TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/62

RG n° : N° RG 25/00363 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CP6B

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[B]

JUGEMENT DU 10 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS [Localité 2]: 824 541 148

Agissant poursuites et diligences de son Directeur général domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [T] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Roger LEMONNIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2023 ayant pris effet le 1er octobre 2023, la SCI [H] a consenti à Mme [T] [B] un bail portant sur un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 615 euros et une provision mensuelle sur charges de 15 euros.

Le bailleur a conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour le règlement de l’intégralité des loyers et charges impayés.

La SCI [H] a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif VISALE afin d’obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 11 mars 2025, dénoncé le 12 mars suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,ordonner l’expulsion de Mme [T] [B] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Mme [T] [B] à lui payer la somme de 9 048,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 octobre 2024 sur la somme de 4 638,60 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner Mme [T] [B] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner Mme [T] [B] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Mme [T] [B] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Convoquée aux fins de diagnostic social et financier, Mme [T] [B] ne s’est pas présentée, de sorte qu’un bordereau de carence a été établi par la direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités le 25 avril 2025.

A l’audience du 09 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, actualisant la demande principale à hauteur de 14 088,60 euros, selon un décompte arrêté au 02 décembre 2025.

Mme [T] [B], citée à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Il y a tout d’abord lieu de rappeler qu’en vertu de l’article 2309 du code civil, tel que modifié par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, et de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production d’une première quittance subrogative en date du 06 septembre 2024, avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges pour les mois de mars 2024 à juillet 2024.

Par ailleurs, en application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mars 2025, soit dans un délai de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées.

L’action est en conséquence recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de la conclusion du contrat litigieux, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 18 septembre 2023 contient une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré le 04 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement à Mme [T] [B] de payer la somme de 4 638,60 euros en principal et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée en accordant à la débitrice un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette.

Le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme visée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois fixé contractuellement.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 05 décembre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La demande principale ayant prospéré, la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Mme [T] [B] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 630 euros, dans la limite des sommes que la caution aura effectivement réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur l’arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la loi du 06 juillet 1989 consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de la sommation de payer.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de relever que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits et actions du bailleur du fait des impayés de la locataire, dispose encore d’un recours personnel sur le fondement de l’article 2308 du code civil, tel que modifié par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021.

Elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s’est acquittée entre les mains du bailleur en lieu et place de la locataire défaillante et dont elle peut justifier sur quittance subrogative.

En l’espèce, il résulte de la quittance subrogative du 05 octobre 2025 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur une somme totale de 13 458,60 euros au titre de sa garantie, terme d’octobre 2025 inclus, à laquelle il convient d’ajouter le terme de novembre 2025 (630 euros) selon décompte actualisé de la dette au 02 décembre 2025, soit un montant total de 14 088,60 euros.

Toutefois, il résulte des pièces produites qu’une somme de 1 573,60 euros a été portée au débit du compte locatif en plus de l’échéance de juillet 2024 au motif de la régularisation des charges locatives pour la période du 1er octobre 2023 au 30 juin 2024, selon décompte de régularisation des charges établi par le bailleur, sans qu’il soit justifié aux débats, par la production des justificatifs correspondants, des dépenses réelles relatives aux parties communes (électricité, eau, ménage, nettoyage de la cour). La somme de 479,56 euros (21,56 + 21 + 395 + 42) sera donc déduite du décompte.

De même, il est indiqué dans le décompte de régularisation de charges précité que la quote-part due par Mme [T] [B] pour le logement qu’elle occupe s’établit à 140/1 000èmes, de sorte qu’au vu de l’avis d’imposition à la taxe foncière pour 2023 produit, la quote-part de la taxe ordures ménagères à la charge de la locataire s’élève à 1 172 euros x 140/1 000, soit 164,08 euros et non 180 euros.

Il est par ailleurs constant que, sur la période considérée, Mme [T] [B] a réglé un montant total de provisions mensuelles pour charges de 75 euros, correspondant à 15 euros x 5 mois (d’octobre 2023 à février 2024 inclus).

Il ressort de l’ensemble de ces constatations que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie régulièrement du principe et du montant de sa créance, arrêtée au 02 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, à hauteur de la somme de 13 518,08 euros, calculée comme suit : 12 515 euros (loyers et charges impayés et indemnisés de mars 2024 à novembre 2025 inclus) + 1 078,08 euros (régularisation des charges justifiées) – 75 euros (provisions pour charges versées).

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement du bailleur contre la locataire pour le recouvrement de cette somme, Mme [T] [B] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 13 518,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 octobre 2024 sur la somme de 4 638,60 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [T] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [T] [B] condamnée aux dépens, devra verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 05 décembre 2024 ;

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet ;

DIT qu’à défaut par Mme [T] [B] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 5], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [T] [B] à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 630 euros, et CONDAMNE Mme [T] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, ce dans la limite des sommes que la caution aura réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Mme [T] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 13 518,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 04 octobre 2024 sur la somme de 4 638,60 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [T] [B] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [B] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge