TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GUITTON

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e GINDRE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/13827

N° Portalis 352J-W-B7F-CVB6Z

N° MINUTE :

Assignation du :

30 août 2021

JUGEMENT

rendu le 07 février 2025

DEMANDERESSES

S.C.I. LOCQUIDY INVEST

[Adresse 7]

[Localité 5]

S.C.I. PEPINIERE DE DON PEDRO

[Adresse 4]

[Localité 6]

venant aux droits de Monsieur [T] [Y] et Madame [Z] [Y]

représentées par Maître Emilie GINDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2426

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. CORRAZE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Xavier GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

Décision du 07 février 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13827 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVB6Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 03 décembre 2024 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PRÉTENTIONS

L’immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété, se compose d’un bâtiment sur la [Adresse 10], dit bâtiment A, comportant un rez-de-chaussée, six étages et un sous-sol (lot n°1 à 19) et d’un second bâtiment sur cour, dit bâtiment B, comportant un rez-de-chaussée, deux étages partiels et une cour.

Le bâtiment B ne comprenait à l’origine que le seul lot n°20.

Par acte notarié en date du 06 octobre 2014, l’état descriptif de division a été modifié, le lot n°20 a été divisé en deux nouveaux lots, n°23 et 24, ce dernier étant grevé d’un droit de passage dans l’entrée (rez-de-chaussée) au profit du lot n°1.

La SCI Locquidy Invest est propriétaire des lots n°1 et 24 et la SCI Pépinière de Don Pedro du lot n°23.

Lors de l’assemblée générale spéciale du 29 mars 2021, les copropriétaires du bâtiment B réunis en assemblée spéciale ont adopté la résolution n°2 portant création d’un syndicat secondaire pour les copropriétaires du bâtiment B et la résolution n°3 donnant tout pouvoir au syndic pour effectuer les démarches en vue de rendre cette constitution effective, notamment la publication des actes auprès du service de la publicité foncière.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 04 mai 2021 réunissant l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, ont été rejetées les résolutions n°2, portant à la demande des deux SCI, sur l’ « approbation du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier pour la création d’un syndicat secondaire au bâtiment B » et sur le « pouvoir donné au syndic pour effectuer toutes les démarches en vue de rendre effective l’adoption de la résolution de création d’un syndicat secondaire au bâtiment B ».

Décision du 07 février 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13827 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVB6Z

Ces deux mêmes demandes ont ensuite été de nouveau formulées lors de l’assemblée générale du 29 juin 2021, sous les numéros de résolutions 16 et 17, et ont une nouvelle fois été rejetées.

Par acte délivré le 30 août 2021, la SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de Don Pedro ont donc attaqué cette dernière assemblée générale, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’annulation de ces deux résolutions, que soit ordonnée la création du syndicat secondaire et qu’il soit fait injonction au syndic, sous astreinte, de mandater un notaire pour faire acter l’adoption du règlement de copropriété portant création du syndicat secondaire pour le bâtiment B.

Aux termes de leurs conclusions n°2, transmises par voie électronique le 21 avril 2023, la SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de Don Pedro demandent au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

« RECEVOIR la SCI LOCQUIDY INVEST et la SCI PEPINIERE DE DON PEDRO en leurs demandes et les dire bien fondé ;

A titre principal,

PRONONCER l’annulation des délibérations N° 16 et 17 de l’assemblée générale du 29 juin 2021 refusant la création d’un syndicat secondaire pour le Bâtiment B, alors que celui-ci est totalement indépendant du Bâtiment A ;

DIRE ET JUGER que le refus de création d’un syndicat secondaire constitue un abus de majorité en ce qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;

En conséquence,

ORDONNER la création du syndicat secondaire par l’adoption du règlement de copropriété établi par le cabinet Géomètre-Expert [S] [C], joint à la convocation à l’assemblée générale du 29 juin 2021

DONNER INJONCTION au Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de mandater un Notaire pour faire enregistrer et publier le règlement de copropriété portant création du syndicat secondaire pour le Bâtiment B, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification des présentes ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à verser à la SCI LOCQUIDY INVEST et la SCI PEPINIERE DE DON PEDRO, la somme de 3000 € chacune au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires aux dépens avec distraction au profit de Maître Emilie GINDRE, conformément à l’article 699 du Code Civil ».

Dans ses conclusions récapitulatives n°3, transmises par voie électronique le 20 octobre 2023 , le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 27 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 de :

« DIRE ET JUGER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] recevable et bien-fondé en l’ensemble de ses demandes,

DECLARER les sociétés LOCQUIDY INVEST et PEPINIERE DE DON PEDRO irrecevables en leur demande d’annulation des résolutions 16 et 17 de l’assemblée générale du 29 juin 2021,

En tout état de cause,

DEBOUTER les sociétés LOCQUIDY INVEST et PEPINIERE DE DON PEDRO de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Décision du 07 février 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13827 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVB6Z

A titre reconventionnel,

DECLARER NULLE la constitution du Syndicat des copropriétaires secondaire des copropriétaires du bâtiment B

CONDAMNER les sociétés LOCQUIDY INVEST et PEPINIERE DE DON PEDRO à régler chacune au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] la somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER les sociétés LOCQUIDY INVEST et PEPINIERE DE DON PEDRO aux entiers dépens dont distraction au profit de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, Avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure a été prononcée le 28 février 2024 et fixée pour plaidoiries à l’audience du 03 décembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 07 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de « dire et juger »

Le dispositif des conclusions des demanderesses comporte une demande qui ne consiste en réalité qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions qu’ils formulent et ne constitue donc pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la formule.

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande suivante :

« DIRE ET JUGER que le refus de création d’un syndicat secondaire constitue un abus de majorité en ce qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ; ».

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de résolutions formulée par la SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de Don Pedro

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Le syndicat des copropriétaires explique que les résolutions attaquées sont des résolutions de rejet, qu’elles ne constituent pas des décisions au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’elles ne font pas grief.

Il soutient en effet que le rejet d’une demande d’autorisation ne produit aucun effet juridique, le copropriétaire étant libre de présenter une nouvelle demande.

Il considère donc qu’une décision de rejet n’est pas susceptible d’annulation en ce qu’elle n’octroie aucun droit si ce n’est celui de former une nouvelle demande devant l’assemblée générale.

Décision du 07 février 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13827 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVB6Z

Il sollicite par conséquent que les demanderesses soient déclarées irrecevables à agir en annulation.

La SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de Don Pedro soutiennent, pour leur part, que conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire défaillant ou opposant peut contester une décision prise en assemblée générale et qu’il va de soi que sont considérés comme opposants les copropriétaires ayant voté pour une décision rejetée.

Or, elles relèvent que tel est bien le cas en l’espèce et que leur action est par conséquent recevable.

Possède en effet la qualité d’opposant, au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, non seulement le copropriétaire ayant voté « contre » une décision adoptée mais également celui qui a voté « pour » une décision rejetée.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale que la SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de Don Pedro ont voté « pour » les résolutions n°16 et 17, rejetées par l’assemblée générale.

Elles possèdent donc bien la qualité d’opposantes et leur demande en nullité est recevable.

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent débouté de sa demande.

Sur les demandes d’annulation des résolutions n°16 et 17, de création du syndicat secondaire et d’injonction faite au syndicat des copropriétaires

Les demanderesses expliquent que le bâtiment B ne comporte que deux lots sans partie commune et qu’elles en assurent intégralement l’entretien.

Elles indiquent que les bâtiments A et B sont entièrement distincts et indépendants, tel que cela ressort des plans produits, et que le syndicat des copropriétaires soutient, sans en justifier, qu’ils seraient enchevêtrés.

Elles expliquent ainsi que des bâtiments peuvent être considérés comme distincts même s’ils sont desservis par des équipements communs dès lors qu’ils disposent de parties techniquement distinctes, facilement identifiables, permettant une gestion particulière sans difficulté par rapport à l’ensemble de la copropriété.

Elles indiquent également que le fait que l’un des bâtiments soit accessible par les occupants de l’autre ne le rend pas pour autant imbriqué dans ce dernier auquel il est relié.

Elles font ainsi valoir qu’en l’espèce, les deux bâtiments n’ont aucun gros œuvre ni toiture en commun, possèdent leur équipement propre ainsi que des entrées distinctes, les caves de chacun ne disposant pas d’accès commun.

Elles expliquent que depuis de nombreuses années les copropriétaires du bâtiment A, qui détiennent la majorité des voix pour l’ensemble de la copropriété, font obstacle à toute décision de division ou de gestion du bâtiment B alors qu’ils n’en paient pas les charges, de telle sorte qu’il s’avère impossible de prendre de décisions concernant l’entretien de l’immeuble, qui se dégrade.

Décision du 07 février 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13827 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVB6Z

Elles indiquent que l’assemblée générale des copropriétaires, en 2017, 2018 et 2019 a voté le ravalement de la façade du bâtiment B, la réfection de la couverture et le changement des fenêtres et verrières, le montant de ces travaux ayant été intégralement supporté par les deux seuls copropriétaires et que le bâtiment B est ainsi parfaitement entretenu, à leur charge exclusive, ce qui n’est pas le cas du bâtiment A qui se délabre et ne respecte aucune harmonie.

Enfin, elles font valoir que la copropriété a refusé d’entériner la division du lot n°24 en 4 lots, objets de la résolution n°18 de l’assemblée générale de 2020, empêchant ainsi, sans motif valable, la bonne gestion du lot, et la vente en lots distincts.

Elles considèrent que ce refus est d’autant plus inéquitable que le bâtiment A est divisé en 6 lots.

Elles font ainsi valoir que le seul objectif des copropriétaires majoritaires semble être de leur nuire, ces derniers ayant indiqué qu’ils préféreraient n’avoir qu’un seul interlocuteur au sein du bâtiment B plutôt que plusieurs.

Elles soutiennent que la création du syndicat secondaire n’entraînera aucune augmentation de charges générales mais permettra de séparer les dépenses relatives à chaque bâtiment dans un souci de cohérence et de bonne gestion et que dans ces conditions, le refus qui leur est opposé est contraire aux intérêts des copropriétaires et ne vise qu’à favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que les bâtiments ne sont pas indépendants puisqu’ils sont littéralement enchevêtrés l’un dans l’autre, de telle sorte qu’il est parfaitement impossible de distinguer le bâtiment sur rue de celui sur cour et que la conséquence d’une telle configuration est que le gros œuvre de chaque bâtiment n’est pas autonome, tel qu’en attestent les photographies produites et les plans annexés au modificatif du règlement de copropriété publié le 06 octobre 2014, ceux produits par les demanderesses étant entachés d’erreurs.

Il soutient donc que dans la mesure où les conditions posées par l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, régissant la constitution d’un syndicat secondaire, ne sont pas réunies, les copropriétaires ont, de manière parfaitement légitime et justifiée, refusé d’approuver un projet de modificatif au règlement de copropriété.

Il fait valoir que les griefs fondés sur une prétendue gestion difficile de l’immeuble en l’absence de création d’un syndicat secondaire ne sont pas fondés, le règlement de copropriété prévoyant d’ores et déjà un principe de spécialisation des charges par bâtiment, de telle sorte que les copropriétaires du bâtiment B ne sont nullement empêchés de réaliser les travaux afférents à leur bâtiment.

Il appartient au demandeur, qui se prévaut d’un abus de majorité, de rapporter la preuve que les copropriétaires ont utilisé la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans leur intérêt exclusif au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.

Aux termes de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.

Décision du 07 février 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13827 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVB6Z

Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un. »

Il appartient au juge de vérifier, en fonction des circonstances matérielles si le bâtiment concerné est indépendant des autres.

En l’absence de bâtiments séparés, en cas d’unicité du gros œuvre de deux bâtiments ou encore en cas de surélévation d’un immeuble, il ne peut donc être constitué de syndicat secondaire.

Sa création n’est ainsi possible que si l’immeuble comporte plusieurs bâtiments distincts compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs.

En l’espèce, il ressort tant des plans de l’immeuble, des mentions figurant au règlement de copropriété que des photographies, versés aux débats, que les deux bâtiments forment un ensemble indissociable.

Il ressort ainsi des plans du rez-de-chaussée, produits en pièces 5 et 6 par les demanderesses, que les lots n°2, 3 et 4 situés au rez-de-chaussée et aux premier et deuxième étages du bâtiment A, ont en commun un pan de mur, constituant le gros œuvre de l’immeuble, séparant ainsi les cuisines des lots du bâtiment A d’une partie des bureaux et de la verrière du bâtiment B.

Les photographies produites en pièces 7 par les demanderesses et 3 par le défendeur démontrent ainsi l’ancrage de cette toiture du bâtiment B, identifiable par sa verrière, dans le mur du bâtiment A, auquel il est accolé.

Il ressort de plus de la lecture de ces plans que le lot n°1 est situé juste à côté du lot n°20, devenu lots n°23 et 24, figurant dans le bâtiment B avec lequel il communique.

Or, contrairement à ce qui est indiqué sur les plans annotés par les demanderesses, ce lot n°1 ne fait pas partie de l’emprise du bâtiment B mais de celle du bâtiment A, tel que cela ressort de la configuration des lieux décrite en page 13 dans le règlement de copropriété :

« Article six

Etat descriptif de division et tableau récapitulatif,

Désignation des lots

L’immeuble ci-dessus désigné est divisé en vingt lots numérotés de un à vingt

Bâtiment A :

Rez-de-chaussée :

Lot numéro UN : la propriété exclusive et particulière au rez-de-chaussée, d’un local comprenant deux bureaux avec accès par le lot numéro vingt (…) »

Le descriptif du lot n°20, figurant en page 17 du règlement de copropriété, mentionne en effet qu’il est grevé d’une « servitude de passage au bénéfice du lot numéro UN ».

L’accès au lot n°1 n’est ainsi possible qu’en passant par le lot n°20 auquel il est physiquement relié.

Or le lot n°1 fait partie du bâtiment A alors que le lot n°20 fait partie du bâtiment B, de telle sorte que les deux bâtiments ne peuvent être qualifiés de distincts et autonomes.

Cette servitude a été reprise lors de la division du lot n°20 en deux nouveaux lots, l’acte notarié en date du 06 octobre 2014 mentionnant ainsi, dans le descriptif du lot n°24 issu de cette division, que « ce lot est grevé d’un droit de passage dans l’entrée (rez-de-chaussée) au profit du lot n°1. »

Enfin, le règlement de copropriété indique, dans le descriptif du lot n°20, qu’il « existe un accès particulier à la [Adresse 9] au fond du vestiaire du rez-de-chaussée ».

Cette observation figure également dans le modificatif, en date du 06 octobre 2014, qui mentionne, s’agissant du descriptif de l’ancien lot n°20 et du nouveau lot n°23 créée :

« Lot numéro vingt (20) :

(…)

observation est ici faite qu’il existe un accès particulier à la [Adresse 9] au fond du vestiaire du rez-de-chaussée et que ce passage fait partie du sol de la copropriété du [Adresse 3]. »

« Lot numéro vingt trois (23) :

Avec accès au rez-de-chaussée par une partie de couloir située sur la parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 1] donnant sur la [Adresse 9] au [Adresse 8] et par l’escalier B2, porte à gauche dans le dégagement de l’entresol (servant d’issue de secours), un local sur trois niveaux comprenant (…). »

La configuration des lieux conduit ainsi à ce que, du fait de cette imbrication de ces deux bâtiments, ils ne puissent être considérés comme distincts et indépendants ni comme permettant une gestion particulière ne générant aucune difficulté par rapport à l’ensemble de la copropriété.

Au surplus, comme le relève le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété prévoit déjà un principe de spécialisation des charges par bâtiment puisqu’il prévoit les charges concernant le bâtiment A et incombant aux seuls copropriétaires de ce bâtiment et celles concernant le bâtiment B, précisant à cet égard que : « la totalité des charges d’entretien et de réparation du bâtiment B sera supportée exclusivement par ce lot savoir : les ravalements, la couverture et les verrières recouvrant ce lot, etc… », seules les charges concernant « les honoraires du syndic et frais de fonctionnement du syndicat, les frais de nettoyage, d’entretien, de réparation, d’éclairage des locaux et installations à usage collectif des copropriétaires, savoir : la loge de la concierge et ses dépendances, les postes d’eau et waters closets communs de l’immeuble, le salaire de la concierge et ses annexes, le ravalement et la peinture du hall d’entrée cochère de l’immeuble » incombant à l’ensemble des copropriétaires.

Par conséquent, d’une part, l’argument avancé par les demanderesses selon lequel la création du syndicat des copropriétaires « permettra de séparer les dépenses relatives à chaque bâtiment dans un souci de cohérence et de bonne gestion » est inopérant.

Décision du 07 février 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13827 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVB6Z

D’autre part, alors que ces dernières indiquent qu’ « il existe une telle mésentente entre les copropriétaires du bâtiment A que cela empêche toute prise de décisions concernant l’entretien de l’immeuble, lequel se délabre », elles ne justifient toutefois pas de l’impossibilité de réaliser les travaux nécessaires à l’entretien du bâtiment B.

En effet, le règlement de copropriété prévoit un principe de spécialisation des charges, le vote et le financement des travaux par les seuls copropriétaires du bâtiment B relevant ainsi du respect de ces dispositions et non, comme le soutiennent les demanderesses, de leur « bonne volonté », étant relevé qu’elles indiquent elles-mêmes que « le bâtiment B est parfaitement entretenu à la charge exclusive des 2 propriétaires des lots 23 et 24, ce qui n’est pas le cas du bâtiment A dont l’aspect est délabré ».

Il ressort ainsi de l’ensemble des éléments analysés qu’aucun des moyens et arguments présentés par les demanderesses n’est révélateur d’un abus de majorité de telle sorte que la demande d’annulation est intégralement rejetée.

Il n’entre pas dans les compétences du tribunal d’ordonner la création d’un syndicat secondaire pas plus que, comme le relève le syndicat des copropriétaires, de faire injonction au syndicat des copropriétaires de « mandater un notaire pour faire enregistrer et publier le règlement de copropriété portant création du syndicat secondaire pour le bâtiment B », de telle sorte que la SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de San Pedro sont déboutées de ces demandes.

Sur la demande de nullité de constitution du syndicat secondaire formulée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite que soit déclarée nulle la constitution du syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B.

Il explique en effet qu’il a été créé par une résolution n°2 d’une assemblée générale spéciale du 29 mars 2021, à laquelle seules les demanderesses ont participé, et ce en violation des dispositions d’ordre public de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 puisque la condition tenant à la pluralité des bâtiments et à leur nécessaire indépendance n’est pas remplie.

Les SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de Don Pedro ne disent mot sur cette demande.

L’article 27 de la loi de 1965 précité prévoit que « les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire. »

Ainsi, d’une part les copropriétaires des lots concernés par le syndicat secondaire décident seuls de la constitution de celui-ci dans le cadre d’une assemblée générale spéciale à laquelle le syndicat principal n’est pas convoqué.

Cette décision ne relève en effet pas de sa compétence et emporte immédiatement création du syndicat secondaire des copropriétaires, qui ne dépend pas des formalités de publicité foncière.

Il est donc inopérant que le syndicat des copropriétaires relève que seules les SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de Don Pedro ont participé à l’assemblée générale ayant voté la constitution du syndicat secondaire, les copropriétaires ayant ainsi simplement respecté les dispositions de l’article précité.

Décision du 07 février 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13827 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVB6Z

D’autre part, la demande du syndicat des copropriétaires, tendant à « solliciter la nullité de la constitution du syndicat des copropriétaires secondaire des copropriétaires du bâtiment B tel que créé par une résolution n°2 d’une assemblée générale spéciale du 29 mars 2021 » s’analyse en réalité en une demande de nullité d’une délibération du syndicat secondaire des copropriétaires.

Or les actions en nullité contre les délibérations du syndicat secondaire doivent être intentées contre ce syndicat.

La demande du syndicat des copropriétaires ne peut donc qu’être rejetée.

Sur les autres demandes

Les SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de Don Pedro, parties perdantes, sont condamnées aux dépens.

Maître Guitton, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Tenues aux dépens, les SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de Don Pedro sont également condamnées à régler, chacune, au syndicat des copropriétaires, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sont déboutées de leur demande formulée à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables la SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de Don Pedro en leur demande d’annulation des résolutions n°16 et 17 de l’assemblée générale du 29 juin 2021 ;

DÉBOUTE la SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de Don Pedro de leur demande d’annulation des résolutions n°16 et 17 de l’assemblée générale du 29 juin 2021 et de leurs demandes portant sur la création d’un syndicat secondaire, et sur l’injonction à donner au syndicat des copropriétaires pour faire enregistrer et publier le règlement de copropriété portant création du syndicat secondaire ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de nullité de constitution du syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B ;

CONDAMNE la SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de Don Pedro aux dépens ;

AUTORISE Maître Guitton à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de Don Pedro à régler, chacune, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la SCI Locquidy Invest et la SCI Pépinière de Don Pedro de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 07 février 2025

La greffière La présidente