TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

30 Juin 2025

N° R.G. : N° RG 24/08909 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZKPS

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du 4 bis rue Georges Boisseau 92110 CLICHY-LA-GARENNE représenté par son syndic :

C/

S.C.I. FOCH CAPITAL

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 4 bis rue Georges Boisseau 92110 CLICHY-LA-GARENNE représenté par son syndic :

Société IMAX GESTION

11 rue du Marché Saint-Honoré

75001 PARIS

représentée par M^e France CHAUTEMPS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0058

DEFENDERESSE

S.C.I. FOCH CAPITAL

65 avenue Foch

75016 PARIS

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 4 bis rue Georges Boisseau à Clichy (92110) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI FOCH CAPITAL dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société IMAX GESTION, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 21/05/2024, aux fins de :

Recevoir le Syndicat des copropriétaires du 4 Bis rue Georges Boisseau à CLICHY (92110), en ses demandes les disant recevables et bien fondées,

Y faisant droit :

Condamner la SCI FOCH CAPITAL à payer au Syndicat des Copropriétaires les sommes suivantes :

—  10.809,95 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété dues en principal arrêtés au 1er trimestre 2024, soit au 1er Janvier 2024, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1 153 alinéas 1 à 3 du Code Civil, à compter de la mise en demeure du 17 mars 2022 ;

—  2.394,80 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet

1965 ;

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

Ordonner l’exécution provisoire du Jugement à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Condamner la SCI FOCH CAPITAL en tous les dépens, qui comprendront notamment les frais d’assignation, ainsi que les tous les actes rendus nécessaires pour l’exécution du Jugement à intervenir.

La SCI FOCH CAPITAL, assignée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6/12/2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 27/05/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à “recevoir” et “dire bien fondées” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision dévant figurer dans la pertie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

1. un extrait de matrice cadastrale

2. le ontrat de syndic

3. les procès-verbaux d’assemblées générales de 2019, 2021 et 2022 outre les attestations de non-recours correspondantes

4. les appels de fonds, depuis l’origine de la dette partant du 4ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2022 (et non 1er trimestre 2023 comme indiqué au bordereau).

5. les mises en demeure du syndic en date du 25 février 2020 et du 5 mars 2021 (avis de réception non produits), et une mise en demeure d’avocat en date du 17 mars 2022 pour obtenir paiement de la somme de 3.534,61 euros (avis de réception produit),

6. un extrait de comptes arrêté au 1er Janvier 2024 pour la période du 01/10/2029 au 01/01/2024.

7. un Kbis de la SCI FOCH CAPITAL.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.809,95 euros au titre des charges arrêtées au 01/01/2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17/03/2022.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que la SCI FOCH CAPITAL est propriétaire du lot n°41 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 29/09/2019, 29/01/2021 et 28/06/2022 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2018 à 2021, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022 et 2023, ainsi des appels de fonds en exécution de ces assemblées.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément justificatif des sommes réclamées au titre de l’exercice 2024 qui seront donc déduites (pas de procès-verbal d’assemblée afférent).

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 10.563,46 euros (10.809,95-(235,6 +10,89)).

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 17/03/2022, date d’envoi de la mise en demeure d’avocat adressée à la défenderesse.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 17/03/2022, afin d’obtenir paiement de la somme de 3.534,61 euros. Toutefois, cette mise en demeure ne tient pas compte du fait que certaines sommes dont le paiement est poursuivi sont venues à échéance postérieurement à sa délivrance Partant les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation qui porte sur la totalité des sommes réclamées.

En conséquence, la SCI FOCH CAPITAL sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.563,46 euros au titre des charges dues pour la période du 01/10/2019 au 31/12/2023 appel du 4e trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21/05/2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 2.394,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile précise qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou audit article 9 précité :

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (240 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de mise en demeure du syndic en dates des 25/02/2020, 5/03/2021, 16/11/2021 (2x44,40 euros + 66 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de leur envoi à la défenderesse n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

— honoraires de « pré état daté » (180 euros) et « état daté » (380 euros) pour lesquels n’est produit aucun justificatif de la réalité de cette diligence, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

— deux factures d’honoraires d’avocat respectivement de 1.140 euros et de 300 euros du 31/12/2022 « Chautemps/SDC/SCO FOCH CAPITAL », pour lesquelles n’est produit aucun justificatif et qui doivent être arbitrées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc d’aucune créance au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et devra recréditer la somme totale de 2.394,80 euros sur le compte de la SCI FOCH CAPITAL.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défenderesse à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de la SCI FOCH CAPITAL dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que la SCI FOCH CAPITAL sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

La SCI FOCH CAPITAL, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels incluront les frais d’assignation mais ne comprendront pas d’hypothétiques frais d’exécution.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI FOCH CAPITAL sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI FOCH CAPITAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 bis rue Georges Boisseau à Clichy (92110) représenté par son syndic :

— la somme de 10.563,46 euros au titre des charges dues pour la période du 01/10/2019 au 31/12/2023 appel du 4e trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21/05/2024,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 bis rue Georges Boisseau à Clichy (92110) représenté par son syndic de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 bis rue Georges Boisseau à Clichy (92110) représenté par son syndic du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (2.394,80 euros) doivent être recréditées sur le compte de la SCI FOCH CAPITAL,

CONDAMNE la SCI FOCH CAPITAL au paiement des dépens de l’instance, lesquels incluront les frais d’assignation mais ne comprendront pas d’hypothétiques frais d’exécution.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,