TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 23/57123 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2XSC

N° : 8

Assignation du :

15 Septembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 novembre 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Fondation Institut Pasteur

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #K0055

DEFENDERESSE

La société [T] S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS – #C0521

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation enrôlée sous le numéro de RG 23/57123 à la demande de l’INSTITUT [7], ses observations écrites visées le 24 septembre 2024, et ses observations orales à l’audience du même jour, devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 10 mai 2023 ;

— ordonner l’expulsion de la société [T] des lieux qu’elle occupe, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société [T] au paiement d’une indemnité d’occupation par provision, à compter du 10 juin 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50% ;

— débouter la société [T] de sa demande reconventionnelle au titre des restitutions des provisions pour charge des années 2020 à 2024 et accessoires en sus ;

— débouter la société [T] de ses demandes fins et conclusions ;

— condamner la société [T] à payer à l’INSTITUT [7] la somme de 6.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [T] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 10 mai 2023.

Vu les observations écrites de la SARL [T] visées le 24 septembre 2024, et ses observations orales à l’audience du même jour, devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— juger qu’il existe une contestation sérieuse sur les causes du commandement de payer du 10 mai 2023 incluant à tort des provisions sur charges non prévues contractuellement et non justifiées à partir de l’exercice 2020 pour un montant de 12.280 euros et devant se compenser en outre avec une créance que détient la société [T] au titre d’une TVA non restituée afférente aux soldes de charges des exercices 2018 et 2019 pour un montant de 1.217,85 euros, de taxes des ordures ménagères non justifiées en l’état s’appliquant à une période non prescrite pour un montant de 2.325 euros et de frais d’huissier de 262,01 euros indument facturés le 1er octobre 2019 ;

— ramener à la somme de 2.018,92, voir subsidiairement à celles de 3.700,46 euros les causes du commandement justifiées susceptible de faire jouer la clause résolutoire du bail ;

— accorder à la société [T] conformément à l’article 1343-5 du code civil un délai jusqu’au 13 juin 2023, voire jusqu’au 25 juillet, pour régler les causes non contestées et justifiées de la poursuite ;

— juger que la clause résolutoire ayant été suspendue pendant la durée du délai ainsi accordé jusqu’au paiement du solde locatif effectif précité, celle-ci n’a pas pu connaître ses effets ;

— infiniment subsidiairement, accorder à la société [T], conformément à l’article 1343-5 du code civil, un délai jusqu’au 2 septembre 2024 pour régler les causes de la poursuite ;

— juger que la clause résolutoire ayant été suspendue pendant la durée du délai ainsi accordé jusqu’au paiement du solde locatif, celle-ci n’a pas connu ses effets ;

— débouter l’INSTITUT [7] de sa demande en résiliation du bail commercial et de ses demandes financières non justifiées, la société locataire étant à jour du règlement de ses loyers et charges;

— la débouter de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, en raison de son attitude dans cette affaire ;

— déclarer recevable et bien fondée la société [T] en sa demande reconventionnelle ;

— en conséquence, condamner l’INSTITUT PASTEUR à lui payer la somme de 19.203,32 euros au titre de la répétition de l’indu ;

— le condamner également à payer à la société [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties développées oralement à l’audience.

Sur ce,

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut donc être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En outre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Au cas présent, il résulte des pièces versées aux débats qu’aux termes d’un acte sous seing privé signé le 13 septembre 2011, la SCI VYMA aux droits et obligations de laquelle vient l’INSTITUT [7] a consenti à la SARL [T] un renouvellement de bail commercial portant sur des locaux à usage commercial situés au [Adresse 3], à compter rétroactivement du 1er janvier 2009, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 30.000,00 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance.

Par exploit du 9 mars 2021, l’INSTITUT [7] a donné congé avec offre de renouvellement du bail à la SARL [T] à compter du 1er octobre 2021, une procédure en fixation du loyer de renouvellement est actuellement en cours devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 10 mai 2023, un commandement de payer la somme en principal de 18.103,78 euros, échue à cette date au titre des loyers, frais d’huissier, charges et taxes impayés, en sus du coût du commandement.

Se prévalant de l’absence de régularisation intégrale des causes du commandement dans le délai imparti, l’INSTITUT [7] a, par exploit délivré le 15 septembre 2023 dans les lieux loués, et dénoncé le 19 septembre 2023 à la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 6] en sa qualité de créancier inscrit, fait citer la SARL [T] devant la juridiction de céans.

Il n’est pas contesté qu’à la date du 03 septembre 2024, le preneur avait apuré l’intégralité de la dette locative réclamée par le bailleur, selon décompte produit par ce dernier et arrêté au 23 septembre 2024.

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que :

*le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

*la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

*les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Lorsque le bail ne mentionne pas de provision sur charges, les charges que le bail met à la charge du preneur et dûment justifiées sont néanmoins dues, mais leur exigibilité est subordonnée à la régularisation des charges par le bailleur.

Il est constant que pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et que, faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

En l’espèce, l’article CLAUSE RESOLUTOIRE du renouvellement de bail commercial signé le 13 septembre 2011 stipule qu'« à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice, et au cas où le preneur refuserait de quitter les lieux loués, il suffira pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande instance de Paris, sans préjudice pour le bailleur de son droit au paiement des loyers courus et à courir, et sous la réserve des autres droits et actions ».

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer la somme en principal de 18.103,78 euros, du 10 mai 2023, mentionne bien le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire qui y est reproduite. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comprend également un décompte permettant au preneur d’en contester les termes.

Le preneur se prévaut de contestations sérieuses sur le montant des causes du commandement. La défenderesse allègue que doivent être retranchées des causes du commandement, par l’effet de la compensation, les provisions sur charges versées par le preneur du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021 qui ont été régularisées en cours de procédure et qui n’étaient donc pas exigibles au jour de la signification du commandement de payer, les provisions sur charges versées par le preneur du 1er janvier 2022 au 1er avril 2023 qui devraient être restituées en absence de régularisation effectuée par le bailleur pour ces exercices, deux sommes au titre de la TVA qui n’auraient pas été restituées au cours des exercices 2018 et 2019, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dont le montant n’aurait pas été justifié par le bailleur ainsi que des frais d’huissiers indument facturés.

Concernant la compensation des sommes facturées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le preneur allègue que le bailleur n’a pas fourni de justificatif du montant de cette taxe, cependant, il résulte de la pièce n° 29 du demandeur « Taxes foncières pour les années 2019 à 2024 » que le bailleur a fourni au preneur un justificatif du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, aucune contestation sérieuse n’est ainsi caractérisée.

Concernant la restitution de la TVA pour les années 2018 et 2019, le bailleur allègue que cette somme a été restituée en se fondant sur les décomptes de charges des exercices 2018 et 2019 qui contiennent le montant de la TVA qui aurait dû être restituée au preneur, cependant, il résulte des différents décomptes produit par le bailleur et notamment de sa pièce n°10, que la somme réellement restituée au preneur n’inclut pas la TVA, soit 3.495,74 euros pour l’exercice 2018 en lieu et place de 4.194,89 euros, et 2593,53 euros pour l’exercice 2019 en lieu et place de 3.112,24 euros. Une contestation sérieuse est donc caractérisée par la demande de compensation de ces sommes et des causes du commandement à hauteur de 1.217,86 euros (699,15+518,71).

Concernant les frais d’huissier, il n’est pas contesté par le bailleur que la somme de 262,01 euros a été indument facturée au preneur, par conséquent, une contestation sérieuse est caractérisée par la demande de compensation de cette somme et des causes du commandement à hauteur de 262,01 euros.

Concernant la compensation des provisions sur charges versées par le preneur entre le 1er avril 2020 et le 31 décembre 2021, il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur a effectué, en cours de procédure, les régularisations des charges pour ces deux exercices et a justifié des montants par la production de sa pièce n°28 « Etat des dépenses détaillé charges de copropriété 2020 et 2021 », cependant, lorsque le bail ne mentionne pas de provision sur charges, les charges que le bail met à la charge du preneur et dûment justifiées sont néanmoins dues, mais leur exigibilité est subordonnée à la régularisation des charges par le bailleur.

Or, les régularisations de charges pour les exercices 2020 et 2021 ont été effectuées respectivement les 21 et 24 juin 2024 soit postérieurement au commandement de payer, ces créances n’étaient donc pas exigibles à la date de la signification du commandement, le bailleur ne peut donc pas conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions pour les exercices 2020 et 2021. Il en est de même pour les provisions sur charges versées par le preneur du 1er janvier 2022 au 1er avril 2023 en l’absence de régularisation. Une contestation sérieuse est donc caractérisée par la demande de compensation de ces sommes et des causes du commandement à hauteur de 12.480,00 euros (960*13).

Déduction faite des sommes sur lesquels une contestation sérieuse est caractérisée, le preneur reste redevable de la somme de 4.143,91 euros (18103,78-12480-1217,86-262,01), afin d’apurer les causes du commandement.

La défenderesse, constituée, ne justifie pas avoir régularisé les causes non sérieusement contestables du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 juin 2023.

Cependant, en vertu de l’article L.145-41 du code de commerce en accordant des délais, le juge peut suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Sur les demandes d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de la défenderesse et les demandes d’expulsion et de condamnation du preneur au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation majorée

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, " le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ".

En l’espèce, la défenderesse sollicite, à titre principal, l’octroi de délais de paiement rétroactifs courant de la date de signification du commandement de payer, soit le 10 mai 2023, jusqu’au 13 juin 2023, ou à défaut au 25 juillet 2023 et subsidiairement jusqu’au 2 septembre 2024.

La défenderesse allègue au soutien de ses demandes, des contestations sérieuses caractérisées par l’existence de compensation de l’essentiel des causes du commandement avec différentes créances en répétition de l’indu portant sur des sommes qui auraient été facturées indument par le bailleur au titre de provisions sur charges non prévues contractuellement et non justifiées à partir de l’exercice 2020, d’une TVA non restituée afférente aux soldes de charges des exercices 2018 et 2019, d’une facturation non justifiée de taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de frais d’huissier injustement facturés.

Le preneur allègue qu’après compensation, les causes du commandement de payer ont été apurées le 13 juin 2023, voir le 25 juillet 2023 et subsidiairement à la date du 2 septembre 2024 ou l’intégralité de la dette locative aurait été apurée.

Le demandeur s’oppose à l’octroi de délais de paiement en invoquant la mauvaise foi du preneur ainsi que l’éventuelle future condamnation du preneur dans le cadre de la procédure en cours devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris en fixation du loyer de renouvellement.

Cependant, la mauvaise foi du preneur n’est pas établie, ce dernier ayant apuré l’intégralité de la dette locative, alors même qu’il conteste le montant de la dette. En outre, le bailleur ne peut se prévaloir d’une décision judiciaire qui n’a pas encore été rendue pour justifier son opposition à l’octroi de délais de paiement.

Il résulte des pièces versées aux débat et il n’est pas contesté qu’entre la date d’acquisition de la clause résolutoire le 11 juin 2023 et le 25 juillet 2023, le preneur a effectué deux versements de 4.000 euros chacun, qui se sont imputés conformément aux règles d’imputation de l’article 1342-10 du code civil, sur la dette que le débiteur avait le plus intérêt à éteindre à savoir les causes du commandement de payer.

Ainsi, au 25 juillet 2023, le preneur avait apuré les causes du commandement sur lesquelles aucune contestation sérieuse n’est caractérisée, de surcroit, il résulte des pièces versées aux débats et il n’est pas contesté, qu’à la date du 3 septembre 2024, le preneur a apuré la totalité de la dette locative réclamée par le bailleur.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’accorder à la défenderesse des délais de paiement rétroactifs pour apurer les causes du commandement de payer à compter de la date de signification de ce dernier, soit le 10 mai 2023 et jusqu’au 25 juillet 2023 et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’à la date du 25 juillet 2023, le preneur avait apuré l’intégralité des causes du commandement et s’est donc libéré dans les délais impartis ce qui fait échec à la mise en œuvre de la clause résolutoire, mais également aux demandes d’expulsion et de condamnation du preneur au versement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation majorée, il n’y a donc pas lieu à référé sur ces chefs de demande.

Sur la demande reconventionnelle du défendeur en répétition de l’indu

Aux termes des articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ainsi, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Lorsque le bail ne mentionne pas de provision sur charges, les charges que le bail met à la charge du preneur et dûment justifiées sont néanmoins dues, mais leur exigibilité est subordonnée à la régularisation des charges par le bailleur.

Il est constant que pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et que, faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

En vertu de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’article R.145-36 du même code dispose que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En vertu de l’article 8 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, Les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du même code, dans leur rédaction résultant de l’article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret soit le 6 novembre 2014.

En l’espèce, le preneur sollicite la restitution des provisions sur charges facturées par le bailleur du 1er avril 2020 au 1er juillet 2024, troisième trimestre inclus, du montant de la TVA non restituée pour les années 2018 et 2019, la restitution des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018 à 2023 ainsi que des frais d’huissier facturés au preneur pour un montant de 262,01 euros.

Concernant la restitution des sommes facturées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le preneur allègue que le bailleur n’a pas fourni de justificatif du montant de cette taxe. Cependant, il résulte de la pièce n° 29 du demandeur « Taxes foncières pour les années 2019 à 2024 » que le bailleur a fourni au preneur un justificatif du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, par conséquent, la demande de restitution de ces sommes ne peut être accueillie.

Concernant la restitution de la somme versée au titre de la TVA pour les années 2018 et 2019, le bailleur allègue que cette somme a été restituée en se fondant sur les décomptes de charges des exercices 2018 et 2019 qui contiennent le montant de la TVA qui aurait dû être restituée au preneur, cependant, il résulte des différents décomptes produit par le bailleur et notamment de sa pièce n°10, que la somme réellement restituée au preneur est la somme n’incluant pas la TVA, soit 3.495,74 euros pour l’exercice 2018 en lieu et place de 4.194,89 euros, et 2593,53 euros pour l’exercice 2019 en lieu et place de 3.112,24 euros. Il y a donc lieu d’ordonner la restitution de ces sommes au titre de la répétition de l’indu, soit 1.217,86 euros (699,15+518,71).

Concernant les frais d’huissier, il n’est pas contesté par le bailleur que la somme de 262,01 euros a été indument facturée au preneur, par conséquent, il y a lieu d’ordonner la restitution de cette somme.

Concernant la restitution des provisions sur charges des années 2020 et 2021, il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur a effectué, en cours de procédure, les régularisations des charges pour ces deux exercices et a justifié des montants par la production de sa pièce n°28 « Etat des dépenses détaillé charges de copropriété 2020 et 2021 », par conséquent, la demande de restitution de ces sommes ne peut être accueillie.

Concernant la restitution des provisions sur charges sur la période allant du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2024, troisième trimestre inclus, à compter du 1er octobre 2021, date d’effet du renouvellement du bail, ce dernier est soumis aux articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce qui impose une régularisation annuelle des charges permettant au bailleur en justifiant le montant des dépenses de conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, faute de justification du montant des dépenses, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions sur charges.

En l’espèce, le bailleur n’est pas en mesure de produire de régularisation des charges sur la période allant du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2024, troisième trimestre inclus, à défaut de justifier du montant des dépenses, le bailleur doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions. Il y a donc lieu d’ordonner la restitution de ces sommes soit 10.560,00 euros (960,11).

En conséquence, le bailleur sera condamné, à payer au preneur, à titre provisionnel, la somme non sérieusement contestable de 12.039,87 euros (10.560+262,01+1.217,86), au titre de la répétition de l’indu.

Sur le surplus des demandes

Au regard des circonstances d e l’espèce, chaque partie conservera ses dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais exposés par les parties et non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Autorisons la SARL [T] à se libérer des causes non sérieusement contestables du commandement dans un délai rétroactif courant de la date de signification du commandement, soit le 10 mai 2023, jusqu’au 25 juillet 2023 ;

Constatons que la SARL [T] s’est libérée dans les délais impartis, et en conséquence,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion de la SARL [T] des locaux situés au [Adresse 3] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de séquestration des objets mobiliers ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la SARL [T] au paiement d’une indemnité d’occupation par provision, à compter du 10 juin 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50% ;

Condamnons l’INSTITUT PASTEUR à payer à la SARL [T], à titre provisionnel, la somme de 12.039,87 euros, au titre de la répétition de l’indu ;

Rejetons les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

Disons que chaque partie conservera ses dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 05 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fabrice VERT