TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00080 – N° Portalis DB3R-W-B7I-2BI7

Minute N° :

Date : 04 Août 2025

OPERATION :

ENTRE :

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE [Localité 9] 92

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Bruno CHAUSSADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2132

et

Monsieur [S] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de PARIS

En présence de Madame [J] [I] et Monsieur [X] [T], commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 30 Juin 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 22 novembre 2024, la société d’économie mixte d’aménagement de Gennevilliers 92 (Semag 92) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 419 000 € le montant total des indemnités dues à [S] [V] au titre de l’expropriation du bien situé [Adresse 2] à Gennevilliers sur la parcelle [Cadastre 6].

Par ordonnance du 12 décembre 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport le 12 février 2025 et l’audience le 17 mars 2025.

Un procès-verbal de transport mentionne :

« I/ Environnement

Le bien est situé [Adresse 8] et [Adresse 13], au sud-ouest de la ville, en limite de la commune d'[Localité 7], à 350 mètres de la station de métro « Gabriel [Localité 12] » (ligne 13), de plusieurs lignes de bus (54, 140, 175 et 177), de commerces de proximité, d’espaces verts et des quais de Seine.

II/ Extérieur

l’immeuble en R+1 donne sur la rue. L’entrée principale se situe entre deux commerces, chacun d’entre eux possédant une enseigne et un rideau métallique. L’entrée du rez-de-chaussée donne sur l’escalier en bois menant aux étages. Côté rue, un couloir mène à une pièce sur la droite, il s’agit du salon avec une fenêtre côté rue, en très bon état. Ensuite se trouve une grande chambre côté cour avec une porte-fenêtre donnant sur une petite terrasse et enfin un local, tout en longueur et comportant au fond une pièce à usage de stockage, donnant sur la [Adresse 13].

Côté rue se trouve une salle de bain avec baignoire et des toilettes avec des murs et un sol carrelés ainsi qu’une fenêtre en très bon état. À gauche de l’escalier se trouve la pièce de vie meublée en très bon état avec une fenêtre côté rue, à gauche une cuisine aménagée. Nous empruntons l’escalier vers l’étage. Il comporte un demi-étage avec une grande chambre mansardée côté cour, comportant une pièce d’eau carrelée, dans un état moyen. De retour au rez-de-chaussée nous empruntons un couloir menant à la cave accessible sous l’escalier. Celle-ci comporte quatre compartiments est composée de matériaux bruts. La cave occupe toute la surface du bâti.

Boutique n°1

Il s’agit de la boutique de gauche où se trouve l’espace de l’arrière-boutique. S’ensuit immédiatement un grand espace de vente. Ce lieu sert à présent d’espace de stockage. Le tout est carrelé au sol et aux murs.

Boutique n°2

Elle est située à droite et comporte une zone d’accueil du public. Elle est dans un état brut et abrite une chambre froide à l’arrière.

La cour

Elle est traversante et dessert dans l’ordre : des toilettes dans un état moyen, un local à usage de stockage comprenant une chaudière, un studio composé d’une chambre avec salle d’eau équipée d’une baignoire, d’un lavabo, de toilettes et d’un sèche-serviettes. De l’autre côté se trouvent des logements accessibles par un vestibule comprenant une salle de bain avec toilettes et une douche, le couloir dessert trois chambres. La première ne comporte pas de fenêtre, mais des traces de moisissures. La deuxième donne sur la cour et comporte des traces d’humidité. Enfin la troisième donne également sur la cour.

Au fond à gauche de la cour se trouve un espace de stockage brut et un portail d’accès vers la [Adresse 13].

Observations : l’expropriant et le commissaire du Gouvernement n’ont pas d’observation. L’exproprié demande à être reloger, il précise qu’il loge les parents, trois frères ainsi que sa sœur avec des enfants.

Après avoir entendu en leurs explications, l’expropriant et les expropriés présents sur les lieux ou leurs représentants, nous avons achevé notre visite et renvoyé la cause et les parties à notre audience publique du 17 mars 2025 à 09 H 30, salle A au Tribunal Judiciaire de Nanterre. »

Par mémoire complémentaire et récapitulatif n°1 visé par le greffe le 30 juin 2025,la Semag sollicite la fixation de l’indemnité principale à 266 000 € et de l’indemnité de remploi à 27 600 €.

Par mémoire complémentaire et récapitulatif visé par le greffe le 30 juin 2025, [S] [V] sollicite du juge de l’expropriation qu’il déboute la Semag de ses demandes et qu’il fixe l’indemnité principale à 860 000 € et l’indemnité de remploi à 84 500 €.

Par conclusions complémentaires et récapitulatives visées par le greffe le 30 juin 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de 441 000 € en valeur libre ou de 353 000 € en valeur occupée.

Le 30 juin 2025, les parties ont plaidé conformément à leurs écritures. Le défendeur a été autorisé à communiquer une note en délibéré au plus tard le 15 juillet 2025 ayant uniquement pour objet le nombre de personnes sollicitant un relogement et ses conséquences. Le demandeur a été autorisé à communiquer une note en délibéré sur ces données au plus tard le 22 juillet 2025.

Par une note en délibéré communiquée par voie électronique le 21 juillet 2025, l’exproprié représenté par Maître [N] indique que les cinq familles acceptent le relogement uniquement si abattement qui en résulte n’excède pas 10 %.

Par une note en délibéré adressée par voie électronique le 22 juillet, l’expropriante représentée par Maître [P] indique que les familles sollicitent manifestement leur relogement sans pour autant supporter un abattement important. Elle maintient sa demande de voir statuer sur les indemnités en valeur occupée après abattement de 30 % pour relogement.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La date de référence :

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, l’approbation du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 9] date du 23 mars 2005 par délibération du conseil municipal et a été modifié pour la dernière fois par délibération du 7 décembre 2023 du conseil du territoire de l’établissement public territorial Boucle Nord de Seine.

En conséquence, la date de référence est fixée au 7 décembre 2023.

L’indemnité principale :

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

La méthodeL’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

En l’espèce, conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer le prix. Celui-ci sera fixé en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien préempté, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

La consistance du bienPour apprécier la pertinence des termes de comparaison soumis par les parties, il convient de s’en référer aux caractéristiques essentielles du bien mentionnées dans le procès-verbal de transport.

A ce titre, il convient de rappeler que s’agissant d’un bien immobilier à usage d’habitation, seule la surface habitable, sans pondération des surfaces constituées par les annexes, doit être retenue, ces dernières permettant d’accroître ou de réduire la valeur du bien une fois le marché identifié.

[S] [V] produit en pièce n°1 des certificats de mesurage pour un résultat total de 298,35 m² de surface habitable tout en retenant en page n°3 de ses écritures une surface habitable totale intégrant les locaux commerciaux aménageables de 232,75 m², donnée manifestement incompatible avec celles figurant au cadastre mentionnant une surface habitable de 190 m².

Or, le transport a permis de constater que le niveau R+1 du bâtiment B est constitué d’une suite de pièces non aménagées et dans un état inhabitable, ne bénéficiant d’aucune isolation thermique et destiné au stockage de biens. Il convient donc de soustraire ces surfaces cumulées de 40,6 m² de la surface alléguée par l’exproprié à l’issue des mesurages de 232,75 m².

232,75 – 40,6 = 192,15

Ainsi, il convient de retenir une surface habitable de 192,15 m².

Le calcul de l’assietteA titre liminaire, il convient d’écarter l’intégralité des études de marché et avis de valeur produit par [S] [V] en pièces n°2 à 4 dans la mesure où il ne reprend pas et n’exploite pas les données qu’ils contiennent dans ses écritures d’une part et que ces travaux ne reposent sur aucune vente effective identifiée par une publication d’autre part.

Ainsi, il demeure aux débats les trois termes du commissaire du gouvernement donc les deux premiers correspondent à ceux utilisés par l’expropriante. Si le troisième terme de comparaison, qui n’est pas utilisé par l’expropriante est plus récent, il demeure qu’il est défavorable à l’exproprié en ce qu’il est valorisé à 2 084 €/m², soit en dessous des deux autres termes.

Ainsi, en raison de la pénurie de termes de comparaison dans les débats, il convient de retenir les publications suivantes :

n°9214P03/2020P07109 du 23 octobre 2020 : 2 581 €/m², bien partiellement occupé, ravalement récent.n°n°9214P03/2022P09214 du 15 avril 2022 : 2 099 €/m² en valeur libre, d’aspect vétuste.Ainsi, le marché oscille entre 2 099 € en valeur libre et 2 581 € pour un bien partiellement occupé avec une moyenne de 2 340 €.

Eu égard aux caractéristiques du bien exproprié, dans un état détérioré et situé dans une zone d’insalubrité, et des termes de comparaison, il convient de retenir une assiette de 2 150,00 €/m².

Le rapport à la surfaceLe bien est valorisé par le produit de la surface habitable et de l’assiette.

2 150 x 192,15 = 413 122,50

Ainsi, le bien est valorisé à 413 122,50 €

L’abattementL’article R423-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose qu’il ne peut être offert un local de relogement à un propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre a été acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d’expropriation, afin de permettre au juge et, le cas échéant, à la cour d’appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités d’expropriation.

Le propriétaire-occupant, qui accepte d’être relogé, bénéficie d’une réparation en nature d’une partie du préjudice résultant de l’expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités (n°23-70.011).

Viole l’article susvisé la cour d’appel qui, pour évaluer uniquement en valeur libre le bien occupé par l’exproprié, retient qu’il a sollicité une évaluation en valeur libre et renonce à être relogé, sans avoir constaté une renonciation claire et non équivoque de celui-ci à bénéficier de son droit à être relogé (n°21-10.032).

En l’espèce, [S] [V], propriétaire occupant, n’a pas renoncé de manière expresse et non équivoque au bénéfice du droit à être relogé. En effet, la note en délibéré qu’il communique ne permet pas d’identifier une telle volonté.

Par ailleurs, les opérations de transports et les écritures des parties, notamment en pages n°27 des conclusions de l’expropriante, ont permis de détecter un grand nombre d’occupants du fait du propriétaire, ceci de telle sorte que près de vingt-et-un occupants devraient être relogés dans cinq logements distincts, quatre de type F4 et un de type F3.

Eu égard au grand nombre d’occupants à reloger et de logements de taille importante à mobiliser pour y parvenir, en l’absence de renonciation expresse du propriétaire occupant à son droit d’être relogé, il convient de retenir un abattement de 30 %.

Le montant de l’indemnité principale413 122,50 – 413 122,50/100 x 30 = 289 185,75

Le montant de l’indemnité principale est de 289 186 € arrondi à l’unité.

L’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + (15 000 – 5 000) / 100 x 15 + (289 186 – 15 000) / 100 x 10 = 29 918,6

L’indemnité de remploi est de 29 919 € arrondie à l’unité.

Les décisions de fin de jugement :

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure de préemption, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

[S] [V] n’a formé aucune prétention au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE ainsi les indemnités dues à Monsieur [S] [V] au titre de l’expropriation du bien situé [Adresse 2] à [Localité 9] sur la parcelle [Cadastre 6] :

Indemnité principale : 289 186 € en valeur occupéeIndemnité de remploi : 29 919 €DÉBOUTE Monsieur [S] [V] du surplus de ses prétentions ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ;

DIT que la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 9] 92 conserve la charge des dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 10], le 04 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION