TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Août 2025

N° R.G. : N° RG 20/02767 – N° Portalis DB3R-W-B7E-VVIR

N° Minute : 25/

AFFAIRE

[O] [F] veuve [G]

C/

Syndicat des copropriétaires de la Résidence MURAT Malmaison Tercem (SCOCERM) 4-22 place des Maître Vignerons 92500 RUEIL MALMAISON représenté par son syndic :, Société SOCERM

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [O] [F] veuve [G]

18, place des Maîtres Vignerons

92500 RUEIL-MALMAISON

représentée par Maître Guillaume TALNEAU de la SELAS ERNST & YOUNG SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1733

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de la Résidence MURAT Malmaison Tercem (SCOCERM) 4-22 place des Maître Vignerons 92500 RUEIL MALMAISON représenté par son syndic :

Société SOCERM-TERCERM

14 bis rue René Cassin

92500 RUEIL-MALMAISON

représentée par Maître Martin LECOMTE de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R110

Société SOCERM

14 rue René CASSIN

92500 RUEIL-MALMAISON

représentée par Maître Martin LECOMTE de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R110

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prororgée au 26 août 2025.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier composant la résidence Murat située 4-22, Place des Maîtres Vignerons à RUEIL MALMAISON (92500) est soumis au statut de la copropriété.

Mme [O] [F] veuve [G], ci-après Mme [G], est propriétaire des lots 413 et 177 de l’état descriptif de division au sein de cette copropriété, correspondant respectivement à un appartement et un emplacement de stationnement.

Lors de l’assemblée générale tenue le 17 décembre 2013, les copropriétaires ont rejeté la demande d’autorisation de travaux formée par Mme [G] portant sur l’installation d’une pompe à chaleur sur son balcon examinée à la résolution n°18.

Par jugement en date du 10 novembre 2016, le tribunal de grande instance de NANTERRE a rejeté la demande d’annulation de ladite résolution n°18 introduite par Mme [G] et ordonné à cette dernière de déposer la pompe à chaleur installée sur son balcon sans autorisation.

Mme [G] a formé une nouvelle demande d’autorisation de travaux d’installation d’une pompe à chaleur sur son balcon, qui a fait l’objet d’une décision de rejet de la part des copropriétaires lors de l’assemblée générale réunie le 13 décembre 2017.

Par courrier du 3 octobre 2019, auquel étaient joints des documents techniques, Mme [G] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une nouvelle demande d’autorisation d’installation d’une pompe à chaleur, non plus sur son balcon, mais en toiture.

Lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2019, sa demande, examinée à la résolution n°25, a été rejetée à la majorité des copropriétaires.

C’est dans ce contexte que Mme [G] a fait assigner devant ce tribunal la Société de Commercialisation et d’Etude de Rueil-Malmaison-Tercem (SOCERM), « agissant en qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Murat sise 4-22, place des Maîtres VIGNERONS – 92500 Rueil-Malmaison », par exploit d’huissier du 13 mars 2020, aux fins essentiellement de voir annuler la résolution n°25 adoptée par l’assemblée des copropriétaires le 17 décembre 2019, constitutive, selon elle, d’un abus de droit ; de voir autoriser judiciairement l’installation de la pompe à chaleur dans les conditions techniques énoncées dans le dossier remis à la SOCERM, syndic ; de voir ordonner à celui-ci d’aviser les copropriétaires par tous moyens de l’autorisation judicaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir ; et de voir condamner la SOCERM à lui payer la somme de 15.000 euros en raison du refus injustifié opposé par l’assemblée générale des copropriétaires à sa demande d’installation de la pompe à chaleur.

La Société de Commercialisation et d’Etude de Rueil-Malmaison-Tercem (SOCERM) a constitué avocat en défense le 28 mai 2020, puis a notifié des conclusions au fond et élevé un incident devant le juge de la mise en état le 20 décembre 2021, afin de voir juger irrecevables les demandes de Mme [G], au motif que sa demande aurait dû être introduite à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Murat.

Par ordonnance en date du 17 mars 2022, le juge de la mise en état de ce tribunal, considérant que la société SOCERM n’avait pas été assignée à titre personnel mais en qualité de syndic, représentant légal du syndicat des copropriétaires de la Résidence Murat sise 4-22, Place des Maîtres Vignerons à RUEIL MALMAISON (92500), a notamment :

— déclaré la demande de Mme [F] veuve [G] recevable,

— condamné la Société de Commercialisation et d’Etude de Rueil-Malmaison-Tercem (SOCERM) à payer à Mme [O] [F] veuve [G] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société de Commercialisation et d’étude de Rueil-Malmaison-Tercem (SOCERM) aux dépens de l’incident.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Murat, représenté par son syndic, a parallèlement constitué avocat en défense.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 05 mai 2021, Mme [G] demande au tribunal, de :

ANNULER la résolution n°25, adoptée par l’assemblée de copropriétaires le 17 décembre 2019, en ce qu’elle est constitutive d’un abus de droit ;

AUTORISER judiciairement l’installation de la pompe à chaleur sollicitée par Madame [G] dans les conditions techniques énoncées dans le dossier remis à la SOCERM le 3 octobre 2019 et annexé à leur convocation à l’assemblée générale du 17 décembre 2019 ;

ORDONNER à la SOCERM qu’elle avise les copropriétaires par tous moyen de l’autorisation judicaire de l’installation de la pompe à chaleur sollicité par Madame [G] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la SOCERM à la somme de 15.000 euros en raison du refus injustifié opposé par l’assemblée générale des copropriétés à la demande d’installation de la pompe à chaleur sollicitée par Madame [G], ce refus caractérisant un abus de droit ;

CONDAMNER la SOCERM à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la SOCERM aux dépens qui seront recouvrés par Maître Guillaume TALNEAU,

Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

DEBOUTER la SOCERM de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 CPC et aux dépens et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Murat, représenté par son syndic, demande tribunal, de :

JUGER que la résolution n°25 votée lors de l’assemblée qui s’est tenue le 17 décembre 2019 est conforme à l’intérêt collectif et qu’elle ne résulte donc pas d’un abus de majorité,

JUGER que l’installation d’une pompe à chaleur en toiture de la Résidence contreviendrait aux stipulations du règlement de copropriété, nuirait à l’esthétique de l’ensemble immobilier et causerait des nuisances aux occupants de l’immeuble,

En conséquence,

DEBOUTER Madame [G] de l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions et prétentions,

CONDAMNER Madame [P] [F] Veuve [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la « Résidence Murat » sise 4 – 22, Place des Maîtres Vignerons – 92500 RUEIL-MALMAISON la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER Madame [P] [F] Veuve [G] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Martin LECOMTE, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2021, la Société de Commercialisation et d’étude de Rueil-Malmaison-Tercem (SOCERM) demande au tribunal, de :

JUGER que la résolution n°25 votée lors de l’assemblée qui s’est tenue le 17 décembre 2019 est conforme à l’intérêt collectif et qu’elle ne résulte donc pas d’un abus de majorité,

JUGER que l’installation d’une pompe à chaleur en toiture de la Résidence contreviendrait aux stipulations du règlement de copropriété, nuirait à l’esthétique de l’ensemble immobilier et causerait des nuisances aux occupants de l’immeuble,

En conséquence,

DEBOUTER Madame [G] de l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions et prétentions,

CONDAMNER Madame [P] [F] Veuve [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la « Résidence Murat » sise 4 – 22, Place des Maîtres Vignerons – 92500 RUEIL-MALMAISON la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER Madame [P] [F] Veuve [G] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Martin LECOMTE, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 16 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

I- Sur l’annulation de la résolution n°25 de l’assemblée générale tenue le 17 décembre 2019

Mme [G] sollicite de voir prononcer l’annulation de la résolution n°25 de l’assemblée générale du 17 décembre 2019 arguant que le syndicat des copropriétaires ne peut, sans commettre un abus de droit, refuser à un copropriétaire l’autorisation d’effectuer des travaux touchant aux parties communes qui ne sont pas susceptibles de porter préjudice à la copropriété. Elle fait valoir que la décision de rejet de sa demande d’autorisation de travaux n’a fait l’objet d’aucune explication de la part des copropriétaires dont la décision de refus ne comporte aucun motif, et ce alors que les travaux litigieux étaient, selon elle, conformes à la destination de l’immeuble. Elle en conclut que le syndicat des copropriétaires a commis un abus de droit devant entraîner l’annulation de la résolution litigieuse.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande d’annulation de ladite résolution. Il affirme qu’aucun abus ne peut être déduit du seul fait que le procès-verbal d’assemblée générale ne mentionne pas les raisons de la décision de refus des copropriétaires. Il déclare que l’exigence d’une telle motivation est contraire à l’article 17 du décret du 17 mars 1967 qui n’impose pas que la liste des motifs ayant conduit l’assemblée à refuser une demande d’autorisation soit mentionnée. Il reproche à Mme [G] de ne pas prouver en quoi la décision querellée constituerait un abus de majorité au sens de la jurisprudence, c’est-à-dire en quoi elle serait contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires ou n’aurait été prise que dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires majoritaires au détriment des droits de la demanderesse. Il soutient que la décision de rejet de l’assemblée est fondée sur le souci des copropriétaires de préserver la tranquillité de l’immeuble au regard des incertitudes relatives au niveau sonore de l’installation de pompe à chaleur projetée par Mme [G], les niveaux sonores mentionnés dans l’étude technique produite n’étant, selon lui, pas corroborés par les données techniques des appareils mentionnées dans le reste du dossier. Il ajoute que les copropriétaires se sont légitimement interrogés sur les conséquences de la pose d’un module de climatiseur en toiture de l’immeuble (poids, étanchéité), ainsi que sur les sujétions imposées par l’entretien d’une telle installation (fréquence de l’entretien, accès à la toiture). Selon lui, les doutes et interrogations n’ont pas pu être levés par les documents produits à l’appui de la demande d’autorisation, Mme [G], ni personne n’ayant présenté son projet, lors de l’assemblée au cours de laquelle celui-ci a été examiné.

Le syndicat des copropriétaires rappelle par ailleurs qu’un précédent jugement en date du 10 novembre 2016 a déjà rejeté la demande d’annulation de résolution formée par Mme [G] à l’encontre du rejet d’une demande d’autorisation portant sur une installation de climatiseur identique en termes de niveau sonore. Enfin, le syndicat des copropriétaires estime que les travaux litigieux modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, aucun autre appareil de climatisation n’étant présent en toiture, et les copropriétaires craignant que l’autorisation donnée à Mme [G] ne crée un précédent entraînant une prolifération d’installations en toiture. Il en conclut que loin d’être abusive, la décision de refus d’autorisation était au contraire motivée par le souhait des copropriétaires de voir respecter le règlement de copropriété et de préserver leur intérêt collectif.

Le syndic, qui ne s’est pas désisté de ses prétentions suite à l’ordonnance en date du 17 mars 2022, développe exactement les mêmes arguments que le syndicat des copropriétaires pour solliciter que Mme [G] soit déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°25.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 17 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable, précise quant à lui que « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil ».

Il est constant qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il appartient au copropriétaire, demandeur en nullité, de rapporter la preuve d’un abus de droit.

En l’espèce, la résolution n°25 de l’assemblée générale tenue le 17 décembre 2019 est ainsi rédigée :

« L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, consulté le Conseil Syndical et examiné la demande jointe à la convocation de Madame [G] d’installation d’une pompe à chaleur en toiture, décide d’autoriser les travaux sous réserve de la conformité avec toutes les normes requises et autorisations administratives éventuelles, tous les frais présents et ultérieurs étant à la charge du demandeur et les coordonnées d’assurance de l’entreprise réalisant les travaux étant à fournir au syndic avant le début de ceux-ci.

Récapitulatif (CHARGES COMMUNES GENERALES (A))

Pour 1 copropriétaire(s) totalisant 138/10080

Contre 50 copropriétaire(s) totalisant 5127/10080

Abstention 2 copropriétaire(s) totalisant 121/10080

Se sont opposés à la décision

[G] [O] (Mme) (138).

Se sont abstenus

[K] [T] (M.) (112), [U] [B] (M.) (9)

La résolution est refusée à la majorité absolue de l’article 25. »

Mme [G] soutient que l’abus de majorité serait caractérisé par le fait que la résolution n°25 contestée n’est pas motivée.

Cependant, ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret du 17 mars 1967, n’imposent que la motivation des délibérations des copropriétaires figure sur le procès-verbal, et l’absence de motivation au rejet d’une résolution ne permet pas de présumer en soi un abus de droit (Cour d’appel de VERSAILLES RG : 21/01366).

Le syndicat des copropriétaires explique que le rejet de la demande de travaux a été motivé par l’absence d’informations suffisantes concernant la réalisation du projet et ses conséquences potentielles sur la tranquillité de l’immeuble au regard des incertitudes relatives au niveau sonore de la pompe à chaleur litigieuse et sur ses modalités d’installation en toiture de l’immeuble pouvant notamment poser des problèmes d’étanchéité et/ou des difficultés lors de l’entretien du groupe extérieur, d’une part, ainsi que par l’atteinte à l’harmonie de l’immeuble, d’autre part.

En l’occurrence, Mme [G] ne satisfait pas à la charge de la preuve qui lui incombe que la décision de rejet de la résolution n°25 litigieuse serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle aurait été prise à son détriment et dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires.

L’analyse des document listés en annexe à son courrier en date du 3 octobre 2019 sollicitant l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée de sa demande d’installation d’une pompe à chaleur, joints à la convocation à l’assemblée générale, conduit en effet à relever que :

— le descriptif de synthèse de quatre pages établi par l’entreprise HOMECLIM porte sur « L’installation décrite ci-après a pour but d’assurer la pose d’une pompe à chaleur air/eau de marque DAIKIN de type ERLQ04 sur mon balcon, permettant le chauffage et la production de l’eau sanitaire.

INSTALLATION DU MATERIEL

Le groupe sera fixé sur un châssis support, lui-même fixé sur l’édicule de la machinerie ascenseur en toiture. Le groupe sera relié à un module hydraulique de marque DAIKIN de type EBHX04, placé à l’intérieur de l’appartement de Madame [G], dans le placard du dégagement desservant les chambres.

La liaison frigorifique entre ces deux appareils (groupe et module hydraulique) se fera par des tuyauteries en cuivre de diamètres ¼ et 5/8, qui chemineront sous une goulotte PVC blanche de 100 x 60 mm dans la gaine technique de chaque niveau pour sortir en toiture sur le côté de l’édicule de la machinerie ascenseur (étanchéité non touchée).

NIVEAU SONORE

Le groupe en fonctionnement sera inaudible par les plus proches voisins.

En effet le niveau sonore de la pompe à chaleur est de 48 dBA à 1 mètre, ce qui équivaut à un niveau d’environ 36 dBA à quatre mètres, ce qui est bien en dessous du niveau sonore ambiant la nuit (environ 40 dBA)… » ;

— la documentation technique de la pompe à chaleur de marque DAIKIN devant être installée, est difficilement lisible eu égard à la taille de ses caractères et ne semble pas mentionner le niveau sonore de la pompe à chaleur ;

— l’assurance et les qualifications techniques de l’entreprise HOMECLIM en charge des travaux ne sont pas jointes dans le dossier de plaidoirie de la demanderesse, de sorte que le tribunal n’a pas pu en prendre connaissance ;

— le rapport établi par la société SOCERM, syndic, qui indique avoir procédé à une visite de repérage sur place le 27 novembre 2018, précise notamment :

« L’appartement est à gauche de la gaine technique. Il y aurait un percement directement dans l’appartement et le passage de câble se ferait par la gaine technique jusqu’à la Terrasse… Il y a déjà des câbles qui passent dans la gaine technique. Il faudrait cependant percer au plafond. Toutefois il demeure la possibilité de passer à côté de la gaine technique en apparent dans le local. En tout état de cause, il n’y aura pas de modification d’apparence au niveau des paliers…

… Au-dessus il y a le local de l’ascenseur. Il n’y a pas de porte pour passer à l’extérieur en toiture à partir du local ascenseur. Il faudrait faire un passage à travers le mur, éventuellement près des voies de ventilation…

… Le groupe de la pompe à chaleur sera fixé sur le mur de l’édicule, à 45 cm du sol environ pour ne pas toucher au relevé d’étanchéité de l’édicule. Pas de vis-à-vis, l’installation sera moins sonore que le caisson VMC à proximité : 60 dBA pour le caisson contre 48 pour le groupe de la pompe à chaleur… »

Il est ainsi acquis et non contesté que l’installation de la pompe à chaleur sollicitée par Mme [G] nécessitera de toucher aux parties communes de l’immeuble, notamment par le percement du mur de son appartement pour permettre le passage de tuyaux vers la gaine technique commune jusqu’en toiture, et dans le cadre de la fixation du groupe extérieur sur l’édicule de l’ascenseur en toiture. Mais, aucune précision technique ne résulte des documents produits concernant la localisation et l’ampleur exacte desdits percements, les modalités techniques et le plan de passage des tuyaux dans le mur de l’appartement puis dans la gaine technique jusqu’en toiture, ainsi que sur l’édicule en toiture.

Par ailleurs, seule la synthèse établie par l’entreprise HOMECLIM fait état d’un niveau sonore réduit du groupe extérieur de la pompe à chaleur ce, sans que le chiffre avancé puisse être corroboré par la fiche technique DAIKIN qui est illisible.

De surcroît, aucune précision n’est contenue dans les documents produits concernant la fréquence d’entretien du module de la pompe à chaleur à implanter en toiture, ni concernant les modalités relatives à sa fixation sur l’édicule de la machinerie de l’ascenseur.

Il en résulte que, compte tenu du déficit d’information résultant des documents fournis par Mme [G], qui était certes représentée lors de l’assemblée au cours de laquelle sa demande de travaux a été examinée, mais n’a mandaté personne pour présenter son projet et répondre aux diverses interrogations et doutes des copropriétaires, ceux-ci ont pu tirer les conséquences du caractère incomplet du projet qui leur a été soumis quant aux impacts des travaux projetés sur les parties communes et la quiétude des occupants, pour rejeter sa demande ce, sans qu’aucun abus de majorité ne puisse leur être reproché.

Par conséquent, sa demande d’annulation de la résolution n°25 sera rejetée.

II- Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux et la demande d’information subséquente des copropriétaires par le syndic

Mme [G] sollicite du tribunal qu’il l’autorise à exécuter les travaux d’installation de pompe à chaleur refusés dans les conditions techniques énoncées dans le dossier remis aux copropriétaires le 20 novembre 2019 et annexé à la convocation qui leur a été adressée en vue de l’assemblée générale du 17 décembre 2019. Elle fonde cette demande sur les dispositions de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dont elle indique remplir toutes les conditions, considérant notamment avoir apporté toutes les garanties nécessaires aux copropriétaires concernant l’installation et le fonctionnement de la pompe à chaleur. Elle demande en outre que la SOCERM soit condamnée à informer les copropriétaires de l’autorisation judiciaire accordée, sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires et la société SOCERM s’opposent à ces demandes, arguant que le projet d’installation de pompe à chaleur de Mme [G] contrevient aux stipulations du règlement de copropriété, nuit à l’esthétique de l’immeuble et engendrera des nuisances aux occupants de l’immeuble.

Selon l’article 8 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 alinéa 1er de la même loi précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 30 alinéa 4 de la même loi, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évaluée à la date où cette faculté est exercée.

Il résulte de ces dispositions que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b), tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, à condition qu’ils soient conformes à la destination de l’immeuble, même s’ils ne profitent qu’à un seul copropriétaire. Il n’est pas nécessaire que les installations ainsi réalisées profitent à l’immeuble dans son entier ou puissent être utilisées par l’ensemble des copropriétaires.

Le copropriétaire qui sollicite une telle autorisation doit justifier de l’existence d’un refus préalable et définitif de l’assemblée générale. Il n’est pas nécessaire d’établir le caractère abusif ou contraire à la loi du refus opposé par l’assemblée générale, et si le syndicat n’a pas à motiver son refus dans le procès-verbal d’assemblée générale, il doit néanmoins, a posteriori, pouvoir justifier de motifs sérieux et légitimes.

Par ailleurs, la demande d’annulation de la résolution ayant rejeté l’autorisation ne constitue pas une condition préalable à la demande d’autorisation judiciaire d’effectuer les travaux ainsi refusés, et l’absence de la première ne rend pas la seconde irrecevable.

En effet, aucune disposition législative ou réglementaire ne prévoit un tel préalable, et la régularité formelle ou substantielle de la résolution refusant les travaux n’empêche pas une autorisation judiciaire sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 dès lors que les conditions en sont réunies.

Le tribunal ne peut refuser l’autorisation sans constater que les travaux projetés ne respectent pas la destination de l’immeuble ou l’affectation du local, ou portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Le refus d’autorisation judiciaire peut encore être fondé sur l’insuffisance ou l’imprécision des informations techniques fournies aux copropriétaires sur le projet et son ampleur ; il incombe en effet au copropriétaire qui sollicite une telle autorisation de fournir au juge les informations nécessaires sur les conditions de réalisation des travaux, qui doivent être suffisamment déterminées, tant en ce qui concerne leur incidence éventuelle sur la vie de la copropriété que sur l’aspect esthétique de l’immeuble.

L’autorisation peut toutefois être accordée sous réserve d’obtenir les autorisations administratives nécessaires et de respecter les conditions techniques de nature à garantir l’intégrité de l’immeuble.

En l’espèce, le projet présenté par Mme [G] à l’assemblée générale du 17 décembre 2019, aux termes de sa demande en date du 3 octobre 2019, consistait en l’installation d’une pompe à chaleur air/eau destinée au lot n°413, avec pose du groupe extérieur en toiture de l’immeuble.

L’assemblée générale du 17 décembre 2019, en rejetant la résolution n°25 n’a pas autorisé Mme [G] à réaliser ces travaux.

La demande d’annulation de cette résolution n°25 formée par Mme [G] ayant été rejetée dans les termes susvisés, le refus par l’assemblée des copropriétaires de l’autorisation des travaux d’installation de pompe à chaleur est devenu définitif, condition nécessaire et préalable à sa demande d’autorisation judiciaire.

Les travaux en litige, qui affectent les parties communes et visent à améliorer le lot privatif de Mme [G], sont destinés à en améliorer les conditions de jouissance. N’impliquant aucune modification du règlement de copropriété, ils constituent des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 alinéa 1er, et leur autorisation par l’assemblée générale relevait bien du vote à la majorité de l’article 25 b).

Dès lors, pour s’opposer à l’autorisation judiciaire revendiquée, le syndicat des copropriétaires doit justifier de motifs sérieux et légitimes, tels l’atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, ou encore l’imprécision de la demande étant rappelé qu’il est indifférent que ces travaux ne profitent qu’à Mme [G] et que les réalisations projetées ne soient pas affectées à un usage collectif.

Le syndicat des copropriétaires excipe en premier lieu de ce que le projet d’installation de pompe à chaleur de Mme [G] contreviendrait aux stipulations du règlement de copropriété relatives à l’obligation de respecter la tranquillité de l’immeuble et de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires.

Cependant, si le groupe extérieur d’une pompe à chaleur induit lors de son fonctionnement un certain volume sonore, aucune disposition expresse du règlement de la copropriété n’en interdit formellement l’installation, la seule potentialité de nuisance sonore étant insuffisante à caractériser un manquement aux clauses générales du règlement de copropriété relatives à la tranquillité de l’immeuble.

En second lieu, le syndicat des copropriétaires se prévaut des dispositions du règlement de copropriété relatives à la préservation de l’harmonie de l’immeuble et considère que l’installation en toiture d’un groupe extérieur de pompe à chaleur nuirait à l’esthétique de l’immeuble.

Si la pose d’une installation en toiture est de nature à impacter l’aspect extérieur de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires n’indique pas en quoi l’installation litigieuse porterait précisément atteinte à l’harmonie de l’immeuble alors qu’elle se situe en toiture et qu’il résulte du rapport de visite de la société SOCERM, syndic, qu’est déjà présente sur le toit de l’immeuble une installation de même nature correspondant au caisson de ventilation d’une VMC.

Le projet d’installation de pompe à chaleur présenté par Mme [G] n’apparait en conséquence ni contraire à la destination de l’immeuble, ni contraires aux dispositions du règlement de copropriété.

Pour autant, il convient de tenir compte de ce qu’à l’appui de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux Mme [G] ne produit qu’une synthèse extrêmement succincte relative au projet d’installation de sa pompe à chaleur établie par l’entreprise HOMECLIM, laquelle ne fournit aucun détail concernant les modalités de mise en œuvre des travaux touchant les parties communes à ordonner judiciairement. Ainsi, aucune précision n’est apportée par cette note de synthèse s’agissant des percements du mur de l’appartement de la demanderesse, partie commune (dimensions et localisation), qui est indispensable au passage des tuyaux devant relier le module hydraulique situé dans l’appartement de Mme [G], à la gaine située en parties communes, non plus qu’à son cheminement (dimensions et localisation) via celle-ci jusqu’au groupe extérieur dont l’implantation est projetée sur l’édicule de machinerie de l’ascenseur en toiture, selon des modalités qui ne sont pas davantage définies en termes de percements (dimensions et localisation).

De plus, il convient de relever qu’aucun devis de réalisation des travaux à autoriser judiciairement n’est communiqué, non plus qu’un schéma explicatif de parcours et d’implantation du second module en toiture via et sur les parties communes.

En outre, il convient de tirer les conséquences de l’absence de production de l’assurance de l’entreprise qui serait chargée de réaliser les travaux d’installation de la pompe à chaleur et de ses qualifications techniques pour ce faire, d’autant plus que le syndicat des copropriétaires indique sans être contredit, que l’entreprise HOMECLIM est dirigée par le propre fils de Mme [G] et que le numéro d’inscription au registre du commerce et des sociétés ou de SIRENE de celle-ci n’est pas indiqué sur sa note de synthèse susmentionnée.

Enfin, il y a également lieu de tenir compte de ce que la fiche technique de la pompe à chaleur devant être posée est illisible et ne semble, en tout état de cause, pas fournir d’information concernant le volume sonore produit par son groupe extérieur.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le projet de travaux d’installation de pompe à chaleur dont l’autorisation judiciaire est demandée par Mme [G] est imprécis et ne permet pas au tribunal de fixer les conditions d’exécution indispensables les concernant.

Dans ces conditions, la demande d’autorisation judiciaire de travaux d’installation de pompe à chaleur dans les conditions techniques du dossier remis aux copropriétaires le 20 novembre 2019, introduite par Mme [G], sera rejetée. Par conséquent, sa demande subséquente de condamnation du syndic à informer les copropriétaires de l’autorisation judiciaire obtenue est sans objet, de sorte qu’elle en sera déboutée.

III- Sur la demande de condamnation de la société SOCERM à payer à Mme [G] une somme de 15.000 euros de dommages intérêts

Aux termes du dispositif de ses conclusions, qui lie le tribunal, Mme [G] sollicite la condamnation de la société SOCERM à la somme de 15.000 euros en raison de son refus injustifié et abusif de sa demande d’installation d’une pompe à chaleur.

Le syndicat des copropriétaires et la société SOCERM font valoir que la demande d’indemnisation de Mme [G] formée à l’égard de la société SOCERM est mal dirigée et ne peut concerner, non pas cette dernière, mais le syndicat des copropriétaires.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, Mme [G] ne vise aucun fondement juridique à l’appui de sa demande.

Par ailleurs, la décision de refus d’autorisation de travaux n’a pas été prise par la société SOCERM, syndic, dont la condamnation est demandée, mais par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’elle ne peut engager sa responsabilité à ce titre.

A titre surabondant, il résulte de ce qui précède que la décision de refus d’autorisation de travaux adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 17 décembre 2019 ne présentait pas de caractère abusif.

En conséquence la demande formée par Mme [G] tendant à voir condamner la société SOCERM à lui verser une somme de 15.000 euros de dommages intérêts sera rejetée.

IV- Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [G], qui succombe, supportera la charge des dépens, qui pourront être recouvrés directement par Maître Martin LECOMTE dans les conditions précisées à l’article 699 du même code.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient, d’une part, que Mme [G] soit condamnée à verser la somme de 1.500 euros aux syndicats des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et, d’autre part, de laisser à la charge de la société SOCERM les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Compatible avec la nature de la présente affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Mme [O] [F] veuve [G] de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE la Société de Commercialisation et d’étude de Rueil-Malmaison-Tercem (SOCERM), de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Mme [O] [F] veuve [G] à payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de la résidence Murat située 4-22, Place des Maîtres Vignerons à RUEIL-MALMAISON (92500), représenté par son syndic,

CONDAMNE Mme [O] [F] veuve [G] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Martin LECOMTE dans les conditions précisées à l’article 699 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,