiers. Elle relève que le comportement de Madame [O] [W] est préjudiciable puisqu’elle n’est pas présente aux opérations d’expertise, ne permet pas aux entreprises de réaliser les travaux et n’entretient pas son logement.

Madame [O] [W], comparante, soutient que deux mois après son entrée dans le logement elle ne pouvait plus prendre de douche et en avoir informé la propriétaire. Pour appuyer ses dires, elle produit des photographies. Elle affirme avoir été présente aux différents rendez vous à l’exception du dernier sinistre. Elle mentionne qu’une entreprise s’est déplacée et a établit un rapport selon lequel elle devait déménager. Concernant l’arriéré locatif, elle indique avoir voulu faire un plan d’apurement mais que ce dernier a été refusé par Madame [H] [A]. Elle souligne percevoir 1500 €, avoir deux enfants à charge et effectuer actuellement une formation pour laquelle elle verse tous les mois 200 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est produit dans les pièces de Madame [O] [W] des courriers émanant de la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin se rapportant à l’arriéré locatif.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies que la dette locative de Madame [O] [W] s’élève à la somme de 2432,29 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation selon décompte arrêté en février 2025, échéance de février 2025 incluse.

Madame [O] [W], comparante, ne justifie d’aucun paiement libératoire et n’apporte en outre aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Madame [O] [W] produit dans le cadre de la présente procédure des photographies mais le tribunal constate qu’elles ne sont pas datées et ne peuvent être rattachées à l’appartement qu’elle a loué. De plus, elle ne produit aucun courrier informant sa propriétaire d’éventuels désagréments et ne justifie pas avoir sollicité notamment les services d’hygiène de la ville de [Localité 5]. Si elle produit des courriers se rapportant à des dégâts des eaux et notamment un courrier du 7 avril 2025 émanant de PACIFICA mentionnant que « la douche est vétuste et à refaire entièrement », le tribunal observe que le document est postérieur à l’assignation et que Madame [O] [W] ne justifie pas l’avoir transmis à Madame [H] [A] ni d’avoir mis cette dernière en demeure de réaliser des travaux. Dès lors, faute d’élément probant, Madame [O] [W] ne peut soulever l’indécence de son logement pour justifier l’exception d’inexécution

En conséquence, Madame [O] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 2432,29 €, échéance de février 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Par ailleurs, l’article 7 g) dispose que le locataire est également obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

De plus, Madame [O] [W] a été destinataire d’une mise en demeure de produire l’attestation d’assurance contre les risques locatifs. Le tribunal constate qu’aucun justificatif n’a été produit.

Par conséquent, le défaut de paiement persistant sur plusieurs mois et l’absence de production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs, manquements aux obligations principales du locataire, caractérisent des manquements graves justifiant que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties aux torts de la locataire et ce, à la date du présent jugement.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail d’habitation à la date du présent jugement en application des dispositions de l’article 1229 du code civil.

L’expulsion de Madame [O] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le bail étant résilié, Madame [O] [W] n’a plus la qualité de locataire mais d’occupante sans droit ni titre. Par conséquent, la demande de production d’une assurance locative contre les risques locatifs sera rejetée.

Par ailleurs, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dès la signification de la présente décision. En outre, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai étant nécessaire à Madame [O] [W] pour trouver une solution de relogement.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [O] [W], de son bien et ses annexes ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, la locataire étant condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

De plus, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 660 € (590 € au titre du loyer et 70€ au titre de la provision sur charges) et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées. Madame [H] [A] sollicite la somme de 1200 € mais cette demande sera rejetée, faute d’élément probant.

Madame [O] [W] sera condamnée au paiement de cette indemnité à compter du 16 avril 2026 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Madame [O] [W] sera également condamnée à verser en deniers et quittances à Madame [H] [A] les montants dus au titre des loyers et avance sur charges pour la période du 1er mars 2025 au 15 avril 2026 soit la somme de 660€ par mois, sous réserve des justificatifs de régularisation des charges afférentes à cette période. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [O] [W] indique avoir sollicité des délais de paiement auprès de sa propriétaire qui ont été refusées. Au regard de sa situation financière qui est délicate et de l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne sera pas accordé des délais de paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [W] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [H] [A], Madame [O] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 16 avril 2026, du bail conclu le 9 mai 2021 entre Madame [H] [A], d’une part, et Madame [O] [W], d’autre part, concernant le logement et ses annexes situés au [Adresse 6] à [Localité 4] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [H] [A] de sa demande d’astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [H] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [W] à verser à Madame [H] [A] la somme de 2432,29 € (deux mille quatre cent trente-deux euros et vingt-neuf centimes) selon décompte arrêté en février 2025, échéance de février 2025 incluse ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE Madame [O] [W] à verser en deniers et quittances à Madame [H] [A] les loyers et provisions sur charges échus sur la période du 1er mars 2025 au 15 avril 2026 soit la somme mensuelle de 660 € (six cent soixante euros) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [O] [W] à verser à Madame [H] [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 660 € (six cent soixante euros) (590 € au titre du loyer et 70 € au titre de la provision sur charges), à compter du 16 avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DEBOUTE Madame [H] [A] de sa demande d’astreinte au titre de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE Madame [O] [W] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [O] [W] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [O] [W] à verser à Madame [H] [A] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Madame [H] [A] du surplus de leurs prétentions ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 avril 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,