TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Avril 2025

N° RG 23/04147 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YKXH

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA DE CHAMBORD 2 – 2 bis rue Pasteur 92340 BOURG-LA-REINE pris en la personne de son syndic :

C/

[P] [Z]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA DE CHAMBORD 2 – 2 bis rue Pasteur 92340 BOURG-LA-REINE pris en la personne de son syndic :

Société DODIM

116 avenue du Général Leclerc

75014 PARIS

représentée par M^e Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0748

DEFENDEUR

Monsieur [P] [Z]

171 avenue du Général Leclerc

92340 BOURG-LA-REINE

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 04 mars 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Elisette ALVES, Vice-Président, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier composant la VILLA LE CHAMBORD située 2-2 bis, rue Pasteur à BOURG-LA-REINE (92340) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de M. [P] [Z] dans le règlement des charges dont il est redevable alors qu’il a été précédemment condamné, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier représenté par son syndic, la société DODIM l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 03 mai 2023, aux fins essentiellement de le voir condamner au paiement de la somme de 13.245,46 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées au 1er trimestre 2023 inclus augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [P] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la VILLA LE CHAMBORD 2 – 2 bis rue Pasteur 92340 BOURG LA REINE, les sommes suivantes :

—  2.521,93€ au titre des charges et travaux arrêtés au 02 octobre 2024, provision du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions ;

—  79,20 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 02 octobre 2024, provision du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts de droit à compter de la signification des présentes conclusions ;

—  8.000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER Monsieur [P] [Z] aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par Maître Laurence GUEGAN-GELINET conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [P] [Z], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat y compris après la signification des conclusions d’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 04 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.521,93 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions d’actualisation de sa demande.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— une matrice cadastrale et une fiche d’immeuble,

— une édition du compte de M. [P] [Z] couvrant la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2024 pour laquelle le recouvrement des charges est poursuivi,

— différents appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 21 juin 2022, 03 avril 2023 et 03 avril 2024, et les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par le relevé de propriété, que M. [Z] est propriétaire des lots n°61, 64, 65, 190, 196, 111, 112, 113, 114 et 201 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 03 avril 2024 qui a approuvé les comptes de l’exercice 2023 et voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte inséré dans ses conclusions d’actualisation de sa créance, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 2.521,93 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 1er juillet 2023 au 1er octobre 2024, appels du 1er octobre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la date de signification des conclusions d’actualisation de sa créance.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

En application de ces dispositions, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires, étant rappelé que les conclusions d’actualisation de sa créance signifiées le 04 octobre 2024 valent mise en demeure.

En conséquence, M. [P] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.521,93 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 1er juillet 2023 au 1er octobre 2024, appels du 1er octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 04 octobre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 79,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions d’actualisation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— une édition du compte de M. [P] [Z] couvrant la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2024 sur laquelle apparaissent les frais dont le recouvrement est poursuivi,

— deux lettres de relance en dates des 24 juillet 2024 et 23 août 2024 tendant à recouvrer respecti-vement les sommes de 2.044,23 et 2.083,83 euros,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les relances invoquées en date des 24 juillet 2024 et 23 août 2024 (39,69 x 2 = 79,20 euros) seraient postérieures à l’envoi d’une mise en demeure régulière tel qu’exigé par l’article 10-1 précité. A titre surabondant, il ne verse pas les factures afférentes. Il convient donc de le débouter de sa demande de paiement de ce chef et de celle au titre des intérêts au taux légal afférents.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des intérêts subséquents, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 79,20 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. [P] [Z].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de M. [P] [Z] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée.

La mauvaise foi du défendeur est caractérisée en ce qu’il a déjà été condamné par décisions du tribunal de grande instance de NANTERRE en date du 19 mars 2018, du tribunal de proximité de PUTEAUX en date du 5 mars 2020, et de la cour d’appel de VERSAILLES en date du 20 avril 2022

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [P] [Z] sera condamné à lui verser.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [Z], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître GUEGAN-GELINET dans les conditions précisées à l’article 699 du code de procédure civile (et non 696, comme indiqué par erreur dans ses écritures).

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [P] [Z] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [P] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier composant la VILLA LE CHAMBORD situé 2-2 bis, rue Pasteur à BOURG-LA-REINE (92340) représenté par son syndic :

— la somme de 2.521,93 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période 1er juillet 2023 au 1er octobre 2024, appels du 1er octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 04 octobre 2024,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (79,20 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [P] [Z],

CONDAMNE M. [P] [Z] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître GUEGAN-GELINET dans les conditions précisées à l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT