TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 31 Juillet 2025

N°R.G. : 25/00541

N° Portalis DB3R-W-B7J-2FLQ

N° Minute :

S.C.I. RESIDENCE FRERET

c/

S.A.R.L. JK EVENTS

DEMANDERESSE

S.C.I. RESIDENCE FRERET

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

DEFENDERESSE

S.A.R.L. JK EVENTS

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 02 juin 2025, avons mis au 11 juillet 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 13 février et 14 février 2024, la société RESIDENCE FRERET a donné à bail commercial à la société JK EVENTS un local commercial sis [Adresse 4], d’une durée de neuf années à compter du 16 février 2024 pour se terminer le 15 février 2033, moyennant un loyer annuel de 15 750 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre d’avance et en dernier lieu par mois d’avance, pour une activité de vente d’articles de fête, activités récréatives et de loisirs, agence d 'évènementiel et création de décors.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société JK EVENTS, pour une somme de 5 165 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 août 2024 (mois d’août 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, la société RESIDENCE FRERET a fait assigner la société JK EVENTS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

Condamner la société JK EVENTS, à lui verser la somme provisionnelle de 13.815,11€ en principal au titre des loyers et charges impayés et arrêtés au 8 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 inclus.Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de la société JK EVENTS d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :du commandement d’ avoir à payer du 7 août 2024 la somme de 5.165,00 € ;de la présente assignation pour le surplus.Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement de payer du 7 août 2024Ordonner l’expulsion de la société JK EVENTS et de tous occupants de son chef du local à usage de bureau en duplex situé au rez-de-chaussée et au I er étage, au fond de la cour sis [Adresse 3], ainsi que des deux box (lots 90 et 91) situés au rez-de chaussée dans la cour, et de la réserve (lot 92) située au premier sous-sol, première porte à droite de la rampe, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et sous astreinte de 150,00 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir.Statuer sur le sort des meubles conformément aux dispositions des articles L433-I et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.Condamner la société JK EVENTS au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer contractuel révisable comme lui et majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.Condamner la société JK EVENTS à payer à la SCI RESIDENCE FRERET la somme provisionnelle de 1.400,00€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.- Condamner la société JK EVENTS à verser à la SCI RESIDENCE FRERET la somme de 2.000,00€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer pour I 57,50€, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’ exécution de l’ordonnance à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’ article A 444-32 du Code de commerce.

A l’audience du 2 juin 2025, la société RESIDENCE FRERET a confirmé oralement les termes de son assignation et remis l’état des créanciers inscrits (néant). La société RESIDENCE FRERET a indiqué que le preneur n’a pas quitté les locaux et qu’il n’a pas payé. La dette a augmenté depuis la délivrance de l’assignation ainsi que cela résulte du décompte du 27 mai 2025 versé aux débats qui indique que l’arriéré locatif est de 21 107,91 euros.

Régulièrement assignée le 10 mars 2025 la gérante de la JK EVENTS (remise de l’acte à l’étude), la société JK EVENTS n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail à son article 25 prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 7 août 2024, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 7 août 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 5 165 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 5 août 2024.

Selon le décompte du 8 janvier 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 8 septembre 2024.

L’obligation de la société JK EVENTS de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion sans qu’une astreinte soit nécessaire pour en assurer l’exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par la société JK EVENTS, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte daté du 8 janvier 2025 produit par la société RESIDENCE FRERET, l’obligation de la société JK EVENTS au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 13 815,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date (mois de janvier 2025 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société JK EVENTS, outre intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 5 165 euros et à compter de l’assignation pour le surplus et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce,

la société RESIDENCE FRERET sollicite une somme de 1 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, il y a lieu de constater que la société RESIDENCE FRERET se borne à invoquer un tel préjudice sans produire aucun justificatif de nature à en établir la réalité.

Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société JK EVENTS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société JK EVENTS à payer à la société RESIDENCE FRERET la somme de 2 000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 8 septembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société JK EVENTS, et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société JK EVENTS, à verser à titre provisionnel à la société RESIDENCE FRERET, à compter de la résiliation du bail au 8 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamne par provision la société JK EVENTS à payer à la société RESIDENCE FRERET la somme de 13 815,11 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025 (mois de janvier 2025 inclus) outre intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 5 165 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des dommages-intérêts ;

Condamne la société JK EVENTS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamne la société JK EVENTS à payer à la société RESIDENCE FRERET la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 8], le 31 Juillet 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Karine THOUATI, Vice-présidente