COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00212 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAPC

Minute N° : 25/00316

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juin 2025

Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e DESBIENS

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :17/06/2025

DEMANDEUR

Monsieur [U] [C]

né le 25 Mars 1989 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Marianne DESBIENS, avocat au barreau de TARASCON

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [T], [N] [I]

né le 26 Août 1974 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2024, Monsieur [U] [C] a consenti à Monsieur [Z] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel total de 1 600€.

Par exploit en date du 26 novembre 2024, Monsieur [U] [C] a fait délivrer à Monsieur [Z] [I] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 6 400€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au terme de novembre 2024 inclus.

Par exploit délivré le 06 mars 2025, Monsieur [U] [C] a fait citer Monsieur [Z] [I] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du jugement à intervenir jusqu’à libération complète des lieux ;

— ordonne la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— autorise la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux ;

— le condamne à lui payer la somme de 9 764,63€ à titre provisionnel et de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de leur échéance outre les charges à hauteur de 309,74€ ;

— le condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2 000€ à compter la date de résiliation du bail ;

— juge que le dépôt de garantie lui demeurera acquis ;

— le condamne à lui payer la somme de 2 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance ;

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire est fixée à l’audience du 03 juin 2025 où elle est plaidée.

Monsieur [U] [C] comparait représenté à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de sa créance au titre des loyers et des charges à la somme totale de 18 125,14€.

Monsieur [Z] [I] n’ont pas comparu à l’audience, ni n’a été représenté.

La décision est mise en délibéré au 17 juin 2025.

Monsieur [Z] [I] a été cités à personne.

En application de l’article 473 du code procédure civile, la présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS

Il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 9] par voie électronique avec accusé de réception du 10 mars 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée le 03 juin 2025.

La demande de résiliation formée par Monsieur [U] [C] est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Monsieur [U] [C] a produit un dernier décompte arrêté au 03 juin 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) d’un montant total de 18 125,14 euros, loyer de mai 2025 inclus.

Toutefois, l’actualisation à la hausse n’ayant pas été notifiée à Monsieur [Z] [I], celui-ci ne peut se voir condamner qu’à hauteur des termes de l’assignation, soit à la somme de 10 074,37€ correspondant à l’arriéré locatif pour la somme de 9 764,63€ et aux charges pour la somme de 309,74€, le surplus étant pris en charge au titre des indemnités d’occupation.

Ainsi, Monsieur [Z] [I] sera condamné à payer à Monsieur [U] [C] la somme de 10 074,37€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 1er mars 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

2) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par Monsieur [U] [C] que Monsieur [Z] [I] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de six semaines imparti, soit avant le 08 janvier 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de Monsieur [U] [C] depuis le 08 janvier 2025.

3) Sur l’expulsion sous astreinte et la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du CPCE

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 mais que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de Monsieur [U] [C] à compter du 08 janvier 2025 et Monsieur [Z] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, le défendeur devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

Par ailleurs, il apparaît que le demandeur ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi du défendeur permettant de supprimer le délai prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le simple défaut de paiement ne pouvant démontrer à lui seul l’existence de la mauvaise foi puisqu’il peut être la conséquence d’une impécuniosité.

Aussi et à défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [I] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Au vu de ces éléments, il y aura lieu également de débouter le demandeur de sa demande d’expulsion sous astreinte.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 08 janvier 2025, Monsieur [Z] [I] a causé un préjudice à Monsieur [U] [C]. Il convient donc d’octroyer à celui-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [Z] [I] à verser à titre provisionnel à Monsieur [U] [C], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 02 mars 2025, lendemain du décompte visé à l’assignation, la somme de 1 600 euros, soit le montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

5) Sur le dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiée et qu’il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il apparaît qu’aucun état des lieux de sortie n’ayant été réalisé, il ne saurait faire droit à la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de compensation de la dette locative, ce dépôt ayant pour objet de garantir les éventuelles dégradations locatives.

6) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [I] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [Z] [I] à verser une somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles que Monsieur [U] [C] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [U] [C] concernant le contrat de bail du 1er février 2024 consenti à Monsieur [Z] [I] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 08 janvier 2025;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 08 janvier 2025 ;

Constatons que Monsieur [Z] [I] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis le 08 janvier 2025 ;

Condamnons Monsieur [Z] [I] à payer à Monsieur [U] [C] la somme de 10 074,37€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés (loyers et charges) échus au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Autorisons l’expulsion de Monsieur [Z] [I] ainsi que de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Déboutons Monsieur [U] [C] de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons Monsieur [U] [C] de sa demande d’expulsion sous astreinte ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [Z] [I] à payer à Monsieur [U] [C] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 1 600 euros, indexation contractuelle comprise, à compter du 02 mars 2025 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

Déboutons Monsieur [U] [C] de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [Z] [I] à payer à Monsieur [U] [C] la somme de 700€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [Z] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 juin 2025.

Le Greffier Le Juge