Jugement du : 20 Mars 2026

N° RG n° N° RG 24/01283 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JJQD

Minute n° 26/00064

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU VINGT MARS DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] A [Localité 3] – OPH DE [Localité 2] A [Localité 3]

RCS [Localité 4] N° 275 400 042, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [P] [A], salariée, dûment munie d’un pouvoir

DEFENDEURS :

Madame [I] [E]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [M]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 19 Décembre 2025

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2021, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] À [Localité 3] (ci-après l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3]), a donné à bail à Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] un appartement n°499 situé [Adresse 4] à [Localité 5].

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a, par acte de Commissaire de justice du 3 novembre 2023 fait délivrer aux locataires un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme principale de 710,04 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 octobre 2023. Il leur a également été demandé d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte du 6 novembre 2024, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a fait assigner les locataires devant la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à son profit quant au bail consenti à Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] et dire en conséquence que les locataires devront quitter les lieux avec tout occupant de leur chef,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] au paiement des loyers dus et provisions sur charges à la date arrêtée selon décompte du 23 mai 2024, soit la somme de 1 273,57 euros, outre les loyers échus entre l’assignation et la résiliation du bail,

— condamner Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] à payer, à compter de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et provisions sur charges comprises jusqu’au départ définitif des lieux, par application de l’article 1382 du code civil augmentée des intérêts au taux légal,

— dire que cette indemnité d’occupation fasse l’objet d’une revalorisation à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,

— condamner Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] à payer à l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et le coût du commandement de payer visant la clause exécutoire.

À l’audience du 19 décembre 2025, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a actualisé sa créance à

7 885,87 euros et a maintenu ses demandes, précisant qu’aucun paiement n’avait été effectué depuis le mois d’avril 2024, à l’exception d’un règlement en février 2025.

Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E], régulièrement assignés à Etude, n’étaient ni comparants, ni représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayé de sa locataire le 21 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la même loi, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail et d’intervention forcée a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2024 soit au moins six semaines avant la date d’audience.

Par conséquent, les demandes de l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] seront déclarées recevables.

Sur la résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative de l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3].

Les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 22 octobre 2021, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 3 novembre 2023 l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] a fait commandement à Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] de payer la somme de 710,04 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement rappelait les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989, des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionnait la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été intégralement acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 4 janvier 2024 et l’expulsion de Monsieur [W] [M] et de Madame [I] [E] sera ordonnée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

L’article 1760 du code civil dispose qu’ « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

Par ailleurs, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et de l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 4 janvier 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur.

À défaut par Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] d’avoir libéré l’appartement n°499 sis [Adresse 4] à [Localité 5], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

En outre, les locataires seront condamnés à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 janvier 2024, correspondant au montant du loyer et des charges récupérables normalement dues, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement en question, à chaque fois que la législation l’autorisera.

Sur la demande en paiement des loyers impayés

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi précise que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

En l’espèce, l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et plusieurs décomptes, le dernier établissant une dette locative à hauteur de 7 885,87 euros arrêté au 10 décembre 2025.

Le montant des loyers et des charges restant dû n’a pas été contesté par les débiteurs.

Toutefois, il résulte des pièces produites au soutien de la demande qu’ont été intégrés aux sommes réclamées des pénalités et frais de dossier pour défaut de réponse aux enquêtes annuelles sur les ressources qui ne relèvent ni des loyers ni des charges, pour un total de 38,10 euros.

Le montant des loyers et des charges restant dû sera fixé à la somme de 7 847,77 euros. Il y a lieu de condamner Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] à verser cette somme à l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3] au titre des loyers, indemnités d’occupations et charges arrêtés au 10 décembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse).

Pour le surplus, Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] seront condamnés à verser une indemnité d’occupation selon les modalités susvisées, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 novembre 2023 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH DE [Localité 2] À [Localité 3], Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] seront condamnés à lui payer la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] À [Localité 3] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2021 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] À [Localité 3], d’une part, et Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E], d’autre part, portant sur l’appartement n°499 situé [Adresse 4] à [Localité 5] sont réunies à la date du 4 janvier 2024 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] et celle de tous occupants de leur chef dudit logement, à laquelle ils pourront être contraints par tous moyens de droit dès l’expiration du délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1 novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] À [Localité 3] la somme de 7 847,77 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 10 décembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse) ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] À [Localité 3], en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges du logement qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 2] À [Localité 3] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] et Madame [I] [E] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 novembre 2023 et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION