1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC Me [E]

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 13 NOVEMBRE 2025

Syndic. de copro. LE FORUM

c/

S.C.I. [I] FORUM

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/03667 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QKYL

Après débats à l’audience publique tenue le 24 Septembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Syndic. de copro. LE FORUM sis [Adresse 5] à [Localité 10] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [D] IMMOBILIER, société à responsabilité limitée au capital de 100 000 € immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro B 434 170 403, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 9], représentée par son gérant en exercice, domicilié ès qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Clément LAUTIER, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

La S.C.I. [I] FORUM au capital de 114 000 €, immatriculée au RCS de cannes sous le n°444 806 434 est prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège

[Adresse 5], c/o Mme [M] [I]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 24 Septembre 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Novembre 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI [I] FORUM est copropriétaire (lot 24) au sein de la communauté immobilière LE FORUM située [Adresse 5] à Cannes (06400).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires LE FORUM, représenté par son syndic en exercice, La SARL Cabinet [D] IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SCI [I] FORUM devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des dispositions des articles 54, 56 et 481-1 du code de procédure civile, de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, et notamment l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018 :

— constater le vote, par l’assemblée générale du 22 octobre 2024, du budget prévisionnel de l’année 2025 pour un montant de 36.500 €,

Vu la mise en demeure 19-2 adressée par maître [T] [E] à la SCI [I] FORUM en date du 16 mai 2025,

— constater l’expiration du délai légal de 30 jours,

— constater la déchéance du terme,

— condamner la SCI [I] FORUM à lui payer les sommes de :

▸ 3.999,18 € au titre des charges échues du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2025,

▸ 324,26 € au titre des provisions sur charges non encore appelées de l’exercice 2025,

▸ 668 € au titre des frais nécessaires,

▸ 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

▸ le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation jusqu’à parfait paiement,

— condamner la SCI [I] FORUM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût de la présente assignation,

— juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires requérant expose que la SCI [I] FORUM n’a effectué aucun règlement au titre de ses charges de copropriété depuis le 28 octobre 2022, que plusieurs démarches amiables sont restées vaines, que la mise en demeure de régler la somme de 648,52 € en date du 16 mai 2025 visant l’article 19-2 est elle-aussi restée sans effet et que la SCI [I] FORUM est redevable d’une somme de 3.999,18 € au titre de l’arriéré des charges du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 24 septembre 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré.

Le syndicat des copropriétaires LE FORUM, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, de ses prétentions et de ses moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée à sa dernière adresse connue par procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI [I] FORUM n’a pas comparu ni personne pour elle ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La SCI [I] FORUM a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses selon les termes de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaires de justice ayant relevé qu’aucune personne ne répondait à son nom à la dernière adresse connue (différents occupants de l’immeuble ayant déclaré ne pas connaître la défenderesse). Le commissaire de justice s’est également rendu [Localité 7] et à [Localité 6], aux sièges d’autres sociétés gérées par Madame [M] [I] où il n’a pas davantage pu toucher la défenderesse. Ni la mairie de [11], ni le registre du commerce et des sociétés n’ont pu lui fournir d’informations.

Conformément à l’article 659 alinéa 2 du code de procédure civile, le procès-verbal de recherches infructueuses mentionne l’envoi, le 24 juillet 2025, d’une lettre simple et d’une lettre recommandée à la dernière adresse connue, cette LRAR et son enveloppe de retour, avec la mention « Pli avisé et non réclamé » étant produites à la procédure.

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 24 juillet 2025 et l’audience du 24 septembre 2025.

Un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la recevabilité des demandes

Le syndicat des copropriétaires requérant produit :

— le relevé de propriété établissant que la SCI [I] FORUM est propriétaire du lot 24 au sein de la résidence LE FORUM,

— le contrat de syndic en cours au titre duquel le Cabinet [D] IMMOBILIER intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court en l’espèce du 1er janvier au 31 décembre de la même année.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE FORUM produit aux débats:

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 octobre 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2023 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2024 et le budget prévisionnel 2026.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Selon le relevé de compte arrêté au 8 juillet 2025 (pièce n°6), au moins une provision due par la SCI [I] FORUM au titre du budget prévisionnel de l’année 2025 n’a pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndicat des copropriétaires produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à la SCI [I] FORUM le 14 mai 2025 (courrier présenté le 19 mai 2025 et revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”) d’avoir à régler la somme de 648,52 € au titre des appels de charges et provisions des deux premiers trimestres de l’exercice 2025 selon décompte de charges arrêté au 7 mai 2025 et lui rappelant qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise en demeure est incontestablement restée infructueuse passé le délai de 30 jours ainsi qu’il résulte du décompte produit arrêté au 8 juillet 2025, non contesté par la défenderesse non comparante.

Le [Adresse 12] LE FORUM justifie donc avoir valablement mis en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

Sur les sommes restant dues et provisions devenues immédiatement exigibles

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit :

— le décompte des charges dues pour les exercices 2022, 2023 et 2024;

— les annexes comptables des exercices 2022, 2023 et 2024;

— les appels de charges et de travaux adressés à la SCI [I] FORUM entre le 21 juin 2022 et le 30 septembre 2025.

La SCI [I] FORUM, qui ne comparait pas bien que régulièrement assignée, ne conteste pas n’avoir pas réglé la totalité des charges et provisions dues.

Le syndicat des copropriétaires est en conséquence bien fondé à solliciter la condamnation de la SCI [I] FORUM au paiement des charges et provisions échues, ainsi que des appels provisionnels de l’exercice 2025 en cours, non encore échus au jour de la mise en demeure et devenus exigibles en application de l’article 19-2.

Au regard des pièces susvisées et du décompte produit (qui doit être expurgé des frais d’un montant total de 668 € qui seront évoqués ci-dessous), la SCI [I] FORUM sera en conséquence condamnée au paiement des sommes suivantes :

—  3.674,92 € au titre des charges et provisions échues restant dues pour la période du 1er juillet 2022 au 14 mai 2025 inclus,

—  648,52 € correspondant aux appels de provisions trimestrielles des 1er juillet 2025 et 1er octobre 2025, non encore échus à la date de la mise en demeure et devenus immédiatement exigibles,

soit la somme totale de 4.323,44 €.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025, date de l’acte introductif d’instance, jusqu’à parfait paiement.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […].

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement d’une somme globale de 668 € au titre des frais nécessaires correspondant à des frais de rappel simple du 5 décembre 2024 (18 €), à des frais de mise en demeure du 12 mars 2025 et à des frais de constitution du dossier à l’avocat (300 €) et à un honoraire d’avocat (300 €).

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats la lettre de rappel simple du 5 décembre 2024 et la lettre de mise en demeure du 12 mars 2025. Il peut donc légitimement lui réclamer le paiement de la somme de 68 € (18 € + 50 €).

Il sera en revanche débouté de sa demande en paiement de la somme de 300 € correspondant aux frais de constitution du dossier transmis à l’avocat. En effet, ces frais font partie des missions courantes du syndic rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire, conformément au décret n°2015-342 du 26 mars 2015. De surcroît, l’annexe 1 (9) de ce décret, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, autorise une rémunération supplémentaire du syndic au titre des démarches contentieuses, telles la transmission du dossier un auxiliaire de justice ou un avocat, uniquement en cas de circonstances exceptionnelles, qui ne sont pas démontrées en l’espèce, ni même alléguées.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre de cette prestation n’en change pas la nature, ces frais n’apparaissant pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, les honoraires d’avocat de 300 € relèvent de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu’ils seront écartés de la catégorie des frais nécessaires.

Il y a lieu dès lors de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires à hauteur de 68 € et de rejeter le surplus de la demande.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’absence de règlement régulier des charges incombant à La SCI [I] FORUM.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la persistance de la SCI [I] FORUM, qui ne fournit aucune explication en l’absence de comparution, à ne régler aucune somme au titre des charges de copropriété depuis le mois d’octobre 2022 en dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées, est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie.

Le préjudice ainsi caractérisé justifie sa condamnation au paiement d’une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

4/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SCI [I] FORUM, qui succombe à la présente instance, supportera les entiers dépens en ce compris le coût de délivrance de l’assignation.

Les dépens comprendront, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires de la résidence LE FORUM la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. La SCI [I] FORUM sera en conséquence condamnée à lui régler la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6° du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Condamne la SCI [I] FORUM à payer au syndicat des copropriétaires LE FORUM, représenté par son syndic en exercice, le cabinet [D] IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  3.674,92 € au titre des charges et provisions échues restant dues pour la période du 1er juillet 2022 au 14 mai 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025, date de l’acte introductif d’instance, jusqu’à parfait paiement,

—  648,52 € correspondant aux appels de provisions trimestrielles des 1er juillet 2025 et 1er octobre 2025 non encore échus à la date de la mise en demeure et devenus immédiatement exigibles avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025, date de l’acte introductif d’instance, jusqu’à parfait paiement,

—  68 € au titre des frais nécessaires,

—  300 € à titre de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires LE FORUM, représenté par son syndic en exercice, le cabinet [D] IMMOBILIER, du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires et des dommages et intérêts ;

Condamne la SCI [I] FORUM aux dépens en ce compris le coût de la délivrance de l’assignation ;

Condamne la SCI [I] FORUM à payer au syndicat des copropriétaires LE FORUM, représenté par son syndic en exercice, le cabinet [D] IMMOBILIER, la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le greffier Le juge statuant selon la

procédure accélérée au fond