TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 05 DECEMBRE 2024

N° RG 24/01448 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZP3D

N° de minute :

S.A.S. FONCIERE REINE CAPITAL

c/

S.A.R.L. GTRA BTP,

Monsieur [R] [Z]

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE REINE CAPITAL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Charles-edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0112

DEFENDEURS

S.A.R.L. GTRA BTP

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux non comparants

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Quentin SIEGRIST, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 25 novembre 2024, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 21 juillet 2020, la société Foncière Reine Capital a donné à bail à la société GTRA BTP un box situé [Adresse 3] à [Localité 6] (box n°3 sur la porte et le lot n°15 dans l’état descriptif de division), moyennant un loyer mensuel de 120,83 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société GTRA BTP pour une somme de 4 205 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par actes de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, la société Foncière Reine Capital a fait assigner la société GTRA BTP et son gérant M. [R] [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 14 octobre 2024, la société Foncière Reine Capital demande au juge des référés de :

« • CONDAMNER la Société GTRA BTP à verser à la Société SAS FONCIERE REINE CAPITAL une provision d’un montant de 4.495,00 € au titre de son arriéré locatif et des pénalités de retard, augmentée de 10% à compter de la date d’exigibilité, à parfaire ;

• CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire ;

• ORDONNER l’expulsion de la Société GTRA BTP et de tout occupant de son chef ;

• CONDAMNER la Société GTRA BTP à verser à la Société SAS FONCIERE REINE CAPITAL la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER la Société GTRA BTP aux entiers dépens ».

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La société GTRA BTP, assignée conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

M. [R] [Z], assigné conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

En premier lieu, sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La clause résolutoire prévoit en l’espèce que « Le présent contrat sera resilié immédiatement et de plein droit, quinze jours après une mise en demeure d’exécuter restée sans effet dans les cas suivants :

— Défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges dûment justifiées.

— Non versement du dépôt de garantie prévu au contrat.

— Utilisation des locaux non conforme à leur destination contractuelle.

— Inexécution constatée de l’une quelconque des conditions du présent engagement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du locataire devenu occupant sans droit, ni titre, ordonnée par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 25 mars 2024 et celui-ci reproduit le texte de la clause résolutoire.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Foncière Reine Capital n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 4 205 euros au titre de l’arriéré locatif.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit au 10 avril 2024 à 00h, conformément à la clause résolutoire, étant précisé que le délai impératif d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce n’est pas applicable en l’absence de bail commercial.

En deuxième lieu, sur la demande d’expulsion, l’article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société GTRA BTP et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En troisième lieu, sur la demande de condamnation au versement d’une provision, l’article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

D’une part, à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. Il sera précisé que si aucune demande n’est formée expressément à ce titre, la demande formée au titre de « l’arriéré locatif » porte sur des périodes postérieures à l’acquisition de la clause résolutoire, si bien qu’il sera considéré que la demande formée à ce titre inclus des indemnités d’occupation, jusqu’à la date arrêtée par le demandeur.

L’indemnité d’occupation due par la société GTRA BTP depuis l’acquisition de la clause résolutoire sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

D’autre part, s’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En tout état de cause et en l’espèce, au vu du décompte produit par la société Foncière Reine Capital, l’obligation de la société GTRA BTP au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 4 495 euros, arrêtés au mois de mai 2024 inclus, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société GTRA BTP.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10 % du montant des sommes dues pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société GTRA BTP aux dépens.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner la société GTRA BTP à verser à la société Foncière Reine Capital la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 avril 2024 à 00h,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société GTRA BTP et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] (box n°3 sur la porte et le lot n°15 dans l’état descriptif de division) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier,

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société GTRA BTP à payer à la société Foncière Reine Capital la somme de 4 495 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au mois de mai 2024 inclus,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

Condamnons la société GTRA BTP aux dépens,

Condamnons la société GTRA BTP à payer à la société Foncière Reine Capital la somme de 1 000 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus des demandes,

Rappelons que la présence ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 05 décembre 2024.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Quentin SIEGRIST, Vice-président