TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

13 Mai 2024

2ème Chambre civile

30Z

N° RG 21/04017 -

N° Portalis DBYC-W-B7F-JJTG

AFFAIRE :

S.A.S. NRJ,

C/

S.C.I. TAGE,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 18 Mars 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 13 Mai 2024,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur [N] [W],

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. NRJ, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 305 392 797, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître François-xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant, M^e Emmanuel FLEURY de l’AARPI LMT Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. TAGE, immatriculée au RCS de Lorient sous le numéro 420 852 477, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Valérie LEBLANC de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

FAITS ET PRETENTIONS

Propriétaire d’un entrepôt sur la [Adresse 13], commune de [Localité 8] (35), la société civile immobilière TAGE, donne à bail commercial verbal à la société de transport NRJ, depuis le 1er septembre 2014, un bâtiment d’environ 1600 m² sur une emprise de 2100 mètres carrés, située dans la partie sud-est de l’ensemble immobilier.

Le 30 avril 2021 la SELARL [E]-[Z]-[U], huissier de justice associés à [Localité 9], a délivré à la S.A.S. NRJ, domiciliée chez la société Warning 56, à [Localité 12] (69), un “commandement de payer des loyers” pour un montant en principal de 120.286,43 €.

Par assignation du 28 mai 2021, la société NRJ a fait citer la SCI TAGE devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir déclarer nul et de nul effet le commandement et, à titre subsidiaire, d’en voir suspendre les effets, et d’obtenir les délais de règlement les plus larges.

Une condamnation au paiement d’une indemnité de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de maître GOSSELIN, était également sollicitée.

La SCI TAGE a constitué avocat.

Le 16 mars 2023, le juge de la mise en état a déclaré la SCI TAGE irrecevable en son action en paiement des charges dues pour les années 2014, 2015 et 2016, pour cause de prescription et l’a déclarée recevable en son action en paiement des charges dues pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la société NRJ demande au tribunal de constater que le commandement de payer délivré le 30 avril 2021 est mal fondé, imprécis et illisible, qu’il vise une somme relative aux frais d’huissier exposés, qu’il ne peut produire aucun effet, et de le dire et juger nul et de nul effet.

À titre subsidiaire, la société NRJ conclut au débouté de la société civile immobilière TAGE en raison de l’impossibilité juridique dans laquelle elle se trouve de facturer le montant des charges locatives.

Dans l’hypothèse où les montants de 5.206,93 € et 11.300,45 € ont été “versés au titre d’une prétendue régularisation des charges pour les années 2014 et 2015 particulièrement infondée”, elle demande condamnation de la société TAGE à lui restituer la somme globale de 16.507,38 € augmentée du montant des intérêts légaux à compter de chacun des deux versements opérés respectivement les 6 janvier 2016 et 30 décembre 2016.

À titre infiniment subsidiaire, elle demande au tribunal de suspendre les effets du commandement et de la clause résolutoire et de lui accorder des plus larges délais de règlement des “sommes de rester dus au titre du commandement de payer”.

En tout état de cause, elle demande le rejet de toute demande indemnitaire concernant le paiement des charges pour les années 2014, 2015, 2016.

Elle sollicite le rejet de toutes ses demandes de la SCI TAGE en ce compris celle de se voir imposer la régularisation d’un contrat de bail écrit.

Elle sollicite condamnation de la société civile immobilière TAGE à lui verser une indemnité de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de maître François-Xavier GOSSELIN.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la SCI TAGE conclut “au visa de l’article 1184 du Code civil dans sa rédaction applicable au litige”, que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans le contrat synallagmatique lorsque l’une des parties ne satisfait pas à son engagement, et qu’en l’absence d’une clause résolutoire écrite, il n’est pas contestable qu’elle doit être considérée comme intégrée au contrat de bail.

Elle expose et soutient que le commandement de payer qu’elle a fait délivrer est suffisamment précis, qu’il ne peut être annulé, dès lors que l’absence de clause résolutoire rend inutile la formalité de la mise en demeure préalable à une demande de résiliation judiciaire du bail pour cause d’inexécution.

La SCI TAGE prétend être créancière au 26 août 2022 d’une somme de 112.402,49 €, dont elle a déduit les charges atteintes par la prescription, le “restant à devoir” s’élevant ainsi à 93.635,02 €.

La SCI TAGE entend obtenir le remboursement du coût du commandement.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de grâce.

Elle se porte demanderesse reconventionnelle en maintien du bail commercial sous condition de règlement des causes du commandement et de signature d’un contrat écrit en application des dispositions des articles 1102 et 1104 du Code civil.

La SCI TAGE sollicite condamnation de la société NRJ au paiement de la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 22 février 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2024 et la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le rôle du juge consiste à trancher le litige et non à donner suite à des demandes de “constater” ou de “dire et juger”, qui hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du Code de procédure civile, lorsqu’elles sont seulement, comme ici, la reprise ou l’énoncé des moyens censés les fonder.

La SCI TAGE n’est pas contredite en ce qu’elle affirme, qu’étant alors crédit-preneuse de Natio-Credimurs, elle a conclu en 2004 et 2006 des baux précaires avec la société NRJ, portant sur une partie de l’ensemble immobilier, et que celle-ci s’est depuis maintenue dans les lieux.

Il est acquis aux débats que le 24 novembre 2011 la SCI TAGE est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier consistant en une plate-forme logistique de 4500 m² implantée sur un terrain 35 000 m², et que, depuis, la société NRJ lui loue le bâtiment situé au sud-est et une partie des parcelles attenantes, sans qu’aucun bail écrit n’ait jamais été signé.

Les parties conviennent de l’existence d’un bail commercial verbal ayant pris effet entre elles, le 1er septembre 2014 et qui se poursuit depuis.

Le présent litige est né de l’impossibilité pour les parties de se mettre d’accord sur le paiement de charges locatives.

Considérant que le non-paiement de celles-ci constituait un motif de rupture du bail verbal, la SCI TAGE a ainsi pris l’initiative de faire délivrer le 30 avril 2021 un “commandement de payer les loyers”.

Le tribunal est saisi d’une demande principale initiée par la société NRJ d’annulation de ce commandement.

La société NRJ soutient que le “caractère imprécis et illisible” du document, ainsi que le visa “mal fondé” des articles L. 145-41 à L. 145-60 du Code de commerce, constituent des causes de nullité de cet acte extrajudiciaire.

La SCI TAGE considère, pour ce qui la concerne, que cet acte est suffisamment précis pour ne pas encourir la nullité et que la référence aux articles susvisés s’expliquait par le fait que, même en l’absence d’une clause résolutoire écrite, celle-ci devait être considérée comme intégrée au contrat de bail verbal, en vertu de l’article 1184 du Code civil, la condition résolutoire étant toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques.

Ceci étant, l’article 649 du Code de procédure civile dispose que “la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure”.

Au cas présent l’acte querellé comprend quatre feuillets.

La première page contient un en-tête intitulé “commandement de payer les loyers”.

Le bas de la page 1, toute la page 2 et le haut de la page 3, censés énoncer et détailler le montant de la créance en principal de 120.286,43 € mentionnée en première page sous le libellé “je vous fais commandement de payer les sommes suivantes correspondant à…” sont un copier-coller illisible, y compris à la loupe.

Cette imperfection formelle a nécessairement fait grief à la société NRJ, dans la mesure où celle-ci s’est ainsi trouvée dans l’impossibilité de déterminer la période, la nature et le détail de la créance de 122.286,43 € alléguée.

Par ailleurs, l’acte enjoignait à la débitrice de régler ladite somme dans le mois entre les mains du notaire de la SCI requérante, faute de quoi celle-ci entendait saisir le tribunal d’une demande de résiliation du bail.

Cet ordre comminatoire de régler dans le mois, émanant d’un huissier de justice était destiné à contraindre le débiteur à un paiement en vue de s’éviter une procédure judiciaire, alors que la portée de cet acte ne pouvait dépasser celle d’une simple sommation de payer, faute de titre exécutoire ou de bail visant la clause résolutoire, et qu’il ne constituait pas un préalable nécessaire à l’engagement d’une action en résolution judiciaire du bail, la seule saisine du juge suffisant à avertir le débiteur défaillant en pareille circonstance.

Ne disposant ni d’un titre exécutoire ni d’un bail écrit comportant une clause résolutoire, la SCI TAGE a eu abusivement recours à un commandement qui ne pouvait trouver sa justification dans la règle légale selon laquelle la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques.

Pour les motifs de forme et de fond retenus ci-dessus, qui ont incontestablement fait grief à la société NRJ, il convient de prononcer la nullité du commandement qui lui a été délivré le 30 avril 2021.

Il convient en conséquence également de débouter la SCI TAGE de sa demande de faire produire au commandement ses effets dans le mois du jugement à intervenir.

Le tribunal est néanmoins saisi d’une demande reconventionnelle de condamnation à paiement de loyers et charges locatives pour la période allant du 1er janvier 2017 au 26 août 2022.

Les pièces versées aux débats ne permettent pas de déterminer si la créance alléguée au 26 août 2022 inclut des loyers ou si elle se limite à un récapitulatif de charges.

La SCI TAGE fait état de loyers impayés dans le dispositif de ses écritures aux fins de condamnation de NRJ au paiement de la somme de 93.635,02 €, tout en déclarant dans le corps de celles-ci que la société NRJ a “procédé au règlement des loyers en cours de procédure qui ont justifié le commandement de payer en première intention”.

La société NRJ soutient, de son côté, être à jour des loyers au 26 août 2022, sans être sérieusement contredite.

Il convient dans ces conditions de considérer que le tribunal n’est valablement saisi que d’une demande en paiement d’une créance de charges locatives remontant au 1er janvier 2017.

Pour s’opposer au paiement de la somme de 93.635,02 € arrêtée par la SCI TAGE au 26 août 2022, la société NRJ tire argument du non-respect de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, dans sa version entrée en vigueur le 1er septembre 2014, aux termes duquel le contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts taxes et redevances, comportant l’indication de leur répartition entre bailleur et locataire.

De son côté, la SCI TAGE réplique que cette loi, dite Pinel, n’étant entrée en vigueur que le 3 novembre 2014 ne s’applique pas au contrat verbal du 1er septembre 2014, et que nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, la société NRJ ne peut résister au paiement de charges locatives au motif qu’elles ne sont pas énumérées par écrit, dès lors que l’absence d’instrumentum est due à son propre refus de signer le projet de bail rédigé par maître [X] [K], notaire à [Localité 11].

À l’appui de ce moyen, la SCI verse aux débats un projet d’acte faisant mention de l’année 2013, la date de signature étant laissée en blanc, copie d’un courrier simple expédié le 14 novembre 2011 par maître [K] à la société NRJ, ainsi que copie d’un courrier qu’elle aurait elle-même adressé en recommandé le 23 août 2012.

La preuve de la réception de ces deux courriers par la société NRJ n’est pas rapportée.

De plus, ni mise en demeure de signer un bail, ni procès-verbal de carence ne sont versés aux débats, si bien que la preuve n’est pas rapportée que l’absence de signature du projet de bail susvisé est imputable à la société locataire.

Le moyen aux termes duquel nul ne peut invoquer sa propre turpitude manque donc en fait et en droit.

L’article 21 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, relatif à l’application de la loi dans le temps, a été complété par un décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 prévoyant en son article 8 que les dispositions relatives aux charges, impôts, taxes et redevances qui en raison de leur nature ne peuvent être imputés au locataire, sont applicables aux contrats conclus et renouvelés à compter de sa publication.

C’est donc la date du 5 novembre 2014 qu’il convient de retenir comme celle de l’entrée en vigueur des dispositions impératives relatives à l’énumération des charges locatives, si bien que le bail verbal ayant ici pris effet entre les parties le 1er septembre 2014, y échappe.

L’obligation à la dette de charges locatives éventuellement imputables à la société preneuse relève donc, dans ce cas, de la liberté contractuelle, voire de l’équité et/ou de l’usage, comme il est dit à l’article 1135 du Code civil dans sa rédaction ancienne (1194 nouveau), si ce n’est de l’enrichissement injustifié pour le cas où la bailleresse a supporté des avances de dépenses ayant profité à sa locataire.

Au cas présent, la SCI TAGE ne fournit aucune pièce, aucune indication sur la nature et le montant des charges qu’elle a elle-même supportées pendant la période correspondante.

Elle se contente de communiquer cinq tableaux Excel intitulés charge hors taxes, dont deux seuls font mention d’une année (2015 et 2016), qui font cependant ressortir qu’elle a supporté le coût de l’alimentation de la plate-forme logistique en électricité et en eau, ainsi que de la taxe foncière.

La répercussion de la taxe foncière est usuelle en matière de baux commerciaux, en ce qu’elle représente un complément de loyer afférent à l’immeuble qui entre, au demeurant, en ligne de compte dans la détermination ultérieure de la valeur locative.

Par ailleurs, il est de pratique très courante dans la vie des affaires que le propriétaire, titulaire des abonnements, qui effectue l’avance du prix des fluides desservant un ensemble immobilier, puisse le refacturer au coût réel, à ses locataires.

Dans ces conditions, la société NRJ devra supporter le coût de l’eau, de l’électricité et de la taxe foncière au coût réel.

Aux termes de l’article 232 du Code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien.

Au cas présent, il convient de désigner un expert-comptable qui aura pour mission de prendre connaissance des factures d’électricité et d’eau ainsi que des avis de taxe foncière acquittés par la société TAGE entre le 1er janvier 2017 et le 26 août 2022, et de déterminer si leur montant peut être répercuté à la société NRJ en appliquant le prorata 2100 /7546 figurant sur les factures, ou s’il faut appliquer un autre prorata pour obtenir la refacturation au coût réel.

Il convient de débouter la société NRJ de sa demande subsidiaire en remboursement de la somme de 16.507,38 € correspondant à deux paiements effectués les 6 janvier et 30 décembre 2016, dès lors qu’elle est fondée sur une simple hypothèse de sa part, et qu’elle n’est articulée sur la base d’aucun moyen de droit et de fait.

Enfin il convient de relever que la SCI TAGE n’a pas pris l’initiative de prononcer la résiliation unilatérale du bail à ses risques et périls et qu’elle n’a pas, pour autant, opté clairement pour la voie du prononcé définitif de la résolution judiciaire, dès lors qu’elle déclare ne pas être opposée au maintien du bail commercial si sa débitrice lui régle ce qui lui est dû et consent à signer un bail.

Par conséquent, dans l’attente de la reprise d’instance en ouverture de rapport, il convient de tarder à statuer sur les demandes de condamnation au paiement d’un arriéré de charges, de signature d’un bail, de délai de grâce, de prononcé de la résiliation du bail, ainsi que sur les frais irrépétibles et dépens.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ANNULE le commandement délivré à Tassin-La-Demi-Lune, le 30 avril 2021, à la société NRJ, à la requête de la SCI TAGE.

DÉBOUTE la SCI TAGE de sa demande de faire produire effet au commandement dans le mois suivant le jugement.

DIT que la société NRJ est redevable de sa quote-part de charges d’eau, électricité et de taxes foncières supportées par la SCI TAGE pour la période allant du 1er janvier 2017 au 26 août 2022.

DÉBOUTE la société NRJ de sa demande en paiement de la somme de 16.507,38 € outre intérêts légaux à compter des 6 janvier et 30 décembre 2016.

Avant dire droit

ORDONNE une expertise comptable.

DÉSIGNE en qualité d’expert [F] [R], expert judiciaire, [Adresse 6], tel : [XXXXXXXX01], mel : [Courriel 10]

avec mission de :

— convoquer les parties,

— se faire communiquer les grands livres comptables des années 2017 à 2022 des sociétés TAGE et NRJ, et l’ensemble des factures d’eau, électricité et avis de taxe foncière se rapportant à la période considérée,

— déterminer le montant des factures d’eau, électricité et des avis de taxes foncières supportés par la société TAGE entre le 1er janvier 2017 et le 26 août 2022,

— prendre connaissance de la clé de répartition appliquée aux occupants de l’ensemble immobilier, et donner son avis sur la pertinence du prorata de 2100/7546 mentionné dans les factures de charges par rapport au coût réel supporté par la société NRJ,

— appliquer le prorata de 2100/7546, ou tout autre qui lui paraîtra le mieux correspondre au coût réel, afin d’arrêter le montant des charges facturables à la société NRJ, année par année, en hors taxes et TTC.

DIT qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge de la mise en état à déposer son rapport en l’état.

DIT que l’expert devra convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et leur avocat par lettre simple.

DIT que l’expert pourra recueillir des informations orales ou écrites de toute personne susceptible de l’éclairer, notamment du service comptable de l’étude notariale Neo Not, [Adresse 2] Rennes, gestionnaire des intérêts de la SCI TAGE.

DIT que l’expert devra définir, en concertation avec les parties, un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, qu’il devra actualiser, en tant que de besoin, en informant les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser un document de synthèse ou un projet de rapport.

DIT que l’expert devra faire connaître dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération, qu’il actualisera s’il y a lieu, en procédant parallèlement le cas échéant à une demande de provision complémentaire.

DIT que l’expert adressera aux parties un document de synthèse dont il s’expliquera dans son rapport et arrêtera le calendrier de la phase conclusive de ses opérations, fixant sauf circonstances particulières, la date ultime du dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse.

DIT que l’expert répondra, de manière précise et circonstanciée, aux dernières observations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement la liste exhaustive des pièces consultées, le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise, de celles présentes à chacune des réunions d’expertise, la date de chacune des réunions tenues, les déclarations des tiers entendus en mentionnant leur identité complète, leurs qualités et leurs éventuels liens avec les parties.

DIT que l’expert déposera l’original du rapport définitif en un seul exemplaire au greffe de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Rennes au plus tard le vendredi 22 novembre 2024, sauf prorogation expresse, et que, dans le même temps, il en adressera directement copie à chacune des parties et à leurs conseils.

FIXE à 4.000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée au plus tard le vendredi 7 juin 2024 par la SCI TAGE en un chèque Carpa à l’ordre du régisseur d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Rennes.

DÉSIGNE le juge de la mise en état pour contrôler les opérations d’expertise et en régler les incidents.

SURSOIT à statuer sur la demande de condamnation en paiement d’un arriéré de charges locatives, sur la demande de conclusion d’un bail écrit, résiliation judiciaire du bail verbal du 1er septembre 2014 à défaut de paiement de l’arriéré de charges locatives, sur la demande de délai de grâce, sur les frais irrépétibles et dépens.

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 20 juin 2024 pour vérification du versement de la consignation.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE