TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 04 Septembre 2025 N°: 25/00259

AB/CC

N° RG 22/00283 – N° Portalis DB2S-W-B7G-EQF3

_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Carole GODDALIS, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente

Monsieur Cyril TURPIN, Juge

qui en ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 22 Mai 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

DEMANDEURS

M. [B] [C] [W]

né le 07 Avril 1963 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

Mme [S] [P] épouse [W]

née le 25 Août 1967 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Brigitte ELEK, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDEUR

M. [T] [V]

né le 02 Août 1980 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Raphaël PIETTRE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTERVENANTE FORCÉE

S.C.P. [O] [Localité 4]-FULGRAFF, [H] [Y], [Z] [D] et [E] [A], Notaires, associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle COFFY de la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Mme [J] [G] [L] divorcée [F]

née le 04 Février 1957 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Raphaël PIETTRE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le /09/25

à

— Maître Brigitte ELEK

— Maître Isabelle COFFY

Expédition(s) délivrée(s) le /09/25

à

— Maître Raphaël PIETTRE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 10 mars 2021, Mme [J] [F] a présenté une offre d’achat pour un bien immobilier appartenant à M. [B] [W] et Mme [S] [M] épouse [W], précisant sous son identité : « clause de substitution au profit d’une SCI à créer ».

Une promesse de vente a été établie par acte notarié du 28 avril 2021 entre d’une part M. [B] [W] et Mme [S] [M], vendeurs, et d’autre part M. [T] [V], acheteur. La somme de 34.500 € a été versée à titre d’indemnité d’immobilisation par virements en date des 4 et 5 mai 2021 émanant d’un compte bancaire ouvert au nom de Mme [J] [F].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 août 2021, Mme [J] [F] a informé les vendeurs qu’elle n’avait pas obtenu de crédit immobilier et indiqué : « nous sommes donc contraints, mes fils et moi-même, de devoir nous retirer du processus d’acquisition ».

Par courrier électronique du 24 septembre 2021 adressé au notaire en charge de la vente, M. [B] [W] s’est opposé à la restitution du dépôt de garantie versé par l’acquéreur.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2022, M. [B] [W] et Mme [S] [M] épouse [W] ont fait assigner M. [T] [V] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2022, M. [T] [V] a fait assigner en intervention forcée la SCP « [O] BRON-FULGRAFF, [H] [Y], [Z] [D] et [E] [A] », notaires, devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 21 février 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [B] [W] et Mme [S] [M] épouse [W] demandent au tribunal judiciaire de :

Rejeter la demande adverse de nullité de la promesse de vente, A titre principal : Condamner M. [T] [V] ou qui mieux le devra à leur verser la somme de 70.500 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2021, Ordonner la capitalisation des intérêts, A titre subsidiaire : Condamner M. [T] [V] ou qui mieux le devra à leur verser la somme de 34.500 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2021, Ordonner la capitalisation des intérêts, Ordonner à la SCP « [O] BRON-FULGRAFF, [H] [Y], [Z] [D] et [E] [A] », de déconsigner la somme de 34.500 € à leur profit, En tout état de cause : Rejeter les demandes adverses, Condamner M. [T] [V] ou qui mieux le devra à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, Condamner M. [T] [V] ou qui mieux le devra à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [T] [V] et Mme [J] [F] demandent au tribunal judiciaire de :

A titre liminaire : Ordonner la jonction des procédures inscrites sous les RG 22-283 et 22-2343, Dire que le jugement à intervenir sera déclaré commun et contradictoire à la SCP « [O] BRON-FULGRAFF, [H] [Y], [Z] [D] et [E] [A] », Recevoir l’intervention volontaire de Mme [J] [L] divorcée [F], A titre principal : Annuler la promesse de vente reçue le 28 avril 2021 par Me [Z] [D], notaire, Rejeter les demandes adverses, Ordonner à la SCP « [O] BRON-FULGRAFF, [H] [Y], [Z] [D] et [E] [A] » de procéder à la restitution à Mme [J] [L] divorcée [F] de la somme de 34.500 €, Condamner les demandeurs à payer à M. [T] [V] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 1178 alinéa 4 du code civil, Les condamner à payer à Mme [J] [L] divorcée [F] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 1240 du code civil, A titre subsidiaire : Rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 70.500 €, Réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 22.629 €, Rejeter les demandes formulées au titre des intérêts et de leur capitalisation, Rejeter le surplus des demandes adverses, En tout état de cause : Condamner la SCP « [O] BRON-FULGRAFF, [H] [Y], [Z] [D] et [E] [A] » à relever et garantir M. [T] [V] de toute condamnation prononcée à son encontre, Ecarter l’exécution provisoire, Condamner les demandeurs et la SCP « [O] BRON-FULGRAFF, [H] [Y], [Z] [D] et [E] [A] » à leur verser à chacun la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Les condamner aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCP « [O] BRON-FULGRAFF, [H] [Y], [Z] [D] et [E] [A] » demande au tribunal judiciaire de :

Rejeter les demandes formulées à son encontre, Condamner M. [T] [V] à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

La clôture est intervenue le 15 octobre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande de jonction

Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 21 février 2023, de sorte que la demande est sans objet et qu’il n’y a pas lieu à statuer.

Sur l’intervention volontaire de Mme [J] [L] divorcée [F]

L’article 328 du code de procédure civile dispose que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

L’article 329 du code de procédure civile dispose l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 330 du code de procédure civile dispose que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire de Mme [J] [L] divorcée [F], celle-ci étant directement intéressée par le litige et aucune autre partie ne contestant son intervention.

Sur la demande d’annulation de la promesse de vente

L’article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1131 du code civil dispose que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Il est par ailleurs constant que si l’erreur porte sur l’objet même de la vente, elle fait obstacle à la rencontre des consentements, de sorte que, fût-elle inexcusable, elle entraîne l’annulation de la vente (Civ. 3ème, 16 décembre 2014, n°14-14.168).

En l’espèce, la promesse de vente a été signée le 28 avril 2021 avec pour bénéficiaire M. [T] [V].

Il ressort des pièces produites qu’antérieurement à cette signature, M. [T] [V] était destinataire des courriers électroniques échangés par sa mère, Mme [J] [L] divorcée [F] avec l’agent immobilier en charge de la vente (pièces n°6,7 et 8 de M. [T] [V] et Mme [J] [F]), de sorte qu’il ne peut prétendre ne pas être intervenu dans les négociations.

Par ailleurs, Mme [J] [L] divorcée [F] avait signé une offre d’achat en précisant sous son nom « clause de substitution au profit d’une SCI à créer » (pièce n°1 de M. [T] [V] et Mme [J] [F]). La promesse de vente comprend en effet une telle clause au profit de toute autre personne physique ou morale désignée par le bénéficiaire. Si l’indemnité d’immobilisation a été versée par Mme [J] [L] divorcée [F] (pièce n°16 de M. [T] [V] et Mme [J] [F]), il sera constaté que celle-ci avait fait part à l’agent immobilier en charge de la vente que l’acquisition était en lien avec ses « souhaits de donation » (pièce n°4 de M. [T] [V] et Mme [J] [F]) et qu’elle précise également dans son courrier du 27 août 2021 que le projet concernait « mes fils et moi-même » (pièce n°2 des demandeurs).

L’ensemble de ces éléments permet de considérer que la présence de M. [T] [V] à la signature de l’acte n’était pas incohérente pour les parties présentes à l’acte, s’agissant manifestement d’une acquisition lui permettant, à terme ou via une SCI, de devenir propriétaire du bien.

Enfin, il sera constaté qu’outre la présence de M. [T] [V] lors de la signature de l’acte, les parties s’accordent à indiquer que Mme [J] [L] divorcée [F] était présente téléphoniquement également, de sorte qu’elle a pu entendre et participer aux échanges. Si cette dernière avait établi et transmis au notaire une procuration au profit de son fils, il ressort de ces circonstances qu’elle n’a finalement pas entendu s’en prévaloir et que la qualité de bénéficiaire de la promesse de M. [T] [V] n’a pas été contestée.

En conséquence, il n’y a pas lieu à annulation de la promesse de vente.

Sur l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse de vente stipule, relativement à l’indemnité d’immobilisation :

« En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée de celle-ci. (…) En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation. »

Ce contrat comprend également un clause intitulée « Stipulation de pénalité », qui prévoit que « dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, (…) elle devrait verser à l’autre partie la somme de 70.000 € ».

Il n’est pas contesté que M. [T] [V], bénéficiaire de la promesse, n’a pas obtenu de prêt bancaire, condition suspensive expressément prévue par ce contrat. Dès lors, il n’y a pas lieu à application de la clause « Stipulation de pénalité », qui n’est prévue que dans le cas d’un refus de signer l’acte authentique alors même que l’ensemble des conditions prévues sont réunies.

En revanche, en l’absence de tout élément permettant de justifier qu’il a réalisé les démarches nécessaires pour obtenir un financement, étant rappelé qu’il était le seul bénéficiaire de la promesse en son nom propre, il y a lieu d’appliquer la clause relative à l’indemnité d’immobilisation.

Dès lors, M. [T] [V] sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 34.500 €, qui ne peut être réduite au prorata temporis, conformément aux stipulations contractuelles. Il sera ordonné à la SCP « [O] BRON-FULGRAFF, [H] [Y], [Z] [D] et [E] [A] » de débloquer cette somme au profit des demandeurs.

Par ailleurs, si la promesse de vente précise que la somme de 34.500 € « ne portera pas intérêts », cette disposition a vocation à s’appliquer durant la période de validité de la promesse de vente. En revanche, dès lors que les vendeurs étaient fondés à en réclamer le paiement à compter de la rétractation de l’acheteur et donc de la caducité de la promesse de vente, il y a lieu de dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021 (date de distribution de la lettre recommandée adressée à M. [T] [V]). La capitalisation des intérêts sera également ordonnée.

Sur les demandes indemnitaires

Sur la demande formulée par M. [B] [W] et Mme [S] [M] épouse [W]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est par ailleurs constant que le juge doit caractériser les circonstances particulières susceptibles de révéler que la résistance du défendeur était abusive (Civ. 17re, 24 avril 2013, n°11-25.298).

En l’espèce, compte tenu des circonstances particulières précédemment relatées, il ne peut être considéré que le refus des défendeurs de débloquer la somme consignée chez le notaire au profit des demandeurs ait dégénéré en abus.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les demandes formulées par M. [T] [V] et Mme [J] [L] divorcée [F]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1178 du code civil dispose en son 4ème alinéa qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En l’espèce, le contrat n’a pas été annulé et les demandeurs ont eu gain de cause en leur prétention subsidiaire. Les demandes indemnitaires formulées en défense ne pourront qu’être rejetées.

Sur la demande de garantie de M. [T] [V] par la SCP « [O] BRON-FULGRAFF, [H] [Y], [Z] [D] et [E] [A] »

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que l’achat immobilier était un projet familial et que si l’offre d’achat a été signée par Mme [J] [L] épouse [F], celle-ci avait bien précisé « clause de substitution au profit d’une SCI à créer » et M. [T] [V] a manifestement participé aux négociations puisqu’il était destinataire des courriers échangés avec l’agent immobilier. Dès lors, la présence de M. [T] [V] lors de la signature n’apparaît pas incohérente avec ces circonstances.

Par ailleurs, si une procuration a été régularisée par Mme [J] [L] épouse [F], il sera rappelé que ni M. [T] [V], présent en personne, ni celle-ci, présente téléphoniquement, n’ont entendu se prévaloir de la procuration au moment de la signature de l’acte.

Enfin, comme il l’avait été sollicité par Mme [J] [L] épouse [F], le notaire rédacteur a inséré une clause de substitution dans la promesse de vente, permettant ainsi à M. [T] [V] d’être substitué, tant par sa mère que par une SCI créée à cette fin.

En conséquence, il n’est pas établi que le notaire a commis une faute. La demande de M. [T] [V] d’être relevé et garanti par celui-ci sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les frais du procès

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Par ailleurs, il est constant que les frais de constat d’huissier exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, M. [T] [V], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à M. [B] [W] et Mme [S] [M] épouse [W] la somme de 2.000 € et à la SCP « [O] BRON-FULGRAFF, [H] [Y], [Z] [D] et [E] [A] » la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit. Si les défendeurs sollicitent que celle-ci soit écartée en raison de la complexité de l’affaire, ils s’abstiennent d’invoquer tout moyen de fait en ce sens. En conséquence, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en formation collégiale, après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de jonction des procédures inscrites sous les RG 22/283 et 22/2343 ;

RECOIT l’intervention volontaire de Mme [J] [L] divorcée [F] ;

CONDAMNE M. [T] [V] à payer à M. [B] [W] et Mme [S] [M] épouse [W] la somme de 34.500 €, outre intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021 ;

ORDONNE à la SCP « [O] BRON-FULGRAFF, [H] [Y], [Z] [D] et [E] [A] » de déconsigner cette somme au profit de M. [B] [W] et Mme [S] [M] épouse [W] ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur cette somme ;

REJETTE la demande indemnitaire formulée par M. [B] [W] et Mme [S] [M] épouse [W] ;

REJETTE la demande indemnitaire formulée par M. [T] [V] ;

REJETTE la demande indemnitaire formulée par Mme [J] [L] divorcée [F] ;

REJETTE la demande formulée par M. [T] [V] d’être relevé et garanti par la SCP « [O] BRON-FULGRAFF, [H] [Y], [Z] [D] et [E] [A] » ;

CONDAMNE M. [T] [V] aux dépens ;

CONDAMNE M. [T] [V] à payer à M. [B] [W] et Mme [S] [M] épouse [W] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [V] à payer à la SCP « [O] BRON-FULGRAFF, [H] [Y], [Z] [D] et [E] [A] » la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,