Tribunal Judiciaire de Nanterre, 2e chambre, 2 septembre 2025, n° 24/01406

TJ Nanterre 2 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Irrecevabilité des demandes pour défaut de qualité pour agir
La cour a jugé que les demandes de la SCI [C] [V] étaient irrecevables car elles ne respectaient pas le délai d'un an prévu par la loi pour agir en diminution du prix de vente.
Accepté
Prescription de l'action
La cour a constaté que l'action était prescrite, car l'instance a été introduite après le délai d'un an prévu par la loi pour agir en diminution du prix de vente.
Rejeté
Demande de remboursement des frais engagés
La cour a jugé que M. [U] n'avait pas qualité pour agir en remboursement des frais, car le préjudice était subi par une société tierce.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 2e ch., 2 sept. 2025, n° 24/01406
Numéro(s) :	24/01406
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUEGuillaume VIELStéphanie LAMORA
Cabinet(s) :	BDSL AVOCATS
Parties :	S.C.I., S.C.I. [ C ] [ V ] c/ Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A.R.L. S.A.R.L. [ X ] NOTAIRES [ W ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

2ème Chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 02 Septembre 2025

N° RG 24/01406 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZCVH

N° Minute :

AFFAIRE

[N] [U], S.C.I. [C] [V]

S.A.R.L. S.A.R.L. [X] NOTAIRES [W] [B], [P] [O] [J] [Z] [M] ET [S] [D], Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, [A] [G], [I] [G], [W] [B]

Copies délivrées le :

A l’audience du 10 Juin 2025,

Nous, Timothée AIRAULT, Juge de la mise en état assisté de Fabienne MOTTAIS, Greffier ;

DEMANDEURS

Monsieur [N] [U]

[Adresse 4]

[Localité 11]

S.C.I. [C] [V]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentés par M^e Guillaume VIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2135

DEFENDEURS

S.A.R.L. [X] NOTAIRES [W] [B], [P] [O] [J] [Z] [M] ET [S] [D]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Localité 7]

Maître [W] [B]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentés par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

Monsieur [A] [G]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Monsieur [I] [G]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentés par Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 46

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, Contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique de vente en date du 30 juillet 2021 dressé par Maître [W] [B], exerçant au sein de l’étude notariale [X] Notaires, la société civile immobilière [C] [V] a acquis auprès de M. [A] [G] [H] et Mme [I] [G] [H] épouse [T] les lots de copropriété n°11 (appartement), 20 (garage), 26 (garage) et 39 (cave) au sein de l’immeuble cadastré section K[Cadastre 6] sis [Adresse 3] à [Localité 11] (92), pour la somme de 2 330 000 euros.

Soutenant que la surface privative de 208,32 m² indiquée dans l’acte concernant le lot n°11 demeure erronée, en ce que le mesureur y a inclus des aménagements au 6ème étage non déclarés par les vendeurs et le notaire rédacteur de l’acte, représentant une surface de 80,45 m² et constituant des parties communes à jouissance privative, la SCI [C] [V] a, par courriers en date du 22 novembre 2023, mis en demeure les consorts [G] [H] et Maître [B] de lui verser la somme de 710 000 euros au titre des préjudices qu’elle dit avoir subis. Ces mises en demeure n’ont pas reçu de suite favorable.

C’est dans ce contexte que, par actes judiciaires du 13 février 2024, la SCI [C] [V] a fait assigner les consorts [G] [H], Maître [W] [B], la société à responsabilité limitée [X] Notaires, et l’assureur de cette dernière, la société anonyme MMA IARD, devant ce tribunal, au visa des articles 1112-1, 1137, 1602 et 1604 du code civil, aux fins de condamnation in solidum des vendeurs et de l’étude notariale à lui verser la somme de 530 000 euros au titre du préjudice correspondant à la différence entre le prix d’acquisition et la valeur du lot n°11, aménagements du 6ème étage exclus, ainsi que la somme de 180 000 euros au titre du préjudice résultant des travaux de rénovation entrepris sur les aménagements irréguliers du 6ème étage, avec condamnation également de l’assureur à garantir le paiement de toutes les indemnités mises à la charge de son assurée.

M. [N] [U] est intervenu volontairement à l’instance ultérieurement, selon conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025.

Aux termes de leurs conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 30 mars 2025, les consorts [G] [H] demandent au juge de la mise en état de :

— juger irrecevables l’ensemble des demandes formées par la SCI [C] [V] et M. [U] ;

— condamner la SCI [C] [V] et M. [U] à leur payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [C] [V] et M. [U] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront directement recouvrés par leur conseil, sur son affirmation de droit.

Ceux-ci avancent, au visa des articles 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que 122 et suivants du code de procédure civile, les moyens suivants.

Ils affirment tout d’abord que si la SCI [C] [V] a formulé ses demandes en indemnisation sur la base des articles 1112-1, 1137, 1602 et 1604 du code civil, le seul fondement susceptible d’être invoqué est l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, lequel prévoit expressément que l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance, dispositions qui demeurent exclusives de tout recours au droit commun. Ils soutiennent que sous couvert de demandes d’indemnisations improprement fondées, les demandeurs formulent en réalité une demande en réduction du prix de vente, laquelle ne saurait faire l’objet d’une quelconque requalification pour contourner le délai d’action ainsi fixé.

Ils avancent enfin que la SCI [C] [V] sollicitait dans ses dernières écritures la condamnation des parties défenderesses à lui payer la somme de 96 000 euros au titre des frais correspondant aux intérêts du prêt relais qui a dû être souscrit par M. [U], son gérant, afin de financer un projet professionnel, faute pour lui d’avoir pu utiliser les fonds qu’il espérait retirer de la revente des biens, prétention qui relève d’une confusion des patrimoines et pour laquelle la SCI, seule à avoir délivrer l’assignation initiale, n’a pas qualité pour agir. Ils soutiennent également que la régularisation ultérieure par M. [U] de conclusions d’intervention volontaire n’a pas permis de régulariser la situation, en ce que le préjudice évoqué est en réalité subi par la société par actions simplifiée Blue Lions, tiers à l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, la SCI [C] [V] et M. [U] demandent au juge de la mise en état de :

— débouter les consorts [G] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions au titre du présent incident ;

— condamner in solidum les consorts [G] [H] à leur payer la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les consorts [G] [H] aux entiers dépens.

Ceux-ci avancent, au visa des dispositions des articles 122 et suivants du code de procédure civile, les moyens suivants au soutien de leurs prétentions.

Ils font valoir que leurs demandes se fondent, non par sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur les articles 1602 et suivants du code civil, la SCI [C] [V] faisant ainsi le reproche aux consorts [G] [H] non pas de lui avoir cédé un lot de copropriété d’une superficie privative inférieure à la superficie privative annoncée, mais de ne pas lui avoir cédé le bien tel qu’il a toujours été décrit par les vendeurs, dans leur offre de vente puis dans l’acte de vente, celle-ci soutenant qu’une large partie du bien prétendument vendu était en réalité constituée d’aménagement irréguliers sur des parties communes de l’immeuble, ce qui n’avait à aucun moment été indiqué dans l’acte, et qu’elle s’est vue contrainte de racheter au syndicat des copropriétaires.

Sur la deuxième fin de non-recevoir soulevée, ils avancent que le préjudice subi par M. [U] se confond nécessairement avec le préjudice subi par la SCI [C] [V], celui-ci étant associé de cette société soumise à l’impôt sur le revenu, de sorte qu’elle a nécessairement la qualité pour agir. Ils font enfin valoir qu’en tout état de cause, et pour éviter tout débat, M. [U] est intervenu volontairement dans la présente procédure et a repris pour son compte toutes les demandes formulées par la SCI [C] [V] au titre du montant exposé en remboursement des intérêts de l’apport en compte-courant.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs moyens.

Maître [B], la société [X] Notaires et la société MMA ont bien constitué avocat pour la présente instance mais n’ont pas régularisé de conclusions dans le cadre du présent incident.

L’affaire a été appelée à l’audience des plaidoiries sur incidents du 10 juin 2025, puis mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose en outre que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 802, alinéa 4, du code de procédure civile, lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

Il résulte de ces dispositions que les fins de non-recevoir survenant ou se révélant antérieurement à la clôture de la mise en état doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées avant l’ordonnance de clôture et devant le juge de la mise en état.

L’article 32 du code de procédure civile dispose enfin que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, les consorts [G] [H] font valoir que la SCI [C] [V] sollicitait dans ses dernières écritures la condamnation des parties défenderesses à lui payer la somme de 96 000 euros au titre des frais correspondant aux intérêts du prêt relais qui a dû être souscrit par M. [U], son gérant, afin de financer un projet professionnel, faute pour lui d’avoir pu utiliser les fonds qu’il espérait retirer de la revente des biens, prétention pour laquelle la SCI, seule à avoir délivrer l’assignation initiale, n’a pas qualité pour agir.

Il convient de noter que M. [U], associé et gérant de la SCI [C] [V], est intervenu volontairement à l’instance ultérieurement, selon conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, reprenant à son compte la demande qui avait été formulée par la SCI [C] [V] et ci-dessus évoquée, et sollicitant la condamnation in solidum des consorts [G] [H] et de l’étude notariale [X] Notaires à lui verser la somme de 96 000 euros au titre des frais correspondant aux intérêts des sommes apportées en compte-courant d’associé par la société de droit belge Algorive, faute d’avoir pu financer directement le rachat des parts d’un associé sortant, la société par actions simplifiée Altavia.

Il résulte cependant de la lecture de la convention de compte-courant d’associé en date du 1er décembre 2023, concernant la société Blue Lions, que « suite à des discussions engagées avec le groupe Altavia, découlant notamment de désaccords sur le développement de l’activité, les Fondateurs ont souhaité procéder au rachat de la participation détenue par Altavia », que « dans ce contexte, un contrat de cession sous conditions suspensives a été conclu entre les Fondateurs et la société Altavia le 18 septembre 2023 », et que « au regard des délais de mis à disposition des fonds par M. [N] [U] et compte-tenu de la nécessité de respecter le calendrier convenu dans le contrat de cession prévoyant une cession au plus tard le 15 décembre 2023, les Fondateurs ont sollicité la société Algorive afin qu’elle puisse procéder temporairement au rachat des actions de la société détenues par Altavia » et au « financement de la société à hauteur d'1 900 000 euros pour permettre le remboursement du compte courant d’Altavia et le paiement de factures diverses. »

C’est donc à bon droit que les consorts [G] [H] soutiennent également que la régularisation ultérieure par M. [U] de conclusions d’intervention volontaire n’a pas permis de régulariser la situation, en ce que le préjudice évoqué est en réalité subi par la société par actions simplifiée Blue Lions, tiers à l’instance, puisqu’il s’agissait de procéder au rachat des parts du groupe Altavia, non pas par M. [U] en son nom propre mais au nom des « Fondateurs » et de la société Blue Lions. M. [U] n’a donc pas qualité pour agir et formuler la demande ci-dessus rappelée.

Dans ces conditions, il convient de déclarer M. [U] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité pour agir.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

Selon l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Lorsque l’acquéreur d’un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Dès lors, une cour d’appel, saisie par les acquéreurs de lots de copropriété sur le fondement de l’article 1604 du code civil de demandes en indemnisation au titre d’une surface de leurs appartements inférieure à celle mentionnée dans les actes de vente, en déduit exactement que ces demandes sont irrecevables (Civ 3ème, 26 novembre 2015, pourvoi n°14-14.778).

En l’espèce, il est constant que selon acte authentique de vente en date du 30 juillet 2021 dressé par Maître [B], exerçant au sein de l’étude notariale [X] Notaires, la SCI [C] [V] a acquis auprès des consorts [G] [H] les lots de copropriété n°11, 20, 26 et 39 au sein de l’immeuble cadastré section K[Cadastre 6] sis [Adresse 3] à [Localité 11] (92), pour la somme de 2 330 000 euros.

Soutenant que la surface privative de 208,32 m² indiquée dans l’acte concernant le lot n°11, c’est-à-dire l’appartement, demeure erronée, en ce que le mesureur y a inclus des aménagements au 6ème étage non déclarés par les vendeurs et le notaire rédacteur de l’acte, représentant une surface de 80,45 m² et constituant des parties communes à jouissance privative, la SCI [C] [V] a, par courriers en date du 22 novembre 2023, mis en demeure les consorts [G] [H] et Maître [B] de lui verser la somme de 710 000 euros au titre des préjudices qu’elle dit avoir subis. Celles-ci n’ont pas reçu de suite favorable.

Il résulte de la lecture de l’acte introductif d’instance, délivré selon actes judiciaires du 13 février 2024 par la SCI [C] [V] aux consorts [G] [H], à Maître [B], à l’étude notariale [X] Notaires et à l’assureur de celle-ci, que la demanderesse sollicite la condamnation in solidum des vendeurs et de l’étude notariale à lui verser la somme de 530 000 euros au titre du préjudice correspondant à la différence entre le prix d’acquisition et la valeur du lot n°11, aménagements du 6ème étage exclus, outre 180 000 euros au titre du préjudice résultant des travaux de rénovation entrepris sur les aménagements irréguliers du 6ème étage.

La demanderesse indique notamment, au soutien de sa demande, que « l’acte de vente ne mentionne effectivement au 6ème étage qu’une ‘‘terrasse couverte par un châssis de verre'', sans faire état des constructions irrégulièrement érigées pourtant inclues dans la superficie privative vendue du bien », alors que « les constructions constituant un empiètement irrégulier sur des parties communes doivent être exclues de la superficie telle que désignée à l’acte de vente ». De la même manière, la demanderesse reproche au notaire d’avoir « englobé des parties communes à jouissance privative dans les parties privatives d’un lot ».

Il résulte de ce qui précède que la SCI [C] [V] a bien agi en diminution du prix de vente, quand bien même elle a sollicité à titre complémentaire l’indemnisation de son préjudice résultant des travaux de rénovation entrepris sur les aménagements irréguliers du sixième étage. Les fondements choisis, en l’occurrence les articles 1112-1, 1137, 1602 et 1604 du code civil, sont donc impropres et insusceptibles de régularisation, et l’action demeure prescrite au regard de l’article 46 de la loi de 1965 susvisé et du délai d’un an pour agir, l’introduction de l’instance étant intervenue le 13 février 2024 pour une vente conclue le 30 juillet 2021.

Dans ces conditions, il convient de déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formulées par la SCI [C] [V] et M. [U].

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

La SCI [C] [V] et M. [U], qui succombent en la présente instance, seront condamnés aux dépens, avec distraction au profit du conseil des consorts [G] [H], conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

La SCI [C] [V] et M. [U] seront déboutés de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En outre, ils devront supporter les frais irrépétibles engagés par les consorts [G] [H] dans la présente instance et que l’équité commande de réparer à raison de la somme globale de 4000 euros.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

Déclare irrecevables l’ensemble des demandes formulées par la société civile immobilière [C] [V] ainsi que M. [N] [U] ;

Condamne la société civile immobilière [C] [V] ainsi que M. [N] [U] aux entiers dépens ;

Dit que le conseil de M. [A] [G] [H] et Madame [I] [G] [H] épouse [T] pourra, en ce qui le concerne, recouvrer sur les parties condamnées ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière [C] [V] ainsi que M. [N] [U] à payer à M. [A] [G] [H] et Madame [I] [G] [H] épouse [T] la somme globale de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signée par Timothée AIRAULT, Vice-Président, chargé de la mise en état, et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Fabienne MOTTAIS

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Timothée AIRAULT