MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 22/02398 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IJHB

JUGEMENT DU : 08 Juin 2026

AFFAIRE : [Z] [P], S.A.R.L. joel [Y] [W], S.A.S. [G] C/ [N] [D], [M] [L] épouse [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 3 CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Monsieur Hervé HUMBERT,

ASSESSEURS : Madame Sabine GASTON,

Madame Sandrine ERHARDT,

GREFFIER : Madame Sabrina WITTMANN,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 1] FRANCE

représenté par Maître Julien MAROTTE de l’ASSOCIATION DM-AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :, M^e Pauline BARREAU, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 84

S.A.R.L. joel [Y] [W], RCS [Localité 1] 344 266 440 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie MENNEGAND, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 50

S.A.S. [G], dont le siège social est sis [Adresse 3] FRANCE

représentée par Maître Julien MAROTTE de l’ASSOCIATION DM-AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :, M^e Pauline BARREAU, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 84

DEFENDEURS

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 4] / FRANCE

représenté par Maître Frédéric VERRA de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 40

Madame [M] [L] épouse [D], demeurant [Adresse 4] / FRANCE

représentée par Maître Frédéric VERRA de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 40

Clôture prononcée le : 03 juin 2025

Débats tenus à l’audience du : 26 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le président : 08 juin 2026

Jugement par mise à disposition au greffe le : 08 Juin 2026

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Copie certifiée conforme délivrée le :

Copie exécutoire délivrée le :

FAITS ET PROCEDURE

Le 8 octobre 2021, M. [N] [D] et Mme [M] [L] ont donné mandat à la SARL [E] [Y] [W], à l’enseigne Century 21, de vendre leur bien immobilier dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 1] au prix de 360 000 euros.

Dans le même temps dans le cadre d’une recherche d’investissement locatif sur le secteur de [Localité 1], M. [Z] [P] s’est adjoint les services de la SAS [G], exerçant une activité de conseil en investissement financier.

Par un acte sous seing privé en date 04 janvier 2022, régularisé par l’entremise de la SARL [E] [Y] [W], à l’enseigne Century 21, M. [N] [D] et Mme [M] [L] , vendeurs, ont signé un compromis de vente avec M. [Z] [P], acquéreur, portant sur les lots de copropriétés objet du mandat du 8 octobre 2021, moyennant le prix de 335.000 euros, les honoraires d’agence d’un montant de 17 000 € étant à la charge des vendeurs.

La vente était conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur d’un montant de 359 900 €.

La réitération de la vente par acte authentique était fixée au 21 mars 2022 au plus tard.

Le 08 avril 2022, Me [F] [O], notaire mandaté par les vendeurs pour la réitération de la vente, a mis en demeure M. [Z] [P] d’avoir à régulariser l’acte authentique de vente dans un délai de 10 jours.

Estimant que le dossier de vente n’était pas complet, Me [R] [J], notaire mandaté par l’acquéreur pour la réitération de la vente, a mis en demeure les vendeurs le 25 avril 2022 d’avoir à se présenter en son étude de [Localité 2] le 27 avril suivant, et à défaut le 11 mai, aux fins de finaliser l’acte de vente.

Un procès-verbal de carence a été établi par Me [R] [J] le 11 mai 2022.

Par un acte de commissaires de justice en date du 1er août 2022, M. [Z] [P] et la SAS [G] ont fait assigner M. [N] [D] et Mme [M] [L] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’obtenir respectivement le règlement de l’indemnité contractuelle stipulée au compromis et la réparation du préjudice subi.

Par un acte de commissaires de justice en date du 06 février 2023, la SARL [E] [Y] [W] a fait assigner M. [N] [D] et Mme [M] [L] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins principalement d’obtenir le règlement de sa commission.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 09 mai 2023, et enregistrées sous la référence unique RG n°22/2398.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2025, M. [Z] [P] et la SAS [G] demandent au tribunal de :

condamner les époux [D] à payer à M. [Z] [P] la somme de 33.500 euros en exécution du compromis du 04 janvier 2022 à titre d’indemnité contractuelledire que la SARL [E] [Y] [W], séquestre, devra se dessaisir de de la somme de 5.000 euros versée à titre d’acompte entre les mains de M. [Z] [X] les époux [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusionscondamner les époux [D] à payer à la SAS [G] la somme de 24.900 euros à titre de dommages-intérêtscondamner les époux [D] à leur payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilecondamner les époux [D] aux dépens.M. [Z] [P] et la SAS [G] exposent que le compromis de vente prévoyait une date indicative de réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 21 mars 2022. Ils indiquent qu’aucun délai particulier n’était stipulé pour la réalisation de la condition suspensive et soutiennent que l’expiration du délai stipulé pour la réitération était de nature, non à entraîner la caducité du compromis, mais seulement à permettre aux parties de poursuivre l’exécution forcée du contrat. Ils indiquent que la régularisation de la vente n’a pu intervenir à la date convenue en raison de l’allongement généralisé des délais de traitement des demandes de prêt bancaire. Ils soutiennent qu’il était cependant acquis pour l’ensemble des parties et leurs notaires que le prêt serait accordé sans difficulté quelques jours plus tard, et qu’une offre de prêt a effectivement été remise à M. [Z] [P] par sa banque habituelle le 30 mars 2022. M. [Z] [P] précise que son notaire a informé son confrère le 06 avril 2022 de la levée des conditions suspensives et lui a proposé de fixer la date de signature de l’acte authentique au 27 avril suivant, étant ajouté qu’un projet d’acte a été transmis à cette fin dès le 13 avril. Les demandeurs indiquent qu’un désaccord est ensuite survenu entre les parties quant au délai nécessaire pour procéder à la réitération de l’acte, et ce, alors même que l’ensemble des documents justificatifs nécessaires à la finalisation de la vente n’avaient pas été transmis, particulièrement en ce qui concerne les appels de charge de copropriété du 2ème trimestre, les procédures en cours, ou encore la désignation d’un nouveau syndic bénévole en remplacement de M. [N] [D], syndic bénévole. Ils précisent que ces documents ne leur ont jamais été remis, et indiquent que les parties venderesses et leur notaire sont demeurés taisant et ne se sont pas présentés aux rendez-vous de signature proposés les 27 avril et 11 mai 2022. Ils soutiennent que, en l’absence de délai stipulé pour la réalisation de la condition suspensive, et en présence d’une date indicative pour la réitération de la vente, celle-ci ne peut être regardée comme caduque que s’il est devenu certain que la réalisation de la condition n’aura pas eu lieu. Ils précisent que le simple dépassement du délai fixé par la promesse n’entraînait aucunement la défaillance de plein droit de la condition, ni la caducité du compromis. Ils estiment en outre que les vendeurs ont renoncé à toute caducité éventuelle en mettant en demeure M. [Z] [P] le 8 avril 2022, soit postérieurement à l’obtention de l’offre de prêt, d’avoir à régulariser l’acte devant notaire à l’expiration du délai de 10 jours . Ils soutiennent que les vendeurs ont par la suite agi de mauvaise foi en s’abstenant de délivrer les actes nécessaires à la réitération de la vente, en particulier les documents relatifs à l’organisation et à la situation financière de la copropriété visés à l’article L.721-1, II du code de la construction et de l’habitation, ainsi que ceux afférents à la désignation d’un nouveau syndic en remplacement de M. [N] [D], dont le mandat devenait caduc en application de l’article 17-2 de la lois du 10 juillet 1965. Ils estiment à ce titre que, conformément à l’article L.721-3 du code précité, le délai de rétractation visé à l’article L.271-1 du même code n’avait pu commencer à courir, de sorte que l’acte ne pouvait aucunement être régularisé en la forme authentique. Ils soutiennent en conséquence que le défaut de réitération à la date du 18 avril 2022, en suite à la mise en demeure adressée à cette fin, est exclusivement imputable à la carence des vendeurs. Ils estiment que ces derniers ont exécuté de mauvaise foi la promesse synallagmatique de vente, étant indiqué que ceux-ci ont par la suite remis leur bien en vente à un prix supérieur. Les demandeurs précisent par ailleurs que la SAS [G] a été privée de ses honoraires d’un montant de 24 900 € du fait du désistement fautif des époux [D].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, et au visa des articles 6 de la loi 70-9 du 02 janvier 1972, 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, et 1231-1 du code civil, la SARL [E] [Y] [W] demande au tribunal de :

à titre principal,

condamner solidairement M. [N] [D] et Mme [M] [L] à lui verser la somme de 17.000 euros à titre de commissionà titre subsidiaire,

condamner solidairement M. [N] [D] et Mme [M] [L] à lui verser la somme de 17.000 euros à titre de dommages-intérêtsen tout état de cause,

débouter M. [N] [D] et Mme [M] [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontrecondamner solidairement M. [N] [D] et Mme [M] [L] à lui payer une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilecondamner solidairement M. [N] [D] et Mme [M] [L] aux entiers dépensdire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. La SARL [E] [Y] [W] indique qu’en dépit d’un retard imputable à la banque de l’acquéreur pour la formalisation d’une offre définitive de prêt, ladite offre a été obtenue le 06 avril 2022, date à laquelle M. [Z] [P] était en mesure de régulariser l’acte authentique. Elle soutient que les vendeurs, bien que mis en demeure à cette fin, ont refusé de se présenter devant le notaire en charge de la réitération de la vente. Elle estime que l’opération de vente doit être réputée effectivement conclue dès lors que le compromis ne comportait pas de clause de dédit en faveur de l’une ou l’autre des parties, et que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par les acquéreurs s’est réalisée sans qu’aucune date butoir ne soit fixée pour la levée de celle-ci. Elle soutient que la caducité ne s’impose pas nécessairement en cas de dépassement du délai fixé pour la signature de l’acte authentique, notamment lorsque celle-ci n’a pas été expressément stipulée ou lorsqu’il existe une prorogation tacite du délai de réalisation des conditions suspensives. Elle estime par ailleurs que les vendeurs ne pouvaient pas mettre en demeure les acquéreurs de s’exécuter avant la levée de la condition suspensive afférente au financement. Elle précise sur ce point que le notaire du vendeur aurait dû demander à l’acquéreur de justifier de l’obtention du prêt dans les conditions prévues en page 15 du compromis. Elle soutient en outre que seule la partie dans l’intérêt de laquelle la condition a été stipulée a qualité pour se prévaloir de sa non-réalisation. Elle conclut que la non réitération de la vente est exclusivement imputable à l’attitude des époux [D], que la vente était donc parfaite, ouvrant droit à sa commission. Subsidiairement, la SARL [E] [Y] [W] fait valoir qu’en raison de la faute des vendeurs, elle est fondée à obtenir la somme de 17 000 € en réparation de son préjudice

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 juin 2025, et au visa des articles 1231-1 et suivants, 1240 et suivants du code civil, et 6 de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970, M. [N] [D] et Mme [M] [L] demandent au tribunal de :

débouter M. [Z] [P], la SAS [G] et la SARL [E] [Y] [W] de l’ensemble de leurs demandescondamner M. [Z] [P] à leur payer une somme de 33.500 euros en exécution du compromis du 04 janvier 2022 ainsi qu’à une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépenscondamner la SAS [G] à leur payer une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi qu’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépenscondamner la SARL [E] [Y] [W] à leur payer une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi qu’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [N] [D] et Mme [M] [L] indiquent avoir, en raison de divers problèmes de santé et compte tenu de leurs faibles ressources financières, mandaté la SARL [E] [Y] [W] aux fins de vendre rapidement leur appartement à un prix initialement projeté de 360.000 euros. Ils précisent avoir accepté de baisser le prix au profit de M. [Z] [P] dans la mesure où celui-ci a été présenté comme un acquéreur particulièrement solvable et capable de mener l’opération rapidement. Ils indiquent que le compromis de vente prévoyait ainsi que le financement serait obtenu au plus tard le 04 mars 2022, en vue d’une réitération au 21 mars 2022. Ils soutiennent avoir été contraints de mettre en demeure l’acquéreur à l’issue de ce délai dans la mesure où ils avaient acquis un bien dans le sud de la France et se trouvaient en difficulté financière. Ils précisent que la date de réitération proposée en retour par le notaire de l’acquéreur , soit le 27 avril 2022, était trop lointaine, et qu’aucune date n’a pu être arrêtée d’un commun accord entre les parties. Ils estiment toutefois que l’acquéreur aurait dû, à l’expiration du délai afférent à la condition suspensive, notifier la non-obtention du prêt aux vendeurs conformément aux stipulation du compromis de vente. Ils soutiennent que la caducité de cet acte est acquise dans la mesure où les délais convenus pour la levée de la condition suspensive et la réitération de l’acte devant notaire étaient expirés. Ils affirment que la mise en demeure de s’exécuter adressée aux acquéreurs ne constitue aucunement une manifestation claire et non équivoque d’une volonté de renoncer à la caducité du compromis, étant indiqué que cette mise en demeure n’a été délivrée qu’en vue de faire constater l’inexécution par M. [Z] [P] de ses obligations contractuelles afin de remettre le bien en vente sans difficulté. Ils soulignent que le délai de 10 jours suivant cette mise en demeure n’a pas été suivi de réitération, alors même que l’acquéreur avait concomitamment obtenu une offre de prêt. Pour s’opposer aux moyens adverses, M. [N] [D] et Mme [M] [L] soutiennent que les dispositions du code de la construction et de l’habitation afférentes au délai de rétractation ne sont pas applicables à l’opération dirigée par la SAS [G], professionnelle de l’immobilier. Ils ajoutent que le délai de rétractation n’aurait, en tout état de cause, pu commencer à courir qu’à compter de la régularisation de l’acte authentique. Ils soutiennent que les dispositions du code précité ont en tout état de cause été respectées. Ils soulignent que le compromis de vente informait expressément l’acquéreur de ce que la copropriété dont dépend le bien litigieux était géré par M. [D], en qualité de syndic non professionnel, et que les informations transmises par le vendeur ne correspondaient «pas forcément au degré d’exigence de conformité que peuvent présenter les informations fournies par un syndic professionnel ». Ils précisent sur ce point que l’acquéreur a pleinement accepté les conséquences éventuelles liées à l’absence de communication de l’ensemble des informations prévues aux articles L.721-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ils soutiennent par ailleurs que les droits et délais afférents au droit de rétractation de l’acquéreur ont été purgés au stade du compromis de vente. Ils estiment également que la vente pouvait être régularisée sans désignation d’un nouveau syndic dans la mesure où, lorsqu’un copropriétaire syndic non professionnel vend ses lots au sein d’une copropriété, son mandat ne devient caduc qu’à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’événement. Pour établir leur préjudice, M. [N] [D] et Mme [M] [L] indiquent qu’en raison du contexte bancaire et immobilier sur la période concernée, leur bien n’a pu être vendu que le 12 mars 2024 au prix de 280.000 euros. Ils précisent avoir dû souscrire un prêt-relais afin de pouvoir déménager et régler l’ensemble des taxes foncières, cotisations d’assurance et charges de copropriété jusqu’à la vente du bien. Ils soutiennent par ailleurs que la SAS [G] ne peut poursuivre l’indemnisation d’aucun préjudice dans la mesure où elle est responsable des délais anormalement long observés dans l’obtention du financement. Ils ajoutent que l’investissement que cette dernière a proposé à son mandant n’était aucunement adapté à sa recherche de bien à usage locatif destiné aux étudiants dans la mesure où un tel usage était prohibé par le règlement de copropriété. Ils estiment également que l’échec de la vente est imputable à la SARL [E] [Y] [W] qui les a incité, d’une part, à diminuer le prix de vente au profit de M. [Z] [P] compte tenu de sa particulière solvabilité afin de gagner en célérité, et s’est abstenue, d’autre part, d’indiquer à l’acquéreur qu’il n’était pas possible de louer des chambres meublées dans l’immeuble.

Par ordonnance en date du 03 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

L’affaire a été évoquée devant la formation collégiale du pôle civil à l’audience du 26 janvier 2026, puis mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de réitération de la promesse

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1304 alinéa 1 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

En application de l’article 1304-6 alinéa 3, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Enfin, conformément à l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat.

Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

La Cour de cassation décide qu’en application des dispositions de l’article 1304 du Code civil, lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive, et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque.

La Cour de cassation décide également que le caractère non extinctif du délai fixé par la promesse de vente pour procéder à la signature de l’acte authentique de vente a pour seule conséquence de permettre à l’une des parties d’obliger l’autre à s’exécuter si les conditions suspensives sont réalisées à cette date, mais ne lui confère aucun délai supplémentaire pour remplir ses obligations .

En l’espèce, il est constant que la vente a été conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur d’un montant total de 359.900 euros sur une durée maximum de 25 ans et moyennant le taux maximum de 1,9%.

La condition suspensive stipulée au titre de l’obtention du financement est libellée dans les termes suivants :

«L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, un dossier complet de demande de prêt répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme bancaire.

[…]

Chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR d’une offre écrite, ferme et sans réserve, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées dans le délai de réalisation des présentes et, le cas échéant, par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard dans les deux mois des présentes.

L’ACQUEREUR s’engage à notifier la non-obtention d’un prêt au VENDEUR et au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au plus tard le lendemain de ce délai. A défaut, le VENDEUR pourra le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’ACQUEREUR devra être adressée sous les mêmes formes au domicile du [Localité 3] indiqué en tête des présentes.

En cas de refus de prêt, l’ACQUEREUR devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant au minimum de un organismes financiers (sic), précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

Passé ce délai de huit (8) jours, et en l’absence de réponse de l’ACQUEREUR, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, le VENDEUR retrouvant son entière liberté.

[…]».

Il est par ailleurs stipulé en page 16 de l’acte :

«Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des PARTIES retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre.

Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’ACQUEREUR, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. L’ACQUEREUR devra, par ailleurs, indemniser l’AGENCE du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes.

L’acompte restera acquis au VENDEUR à titre d’indemnisation forfaitaire du fait de l’immobilisation du bien, mais le séquestre ne pourra lui remettre les fonds qu’en vertu d’un accord amiable signé par les PARTIES ou d’une décision de justice définitive».

Celui-ci prévoit encore, en page 17 :

«Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 21 mars 2022 chez Maître [J], Notaire à [Localité 2] [Adresse 6], avec la participation de Maître [F] [O], Notaire à [Localité 4] [Adresse 7] .

[…]

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX jours suivant la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

◦ invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de trente-trois mille cinq cents euros ( 33 500€),

◦ ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.

Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à l’indemnisation prévue au paragraphe ''Honoraires de l’AGENCE''

(sic) […]».

Il s’évince au préalable de l’analyse des stipulations ci-avant reproduites que, contrairement aux affirmation de M. [Z] [P], de la SAS [G] et de la SARL [E] [Y] [W], un délai de deux mois à compter de la signature du compromis a été arrêté entre les parties pour la réalisation de la condition suspensive afférente au financement. Dès lors, la condition suspensive devait intervenir au plus tard le 4 mars 2022 .

Pour établir que cette condition aurait été réalisée, M. [Z] [P] et la SAS [G] versent aux débats une offre de prêt immobilier émise le 30 mars 2022 par la banque LCL d’un montant de 431.241,04 euros sur une durée de 276 mois au taux de 1,10%, pour un TAEG de 1,83% (pièce demandeurs n°4).

Ceux-ci justifient avoir notifié la réception de cette offre à Me [F] [O], notaire des vendeurs , suivant courriel en date du 06 avril 2022 (pièce demandeurs n°5).

Si par application des stipulations du compromis de vente les vendeurs disposaient, à l’expiration du délai convenu, soit à compter du 04 mars 2022, de la faculté de mettre en demeure l’acquéreur d’avoir à justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive afférente au financement, il est toutefois acquis que cette clause n’a pas été mise en œuvre par les vendeurs.

Il s’en déduit que M. [Z] [P] pouvait, à défaut d’ avoir été mis en demeure à l’expiration du délai de deux mois , valablement justifier de la réalisation de cette condition suspensive jusqu’à la date de réitération convenue, soit le 21 mars 2022, et ce sans avoir à solliciter l’accord de son cocontractant.

M. [Z] [P] n’était par ailleurs pas tenu de justifier, postérieurement au 4 mars 2022, de la non-obtention du prêt dès lors qu’il démontre, par la production d’un accord de principe daté du 18 février 2022 et de l’offre définitive datée du 30 mars suivant (pièces demandeurs n°3 et 4), qu’aucun refus de financement ne lui avait été opposé par l’organisme sollicité à cette fin.

L’analyse des éléments versés aux débats permet de constater que les vendeurs n’ont pas, suite à la non réitération de la vente à la date prévue du 21 mars 2022 , immédiatemente entendu faire constater la caducité du compromis, laquelle était encourue à cette date.

Il apparaît au contraire que, dans un premier temps, les vendeurs ont, par l’intermédiaire de leur notaire, adressé à M. [Z] [P] , par courrier recommandé daté du 4 avril 2022, une mise en demeure d’avoir à régulariser l’acte authentique de vente dans un délai de 10 jours dans les conditions prévues en page 17 de l’acte (pièce [D] n°7).

Par ailleurs, il ressort de la mise en demeure adressée aux époux [D] le 25 avril 2022 par Me [R] [T], notaire de l’acquéreur , que celui-ci entendait également poursuivre l’exécution de la vente (pièce demandeurs n°12).

L’analyse des diverses correspondances échangées entre les parties, par l’intermédiaire des notaires mandatés par chacune d’elles, entre le 04 et le 13 avril 2022 (pièces demandeurs n°5, 7, 9, 10 – pièces [D] n°8, 10, 12, 13, 19) permet de constater que la réitération projetée n’a pu intervenir en raison d’une série de divergences et désaccords ayant opposé les parties quant à la date effective de réitération, à la communication de divers éléments justificatifs afférents à la copropriété, ou à l’usage qu’il était permis de donner au bien.

Toutefois, en dépit des divers échanges et tentatives d’exécution forcée initiées par chaque partie postérieurement à la date de réitération initialement convenue, M. [N] [D] et Mme [M] [L] demeurent fondés, dans le cadre de la présente procédure, à se prévaloir de la caducité du compromis de vente dès lors que la condition suspensive afférente au financement de l’acquisition n’avait été levée ni à l’expiration du délai convenu pour sa réalisation, ni à la date initialement arrêtée entre les parties pour la réitération de l’acte en la forme authentique.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, la mise en demeure adressée à l’acquéreur aux fins de le voir procéder à la réitération de la vente ne saurait aucunement s’analyser en une renonciation définitive des vendeurs au bénéfice de la caducité, dès lors que ces derniers y ont expressément indiqué qu’il entendaient se prévaloir de la caducité de l’acte en vue d’en être délié à l’expiration du délai de 10 jours.

Il ressort à ce titre du courriel adressé pour le compte de l’acquéreur par l’étude de Me [R] [J], à Me [F] [O] le 13 avril 2022 (pièce demandeurs n°10) que la finalisation de la vente ne pourrait intervenir dans le délai de 10 jours eu égard aux délais inhérents à l’acceptation de l’offre de prêt et au déblocage des fonds par l’établissement prêteur.

Il résulte de ce seul constat que les vendeurs pouvaient, à l’expiration du délai de 10 jours suivant la présentation de la mise en demeure, soit le 18 avril 2022, et sans préjudice des conséquences susceptibles de résulter de leur éventuelle mauvaise foi, valablement se prévaloir de la caducité du compromis.

La circonstance tirée du défaut de mise en œuvre de cette caducité immédiatement à l’issue du délai convenu pour la réitération de l’acte est indifférente, dès lors qu’il était loisible aux vendeurs, à compter du 21 mars 2022, d’accorder à M. [Z] [P] un délai supplémentaire pour procéder à la régularisation de l’acte authentique.

Au même titre, le fait que cette condition ait été stipulée au seul bénéfice de l’acquéreur est également indifférent, dans la mesure où il est acquis que la condition litigieuse n’avait pas été réalisée à la date convenue pour la réitération de la vente, laquelle pouvait donc être regardée par l’ensemble des parties comme étant caduque à cette date.

Il convient ainsi, à titre de conséquence du défaut de réalisation de ladite condition suspensive dans le délai contractuellement prévu et de la non réitération de l’acte dans les délais convenus, de constater la caducité du compromis de vente régularisé entre les parties les 03 et 04 janvier 2022.

Conformément aux stipulations du compromis selon lesquelles « si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des parties retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre » , M. [Z] [P] ne peut qu’être débouté de sa demande dirigée contre les époux [D] tendant au règlement de l’indemnité contractuelle forfaitaire de 33.500 euros stipulée au compromis de vente.

Également, en conséquence de la caducité du compromis de vente, il convient, en application de l’article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1972 , en vertu duquel aucun honoraire n’est dû à l’agent immobilier tant que la vente n’a pas été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties , de débouter la SARL [E] [Y] [W] de sa demande dirigée contre les époux [D] et tendant à obtenir le règlement d’une somme de 17.000 euro au titre de sa commission .

Enfin, s’il ressort par ailleurs des termes du compromis de vente, en page 13, que la SARL [E] [Y] [W] a été désignée par les parties en qualité de séquestre pour recevoir un acompte de 5.000 euros, M. [Z] [P] s’abstient toutefois de justifier du versement effectif des fonds entre les mains de cette dernière.

La demande de M. [Z] [P] tendant à voir ordonner la restitution de la provision qu’il aurait réglée à la SARL [E] [Y] [W] sera dès lors rejetée, étant toutefois rappelé que les sommes éventuellement versées entre les mains de cette dernière devront être restituées par le simple effet de la caducité du compromis, telle que constatée au dispositif du présent jugement.

Sur les responsabilités éventuelles

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1104 alinéa 1 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, conformément à l’article 1231-1 dudit code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, en application de l’article 1240 du code précité, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des développements précédents que les époux [D] étaient, à compter de l’expiration du délai de 10 jours suivant la réception de la mise en demeure adressée l’acquéreur, soit le 18 avril 2022, fondés à se prévaloir de la caducité du contrat.

S’il a été fait référence dans ce courrier aux stipulations figurant en page 17 du compromis permettant à la partie non défaillante, outre le règlement de l’indemnitaire forfaitaire, soit d’invoquer la résolution de plein droit de l’acte, soit de poursuivre en justice la réalisation de la vente, les époux [D] demeuraient toutefois libres de renoncer à la mise en œuvre de ces stipulations au profit de la caducité de la promesse dès lors que celle-ci était acquise de plein droit.

Aucune mauvaise foi ou abus de droit ne saurait être tiré de cette mise en œuvre de la caducité , dès lors qu’il s’évince de l’analyse des correspondances électroniques échangées par l’intermédiaire des notaires mandatés par les parties que les époux [D] ont informé l’acquéreur le 13 avril 2022 de ce que la date proposée par lui au 27 avril 2022 pour la réitération de l’acte était trop lointaine.

Au surplus, l’analyse de ces mêmes éléments permet de constater que l’acquéreur, par l’intermédiaire de l’étude notariale mandatée par lui, a entendu exiger des vendeurs, préalablement à la vente et en dehors de toute stipulation contractuelle ou obligation légale, la désignation d’un nouveau syndic de copropriété en remplacement de M. [N] [D], une telle exigence étant de nature à retarder, voire à compromettre, la réitération de l’acte.

Il en résulte qu’aucune faute n’est établie à l’endroit des consorts [D] au titre de leur refus de régulariser l’acte authentique de vente aux dates imposées par l’acquéreur.

En conséquence, la SAS [G] d’une part, et la SARL [E] [Y] [W] d’autre part, seront chacune déboutées de leurs demandes indemnitaires respectives dirigées contre M. [N] [D] et Mme [M] [L].

Par ailleurs, l’analyse de l’ensemble des éléments versés aux débats, compte tenu des délais habituellement observés et du contexte bancaire précédemment évoqué, ne permet pas de considérer que M. [Z] [P] se serait trouvé, par une quelconque faute, négligence, mauvaise foi ou abus de droit, à l’origine du défaut de réalisation de la condition suspensive afférente au financement dans le délai stipulé, étant rappelé que celui-ci justifie avoir obtenu un accord de principe de la banque LCL dès le 18 février 2022.

M. [N] [D] et Mme [M] [L] seront à ce titre déboutés de leur demande reconventionnelle tendant à voir M. [Z] [P] condamné à leur payer la somme de 33.500 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée au compromis de vente.

M. [N] [D] et Mme [M] [L] seront également déboutés de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SAS [G], d’une part, et de la SARL [E] [Y] [W], d’autre part, dans la mesure où, eu égard aux revenus déclarés par M. [Z] [P] dans le compromis et compte tenu de l’accord de principe de prêt obtenu par ce dernier le 18 février 2022, l’échec de la vente par suite de l’expiration des délais convenus pour la levée de la condition suspensive et la réitération de l’acte n’apparaît aucunement imputable ni à la SAS [G], ni à la SARL [E] [Y] [W].

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [P] et la SAS [G], parties succombantes et étant à l’initiative de la procédure, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Aucune considération d’équité ne commande toutefois de faire application de l’article 700 du code procédure civile au profit de l’une quelconque des parties.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision en application de l’article 514 du code précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

CONSTATE la caducité du compromis de vente régularisé les 03 et 04 janvier 2022 entre M. [N] [D] et Mme [M] [L] d’une part, et M. [Z] [P] d’autre part

DEBOUTE M. [Z] [P] de sa demande tendant à voir les époux [D] condamnés à lui payer l’indemnité forfaitaire de 33.500 euros stipulée au compromis de vente

DEBOUTE la SARL [E] [Y] [W] de sa demande tendant à voir les époux [D] condamnés à lui payer la somme de 17.000 euros à titre de commission

REJETTE la demande de M. [Z] [P] tendant à voir ordonner la restitution de la provision qu’il aurait réglée à la SARL [E] [Y] [W]

RAPPELLE que toute somme éventuellement versée entre les mains de la SARL [E] [Y] [W] devra être restituée à titre de conséquence légale de la caducité du compromis de vente

DEBOUTE la SAS [G] de sa demande tendant à voir les époux [D] condamnés à lui payer la somme de 24.900 euros à titre de dommages-intérêts

DEBOUTE la SARL [E] [Y] [W] de sa demande subsidiaire tendant à voir les époux [D] condamnés à lui payer la somme de 17.000 euros à titre de dommages-intérêts

DEBOUTE M. [N] [D] et Mme [M] [L] de leur demande tendant à voir M. [Z] [P] condamné à leur payer l’indemnité forfaitaire de 33.500 euros stipulée au compromis de vente de vente

DEBOUTE M. [N] [D] et Mme [M] [L] de leur demande tendant à voir la SAS [G] condamnée à leur payer une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts

DEBOUTE M. [N] [D] et Mme [M] [L] de leur demande tendant à voir la SARL [E] [Y] [W] condamnée à leur payer une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts

DEBOUTE M. [Z] [P] et la SAS [G] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE la SARL [E] [Y] [W] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE M. [N] [D] et Mme [M] [L] de leurs demandes reconventionnelles fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [Z] [P] et la SAS [G] aux dépens de l’instance

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Et le présent jugement a été prononcé et signé par Monisuer Hervé HUMBERT, président, et par Madame Sabrina WITTMANN, greffier.

Le Greffier Le Président