TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Novembre 2025

N° RG 23/09553 -

N° Portalis DB3R-W-B7H-Y7PH

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic

Société SERGIC

C/

[E] [P]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5],

[Localité 7] représenté par son syndic

Société SERGIC

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représenté par Maître Stéphane MONGELOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1917

DEFENDERESSE

Madame [E] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique devant Madame Carole GAYET, Juge, statuant en juge unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 9] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Madame [E] [P] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Sergic, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 23 novembre 2023, aux fins de :

Mme [P], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.914.30 euros au titre des charges arrêtées au 13 novembre 2023, appel du 4e trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale, un état hypothécaire et un acte de donation partage du 23 décembre 2006 attestant de ce que Mme [P] est propriétaire des lots n°371, 414 et 324 de l’état descriptif de division,

— un extrait d’acte de naissance de Monsieur [B] [P] père de Mme [P], portant mention de son décès le 20 février 2007,

— un extrait du compte de Mme [P] pour la période du 1er avril 2019 au 12 novembre 2023,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 10 mai 2017, 28 novembre 2017, 14 mai 2018, 28 mai 2019, 10 septembre 2020, 9 juin 2021, 4 avril 2022 et 5 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2016 à 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2017 à 2024 ainsi que divers travaux,

— les attestations de non-recours afférentes.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au 12 novembre 2023 d’un montant de 10.914.30 euros.

En conséquence, Mme [P] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.914.30 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2019 au 12 novembre 2023, appel du 4e trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 novembre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 295 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des

copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de Mme [P] pour la période du 1er avril 2019 au 12 novembre 2023,

— plusieurs lettres de relance et mises en demeure adressées par le syndic à M. [P] les 27 août 2019, 27 décembre 2019, 27 mai 2020 et 28 juin 2020,

— un document intitulé « Facture constitution dossier avocat » datée du 16 novembre 2020,

— le contrat de syndic.

Ces pièces ne répondent pas aux exigences probatoires requises.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il devra recréditer la somme totale de 295 euros sur le compte de Mme [P].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Mme [P] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [P] sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Mme [P], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [P] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] représenté par son syndic les sommes de :

—  10.914.30 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2019 au 12 novembre 2023, appel du 4e trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 novembre 2023,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [P] au paiement des dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] représenté par son syndic du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (295 euros) doivent être recréditées sur le compte de Madame [E] [P] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT