CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 25/00607 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOYA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 29 MAI 2026

DEMANDERESSE

Madame [N] [V] épouse [Z]

née le 18 Avril 1977 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Damien FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSES

La Société FONCIA TERRES DE PROVENCE, S.A.S. inscrite au RCS AIX-EN-PROVENCE sous le n°315 486 027, représentée par son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3], sis [Adresse 4], prise en la personne de son syndic la SARL AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER, immatriculée au RCS de NIMES sous le n°521 738 286, prise en son agence d'[Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Marianne DESBIENS, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cyrille ABBE

Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats et du prononcé : Béatrice PAUL

Copie exécutoire numérique de la minute délivrée

le : 29 Mai 2026

à

M^e Marianne DESBIENS

M^e Damien FAUPIN

M^e Nicolas MERGER

PROCEDURE

Clôture prononcée : 03 Mars 2026

Débats tenus à l’audience publique du : 10 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Mai 2026

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [V] épouse [Z] (ci-après Madame [N] [Z]) est propriétaire d’un appartement constituant le lot n°18 d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 3], situé à [Adresse 4].

Faisant valoir que son locataire a dû quitter les lieux à la suite d’un dégât des eaux imputable à un problème en façade et sur un chéneau, Madame [N] [Z] a fait assigner en référé, par exploit du 19 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) aux fins d’entendre ordonner la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon du 31 mars 2023, Monsieur [I] [F] [A], s’est vu confier une mission d’expertise. Aux termes de celle-ci, il a notamment été chargé d’examiner l’existence des désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités contractuelles allégués, de déterminer leur cause et de fournir tous éléments de nature à permettre d’apprécier les préjudices susceptibles d’en être résulté.

Par ordonnance en date du 25 octobre 2023, le juge chargé du contrôle des expertises a ordonné un changement d’expert et désigné Monsieur [E] [X] en lieu et place de Monsieur [I] [A], empêché. L’expert a rendu son rapport le 22 octobre 2024.

Par ordonnance du 24 mai 2024, le juge des référés a déclaré communes et opposables à la société par actions simplifiée FONCIA TERRES DE PROVENCE, syndic de la copropriété de la [Adresse 3] jusqu’au 25 novembre 2022, les deux ordonnances précitées des 31 mars 2023 et 25 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025 Madame [N] [Z] a fait assigner en responsabilité le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société à responsabilité limitée AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER (ci-après l’agence TEYSSIER) aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, l’AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER a fait assigner en intervention forcée la société FONCIA TERRES DE PROVENCE aux fins d’être garanti par cette dernière de toutes les condamnations susceptibles d’être mises à sa charge.

Par ordonnance du 25 juin 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Tarascon a prononcé la jonction des deux causes précédemment mentionnées.

La clôture de la mise en état est intervenue à effet différé le 3 mars 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du 28 janvier 2026. L’affaire a été fixée à l’audience du 10 mars 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2026, Madame [N] [Z] sollicite du tribunal de voir :

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, à lui verser la somme de 12.800 euros en indemnisation de la perte de jouissance locative,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, à lui verser la somme de 2.000 euros en indemnisation de son préjudice moral,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et de référés,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Juger qu’elle sera déchargée de toute participation à la dépense constituée par les condamnations prononcées au titre des dommages et intérêts ainsi qu’au titre des frais de procédure comme au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [N] [Z] se fonde sur les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pour se prévaloir de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Se référant au rapport d’expertise judiciaire, elle soutient que l’origine des désordres subis se situe dans les parties communes de l’immeuble que sont les cheneaux et façades.

Elle signale que ces désordres sont dus à un défaut d’entretien ou de mise en place d’une surverse. Or, elle entend rappeler que les travaux d’entretien relèvent de la responsabilité du syndic de copropriété représentant le syndicat des copropriétaires.

Madame [N] [Z] observe que la détermination de l’éventuelle responsabilité de la société FONCIA TERRES DE PROVENCE, syndic de copropriété au moment du sinistre ne relève pas de son débat. Elle s’étonne néanmoins des arguments produits par cette dernière. Elle conclut qu’indépendamment de l’éventuelle faute détachable de la société FONCIA TERRES DE PROVENCE, elle reste fondée à obtenir réparation de la part du syndicat des copropriétaires.

Madame [N] [Z] se prévaut d’un préjudice de jouissance dû à l’impossibilité de mettre son bien en location sur la période allant du mois d’août 2022 au mois de novembre 2023, dont il est résulté une perte de loyer. Elle estime à 800 euros la perte mensuelle subie, soit une perte totale de 12.800 euros à raison de 16 mois de vacance locative. Elle se fonde pour justifier ce préjudice sur le rapport d’expertise judiciaire.

Elle explique qu’elle a dû attendre la réparation de la toiture puis l’autorisation de l’expert afin de procéder aux travaux de reprise des infiltrations nécessaires à la remise en location de son bien.

En réponse à l’argument du syndicat des copropriétaires qui souligne qu’elle pratique une location saisonnière, elle fait remarquer qu’elle loue régulièrement son bien pour un loyer mensuel de 800 euros sur des périodes de plusieurs mois. Elle en veut pour preuve que sa locataire actuelle est présente dans les lieux depuis le mois de mars 2024. Il lui semble en outre utile de rappeler que la location courts séjours de type « AIRBNB » est interdite aux termes du règlement de copropriété.

Madame [N] [Z] se prévaut par ailleurs d’un préjudice moral dont elle réclame l’indemnisation à hauteur de 2.000 euros. Elle l’attribue aux nombreuses démarches qu’elle a été contrainte d’entreprendre et qui n’ont pas manqué de l’affecter particulièrement. Elle précise que ce préjudice a été accentué par le fait de devoir supporter l’ absence de rentabilité locative pendant plusieurs mois d’un appartement acquis à cette fin.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 2 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sollicite de la présente juridiction de :

— Déclarer recevable l’appel en intervention forcée de la société FONCIA TERRES DE PROVENCE,

— Rejeter pour partie les demandes de Madame [N] [Z],

— Réduire à 2.400 euros le préjudice de jouissance Madame [N] [Z] et à 1.000 euros son préjudice moral,

— Condamner la société FONCIA TERRES DE PROVENCE à le garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

— Condamner la société FONCIA TERRES DE PROVENCE aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— Rejeter la demande de Madame [N] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société FONCIA TERRES DE PROVENCE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Se référant à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et au rapport d’expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires reconnaît être responsable des dommages causés à Madame [N] [Z]. Il souligne en effet qu’il est établi que les infiltrations qui ont affecté son logement sont dues à un défaut d’entretien qui lui est imputable.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l’existence du préjudice de jouissance de Madame [N] [Z] en raison de la perte de loyers. Toutefois, il entend voir minorer le montant de l’indemnisation qui lui sera dû de ce chef à la somme de 2.400 euros. Il fait valoir, pour ce faire, qu’elle pratiquait la location saisonnière. De ce fait, il estime qu’elle ne saurait se prévaloir d’une perte de loyer sur la totalité de la période de privation de jouissance mais seulement sur une période de 3 mois allant de juin à août 2023.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à Madame [N] [Z] qui soutient qu’elle ne pratique pas la location saisonnière. Il en veut pour preuve le fait qu’elle produit aux débats un bail conclu pour la période du 11 juin au 13 août 2022 stipulant que « le locataire consent au bail sous les conditions de droit commun en la matière de location saisonnière ». Il ajoute qu’en ne produisant pas les baux consentis pour les années précédentes, Madame [N] [Z] échoue à justifier d’une location continue.

Le syndicat des copropriétaires réclame par ailleurs que le montant du préjudice moral de Madame [N] [Z] soit réduit à la somme de 1.000 euros. Il considère à l’appui qu’elle ne souffre d’aucune perte de rentabilité puisque les travaux ont été effectués.

Se fondant sur les articles 14, 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires se prévaut de la responsabilité du syndic de copropriété. Il rappelle que ce dernier est investi du pouvoir d’administrer et de conserver en copropriété. Il soutient, qu’à ce titre, le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l’exercice de sa mission sur le fondement quasi délictuel, peu important que ces fautes soient détachables ou non de ses fonctions.

Le syndicat des copropriétaires affirme que la responsabilité du syndic doit être recherchée faute pour lui d’avoir procédé, de sa propre initiative, à des travaux de réparation des infiltration présentant un caractère d’urgence.

A l’appui de sa demande en garantie à l’encontre de la société FONCIA TERRE DE PROVENCE, le syndicat des copropriétaire invoque les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. Il fait observer qu’à l’époque des faits, c’est elle qui assurait la gestion de l’immeuble [Adresse 3] et non la SARL AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER qui n’a été élue que le 25 novembre 2022.

Le syndicat des copropriétaire se fonde sur le rapport de l’expert judiciaire pour faire valoir que les désordres subis sont dus à un défaut d’entretien imputable à la société FONCIA TERRES DE PROVENCE. Il lui reproche d’avoir permis la réalisation du sinistre en s’étant abstenue d’exécuter la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2020 ayant approuvé un devis de la société TGH pour l’entretien des couvertures de la résidence.

Il s’oppose à la société FONCIA TERRES DE PROVENCE qui se défend en invoquant la souscription d’un contrat d’entretien des chéneaux et descentes des eaux fluviales avec la société THG à la suite de l’assemblée générale précitée et la réalisation des travaux d’entretien.

Le syndicat des copropriétaires maintient que le défaut d’entretien de la société FONCIA TERRES DE PROVENCE est manifeste. Il entend souligner que la facture d’intervention de la société TGH du 12 janvier 2022 mentionne une « note importante » aux termes de laquelle elle signalait que les grilles de protection dont l’installation avait été préconisée par le passé n’avaient pas été mises en place, de sorte que les chéneaux ne jouaient plus leur rôle d’étanchéité.

Le syndicat des copropriétaires critique la société FONCIA TERRES DE PROVENCE qui réplique que l’absence de grilles n’est pas la cause des infiltrations. Il affirme au contraire que l’engorgement des chéneaux, provoqué par l’absence de grilles de protection, est bien à l’origine des infiltrations.

Il observe en outre que l’inertie de la société FONCIA TERRES DE PROVENCE a eu pour conséquence d’aggraver le sinistre. En effet, le syndicat des copropriétaires soutient que cette dernière n’a pas entrepris les diligences utiles lorsqu’elle a été informée des dégâts subis par Madame [N] [Z], ce qui a conduit à aggraver la situation.

Le syndicat des copropriétaire souligne en dernier lieu que la société FONCIA TERRES DE PROVENCE ne démontre pas avoir commandé à la société TGH le devis de réparation du 26 janvier 2023, et ce d’autant qu’elle n’était plus syndic depuis novembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 27 janvier 2026, la société FONCIA TERRES DE PROVENCE, sollicite du tribunal de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de toutes ses demandes formulées à son encontre,

— A titre reconventionnel, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux dépens,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FONCIA TERRES DE PROVENCE estime qu’aucun manquement ne peut lui être reproché dans la gestion du dégât des eaux entre le 24 août 2022 et le 25 novembre 2022. Elle considère qu’il n’est par ailleurs pas établi qu’elle ait participé à aggraver le préjudice de Madame [N] [Z].

A l’appui de ses prétentions, la société FONCIA TERRES DE PROVENCE invoque les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle se prévaut du rapport d’expertise judiciaire pour justifier qu’elle ne pouvait pas, au mois d’août 2023, savoir que les désordres étaient imputables à un défaut d’entretien.

Elle considère avoir satisfait à son devoir de moyen en régularisant une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage.

La société FONCIA TERRES DE PROVENCE soutient que, contrairement à ce qui lui est reproché, l’entretien de la couverture de l’immeuble [Adresse 3] a bien eu lieu sous son mandat. Elle affirme en effet que la société TGH est intervenue à trois reprises entre le 30 novembre 2020 et le 11 janvier 2022 dans le cadre de son contrat annuel d’entretien.

Elle explique avoir fait le nécessaire en suite du sinistre de Madame [N] [Z] pour faire établir un devis de travaux à la société TGH. Elle considère que la faute est imputable au syndicat des copropriétaires et au nouveau syndic de la copropriété qui ont tardé à engager les travaux correspondants.

La SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE critique le syndicat des copropriétaires qui prétend que la cause des infiltrations était l’absence de grilles de protection, difficulté sur laquelle elle avait été alertée par l’entreprise TGH. Elle soutient au contraire que la cause du sinistre résidait en réalité de l’absence de trop plein, élément pour lequel elle n’avait pas été sensibilisée par la société TGH.

La SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE conteste la durée au titre de laquelle Madame [N] [Z] se prévaut d’un préjudice de jouissance. Elle estime que cette dernière aurait pu procéder au travaux de reprise dans son logement dès le mois de juillet 2023 après la réparation de la toiture, sans avoir à attendre le mois de novembre 2023.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires, la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE fait valoir que ce dernier a agi de façon déloyale à son endroit.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de statuer sur les demandes de « dire », « dire et juger », de « donner acte » ou de « constater » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Il doit de même être rappelé au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I/ Sur la recevabilité de l’appel en intervention forcée formée par le syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] a assigné en intervention forcée son ancien syndic, la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE aux fins qu’il le garantisse des éventuelles condamnations prononcées à son encontre. Il est établi qu’un contrat de syndic existait entre eux jusqu’au 25 novembre 2022. Il s’avère par ailleurs que le litige principal s’est élevé en suite de dommages causés à une copropriétaire et imputés à un défaut d’entretien. Il apparaît ainsi que le syndicat des copropriétaires aurait été fondé à agir à titre principal contre la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE au titre des manquements à ses obligations contractuelles.

En conséquence, l’appel en intervention forcée formé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sera déclaré recevable.

II/ Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [N] [Z]

A/ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 14 in fini de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cet article instaure ainsi un régime de responsabilité automatique qui ne nécessite pas la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires. De fait, il suffit à la victime de démontrer que le dommage dont elle se plaint provient des parties communes de l’immeuble.

En l’espèce, Madame [N] [Z] verse une attestation de Monsieur [B] de la SAS CME établie le 23 août 2022 dans le cadre d’une visite d’expertise relative au dégât des eaux s’étant déclaré dans son logement situé [Adresse 3]. Celui-ci affirme qu’il lui paraît impossible que l’infiltration émane de l’intérieur du logement et des installations de Madame [N] [Z]. Il lui semble au contraire qu’elle provienne de la façade.

Aux termes de son rapport d’expertise rendu le 22 octobre 2024, Monsieur [E] [X], observe qu’il n’a pas pu constater la cause des infiltrations puisqu’au moment de son intervention, la société TGH avait déjà effectué les travaux de reprise nécessaires. Toutefois, il constate que ces travaux ont permis de remédier aux désordres subis par Madame [N] [Z].

La facture produite par la société TGH le 23 juillet 2023 détaille la nature des reprises opérées sur le bâti, à savoir : « nettoyage du chéneau, débouchage descente EP, réparation de l’étanchéité du chéneau et création d’une surverse suite DDE dans logements Monsieur [S] et de Mme [Z] ».

Il apparaît donc que le sinistre avait pour origine les parties communes de l’immeuble, ce qui n’est contesté par aucune des parties.

Ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître [J] [W], commissaire de justice, le 11 octobre 2022, le hall d’entrée, le salon, la cuisine, l’escalier et les chambres de l’appartement de Madame [N] [Z] ont été affectés par le dégât des eaux survenu au mois d’août 2022. Entre autres, le commissaire de justice a pu conster dans l’ensemble de ces pièces une importante moisissure, des remontées d’humidité, coulures et auréoles. Au surplus, il a pu identifier que la peinture des murs et plafonds était jaunie ou décroutée par endroits.

Le rapport d’expertise conclut aux mêmes désordres.

Madame [N] [Z] a donc sans conteste subi des dommages du fait d’infiltrations trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

En conséquence, sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer une quelconque faute de la part du syndicat des copropriétaires, il apparaît que sa responsabilité peut être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité. Il sera d’ailleurs observé que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, admet, sans la contester, sa responsabilité.

B/ Sur les préjudices de Madame [N] [Z]

Sur le préjudice de jouissance

En l’état des dégâts matériels constatés dans l’appartement de Madame [N] [Z], tant le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat que l’expert dans son rapport affirment que celle-ci ne pouvait en aucun cas remettre son bien à la location.

En particulier, l’expert mentionne que les désordres constatés à compter du mois d’août 2022 rendaient le logement insalubre et, de fait, impropre à sa destination. Il considère que ce préjudice s’est poursuivi jusqu’au 23 novembre 2023, date de la visite contradictoire au cours de laquelle il a autorisé Madame [N] [Z] à réaliser les travaux de remise en état de son logement.

Ce faisant, contrairement à qu’allègue la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE, Madame [N] [Z] n’a pas été en mesure de réaliser les travaux qui s’imposaient dès le mois de juillet 2023. Elle a été contrainte d’attendre le mois de novembre 2023 pour y être autorisée. La période à retenir s’agissant de son préjudice de jouissance s’étend donc du mois d’août 2022 au mois de novembre 2023.

Madame [N] [Z] démontre au moyen de la production des baux d’habitation passés et actuels et de quittances de loyer que la valeur locative de son bien au sein de la [Adresse 3] est de 800 euros par mois.

Les baux en question portent l’intitulé de « contrat de location saisonnière ». Or, la location saisonnière désigne l’activité consistant en la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs.

Le syndicat des copropriétaires entend se fonder sur cette spécificité règlementaire pour justifier que le montant du préjudice de jouissance de Madame [N] [Z] se limite à une perte de loyers de trois mois.

Pour autant, si un contrat de location saisonnière ne saurait s’étendre sur plus de trois mois, rien ne s’oppose à ce qu’un bailleur procède à la conclusion de plusieurs contrats de ce type au cours d’une même année.

Ce faisant, Madame [N] [Z] aurait pu prétendre à l’occupation continue de son bien durant les 16 mois de privation de jouissance à raison d’autant de baux de 90 jours maximum consentis à des locataires différents.

En conséquence, Madame [N] [Z] parvient à établir qu’elle a supporté un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser à hauteur de 12.800 euros.

Sur le préjudice moral

Les pièces versées aux débats confirment que Madame [N] [Z] a dû entreprendre diverses démarches pour faire valoir ses droits en suite du sinistre subi. Il sera ainsi difficilement soutenu qu’elle n’en a pas été affectée.

Il sera d’ailleurs observé que le syndicat des copropriétaires ne nie pas l’existence d’un préjudice moral souffert par Madame [N] [Z]. Il entend seulement voir le montant de son indemnisation réduit.

L’examen du présent dossier permet de constater que la réparation des désordres affectant les parties communes a été opérée par la société THG au mois de juillet 2023.

Il permet également de mettre en évidence que Madame [N] [Z] s’est vue autorisée par l’expert à procéder aux travaux de reprise dans son logement le 23 novembre 2023. Elle n’a ensuite reloué son appartement qu’à compter du mois de mars 2024 après avoir procédé aux travaux de remise en état qui s’imposaient.

Il permet en outre de comprendre que Madame [N] [Z] ne vit pas dans le logement qu’elle possède dans la [Adresse 3] mais qu’elle l’offre de façon régulière à la location. Ces éléments abondent dans le sens d’un projet locatif mis en œuvre par Madame [N] [Z] aux fins d’en retirer des revenus. Ayant été privée de la rentabilité escomptée pendant plusieurs mois, il sera ainsi admis que Madame [N] [Z] en a été affectée.

En conséquence, il est établi que Madame [N] [Z] souffre d’un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1.500 euros.

Aux termes des présents développements, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sera condamné à payer à Madame [N] [Z] la somme de 12.800 euros en réparation de son préjudice moral ainsi que la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur la contribution de Madame [N] [Z]

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En application de cette disposition, le copropriétaire vainqueur d’une procédure contre le syndicat des copropriétaires doit participer aux charges liées à cette condamnation, contribuant lui aussi au règlement de la condamnation qu’il a obtenue.

En l’espèce, Madame [N] [Z] qui a obtenu la condamnation du syndicat des copropriétaires à l’indemnisation de ses préjudices sera tenue de participer aux charges liées à cette condamnation à proportion de sa quote-part dans la copropriété.

Elle sera donc déboutée de sa demande tendant à en être exonérée.

III/ Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 18 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est notamment chargé :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il en résulte que le syndic de copropriété engage sa responsabilité personnelle en cas de non-exécution des décisions d’assemblée générale, d’erreurs comptables, de défaut d’entretien de l’immeuble ou encore de défaut de souscription d’assurance.

Le syndicat des copropriétaires est dans ces hypothèses, fondé à agir en responsabilité contractuelle à l’encontre du syndic de copropriété.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de ce texte, des dommages et intérêts compensatoires du préjudice lié à l’inexécution du contrat peuvent être alloués, sous réserve d’être en présence d’un contrat valide, de démontrer l’inexécution d’une obligation contractuelle et l’existence d’un préjudice en découlant.

Par ailleurs, selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

En l’espèce, il résulte de la procédure que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] était contractuellement lié à la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE jusqu’au 25 novembre 2022.

Cette dernière a été informée du possible engagement de sa responsabilité en suite d’un dégât des eaux déclaré le 17 août 2022 par Madame [N] [Z] au moyen d’un courrier recommandé émis le 31 août 2022 par Stelliant expertise agissant pour le compte de la société GROUPAMA MEDITERRANEE, assureur de la copropriétaire. Ce courrier mentionnait la cause du sinistre « infiltration par la façade suite aux épisodes pluvieux, occasionnant des dommages aux biens de Madame [N] [Z] ».

La SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE prétend avoir fait ce qui était en son possible en déclarant le sinistre à ASSURIMO le 24 août 2022, ce dont elle justifie. Il apparaît en outre qu’ASSURIMO a bien procédé à la déclaration du sinistre dommages ouvrage le 5 septembre 2022. Toutefois, MMA a répondu par un courrier du 9 septembre que la déclaration n’était pas recevable car non opérée par le maître d’ouvrage.

La SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE produit par ailleurs deux factures de la société TGH datées du 1er décembre 2020 et 12 janvier 2022 pour démontrer que les travaux nécessaires ont été effectués. Ces factures sont relatives au nettoyage et contrôle des chéneaux et descente E/P de l’ensemble de la résidence. Les interventions ont été effectuées le 30 novembre 2020, 1er décembre 2020 et 11 janvier 2022.

Or, ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, la société TGH a, au moyen d’une note figurant à la facture du 12 janvier 2022, alerté le syndic sur des problèmes récurrents méritant la mise en place de mesures correctives. La note était rédigée comme suit : « nous avons constaté lors de l’intervention que le chéneau côté EST était à nouveau rempli de fientes de pigeons car les chéneaux au droit des chiens assis ne sont pas couverts par une grille de protection comme préconisé par le passé. De plus, nous avons constaté que les pigeons nichaient également au niveau de l’entablement du chéneau qui leur permet de se poser en toute liberté. Il convient de rajouter les grilles préconisées au-dessus des boites à eaux et de mettre également une protection par picots au niveau de l’entablement. Un devis pourra être établi sur demande ».

La SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE avait donc bien connaissance de ce que les chéneaux étaient anormalement bouchés de fientes de pigeons du fait de l’absence de grilles de protection dont l’installation avait déjà été préconisée. Elle n’a pour autant pas jugé utile de solliciter un devis comme suggéré par l’entreprise TGH, encore moins de procéder aux travaux.

Au mois de juin 2022, des désordres ont été déplorés par Monsieur [S] dont le logement jouxte celui de Madame [N] [Z]. Le 30 juin 2022, le syndic, FONCIA CAMARGE, a sollicité un devis à la société ELFIE ETANCHEITE-RENOVATION pour la recherche d’une fuite chez Monsieur [S] et a mentionné dans sa demande : « sinistre plafond et murs du séjour par la toiture ». Le devis émis le 13 juillet 2022 par ladite société prévoyait des travaux de nettoyage et d’entretien du sinistre et la création d’un trop plein « carottage du chéneau existant côté cour, piquage et réservation y compris ».

Ce faisant, il est établi qu’au mois de juin 2022, la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE avait connaissance de ce que des problèmes d’infiltration depuis la toiture persistaient. Pour autant, elle n’intervenait pas pour les résoudre.

Les désordres sont apparus chez Madame [N] [Z] en août 2022 soit deux mois plus tard. Il est ainsi possible d’affirmer que ceux-ci ont été causés par l’inertie du syndic. En effet, s’il avait procédé aux mesures correctives suggérées par la société TGH, les infiltrations dans le logement de Madame [N] [Z] ne se seraient pas produites.

C’est précisément ce que l’expert conclut dans son rapport. Il observe qu’aucun élément ne permet de prouver que les travaux tels que prévus par le devis de la société TGH du 25 mars 2020 pour l’entretien des couvertures de la [Adresse 3] ont été réalisés. Il atteste que s’ils avaient été réalisés dès l’été 2020, le sinistre survenu dans le logement de Madame [N] [Z] au mois d’août 2022 aurait été évité.

Il convient de nuancer les conclusions de l’expert à la lumière des deux factures d’intervention de la société TGH des 1er décembre 2020 et 12 janvier 2022 produites par la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE. Celles-ci permettent d’attester de la réalisation de trois opérations de nettoyage des chéneaux.

Pour autant, bien qu’existantes, elles ont été insuffisantes. La société TGH a alerté le syndic de la nécessité de procéder à de plus amples travaux sans qu’elle n’y donne suite. Le syndic aurait par ailleurs dû s’alarmer au moment du sinistre subi par Monsieur [S], ce qu’elle n’a pas fait.

En conséquence, conformément aux conclusions de l’expert, il s’avère que le défaut d’entretien est imputable à la société FONCIA TERRES DE PROVENCE. En effet, la résorption des infiltrations en provenance de la toiture appartient à la catégorie des travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble auxquels le syndic aurait dû procéder sans attendre une décision de l’assemblée générale, sauf à commettre une faute.

En n’ayant pas procédé de sa propre initiative aux travaux urgents et indispensables à la sauvegarde de l’immeuble, la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE commettait un manquement à ses obligations contractuelles justifiant que sa responsabilité soit engagée.

Toutefois, si l’inaction de la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE a permis la survenance du sinistre déploré par Madame [N] [Z], il apparaît qu’elle n’a pas contribué à l’aggravation de son préjudice.

L’expert retient en effet que s’agissant du préjudice de jouissance de Madame [N] [Z], l’attitude de FONCIA n’a pas eu pour conséquence de l’aggraver puisqu’elle a régularisé une déclaration de sinistre à l’assureur dommages ouvrage. Il estime de plus qu’au mois d’août 2023 la société FONCIA ne pouvait savoir que les désordres étaient imputables à un défaut d’entretien. L’expert s’étonne en outre de ce que le nouveau syndic ait attendu l’assemblée générale du 17 mai 2023 pour faire voter les travaux de reprise.

Il ressort des pièces versées en procédure que l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 3] du 25 novembre 2022 a désigné l’agence TEYSSIER comme syndic en lieu et place de la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE.

Il apparaît également que les copropriétaires ont voté lors de l’assemblée du 17 mai 2023 la souscription d’un contrat d’entretien des chéneaux et descentes eaux pluviales avec enlèvement des nids de pigeons outre des travaux de nettoyage complet du chéneau avec réparation et étanchéité, débouchage eaux pluviales et création d’une surverse suite au dégât des eaux chez Madame [N] [Z] et Monsieur [S].

Ces travaux correspondent à un devis établi le 26 janvier 2023 par la société TGH dont la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE prétend être le commanditaire. Toutefois, elle ne le démontre pas.

Le bon pour accord de l’agence TEYSSIER est intervenu le 12 juillet 2023 soit près de six mois après l’édition du devis, lequel a lui-même été établi près de six mois après la survenance du sinistre chez Madame [N] [Z].

La SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE n’a pas agi comme elle aurait dû pour éviter la naissance des dommages au sein du bien de Madame [Z].

Toutefois, il ne saurait lui être reproché d’avoir aggravé les préjudices de la copropriétaire alors qu’elle n’avait plus la qualité de syndic de la [Adresse 3] depuis le 25 novembre 2022.

Ainsi, a compter du transfert effectif du dossier de gestion de la [Adresse 3] par la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE à l’agence TEYSSIER, seuls le syndicat des copropriétaires et le nouveau syndic peuvent se voir imputer un défaut d’agissement fautif ayant contribué à accroitre le préjudice de Madame [N] [Z].

L’agence TEYSSIER a tardé à convoquer les assemblées générales pour faire voter les travaux sollicités par la copropriétaire et à prendre les mesures urgentes pour remédier aux désordres constatés. Elle aurait dû le faire a minima dès réception du devis de la société TGH du 26 janvier 2023. Le retard dans la commande et la réalisation des travaux, quelles que soient les difficultés financières évoquées, a de facto allongé la durée du préjudice de jouissance de Madame [N] [Z]. Cet allongement ne serait être mis à la charge de la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE. A défaut d’avoir agi à l’encontre du syndic en exercice, l’agence TEYSSIER, le syndicat des copropriétaires sera seul tenu de supporter l’indemnisation du préjudice tel qu’aggravé par sa faute.

En conséquence, il convient de condamner la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE à garantir le syndicat des copropriétaires de sa condamnation à la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral de Madame [N] [Z] et de le garantir partiellement sa condamnation au titre du préjudice de jouissance, à la somme de 6.400 euros.

IV/ Sur la demande de dommages et intérêts de la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Toute personne qui entend se prévaloir de cette disposition doit ainsi rapporter la preuve qu’elle souffre d’un préjudice en lien avec la faute d’autrui.

En l’espèce, la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir fait preuve de déloyauté à son endroit. Pour autant, elle ne démontre pas en quoi l’attitude alléguée du syndicat des copropriétaires a eu pour effet de l’affecter.

En conséquence, la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3].

V/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A/ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le société FONCIA TERRES DE PROVENCE, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

B/ Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le société FONCIA TERRES DE PROVENCE, condamnée aux dépens, devra payer Madame [N] [Z], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. Dans ces conditions, il sera constaté qu’il n’y a lieu à de décharger Madame [N] [Z] de toute participation à la dépense prononcée au titre des frais de procédure dans la mesure où celle-ci n’a pas été mise à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3].

Il est par ailleurs équitable que la société FONCIA TERRES DE PROVENCE soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros

Elle sera en outre déboutée de ses propres demandes de ce chef.

C/ Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe ;

DECLARE recevable l’appel en intervention forcée formé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par la société à responsabilité limitée AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER, à l’encontre de la société par actions simplifiée FONCIA TERRES DE PROVENCE ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par la société à responsabilité limitée AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER, à payer à Madame [N] [V] épouse [Z] la somme de 12.800 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par la société à responsabilité limitée AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER, à payer à Madame [N] [V] épouse [Z] la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [N] [Z] de sa demande tendant à être déchargée de toute participation à la dépense constituée par les condamnations du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] prononcées au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée FONCIA TERRES DE PROVENCE à garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par la société à responsabilité limitée AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER, des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 7.900 euros ;

DEBOUTE la société par actions simplifiée FONCIA TERRES DE PROVENCE de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée FONCIA TERRES DE PROVENCE aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise ;

REJETTE la demande de la société par actions simplifiée FONCIA TERRES DE PROVENCE sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée FONCIA TERRES DE PROVENCE à payer à Madame [N] [V] épouse [Z] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT, en conséquence, n’y avoir lieu à décharger Madame [N] [V] épouse [Z] de toute participation à la dépense prononcée au titre des frais de procédure ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée FONCIA TERRES DE PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par la société à responsabilité limitée AGENCE TEYSSIER IMMOBILIER, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société par actions simplifiée FONCIA TERRES DE PROVENCE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux Judiciaire d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire de Tarascon.