Ordonnance du : 30 Janvier 2026

N° RG n° N° RG 25/00912 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JV7K

Minute n° 26/00030

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 2]

ORDONNANCE DE REFERE

DU TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 9]

RCS [Localité 10] N° B 304 747 835 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Arnaud VAUTHIER de l’AARPI LORRAINE AVOCAT, avocat au Barreau de METZ (avocat plaidant) et Maître Alexandre GASSE, avcoat au Barreau de NANCY (avocat postulant)

DEFENDEUR :

Madame [C] [J]

née le 30 Octobre 1955 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 19 décembre 2025

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er novembre 1979, la société d’habitations à loyer modéré des Régions de l’Est, devenue la SA d’HLM ICF NORD-EST, a donné à bail à Monsieur [P] [J] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer initial de 364,22 francs.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, la SA d’HLM ICF NORD-EST, venant aux droits de la société d’habitations à loyer modéré des Régions de l’Est, a, par acte de Commissaire de justice du 30 janvier 2025, fait délivrer à Monsieur [P] [J] et son épouse, Madame [C] [J], un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail pour obtenir le paiement de la somme en principal de 1 252,24 euros.

Cet acte a été signifié à Madame [C] [J] par remise à sa personne. Un procès-verbal de difficulté a été rédigé s’agissant de Monsieur [P] [J], l’intéressé étant décédé le 23 août 2024.

Par acte signifié le 17 octobre 2025 à Madame [C] [J], la SA d’HLM ICF NORD-EST a fait assigner sa locataire devant la présente juridiction, statuant en la forme des référés, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— dire et juger sa demande recevable et bien fondée,

— constater la résiliation du contrat de location conclu le 4 juillet 2023 entre elle et Madame [C] [J] relatif à un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8],

— ordonner à Madame [C] [J] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef,

— dire qu’à défaut d’une libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion immédiate et sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique dès l’expiration d’un délai de deux mois,

— condamner Madame [C] [J] à lui verser :

— une provision de 4 234,31 euros à valoir sur la dette locative restant due au 6 octobre 2025,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer hors APL, qui pourra être révisée selon les conditions de l’article 4.1 du contrat de location, d’un montant de 519,53 euros par mois à compter du 1er octobre 2025, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du contrat de location et jusqu’à libération effective des lieux au titre du logement et du garage,

— dire que le jugement à intervenir sera exécutoire par provision,

— condamner Madame [C] [J] à lui payer une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens y compris le coût de la signification de la mise en demeure par voie de Commissaire de Justice.

À l’audience du 19 décembre 2025, la SA d’HLM ICF NORD-EST était représentée par son avocat qui s’est référé aux termes contenus dans son assignation et a actualisé sa créance à 4 653,37 euros. Elle a maintenu ses demandes.

Monsieur [C] [J], bien que régulièrement assignée par acte de Commissaire de Justice signifié à sa personne, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes des articles 834 et 835 du même Code, dans les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de jurisprudence constante qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé lors de l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, notamment suite au jeu d’une clause résolutoire de plein droit.

Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte des termes des II et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, que les bailleurs personnes morales, à l’exception des sociétés civiles familiales, ne peuvent, à peine d’irrecevabilité, faire délivrer une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la dénonce de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA d’HLM ICF NORD-EST justifie avoir saisi ladite commission par voie électronique le 10 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2025.

En outre, aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 21 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2025.

Il convient par conséquent de déclarer la demande recevable.

Sur la solidarité entre époux :

L’article 220 du Code civil dispose que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Aux termes de l’article 1751 du Code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément.

En l’espèce, il résulte des pièces figurant en procédure que Madame [C] [J] née [R] est l’épouse de Monsieur [P] [J], signataire du contrat de bail, l’intéressé étant décédé le 23 août 2024. Madame [C] [J] est donc réputée être titulaire du contrat de bail et des obligations en résultant, aucun élément n’indiquant qu’elle y a renoncé.

Sur la résiliation du contrat de bail :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 1er novembre 1979, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges et un mois après une simple mise en demeure. La loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et ses dispositions étant plus protectrices, il en sera fait application.

Par acte délivré le 30 janvier 2025, la SA d’HLM ICF NORD-EST a fait commandement à Madame [C] [J] de payer la somme de 1 252,24 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement rappelait les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989, des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionnait la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été acquittée dans le délai de six semaines suivant cet acte.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 31 mars 2025 à 24 h 00 (le 30 mars 2025 étant un dimanche) et l’expulsion de Madame [C] [J] sera ordonnée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

L’article 1760 du Code civil dispose qu’ « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

Par ailleurs, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et de l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Madame [C] [J] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur.

À défaut par Madame [C] [J] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 8], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

En outre, la locataire sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025, correspondant au montant du loyer et des charges récupérables normalement dues au titre du logement, soit – au vu du dernier décompte produit – la somme de 473,03 euros, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Sur la demande en paiement des loyers impayés :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de cette loi précise que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1760 du code civil dispose qu'« en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

En l’espèce, la demanderesse réclame le paiement de la somme de 4 653,37 euros selon un décompte daté du 15 décembre 2025.

Ce décompte fait état de la facturation mensuelle du loyer et des charges mais aussi d’un loyer mensuel de 45,03 euros (de mai 2024 à décembre 2024 inclus), puis de 46,50 euros (à compter de janvier 2025) au titre de la location d’un garage. Or, aucun contrat de location n’a été produit à ce titre, le contrat de bail initial n’en faisant pas mention.

Par conséquent, il y a lieu de déduire la somme de 871,74 euros correspondant à la location d’un garage.

En conséquence, Madame [C] [J] sera condamnée à payer la somme de 3 781,63 euros à la SA d’HLM ICF NORD-EST au titre des loyers, indemnités d’occupations et charges arrêtés au 15 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [J], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM ICF NORD-EST et en équité, il y a lieu de condamner Madame [C] [J] à lui payer la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la SA d’HLM ICF NORD-EST ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 novembre 1979 entre la société d’habitations à loyer modéré des Régions de l’Est, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM ICF NORD-EST, d’une part, et Madame [C] [J], d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] (54), sont réunies à la date du 1er avril 2025 et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, la SA d’HLM ICF NORD-EST pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

RAPPELLE que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1 novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [C] [J] au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 473,03 euros ;

CONDAMNE Madame [C] [J] à payer à la SA d’HLM ICF NORD-EST la somme de 3 781,63 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 15 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

CONDAMNE Madame [C] [J] à payer à la SA d’HLM ICF NORD-EST une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [C] [J] à verser à la SA d’HLM ICF NORD-EST la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [J] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 janvier 2025 et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION