MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 17 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01902 – N° Portalis DBZE-W-B7H-IU7K

AFFAIRE : Madame [U] [A], [F] [H] C/ Monsieur [D] [B] [R] [X], Madame [N] [J], Société GMF ASSURANCES, Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 6

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sandrine ERHARDT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [U] [A], [F] [H]

née le 29 Octobre 1965 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Aubin LEBON de la SCP LEBON & ASSOCIÉS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 6

DEFENDEURS

Monsieur [D] [B] [R] [X]

né le 11 Mai 1982 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Bertrand GASSE de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocats au barreau de NANCY, avocats postulant, vestiaire : 11, M^e Georges-André HOARAU, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION, avocat plaidant, vestiaire :

Madame [N] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Bruno ZILLIG de la SCP LAGRANGE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 82

Société GMF ASSURANCES prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile de Madame [N] [J] immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 398 972 901 prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Bruno ZILLIG de la SCP LAGRANGE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 82

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] prise en la personne de son syndic la société MARTINOT IMMOBILIER [Localité 13] prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 40

Clôture prononcée le : 04 mars 2025

Débats tenus à l’audience du : 04 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 17 Octobre 2025, nouvelle date indiquée par le Président.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 21 mai 2013, Mme [U] [H] a acquis, dans une copropriété au [Adresse 2] à [Localité 17], au premier étage, un loft avec piscine intérieure et terrasse (lot n°4 et 16). Cet appartement est assuré auprès de la SA GMF Assurances.

Mme [N] [J] possède l’appartement duplex situé au deuxième étage (lot n°7), au dessus de celui de Mme [H] depuis le 19 juillet 2010. Elle l’a acquis de M. [D] [X], lequel a réalisé une terrasse prolongeant son salon par l’enlèvement d’une partie de la toiture, ladite terrasse se trouvant au dessus de la piscine intérieure de Mme [U] [H].

Suite à des infiltrations d’eau dans son appartement le 03 septembre 2019, Mme [H] a sollicité en référé une expertise laquelle a été ordonnée le 02 juin 2020 et confiée à M. [W] [K].

Par ordonnance en date du 06 octobre 2020, les opérations d’expertise ont été déclarées communes au syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 16] représenté par son syndic, la société Midon Baudoin Immobilier.

Le rapport d’expertise a été déposé le 24 novembre 2022.

Par ordonnance en date du 17 janvier 2023, les opérations d’expertise ont été, à la demande de Mme [J], rendues communes et opposables à M. [D] [X], en qualité de vendeur constructeur.

Intégrant cette ordonnance, après convocation de M. [X] à une dernière réunion auquel il ne s’est pas présenté, l’expert a déposé son rapport définitif le 30 mars 2024.

* * *

Préventivement à toute action au fond de Mme [U] [H], Mme [N] [J] a, par acte d’huissier de justice du 13 février 2023, appelé en garantie M. [D] [X].

Cette procédure est suivie sous le n° RG 23/170.

Par actes d’huissier de justice du 13, 14 et 16 juin 2023, Mme [U] [H] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nancy Mme [N] [J], la société GMF Assurances et le syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2], à Saint Nicolas de Port pour obtenir l’indemnisation de ses préjudices

Cette procédure est suivie sous le n° RG 23/01902.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique (RPVA) le 18 août 2023, Mme [N] [J] a demandé au juge de la mise en état de joindre les deux procédures.

Dans le dossier n°23/170, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 09 avril 2024, débouté M. [X] de sa fin de non recevoir tirée de la prescription et s’est déclaré incompétent pour connaître de l’existence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Par ordonnance en date du 10 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers 23/170 et n°23/01902, l’instance se poursuivant sous le numéro RG 23/01902 et a renvoyé l’affaire à la mise en état du 05 novembre 2024 pour les conclusions de Mme [N] [J] et de la SA GMF Assurances.

Le juge de la mise en état a rendu, le 04 mars 2025, une ordonnannce pour une clôture différée de l’instruction, le 06 mai 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 04 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25 septembre 2025 prorogé au 17 octobre 2025.

***

Par dernières conclusions n°6 notifiées par voie électronique (RPVA) le 06 mai 2025, Mme [U] [H] sollicite de déclarer Mme [N] [J] responsable des désordres et préjudices subis, de retenir la garantie de la SA GMF Assurances, son assureur, de les enjoindre à faire valider par un maître d’œuvre compétent les devis de réparation, de déposer une demande d’autorisation des travaux à la mairie et d’obtenir notamment l’avis de l’architecte des bâtiments de France, de présenter un dossier sur le plan administratif conforme à la réglementaire ainsi que sur le plan technique et assurantiel dans le délai d’un mois, sous peine, à défaut, d’une astreinte de 300 euros par jour de retard qui courra pendant un délai de trois mois à l’issue duquel il sera statué à nouveau ce de droit à la requête de la partie la plus diligente.

Elle demande en outre de condamner in solidum Mme [N] [J] et la SA GMF Assurances à :

faire réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité et de sa terrasse, ainsi que du muret du fond de la terrasse outre la protection des tablettes de fenêtres conformément aux préconisations de M. [K], du rapport du maître d’oeuvre relatif aux devis produits par Mme [N] [J] et des prescriptions imposées par la mairie et l’architecte des bâtiments de [11], dans le délai d’un mois à compter de la notification de la décision de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires se prononçant sur les travaux à réaliser pour mettre fin aux infiltrations, sous peine, à défaut, d’une astreinte de 300 euros par jour de retard qui courra pendant un délai de trois mois à l’issue duquel il sera statué à nouveau ce de droit à la requête de la partie la plus diligente.lui verser la somme 26.974,12 euros, revalorisée suivant la variation de l’indice du coût de la construction pour la période courant entre la délivrance de l’assignation au fond et le prononcé du jugementlui verser la somme de 12.000 euros au titre de son préjudice de jouissance et 4.000 euros au titre de son préjudice moralavec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation et subsidiairement du prononcé du jugement

lui verser la somme de 350 euros TTC au titre du premier constat d’huissier et de 324,09 euros TTC au titre du second.lui verser la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance au fond, des instances de référé et au remboursement des frais de l’expert judiciaire, le tout dont distraction au profit de M^e Aubin Lebon de la SCP Lebon & Associés.

Elle sollicite enfin de déclarer le jugement commun et opposable au syndicat de copropriété et de l’inviter à organiser une assemblée générale pour procéder à la modification du règlement de copropriété et dresser un nouvel état descriptif pour se mettre en conformité avec la réalité de l’immeuble, les frais devant être supportés par Mme [N] [J].

Par dernières conclusions n°2 notifiées par voie électronique (RPVA) le 29 octobre 2024, le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 16] sollicite d’acter qu’il est représenté depuis le 1er juillet 2024 par la société Martinot Immobilier [Localité 13], de juger que Mme [N] [J] ou toute autre personne qui serait condamnée à réaliser des travaux devra, préalablement à leur réalisation, solliciter l’assemblée générale du syndicat, l’autorisation de réaliser les travaux, par la transmission d’un dossier complet dressé sous le contrôle d’un architecte, bureau d’études, lesdits travaux étant réalisés par des entreprises dont les assurances devront être soumises au syndicat, de juger que la mise en conformité du règlement de copropriété avec la réalité de la situation devra être dressée aux frais de Mme [N] [J], lesdits modificatifs devant être dressés par une géomètre expert et un notaire, les actes et projets devant être approuvés par l’assemblée générale, de condamner Mme [N] [J] ou toute autre personne qui succomberait à lui payer la somme de 672 euros au titre des facturations exceptionnelles de la société Midon Baudoin Immobilier pour le suivi de dossier, la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dans lesquels seront inclus les frais d’expertise judiciaire et de référé.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique (RPVA) le 02 mai 2025, Mme [N] [J] et la société GMF Assurances sollicitent, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, sur les demandes de Mme [U] [H], de la débouter de sa demande de condamnation in solidum à l’encontre de la SA GMF Assurances, de rejeter sa demande d’astreinte et de dire qu’elle disposera d’un délai de 6 mois pour réaliser les travaux à compter de la signification de la décision, avant qu’une astreinte puisse s’appliquer éventuellement, de la débouter de sa demande au titre du préjudice matériel en ce qu’elle excède la somme de 13.909,88 euros TTC, de la débouter de sa demande au titre de son trouble de jouissance en ce qu’elle excède la somme de 2.000 euros, de la débouter de sa demande au titre du préjudice moral et de réduire les demandes du syndicat à de plus justes proportions.

Elle demande en outre, sur le fondement de la garantie des vices cachés, de déclarer non écrite la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, de dire que M. [D] [X] doit la garantir des vices cachés, de le condamner à lui verser la somme de 30.000 euros, de la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre comprenant les frais de réunion d’une assemblée générale et les frais d’intervention d’un maître d’oeuvre, qui seront réservés en cas de désaccord entre les parties, de le condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par dernières conclusions n° 1notifiées par voie électronique (RPVA) les 27 mai 2024 et 28 novembre 2024, M. [D] [X] sollicite de constater l’application de la clause d’exclusion de garantie des vives cachés, de constater l’absence de vices cachés, de débouter Mme [N] [J] de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

In limine lits, le donner acte que le syndicat de copropriété est représenté depuis le 1er juillet 2024 par la société Martinot Immobilier [Localité 13] n’étant pas une demande, il ne sera pas statué.

Sur la responsabilité de Mme [N] [J]

Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le copropriétaire est fondé à demander réparation des dommages causés par le fait de son copropriétaire voisin, qui lui cause un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, les désordres d’infiltration d’eau au niveau de la piscine intérieure de Mme [U] [H] se situant en dessous de la terrasse de Mme [N] [J] relevés par l’expert lors de ses constatations du 19 novembre 2020 et du 1er avril 2021, photographies à l’appui en pages 7 à 8 de son rapport, ne sont pas contestés.

Il ressort du rapport d’expertise, en page 23, que l’origine des infiltrations provient d’un défaut de la nature de l’étanchéité appliquée sur la terrasse de Mme [N] [J] et à des défauts de mise en œuvre.

De plus, la lecture de l’acte de vente en date du 19 juillet 2010 entre Mme [N] [J] et M. [D] [X] permet de constater les éléments suivants :

le lot n°7 est constitué d’un appartement en duplex comprenant un grand séjour en accès direct sur une terrasseau cours des dernières années, cette terrasse a été réalisée par M. [D] [X] par enlèvement d’une partie de la toiture, pose de porte fenêtres et pose d’un revêtement au sol et a fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux le 19 mars 2010 (p.22 de l’acte de vente)Mme [N] [J] a été informée que M. [D] [X] n’avait souscrit aucune assurance dommages-ouvrages pour ces travaux et n’avait pas sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ce dont, pour ce dernier point, elle disait en faire son affaire personnelle.

Enfin, il ressort de la déclaration préalable des travaux produite en pièce 35 par la demanderesse et datée du 19 mars 2010, annexée à l’acte de vente comme il est mentionné à la page 22 de celui-ci que Mme [N] [J] était informée que la déclaration préalable effectuée par M. [D] [X] est intervenue après la réalisation des travaux et avait pour but d’obtenir une régularisation des travaux auprès de la mairie. Si la déclaration préalable a finalement été accordée, le maire de la commune de [Localité 16] énonce dans les motifs de sa décision que la demande de régularisation concernant la suppression d’une partie de la toiture donnant sur le jardin devrait être refusée au regard de l’avis défavorable émis par le service départemental de l’Architecture et du Patrimoine du 02 avril 2008 lorsqu’il était question, en son temps, de modifier la couverture de l’immeuble.

Mme [N] [J] avait en conséquence connaissance de l’irrégularité de la création de la terrasse et de la modification de la toiture, ainsi que de la pose du revêtement de la terrasse par son vendeur, particulier n’ayant pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage.

Il est établi en outre que l’étanchéité de sa terrasse est à l’origine des désordres constatés dans l’appartement de Mme [U] [H].

Mme [N] [J] reconnaît devoir engager les travaux d’étanchéité sur sa terrasse.

Dans ces conditions, la responsabilité de Mme [N] [J] doit être retenue sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Mme [U] [H] demande que la GMF Assurances soit tenue à garantir son assurée, Mme [N] [J], de toutes les demandes formées à l’encontre de cette dernière, en particulier de celle tendant à ce que Mme [N] [J] réalise les travaux dans son appartement.

L’assurance multirisque habitation assure la responsabilité délictuelle du propriétaire à l’égard des tiers et garantit les dommages causés à ces derniers. En revanche, elle n’indemnise pas les réparations sur le bien dont l’assuré est propriétaire et qui est à l’origine du dommage.

Dès lors, les demandes formées par Mme [U] [H] tendant à ce que la GMF Assurances garantissent la réalisation par Mme [N] [J] des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse doivent être rejetées.

Mme [N] [J] ne conteste aucune demande formée par Mme [U] [H] et par le syndicat de copropriété relativement à l’exécution des travaux, mais sollicite un délai de 6 mois pour leur exécution, avant toute astreinte.

Les travaux requièrent la validation des devis par un maître d’œuvre, le dépôt d’une demande d’autorisation des travaux à la mairie qui nécessitera une consultation de l'[9] des bâtiments de France, la réunion d’une Assemblée générale du syndicat des copropriétaires et un délai d’exécution fixé à un mois par l’expert judiciaire.

Il ressort des pièces versées par Mme [N] [J] qu’elle a déjà contacté des entreprises qui ont établi des devis, les a communiqués en février 2025 au syndic de copropriété, par l’intermédiaire de son conseil, avec les attestations d’assurance et a fait établir une attestation de la société Est Habitat indiquant une intervention possible en juin 2025 ou en octobre 2025 pour ce qui concerne l’année 2025.

Compte tenu du positionnement de Mme [N] [J] qui s’engage à réaliser les travaux, des démarches d’ores et déjà accomplies et des délais pour réunir une assemblée générale des copropriétaire, pour obtenir les autorisations administratives et d’intervention de la société Est Habitat (juin 2025 pour un devis pouvant être validé en février 2025), il sera fait droit à la demande de cette dernière de faire courir l’astreinte après l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision.

Les modalités d’exécution des travaux par Mme [J] sont fixées dans le dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnisation des préjudices de Mme [U] [H]

sur le préjudice matériel

Le préjudice matériel concerne la remise en état de la zone piscine de l’appartement de Mme [U] [H].

L’expert judiciaire a analysé deux devis produits par Mme [U] [H], soit celui de l’entreprise Travaux et Créations en date du 08 janvier 2022 et celui de l’entreprise Niclot et cie en date du 13 janvier 2022 pour des montants respectifs de 17.226 euros (TVA non applicable) et 19.209,47 euros TTC.

L’expert observe que les travaux visés dans les devis consistent en la démolition du faux plafond (faux plafond en placo et plafond en plâtre initial, outre l’isolant sous dalle), ainsi que les doublages et la repose d’un nouveau faux plafond isolé et doublage hydro.

Il estime pour sa part que seul le remplacement du faux plafond suspendu abîmé nécessite une reprise et non l’ensemble du plafond, ajoutant que la moisissure dans le plénum peut être nettoyée et que devrait être mis en œuvre un pare-vapeur sur le faux plafond pour éviter la condensation dans le complexe isolant. Il supprime les postes concernés et ramène le montant des deux devis respectivement à 11.243 euros HT et à 13.909,88 euros TTC (p.26 du rapport).

Mme [U] [H] produit un devis actualisé de l’entreprise Travaux et Créations en date du 23 mai 2023 reprenant l’intégralité des postes initiaux sans déduction des postes supprimés par l’expert, pour un montant de 20.792,25 euros HT, soit 22.808,25 euros TTC.

Mme [U] [H] a toutefois écrit manuscritement sur le devis que déduction faites des postes supprimés, le coût des travaux s’élève à la somme de 12.564,25 euros TTC, soit une augmentation de 1.321,25 euros TTC.

Mme [N] [J] demande de retenir au maximum la solution la plus élevée prise en compte par l’expert, soit la somme de 13.909,88 euros.

Cette somme sera retenue, dès lors que l’addition du pare-vapeur estimé à 500 euros par Mme [U] [H] et la somme réclamée par Mme [U] [H] de 12.564,25 euros TTC revient peu ou prou au coût du devis de l’entreprise Niclot et cie déduit des postes supprimés par l’expert.

Mme [U] [H] réclame le paiement d’une somme totale de 26.974,12 euros, laquelle n’est pas explicitée. Pour autant, cette somme est retrouvée en additionnant la somme retenue sur la base du devis actualisé de l’entreprise Travaux et création avec la somme retenue sur la base du devis de l’entreprise Niclot et cie et le coût du pare-vapeur.

Or les deux devis concernent les mêmes travaux. En page 26 de son rapport, l’expert indique que le devis de l’entreprise Niclot et cie concerne également la remise en état de la zone piscine et dans sa réponse aux dires n°1 en page 17, l’expert conclut que sur la base des devis transmis, la remise en état de la pièce de la piscine, à l’identique, serait 12.000 euros TTC.

Ainsi, Mme [U] [H] doit être déboutée du surplus de ses demandes au titre de son préjudice matériel.

L’assurance multirisques habitation qui garantit les dommages causés aux tiers est mobilisable pour garantir, en l’occurrence, les dommages causé à Mme [H].

Mme [N] [J] et la société GMF Assurances doivent en conséquence être condamnées in solidum à payer à Mme [U] [H] la somme de 13.909,88 euros TTC au titre de son préjudice matériel, revalorisée suivant la variation de l’indice du coût de la construction entre le 13 juin 2023 et le présent jugement.

sur le trouble de jouissance

L’expert fait observer, en page 28 de son rapport, que Mme [U] [H] subit un préjudice dans la pièce piscine principalement par l’écoulement des eaux d’infiltration le long des murs.

Il n’est pas contesté que Mme [U] [H] peut user de sa piscine. Pour autant, les désordres ne sont pas uniquement esthétiques, comme le soutient Mme [N] [J]. L’expert constate des coulures sur les murs et des moisissures. Les dernières photographies produites datées de mai 2025 non contestées montrent des ruissellements et de nombreux seaux posés sur la bâche de la piscine pour recueillir l’eau qui s’infiltre, signifiant une aggravation des désordres.

L’expert considère par ailleurs que l’usage de la piscine et de l’accès à la terrasse sera compromis pendant la durée des travaux qu’il estime à un mois.

Le trouble de jouissance ainsi caractérisé doit être évalué à la somme de 4.000 euros.

Mme [N] [J] et la société GMF Assurances doivent en conséquence être condamnées in solidum à payer à Mme [U] [H] la somme de 4.000 euros au titre de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement qui fixe le montant de l’indemnité.

sur le préjudice moral

Mme [U] [H] considère que la longueur de la procédure est imputable à Mme [N] [J] qui n’a pas souhaité transiger, après réception de la lettre de son conseil adressée le 06 décembre 2022, suite au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Cependant, Mme [N] [J], se défendant d’être à l’origine des désordres, était légitime à engager les discussions en présence de son vendeur. A cet égard, il ressort des pièces versées par Mme [N] [J] qu’elle a multiplié les démarches après le dépôt du pré-rapport pour pouvoir attraire aux opérations d’expertise, puis dans la procédure au fond, M. [D] [X], lequel est désormais domicilié à [Localité 12].

Pour autant, Mme [U] [H] a bien subi cette procédure engagée depuis cinq ans, devant se rendre disponible pour l’expert amiable, pour les entreprises mandatées pour effectuer des recherches de fuite ou pour établir des devis, pour l’huissier de justice à deux reprises et pour l’expert judiciaire qui a organisé quatre réunions.

Son préjudice moral doit être réparé à hauteur de 2.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement qui fixe le montant de l’indemnité.

Mme [N] [J] et la société GMF Assurances doivent en conséquence être condamnées in solidum à payer à Mme [U] [H] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral.

sur les frais de constats d’huissier de justice

Les constats d’huissier de justice dressés les 09 décembre 2019 et 18 décembre 2019 ont été rendus nécessaires pour prouver la réalité des désordres et se constituer une preuve dans le cadre de la procédure de référé.

Ces constats sont produits en pièce 23 et 24 de la demanderesse et mentionnent leurs coûts respectifs soit 350 euros TTC et 324,09 euros TTC, soit une somme totale de 674,09 euros TTC, au paiement de laquelle Mme [N] [J] et la SA GMF Assurances seront condamnées in solidum.

Sur la demande du syndicat de copropriété concernant la mise en conformité du règlement de copropriété

Il ressort de l’acte de vente entre Mme [N] [J] et M. [D] [X] que Mme [N] [J] a indiqué faire son affaire personnelle de l’absence d’autorisation du syndicat de copropriété concernant la création de la terrasse par enlèvement d’une partie de la toiture par M. [D] [X] et requérir le notaire associé à l’effet de régulariser cette situation (p.23).

Le syndicat de copropriété demande en conséquence que Mme [N] [J] prenne en charge les frais inhérents à la modification du règlement de copropriété, cette modification faisant intervenir le syndic, un notaire chargé de la rédaction de l’acte et un géomètre expert, précisant que la mise en copropriété avait été faite par le cabinet Piquard, géomètre expert.

Mme [N] [J] ne conteste pas cette demande qui est conforme à l’application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires produit à titre indicatif un devis du cabinet Piquard en date du 13 novembre 2023 pour un montant de 540 euros TTC et un projet de taxe d’une étude notariale à hauteur de 1187,92 euros TTC.

Elle ne saurait réclamer la garantie de M. [D] [X], son vendeur, qu’elle a déchargé de toute responsabilité concernant l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour les travaux affectant le toit, partie commune. Elle conservera la charge des frais relatifs à cette mise en conformité.

Sur l’indemnisation du préjudice du syndicat de copropriété

Le Syndicat de copropriété produit des factures du syndic Midon Baudouin Immobilier pour le suivi de l’expertise judiciaire. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juillet 2024 mentionne, concernant les frais de syndic pour la présente procédure, une somme de 672 euros, à laquelle Mme [N] [J] doit être condamnée.

Sur la déclaration du jugement commun et opposable au syndicat de copropriété

Suivant l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de rendre le présent jugement commun et opposable au syndicat de copropriété mis initialement dans la cause par Mme [U] [H], dès lors que l’autorité de la chose jugée de ce jugement sera nécessairement opposable à l’égard du syndicat de copropriété, partie à l’instance.

Sur la demande de garantie des vices cachés à l’égard de M. [D] [X]

L’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente entre Mme [N] [J] et M. [D] [X] en date du 19 juillet 2010 comprend une clause d’exonération de la garantie des vices cachés en page 11 libellée comme suit : l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.

Il est de jurisprudence constante qu’une telle clause ne peut trouver à s’appliquer lorsque le vendeur est un professionnel présumé connaître les vices de la chose vendue.

Est qualifié de professionnel le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux qui sont le siège des vices dénoncés.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [D] [X] a créée la terrasse litigieuse en enlevant une partie de la toiture et en posant le revêtement de la terrasse (p.22 de l’acte de vente) puis le carrelage (p.12 du même acte).

En outre, il est établi par l’expertise judiciaire que les infiltrations proviennent d’un défaut d’étanchéité appliquée à la terrasse et de défauts de mise en œuvre conformément aux règles de l’art (p.7 et p. 10 de la réponse aux dires n°1)

M. [D] [X] qui a réalisé les travaux litigieux doit en conséquence être considéré comme un professionnel de la construction présumé connaître les vices l’affectant et ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de garantie figurant dans l’acte de vente.

Si Mme [N] [J] a entendu faire son affaire personnelle d’une situation juridique irrégulière, soit de ce que des travaux réalisés sur une partie commune n’ont pas fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, elle n’a pas entendu valider des vices affectant étanchéité de la terrasse réalisée par M. [D] [X], qui lui étaient par ailleurs inconnus.

Le vice, soit un défaut de réalisation de la membrane d’étanchéité (p.10 de la réponse aux dires n°1), n’est pas apparent et existait au moment de la réalisation de la terrasse.

L’expert judiciaire mentionne, à l’origine des dommages, un défaut de mise en œuvre, une non conformité aux règles de l’art des travaux d’étanchéité, et ne relève aucune autre cause, telle une usure normale au fil du temps ou un défaut d’entretien.

Le vice caché était en conséquence préexistant à la vente.

Si la terrasse n’est pas en elle-même inutilisable, la chose vendue s’intègre dans un immeuble en copropriété. Une terrasse provoquant des infiltrations à l’étage en dessous rend nécessairement le bien vendu dans cette configuration impropre à sa destination, et ce d’autant que l’ouvrage irrégulier au regard de la copropriété et affecté de malfaçons aurait pu conduire à sa démolition et à la reconstruction d’origine.

La gravité du désordre est telle que si Mme [N] [J] l’avait connu dans toutes ses composantes, elle aurait contracté à moindre prix pour tenir compte de la réalisation des travaux.

Le vendeur constructeur est au surplus tenu des désordres de nature décennale affectant les travaux qu’il a réalisés lui-même.

La responsabilité de M. [D] [X] au titre de la garantie des vices cachés doit en conséquence être retenue.

L’article 1644 du code civil prévoit que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il résulte de l’article1645 du Code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

Mme [N] [J] demande des dommages et intérêts à hauteur du coût des travaux de réfection.

Mme [N] [J] produit un devis de la société Est Habitat exerçant sous l’enseigne Résine en date du 13 janvier 2025 pour un montant de 19.983,99 euros TTC.

Mme [N] [J] avait soumis à l’expert judiciaire un devis de cette même société en date du 07 février 2022 d’un montant de 17.947 euros TTC. Ce devis qui figure en pièce n°18 du bordereau communiqué dans le cadre des opérations d’expertise n’est pas produit à l’instance. Or l’expert exposait qu’il manquait à ce devis la réparation de la maçonnerie (zone fissurée) et les tablettes des fenêtres, tout en faisant observer que d’un point de vue financier, il n’avait pas de commentaire à formuler.

Le devis produit en date du 13 janvier 2025 prévoit les tablettes (p.2), mais ne prévoit ni la réparation de la toiture ni la mise en œuvre sur le mur de couvertines évalué par l’expert judiciaire à la somme de 3.118,50 euros, tout en précisant qu’il s’agit d’une fourchette haute de prix (p.27 du rapport). Concernant ces deux postes de réparation, Mme [N] [J] produit deux devis de la société Constructions Machado pour un montant de 1.650 euros pour la réparation de la toiture et pour un montant de 6.820 euros TTC pour la mise en œuvre de couvertines et l’enduit du mur.

Les trois devis recouvrent en conséquence les préconisations de l’expert. En l’absence de devis contraires, la somme totale de 28.453,99 euros sera retenue, au paiement de laquelle M. [D] [X] sera condamné.

Sur la demande de garantie de Mme [N] [J] à l’encontre de M. [D] [X]

M. [D] [X] est responsable des conséquences dommageables des travaux affectés de vices qu’il a réalisés et doit en conséquence garantir Mme [N] [J] des condamnations précitées prononcées à son encontre au profit de Mme [U] [H] et du syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 16] au titre de leurs différents préjudices en découlant.

M. [D] [X] garantira en outre Mme [N] [J] des frais de réunion de l’assemblée générale des copropriétaires pour l’autorisation des travaux et des frais d’intervention du maître d’œuvre sur production de justificatifs.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, parties perdantes, Mme [N] [J], la SA GMF Assurances et M. [D] [X] supporteront in solidum la charge des entiers dépens, comprenant les dépens des procédures de référé, y compris les frais d’expertise judiciaire.

Mme [N] [J] et M. [D] [X] se partageront in fine les dépens pour moitié chacun.

M^e Aubin Lebon, qui en a fait la demande, est autorisé à recouvrer directement les dépens dont il a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il est équitable que Mme [N] [J] et la SA GMF Assurances soient condamnées à payer à Mme [U] [H] une indemnité de 8.500 euros en compensation des frais, non compris dans les dépens, qu’elle a du exposer pour sa défense.

Il est équitable que Mme [N] [J] soit condamnée à payer au syndicat de copropriété une indemnité de 10.000 euros en compensation des frais, non compris dans les dépens, qu’il a du exposer pour sa défense, conformément à la résolution n°6 figurant dans le procès verbal de l’assemblée générale qui énonce une somme de 9.944,12 euros au titre des frais d’avocat.

Parties tenues aux dépens et parties perdantes, Mme [N] [J] et la SA GMF Assurances, ainsi que M. [D] [X] ne peuvent prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Leurs demandes doivent être rejetées.

Mme [N] [J] est fondée à réclamer la garantie de M. [D] [X] des condamnations prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles à hauteur de 50%.

L’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’existe pas d’éléments de nature à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

CONDAMNE Mme [N] [J] à ses frais à :

faire valider, par un maître d’œuvre, les devis de réparation des entreprises intervenantes, devis auxquels seront jointes les attestations d’assurancedéposer une demande d’autorisation des travaux à la mairiesolliciter l’autorisation du syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 16], réuni en assemblée générale, pour la réalisation des travaux de réfection pour remédier aux infiltrations en présentant un dossier comprenant les devis des différents intervenants (entreprise et maître d’œuvre) à l’opération de construction et leurs assurances respectivesles faire réaliser conformément aux préconisations de M. [W] [K], aux prescriptions du maître d’œuvre et de celles, le cas échéant, imposées par la mairie et l’architecte des bâtiments de [11], et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’une astreinte de 300 euros par jour de retard qui courra pendant un délai de 90 jours ;

DÉBOUTE Mme [U] [H] de ses demandes à l’encontre de la SA GMF Assurances au titre des travaux de réfection ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [J] et la SA GMF Assurances à payer à Mme [U] [H] les sommes suivantes :

13.909,88 euros TTC au titre de son préjudice matériel, revalorisée suivant la variation de l’indice du coût de la construction entre le 13 juin 2023 et le présent jugement4.000 euros au titre du trouble de jouissance2.000 euros au titre du préjudice moral674,09 euros TTC en remboursement du coût des deux constats d’huissier de justice ;

CONDAMNE Mme [N] [J] à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 16] la somme de 672 euros au titre des facturations exceptionnelles du syndic pour le suivi du dossier ;

CONDAMNE M. [D] [X] à garantir Mme [N] [J] des condamnations précitées prononcées au profit de Mme [U] [H] et du syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 16] ;

CONDAMNE Mme [N] [J] à ses frais à missionner un géomètre expert et un notaire pour modifier le règlement de copropriété afin d’y inclure la création de la terrasse et à soumettre, au préalable à la signature de l’acte modificatif établi par le notaire, un projet d’acte au syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 16] réuni en assemblée générale pour validation ;

REJETTE la demande de condamnation de M. [D] [X] à garantir Mme [N] [J] des sommes qui seraient mises à charge pour la mise en conformité du règlement de copropriété ;

CONDAMNE M. [D] [X] à payer à Mme [U] [H] la somme de 28.453,99 euros TTC à titre de dommage et intérêts au titre des travaux de réfection ;

CONDAMNE M. [D] [X] à garantir Mme [N] [J] des frais de réunion de l’assemblée générale pour l’autorisation des travaux et des honoraires du maître d’œuvre sur présentation de justificatifs ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [J] et la SA GMF Assurances à payer à Mme [U] [H] la somme de 8.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [J] à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 16] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [X] à garantir Mme [N] [J] des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles à hauteur de 50% ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [J], la SA GMF Assurances et M. [D] [X] aux entiers dépens, comprenant les dépens des procédures de référé, y compris les frais d’expertise judiciaire.

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre Mme [N] [J] et M. [D] [X] ;

AUTORISE M^e Aubin Lebon de la SCP Lebon & Associés à recouvrir directement les dépens par lui avancés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE