TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00018

N° RG 25/00524 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EEKI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

Etablissement public [Localité 2] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Catarina ALVES PEREIRA, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [E] [X]

né le 26 Février 2002 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

Madame [I] [Q]

née le 12 Mars 2001 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 06 Janvier 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 20 Janvier 2026

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e ALVES PEREIRA

Copie certifiée conforme à M. [X] et Mme [Q] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2023, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a donné à bail à Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] un logement sis [Adresse 3], avec prise d’effet le 12 décembre 2023, pour une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction, pour un loyer mensuel de 370,04 €, intégrant un garage.

Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 350,02 €.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a fait signifier à Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 929,05 €.

Par notification électronique du 30 juin 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a fait assigner Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸ Déclarer sa demande recevable,

▸ Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ Voir ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir la défenderesse devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par elle,

▸ Voir ordonner que faute pour elle de ce faire dans ledit délai, elle y sera contrainte par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,

▸ Condamner Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 2 065,90 € au titre de la dette locative arrêtée, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025,

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

▸ Statuer ce que de droit quant à l’application de l’article 514 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 15 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal le 21 octobre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 18 novembre 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 2 683,16 €, mois de Octobre 2025 inclus,

— indiqué ne pas s’opposer sur les délais de paiement.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ; qu’un dossier de surendettement avait été déposé par madame [Q] et déclaré recevable le 23 octobre 2025, avec une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ; que la dette déclarée dans ce cadre est de 2 492,70 € ; que monsieur n’a pas déposé de dossier de surendettement ; que l’assurance habitation n’est pas à jour.

Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] ont :

— confirmé le montant de la dette actualisée,

— sollicité des délais de paiement à hauteur de 75 € par mois.

Ils ont fait valoir qu’ils s’étaient remis en couple ; que monsieur avait repris une formation depuis un mois et demi et était rémunéré 1420 € ; que madame percevait 780 € de la CAF, hors APL, avant remise en couple avec monsieur ; que le loyer s’élevait à 407 €, le résiduel après APL étant de 190,44 € actuellement ; qu’elle n’avait pas payé de loyer depuis avril 2025 ; qu’elle recherche activement un emploi.

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, prorogé au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 15 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 30 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat est recevable.

2) Sur le fond

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit assurer le logement loué contre les risques dont il doit répondre et en justifier à la remise des clefs puis chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, reproduire les dispositions de la loi.

En l’espèce, par commandement du 27 juin 2025, il a été fait commandement aux locataires d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs. Pourtant, ils n’en ont rien fait et ne rapportent pas la preuve qu’ils ont contracté une assurance habitation pour le logement.

Par conséquent, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire un mois après le commandement infructueux, soit au 28 juillet 2025.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 juillet 2025, de sorte que Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] se trouvent sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation due du 28 juillet 2025 au 31 Octobre 2025 a fait l’objet d’un décompte dont les sommes seront détaillées ci-dessous.

Pour les sommes postérieures, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a ainsi lieu de condamner Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 409,56 € par mois, à compter du 01 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q], le locataire pour un loyer de 370,04 €, actualisé à hauteur de 409,56 €, charges comprises. Il ressort du commandement de payer du 27 juin 2025, et du décompte de la créance actualisé au mois de Octobre 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 2 683,16 €.

Cette somme se décompose en :

• 2 251,12 €, au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’au 27 juillet 2025,

• 282,23 €, au titre des indemnités d’occupation du 28 juillet 2025 au 31 Octobre 2025,

• 149,81 €, au titre de frais de procédure, qui ne sauraient être pris en compte à ce stade, étant intégrés dans les dépens.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] à payer les sommes de 2 251,12 € et de 282,23 €, telles que détaillées ci-dessus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VI 1° de la même loi, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendue une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ainsi, si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ne peut qu’être constaté que monsieur [X] et madame [Q] n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’ils ne sauraient bénéficier de délais de paiement, et ce, quand bien-même madame [Q] justifie de la recevabilité du dossier de traitement de son surendettement, la reprise du paiement des loyers étant indispensable à tout octroi de délais de paiement.

Par conséquent, il n’est d’autre choix que de débouter Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] de leur demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes, Monsieur [X] et Madame [Q] seront condamnés aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 décembre 2023 entre Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] d’une part, et l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat, d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 juillet 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] de leur demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat la somme de 2 251,12 € (deux mille deux cent cinquante et un euros et douze centimes), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat la somme de 282,23 € (deux cent quatre-vingt-deux euros et vingt-trois centimes), au titre des indemnités d’occupation du 28 juillet 2025 au 31 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q], à compter du 01 novembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 409,56 €(quatre cent neuf euros et cinquante six centimes) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] et Madame [I] [N] verser à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [E] [X] et Madame [I] [Q] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE