TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Décembre 2024

N° RG 21/07512 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W5MS

N° Minute :

AFFAIRE

[A] [Y] épouse [X], [U] [X]

C/

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] [Localité 8] (92)

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [A] [Y] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [U] [X]

[Adresse 1]

[Localité 6]

tous deux représentés par M^e Nathalie SOUFFIR, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 318

DEFENDERESSE

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] [Localité 8] (92)

c/o son Syndic, la Société [E]-IDF, ayant son siège social

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Leonel DE MENOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0278

L’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 20 Novembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

L’immeuble situé [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété. Mme [A] [Y] épouse [X] et M. [U] [X] (ci-après les époux [X]) sont propriétaires des lots n°6 et 24 de cette copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 29 mai 2020, la société [E] IDF a été désignée comme syndic.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 30 juin 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2021, les époux [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble (ci-après le SDC) représenté par son syndic la société [E] IDF, devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [X] demandent au tribunal de :

— annuler les résolutions n°1-1, 1-2, 2, 3, 4, 5, 6A, 6B et 8 de l’assemblée générale du 30 juin 2021,

— désigner un administrateur provisoire en lui confiant tous les pouvoirs du syndic, notamment celui de convoquer une assemblée générale en vue de désigner un nouveau syndic,

— condamner le SDC aux dépens,

— les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et frais d’huissier,

— condamner le SDC à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le SDC représenté par son syndic demande au tribunal de :

— débouter les époux [X] de leurs demandes,

— condamner solidairement les époux [X] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [7] Leonel de Menou conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les époux [X] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 janvier 2023.

L’affaire a été plaidée devant la 8e chambre civile du tribunal judiciaire de Nanterre le 12 décembre 2023 puis mise en délibéré au 4 mars 2024. Ce délibéré a fait l’objet de plusieurs prorogations.

Par bulletin en date du 12 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats au visa de l’article 444 alinéa 2 du code de procédure civile devant la 1ère chambre civile, et fixée à l’audience du 25 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Or et à ce titre, les conclusions notifiées par voie électronique des époux [X] contiennent, à de très rares exceptions, de nombreuses affirmations qui sont dépourvues de toute référence à des pièces, alors qu’ils en produisent trente-neuf qui, pour certaines, intègrent des entrées comptables de plusieurs pages.

Cette situation a par ailleurs été soulignée par le défendeur (page 3 de ses conclusions : « en ce que ces écritures n’indiquent pas, pour chaque prétention, les pièces invoquées et leur numérotation, d’une part…»).

Le tribunal n’a donc pu procéder à la recherche des affirmations dans les pièces produites qu’autant que faire se peut.

En outre, le dossier de plaidoirie remis au tribunal comporte un exemplaire des conclusions comportant des références complémentaires à des pièces, annotées de manière manuscrite au fil des écritures, et, pour nombre d’entre elles, d’autres annotations très détaillées sur des becquets visant à éclairer le tribunal sur leur portée (tel est notamment le cas pour les pièces n°30, 31, 34, 35). L’ensemble de ces précisions, qui n’ont pas été communiquées à la partie adverse, constituent une violation du principe du contradictoire garanti par l’article 15 du code de procédure civile, et elles ne seront pas conséquent pas prises en considération.

Sur la demande d’annulation des résolutions

1) Sur les résolutions 1-1 et 1-2 relatives à l’élection du bureau

Les époux [X] font valoir qu’ils sont bien fondés à solliciter la nullité de cette résolution « compte tenu du contexte expliqué ci-dessus » quant à l’élection de Mme [W] en qualité de présidente du conseil syndical, de la société [E] IDF en qualité de syndic, et de l’élection du secrétaire M. [C].

Le SDC oppose que les époux [X] ne justifient d’aucun motif d’annulation à l’encontre de ces résolutions.

Appréciation du tribunal,

La résolution n°1 consacrée à l’élection du bureau de l’assemblée générale est divisée en une résolution 1-1 (élection de Mme [W] en qualité de présidente) et 1-2 (élection de M. [C] ([E] IDF) en qualité de secrétaire.

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la partie « discussion » des conclusions.

En procédant à un renvoi au « contexte expliqué ci-dessus », soit à l’exposé des faits de leurs conclusions qui contient de nombreux éléments sans rapport avec la présente résolution, les époux [X] ne permettent pas au tribunal d’identifier précisément les moyens de fait qu’ils invoquent au soutien de cette annulation, ce qui suffit à rejeter leur demande.

En tout état de cause, les seuls éléments rappelés dans cette partie de leurs écritures et susceptibles d’être pertinents consistent en un rappel chronologique de la désignation et de la démission du syndic, de la nomination de Mme [W] en tant que présidente du conseil syndical, puis de la nouvelle désignation de la société [E] IDF par l’assemblée générale du 29 mai 2020.

Ceux-ci sont tous antérieurs à l’assemblée litigieuse et ne sauraient justifier l’annulation des résolutions 1-1 et 1-2.

Il convient donc de débouter les époux [X] de leur demande.

2) Sur la résolution n°3 relative à l’approbation des comptes de l’année 2020

Les époux [X] indiquent que des irrégularités comptables ont été constatées dans les annexes de l’exercice 2020, notamment la facturation rétroactive d’honoraires de 657,50 euros pour une période hors mandat (mars à juin 2020) ; que la société [E] IDF a réalisé et intégré dans les comptes de nombreuses prestations réalisées hors mandat de l’assemblée générale ; que les annexes ont été modifiées après leur approbation en assemblée générale.

Le SDC oppose que certains des éléments invoqués par les époux [X] sont antérieurs aux comptes de l’année 2020 ; que les dépenses faites hors autorisation de l’assemblée générale relèvent d’acte d’administration ; qu’en tout état de cause, l’approbation des comptes emporte seulement constatation de leur régularité comptable.

Appréciation du tribunal,

En droit, selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot,dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

La décision approbative rend les comptes définitivement opposables à tous les copropriétaires, sauf annulation de la décision à la suite d’un recours en nullité exercé dans le délai de deux mois, imparti par l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires, en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées (3ème Civ., 3 juin 2009, n°08-16.189 : approbation des comptes en dépit du double versement par le syndic d’honoraires d’avocat dont le syndicat lui-même avait reconnu qu’il s’agissait « d’une erreur qui avait été rectifiée dans les comptes de l’exercice 2001 » : la décision d’approuver malgré tout les comptes relevait donc d’une « question d’opportunité dévolue au seul pouvoir de l’assemblée générale », en l’absence de démonstration d’un abus de majorité).

En outre, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation par chacun des copropriétaires de son compte individuel, selon l’article 45-1, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967.

La jurisprudence, constante sur ce point, confirme que « l’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat » (3ème Civ. 14 mars 2019, n°17-26.190) et qu’elle ne constitue pas pour autant « une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires » (3ème Civ., 1er février 2018, n°16-26.992).

Il en résulte qu’une erreur reprochée au syndic dans le solde débiteur du compte d’un copropriétaire, reprise sur les documents comptables soumis à l’analyse des copropriétaires en vue de l’approbation des comptes, n’est pas de nature à entraîner l’irrégularité des comptes approuvés.

En ce sens, il a déjà été jugé que le moyen d’un copropriétaire relatif à la contestation de sa dette de charges est insuffisant à appuyer sa demande d’annulation de l’approbation des comptes même si sa dette de charges est reprise dans l’état financier communiqué avec la convocation à l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 12 octobre 2022, n° 17/12180).

L’annulation de l’approbation des comptes peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 25 octobre 2017, n° RG 15/20708).

En l’espèce et d’une part, il sera relevé que la quasi-totalité des moyens invoqués par les époux [X] visent non la régularité comptable des comptes soumise à l’approbation des copropriétaires mais la possibilité pour le syndic d’avoir engagé des dépenses sans approbation préalable du syndicat des copropriétaires.

D’autre part, certains ont trait à la légitimité de la dépense réalisée (par exemple la souscription d’un contrat avec une « sinistralité contestable », l’objet de la facture de la société Les Cordistes Urbains), au contexte (par exemple l’oubli par M. [C], gérant de la société [E] IDF de la résiliation d’un précédent contrat d’assurance lors d’une assemblée générale) et sont donc tout aussi inopérants pour entraîner l’annulation de la résolution d’approbation des comptes.

En tout état de cause, en réponse à ces moyens, il sera relevé que :

— sur la rémunération de 657,50 euros hors mandat, le syndic [E] IDF a reçu un mandat sur l’ensemble des trimestres de l’année 2020 (sa précédente démission ayant pris effet en février 2020 avant qu’il soit de nouveau nommé le 29 mai 2020) et les époux [X] ne démontrent pas qu’il aurait dû, en vertu du contrat, procéder à un prorata temporis ;

— la résiliation du contrat d’assurance Groupama concerne l’année 2019 ;

— la souscription d’un contrat d’assurance et le paiement de la cotisation, ici de 180 euros à la société Ascora, constituent des mesures d’administration et de conservation prévues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et la dépense faite devait, dès lors qu’elle a été engagée, figurer dans les comptes du syndicat ;

— il en est de même de la somme de 550 euros correspondant à une facture de la société Les Cordistes Urbains (pièce n°25 en défense), relative à un colmatage de fissures sur une façade, manifestement légères compte tenu du coût réduit, et qui constitue une menue réparation prévue par l’article 45 du décret du 17 mars 1967 ;

— si la facture de la société Gardem aurait dû figurer dans les comptes 2020, conformément à la comptabilité d’engagement, peu important qu’elle ait été payée en 2021, son absence, dès lors qu’elle a été reprise dans les comptes 2021, ne saurait justifier, conformément aux principes préalablement rappelés, l’annulation de la résolution d’approbation des comptes ;

— les époux [X] font de nombreux développement (page 13 de leurs conclusions) sur la substitution d’annexes à celles figurant dans la convocation, sans respect du délai de 21 jours, mais n’apportent aucune preuve et ne visent à ce titre aucune pièces dans leurs conclusions (y compris, de surcroît, dans la version annotée remise au tribunal) ;

— s’agissant du compte 40, les époux [X] se contentent d’indiquer que les soldes suscitent de « sérieuses interrogations » et s’ils pointent l’absence de justificatifs fournis, ils n’en tirent aucune conséquence quant à l’annulation de la résolution approuvée par l’assemblée générale ;

— les demandeurs évoquent enfin un report de sommes et l’utilisation de faux documents dont il résulterait pour eux un préjudice financier de 185,61 euros, sans offrir d’éléments de preuve précis et sans indiquer en quoi ces éléments justifient l’annulation de la résolution litigieuse.

Il convient donc de débouter les époux [X] de leur demande.

3) Sur la résolution n°4 relative au quitus du syndic

Les époux [X] soulignent une irrégularité relative à l’acquisition des lots n°14 et 17 par l’indivision [Z] dont le compte est apparu en 2019, alors que la mutation n’a pas été publiée, ce qui la rend inopposable ; que seul le vendeur, M. [B] doit être considéré comme propriétaire ; que les assemblées générales des 30 janvier et 30 juin 2021 sont invalides compte tenu du faux en écriture que constitue la création en 2019 d’un compte copropriétaire au profit de cette indivision ; que les régularisations des comptes des années 2019 et 2020 sont de ce fait entachées d’irrégularités.

Ils ajoutent que la fiche synthétique, la fiche d’immeuble et la matrice cadastrale de l’immeuble ne leur ont pas été remises malgré les stipulations du contrat de syndic ; qu’ils ont obtenu la fiche d’immeuble et la matrice cadastrale en sollicitant les organismes publics.

Le SDC oppose que M. [D] et Mme [H] sont propriétaires indivis des lots n° 14 et 17 ; que l’avis de mutation a été notifié le 31 août 2020, rendant la cession opposable en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 6 du décret du 17 mars 1967.

Il ajoute que les époux [X] confondent fiche d’immeuble et fiche synthétique ; que la fiche synthétique de copropriété est destinée à informer les copropriétaires, actuels et futurs, sur le fonctionnement de la copropriété et l’état de l’immeuble ; qu’il n’existe aucune obligation de communiquer aux copropriétaires une fiche d’immeuble ou une matrice cadastrale ; que la fiche synthétique est consultable de manière numérique conformément au décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 ; qu’elle ne fait pas partie des documents devant être remis gratuitement et listés par l’article 33 du décret de 1967.

Il ajoute que les moyens avancés ne permettent pas de savoir quel est le motif d’annulation de la résolution n° 4 et que la résolution n’est pas annulable du seul fait que les époux [X] n’entendent pas lui donner quitus ou ont des reproches à lui faire.

Appréciation du tribunal,

Le quitus donné sans réserve au syndic entraîne ratification par l’assemblée générale de la gestion du syndic et de tous les actes faits par ce dernier et emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété, que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir de sorte qu’il est interdit au syndicat de critiquer l’exécution du mandat confié au syndic ou de rechercher sa responsabilité.

Pour que le quitus opère décharge de responsabilité pour la période sur laquelle il a été accordé, il doit porter sur des éléments portés à la connaissance de l’assemblée générale de façon loyale, complète et sincère, et que l’assemblée a été à même d’apprécier (3e Civ., 23 juin 1999, n°97-17085 ; 3e Civ., 19 octobre 2011, n°10-20.019 : assemblée générale ayant expressément donné quitus au gestionnaire ; 3e Civ., 5 novembre 2015, n°14-17828 : appréciation souveraine des juges du fond quant au caractère libératoire du quitus, en l’absence de « dissimulation dolosive » du syndic).

En l’espèce et d’une part, les époux [X] n’indiquent nullement en quoi les critiques qu’ils font valoir sont susceptibles d’entraîner l’annulation de la résolution n°4 ayant donné quitus au syndic.

D’autre part, la cession des lots n°14 et 17 par Mme [B] a été, conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967, notifiée au syndic (pièce n°28 en défense) le 4 septembre 2020, rendant celle-ci pleinement opposable au syndicat des copropriétaires, le critère de l’opposabilité de la vente du lot au syndicat n’étant pas la publication de l’acte de vente mais la notification du transfert de propriété au syndic (3e Civ., 6 nov. 1991, pourvoi n°90-11.602).

Enfin, l’article 6 du contrat de syndic est relatif à une fiche synthétique de copropriété et n’impose nullement au syndic de communiquer aux copropriétaires une fiche d’immeuble ou matrice cadastrale. Par ailleurs, la fiche synthétique fait partie des documents à consulter sur l’espace en ligne prévu par le décret n°2019-502 du 23 mai 2019, comme cela a a été indiqué à M. [X] par courriel du 17 juin 2021 (pièce en défense n°17). De surcroît, il sera de nouveau souligné que les époux demandeurs ne précisent pas en quoi cet élément est susceptible d’entraîner l’annulation de la résolution litigieuse.

Il convient donc de débouter les époux [X] de leur demande.

4) Sur la résolution n°5 relative au renouvellement du contrat de syndic

Les époux [X] font valoir que la résolution de l’assemblée générale du 29 mai 2020 a désigné le syndic pour une durée de douze mois en renvoyant au contrat joint à la convocation ; que ce contrat prévoyait toutefois une durée d’un an et deux mois, soit du 29 mai 2020 et jusqu’à l’assemblée générale devant se tenir avant le 30 juin 2021 ; que ce contrat d’un an n’a donc pu durer jusqu’au 30 juin 2021, si bien que lors de l’assemblée générale tenue à cette date, la société [E] IDF n’était plus syndic ; que le contrat a donc eu une durée de quatorze mois, sans autorisation de l’assemblée générale.

Ils ajoutent que les copropriétaires ont été mis devant le fait accompli du fait de la démission du syndic ; que la date du 30 juin devait être impérativement respectée compte tenu du vote du budget prévisionnel qui doit avoir lieu dans les six mois de la clôture (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965) ; que la société [E] IDF n’a aucunement notifié sa prétendue démission, en violation de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’aucune assemblée n’a été convoquée dans le délai légal à sa suite ; que le syndic a généré une seconde clôture des comptes le 9 juillet 2021, sans respecter le délai de 21 jours ; qu’il n’a pas été procédé à la mise en concurrence prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Le SDC oppose que l’assemblée générale du 29 mai 2020 a désigné le syndic pour une durée courant de l’assemblée jusqu’au 30 juin 2021 ; qu’il adressé le 27 mai 2021 une convocation pour l’assemblée générale du 30 juin 2021, laquelle a renommé le même syndic jusqu’au 30 juin 2022 ; que la démission du syndic était parfaitement légale au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l’absence de mise en concurrence prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, qui relève du conseil syndical, n’est pas de nature à entraîner l’annulation du renouvellement du contrat ; que le conseil syndical a au demeurant été dispensé d’une telle obligation lors de l’assemblée générale du 30 mars 2018 et que les époux [X] pouvaient suppléer le conseil syndical en soumettant un ordre du jour complémentaire ; que la réalisation d’un événement complémentaire et postérieur à l’assemblée litigieuse n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation de cette dernière.

Appréciation du tribunal,

La résolution litigieuse approuvée par l’assemblée des copropriétaires indique :

« 5. Renouvellement du contrat de syndic de la SARL [E] IDF – Mandat de 12 mois

Après discussion et échange de vues, la résolution suivante est soumise au vote de l’assemblée générale :

« L’assemblée générale renouvelle comme syndic la société [E] IDF, SARL (…)

Le syndic est nommé pour une durée de douze mois qui commencera le 30 juin 2021 pour se terminer le 30 juin 2022.

La mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic sont fixés par le contrat de syndic joint à la convocation de la présente assemblée.

L’assemblée générale désigne le président de séance pour signer le contrat de syndic adopté au cours de la présente réunion » ».

Le projet de contrat annexé à la convocation (pièce n°10 en défense) prévoit une prise d’effet le 30 juin 2021 et une fin le 30 juin 2022.

En l’espèce et premièrement, lors de l’assemblée du 29 mai 2020, l’assemblée générale a (résolution n°4) nommé la société [E] IDF comme syndic pour une durée commençant à la date de l’assemblée et se terminant au plus tard lors de la convocation de l’assemblée pour l’approbation des comptes annuels de l’exercice comptable 2020, soit un mandat expirant au plus tard le 30 juin 2021.

Si les époux [X] se prévalent d’une contradiction avec le contrat de syndic alors annexé à la convocation, ils ne produisent pas ce contrat. En tout état de cause, par la résolution n°4, l’assemblée générale des copropriétaires a entendu maintenir le mandat confié au syndic jusqu’à la date du 30 juin 2021, soit la date limite pour l’organisation de l’assemblée générale devant approuver les comptes de l’année 2020. Il ne peut qu’être retenu que le syndic avait dès lors un mandat jusqu’à cette date.

Deuxièmement, les époux [X] font valoir des moyens relatifs à l’irrégularité de la résiliation du contrat de syndic par la société [E] IDF. Toutefois, ce moyen porte sur lettre de démission du syndic daté du 22 novembre 2019, et est donc sans effet sur la résolution litigieuse qui a été adoptée le 30 juin 2021.

Troisièmement, sur l’absence de mise en concurrence, l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente ».

Ainsi, cet article énonce expressément que cette formalité n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la décision de nomination. Le moyen invoqué par les époux [X] n’est donc pas susceptible d’entraîner l’annulation de la résolution.

Quatrièmement, les époux [X] ne rapportent pas la preuve d’une seconde clôture des comptes survenue le 9 juillet 2021, et en tout état de cause, ils ne précisent pas en quoi cet événement postérieur est susceptible de justifier l’annulation de la résolution litigieuse.

5) Sur les autres résolutions (2, 6A, 6B et 8)

Il sera relevé à ce titre que les conclusions des époux [X] ne contiennent pas de développements particuliers au titre de ces résolutions, si ce n’est pour préciser qu’au regard des moyens de fait préalablement étudiés, il y a lieu d’annuler l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale contre lesquelles ils ont voté.

Les moyens de fait invoqués par les époux [X] ayant été préalablement étudiés et rejetés, il y a lieu de les débouter du surplus de cette demande.

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

Les époux [X] indiquent qu’en cas d’annulation de l’assemblée générale du 27 juin 2019, le tribunal devra désigner un administrateur provisoire aux fins de convoquer une assemblée générale en vue de la nomination d’un nouveau syndic, conformément à l’article 49 du décret du 17 mars 1967 ; que le syndic s’est lui même empêché d’agir en démissionnant de fait le 22 novembre 2019.

Ils ajoutent qu’aucune vérification des comptes n’est réalisée et qu’ils ont recensé de nombreuses irrégularités (absence de documents justificatifs des frais pour les exercices 2019 et 2020, compte 102, absence d’inscription au fil de l’eau des factures, compte [Z] malgré l’absence de publication, absence de transmission d’une matrice cadastrale, honoraires hors mandat, seconde clôture d’exercice) ; que la société [E] IDF a procédé à une attaque délibérée du système informatique de M. [X], le syndic s’abstenant d’assurer la sécurité de son système ; que le syndic a procédé à un maquillage comptable en procédant à des rajouts officieux après l’assemblée générale ; que l’ensemble de ces éléments doit conduire à annuler l’assemblée générale du 30 juin 2021 et donc à la désignation d’un administrateur conformément à l’article 49 du décret du 17 mars 1967.

Le SDC oppose que l’article 49 du décret de 1967 prévoit la désignation d’un administrateur ad hoc et l’assignation du syndic en référé, et non du syndicat des copropriétaire au fond ; que la demande ne peut donc prospérer.

Il ajoute qu’il n’est nullement démontré un empêchement ou une carence du syndic ; que sa démission était légale au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version alors en vigueur, et qu’il a été légalement désigné par les assemblées générales des 29 mai 2020 et 30 juin 2021.

Il précise que les fautes reprochées au syndic ne peuvent justifier la désignation d’un administrateur sur le fondement de l’article 49 invoqué par les demandeurs.

Enfin, il répond à l’ensemble des griefs comptables invoqués par les époux [X].

Appréciation du tribunal,

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce :

« V.-En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice ».

L’article 49 du décret du 17 mars 1967 dispose :

« Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours ».

Il résulte de cette dernière disposition que la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété en cas d’empêchement ou de carence du syndic peut être faite par le président du tribunal judiciaire statuant en référé.

En premier lieu, les époux [X], qui se fondent exclusivement sur ce texte pour obtenir la désignation de l’administrateur provisoire, ont fait assigner au fond le syndicat des copropriétaires, et non le syndic devant le juge des référés, ce qui justifie en soi le rejet de la demande.

De surcroît et en deuxième lieu, les demandeurs présentent cette désignation comme résultant de l’annulation des assemblées générales des 27 juin 2019 et 30 juin 2021. Or, l’annulation de la première n’est pas sollicitée, et il n’est versé aucune pièce de nature à démontrer qu’elle aurait été annulée. En outre, les époux [X] n’indiquent pas en quoi les nouveaux moyens invoqués dans cette partie de leurs conclusions, et dont la plupart ont été préalablement examinés et rejetés, sont susceptibles d’entraîner l’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2021.

Enfin et en troisième lieu, si les époux [X] critiquent et pointent des irrégularités dans la gestion du syndic, celles-ci, à les supposer avérées, ne caractérisent pas un empêchement ou une carence globale du syndic dans la réalisation de sa mission, celui-ci ayant notamment, à compter de sa désignation par l’assemblée générale du 29 mai 2020, convoqué les assemblées générales et présentées les documents comptables à faire approuver par celles-ci.

Par conséquent, il y a lieu de débouter les époux [X] de leur demande.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner les époux [X] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [7] Leonel de Menou conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner les époux [X] à verser au SDC la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Compte tenu du sens de la décision, il convient de rejeter la demande visant à écarter l’exécution provisoire formée par le syndic.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [A] [Y] épouse [X] et M. [U] [X] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne in solidum Mme [A] [Y] épouse [X] et M. [U] [X] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [7] Leonel de Menou conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [A] [Y] épouse [X] et M. [U] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la société [E] IDF, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande visant à écarter l’exécution provisoire,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Quentin SIEGRIST, Vice-président par suite d’un empêchement du président et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT