TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

19 Novembre 2025

N° RG 21/08607 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W7V3

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pris en la personne de son syndic :

C/

[C] [B] [M] épouse [G], [R] [E] [G], Société BAGELS

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pris en la personne de son syndic :

Cabinet SYGERIM

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Caroline SITBON de la SCP LE RIGOLEUR SITBON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0059

DEFENDEURS

Madame [C] [B] [M] épouse [G]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Etienne PETRE de , avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0116

Monsieur [R] [E] [G]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par Maître Etienne PETRE de , avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0116

Société BAGELS

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Laurence CARLES de la SELARL CLAWZ AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0992

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [M] épouse [G] et sa mère, Mme [T] [F], étaient toutes deux propriétaires, respectivement en qualité de nue-propriétaire et d’usufruitière, des lots n°13 et 51 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2].

Par acte en date du 04 avril 2014, elles ont consenti un bail commercial à la société Pojean, aux droits de laquelle vient désormais la société Bagels, en vue de l’exploitation d’un commerce de restauration rapide.

Puis par acte de donation entre vif, en date du 22 novembre 2017, Mme [M] épouse [G] a cédé à son fils, M. [R] [G], la nue-propriété des lots n°13 et 51 et a poursuivi la gestion du bail, en sa qualité d’usufruitière.

Se plaignant des nuisances sonores et olfactives engendrées par l’installation d’un climatiseur dans la cour commune de l’immeuble, sans autorisation de l’assemblée générale, et par la présence d’une ventilation mécanique avec extraction d’air dans la cour, le syndicat des copropriétaires a sollicité en référé, par acte en date du 28 avril 2015, la dépose de ces équipements.

Par ordonnance de référé en date du 16 juin 2015, le juge des référés a considéré que le trouble manifestement illicite né des nuisances alléguées n’était pas suffisamment démontré et a désigné un expert acousticien.

Le rapport d’expertise a été déposé le 09 avril 2021.

En l’absence de résolution amiable du litige, le syndicat des copropriétaires a fait assigner, par actes délivrés les 13 et 19 octobre 2021, Mme [C] [M] épouse [G], M. [R] [G] et la SARL Bagels afin d’obtenir réparation des troubles subis.

Par ordonnance en date du 10 mai 2023, le juge de la mise en état, saisi par la SARL Bagels d’un incident d’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires, a rejeté la fin de non recevoir ainsi soulevée.

Aux termes de ses conclusions en réplique n°3, notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de la loi de 1965 notamment en son article 9, et de l’article 1240 du code civil, de :

« RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] représenté par

son syndic, le Cabinet SYGERIM, en ses moyens et demandes,

LE DECLARER bien fondé

Vu la violation du règlement de copropriété

Vu l’absence d’autorisation de l’assemblée des copropriétaires,

Vu les non-conformités relevées par les experts

Vu l’atteinte aux droits des copropriétaires à la tranquillité dans leur jouissance

DECLARER Monsieur [R] [E] [G], responsable in solidum avec Madame [C] [B] [M] épouse [G], du fait des installations dans les parties communes, sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires, d’un système de climatisation chauffage et d’une extraction, par la société BAGELS, son preneur, en application des articles 10 et 11 du titre 2 du règlement de copropriété ;

ORDONNER que la société BAGELS venant aux droits de la société POJEAN, exploitant du restaurant BAGELSTEIN, soit jugée responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], d’avoir installé dans les parties communes un système de climatisation chauffage et d’une extraction non autorisés, non conformes et provoquant des nuisances auditives et olfactives interdites par le règlement de copropriété, pendant une durée prolongée de plus de 5 ans en violation du règlement de copropriété ;

En Conséquence,

CONDAMNER in solidum Madame [B] [M] épouse [G], Monsieur [R] [E] [G], et la société BAGELS à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] représenté par son syndic le cabinet SYGERIM, la somme de 90.000,00 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

CONDAMNER in solidum Madame [B] [M] épouse [G], Monsieur [R] [E] [G], et la société BAGELS à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] représenté par son syndic le cabinet SYGERIM, la somme de 322,30 €, au titre des honoraires d’Architecte

DEBOUTER Madame [B] [M] épouse [G], Monsieur [R] [E] [G], et la société BAGELS de toutes leurs demandes fins et conclusions

CONDAMNER in solidum Madame [C] [B] [M] épouse [G], Monsieur [R] [E] [G], et la société BAGELS à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet SYGERIM la somme de 21.402,36 €, au titre de l’article 700,

CONDAMNER in solidum Madame [B] [M] épouse [G], Monsieur [R] [E] [G] et la société BAGELS aux entiers dépens, qui comprendront les honoraires d’expertise de Monsieur [X] et de son sapiteur Monsieur [L] pour un montant de 9.000€, ainsi que le coût du constat établi par Maître [U] le 18 octobre 2014, pour un montant de 294,13 €, qui pourront être recouvrés par le ministère de Maitre Caroline SITBON avocat associé de la SCP LE RIGOLEUR SITBON en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Dans leurs conclusions en défense n°3, notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, Mme [M] épouse [G] et M. [G], (ci-après les consorts [G]), demandent au tribunal de :

« constater le bien fondé des demandes présentées par Madame [C] [M] épouse [G] et Monsieur [R] [G] ;

En conséquence et à titre principal :

— de rejeter l’ensemble des demandes présentées par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

— de condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au paiement d’une somme de 4.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile avec dispense pour Madame [C] [G] et pour Monsieur [R] [G] de participer à cette somme qui sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— de condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux dépens d’instance dont distraction au profit de Maître Etienne PETRE et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du NCPC, avec dispense pour Madame [C] [G] et pour Monsieur [R] [G] de participer à ces frais qui seront répartis entre les autres copropriétaires.

A titre subsidiaire :

— Condamner la société BAGELS à garantir Madame [C] [M] épouse [G] et Monsieur [R] [G] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre (y compris les condamnations au titre de l’article 700 du CPC et des dépens),

— Condamner la société BAGELS à payer à Madame [C] [M] épouse [G] et à Monsieur [R] [G] la somme de 3.500 Euros au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamner la société BAGELS aux entiers dépens d’instance comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Etienne PETRE et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du NCPC. »

Dans ses conclusions en défense n°2, notifiées par voie électronique le 01 octobre 2023, la SARL Bagels, demande au tribunal, au visa des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240

du code civil,

De :

« RECEVOIR la société BAGELS en ses présentes conclusions, l’y déclarer fondée et, y faisant droit,

En conséquence,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toutes ses demandes à l’encontre de la société BAGELS,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser à la société BAGELS la somme de 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Laurence CARLES, SELARL CLAWZ AVOCATS. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 11 février 2025, puis reportée au 09 septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes de « déclarer » « ordonner » et « constater »

Ces demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées par :

— le syndicat des copropriétaires :

« DECLARER Monsieur [R] [E] [G], responsable in solidum avec Madame [C] [B] [M] épouse [G], du fait des installations dans les parties communes, sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires, d’un système de climatisation chauffage et d’une extraction, par la société BAGELS, son preneur, en application des articles 10 et 11 du titre 2 du règlement de copropriété ; »

« ORDONNER que la société BAGELS venant aux droits de la société POJEAN, exploitant du restaurant BAGELSTEIN, soit jugée responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], d’avoir installé dans les parties communes un système de climatisation chauffage et d’une extraction non autorisés, non conformes et provoquant des nuisances auditives et olfactives interdites par le règlement de copropriété, pendant une durée

prolongée de plus de 5 ans en violation du règlement de copropriété ; »

— les consorts [G]

« constater le bien fondé des demandes présentées par Madame [C] [M] épouse [G] et Monsieur [R] [G] »

Sur les fondements juridiques invoqués par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires, mentionne au visa du dispositif de ses conclusions, « la loi de 1965 et notamment son article 9 » ainsi que l’article 1240 du code civil.

En page 15 de ses conclusions, dans la partie discussion de ses écritures, il indique que « le litige concerne la mise en cause de la responsabilité pour faute d’un copropriétaire et de son preneur par le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de la violation du règlement de copropriété » et il rappelle les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquelles « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

En page 9, il indique que « les travaux réalisés par l’exploitant sans autorisation, causent nécessairement aux copropriétaire une atteinte à leurs droits et les nuisances causées par des installations non autorisées constituent un trouble anormal et illicite en application de l’article 9 de la loi de 1965. »

S’agissant du preneur, il indique, en page 16 de ses conclusions, que « le syndicat des copropriétaires est également parfaitement fondé à agir à l’encontre du locataire sur le fondement de l’article 1240 du code civil lorsque les troubles de voisinage sont liés au non respect du règlement de copropriété et ont leur origine dans l’installation non autorisée dans les parties communes de l’immeuble d’appareils ou de dispositifs générant des nuisances, en l’espèce dans la cour commune de l’immeuble alors que le bail rappelait au respect du règlement de copropriété »

Enfin, en page 26 de ses conclusions, il motive sa demande sur l’obligation du copropriétaire bailleur d’assurer le respect des obligations générales du voisinage, en expliquant que Mme [M] épouse [G] est responsable de son locataire en vertu de l’article 10 du titre 2 du règlement de copropriété et il indique ainsi, en page 27 de ses conclusions, afin de soutenir la mise en jeu in solidum de la responsabilité du bailleur et du preneur que « dans ces conditions, le tribunal retiendra la responsabilité in solidum de Mme [C] [B] [M] épouse [G] et de la société Bagels dans la violation du règlement de copropriété, le non-respect des normes et les troubles anormaux du voisinage subis par les copropriétaires du fait de ces violations. »

Il ressort ainsi des développements du syndicat des copropriétaires qu’il recherche la responsabilité des parties en défense tant sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que sur celui de la théorie du trouble anormal de voisinage, en se fondant sur les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la mise en jeu de la responsabilité fondée sur un trouble anormal de voisinage

Il ressort de l’article 544 du code civil que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

La théorie du trouble anormal du voisinage est désormais codifiée à l’article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, aux termes duquel « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. »

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n’ouvre pas droit à réparation.

Pour autant, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et un trouble donne donc lieu à réparation s’il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage, revêtant de ce fait un caractère anormal.

Pour ce faire, aucune faute de la preuve du voisin n’est à rapporter, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin « occasionnel » occupant matériellement ou pas le fonds étant présumé responsable.

Le trouble anormal est ainsi celui d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins, le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

Enfin, cette action suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier pouvant s’exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait.

Au cas d’espèce, le demandeur étant un syndicat des copropriétaires, il ne peut donc solliciter une indemnisation en réparation des préjudices personnels subis par la copropriété que lorsque, de par leur importance et leur étendue, ceux-ci affectent tous les copropriétaires avec la même intensité, le trouble revêtant alors un caractère collectif.

A défaut d’atteinte collective, sa demande ne peut prospérer, seul le ou les copropriétaires concernés pouvant solliciter réparation des préjudices subis du fait de ces troubles, dans le cadre d’une action individuelle.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de la violation, par les parties en défense, des dispositions du règlement de copropriété tenant aux modalités de réalisation de travaux affectant les parties communes de l’immeuble, ayant entraîné un trouble anormal de voisinage.

Il fait en effet état des nuisances sonores, olfactives et visuelles subies du fait de l’installation, non autorisée, dans la cour commune, d’un climatiseur et de la non-conformité de l’exploitation d’une cuisine relais en circuit fermé, sans système d’extraction.

Il explique ainsi que les copropriétaires se sont plaints de bruits et d’odeurs dans la cour, le rejet d’air vicié étant situé à moins de 8 mètres des fenêtres, et l’unité extérieure ayant été posée de manière extrêmement visible des copropriétaires dont les fenêtres donnent sur cet espace commun.

Il indique en effet qu’alors que les copropriétaires disposaient d’une cour calme et sans odeur de cuisine, l’installation par le preneur d’une unité extérieure de climatisation et de rejet de l’air vicié, sans autorisation de l’assemblée générale, a généré des nuisances sonores dont l’ampleur, l’intensité et la répétition sont établies tant par les témoignages qu’il produit que par les mesures effectuées par l’expert judiciaire dans le cadre de ses opérations, lesquelles ont révélé une non-conformité à la règlementation applicable.

Il fait valoir que, contrairement à ce que soutiennent les consorts [G], il n’existe pas de niveaux sonores importants dans la cour, bien protégée des nuisances en provenance de l’avenue, hormis une perturbation liée à l’activité du centre de loisirs voisin, toutefois temporaire et ponctuelle, le temps de la récréation des enfants, et très différent du bourdonnement permanent de l’unité extérieure.

Il précise ainsi que seule la dépose de cette installation, réalisée le 04 mai 2019, a permis de mettre un terme aux nuisances subies, lesquelles ont ainsi perduré pendant près de 5 ans, du 01 juin 2014 au 14 mai 2019.

S’agissant de l’installation de ventilation, source des nuisances olfactives dénoncées, il indique qu’elle n’avait pas plus été autorisée par l’assemblée générale et que l’expert a constaté, d’une part, que le rejet d’air vicié dans la cour se situait à moins de 5 mètres des fenêtres des logements et, d’autre part, que la porte de service du restaurant, donnant directement dans les parties communes, était affectée d’un défaut d’étanchéité, contribuant ainsi à la diffusion des odeurs, en l’absence de système d’extraction.

Il précise qu’en 2028, la SARL Bagels a fait réaliser des travaux ayant consisté en la pose de joints sur la porte de service, la suppression du système de ventilation avec rejet d’air vicié à l’extérieur et la mise en place d’une hotte de recyclage en circuit fermé, lesquels se sont toutefois révélés totalement insuffisants.

Il soutient en effet que le restaurant, bien que les consorts [G] et la SARL Bagels s’en défendent, procédait au réchauffage de bagels au moyen d’un grill générant des fumées de cuisson, de telle sorte que des odeurs fortes d’épices et d’oignons frits se répandaient dans la cour, le sapiteur ayant retenu que l’installation, telle que réalisée, ne pouvait que générer de telles odeurs.

Il soutient qu’il existe donc bien un lien de causalité, établi par l’expert, entre l’absence de système de ventilation conforme et les nuisances olfactives, subies du 01 juin 2014 jusqu’en 2020, date de cessation de l’activité de la SARL Bagels, et attestées par les témoignages de copropriétaires versés aux débats.

S’agissant du trouble subi, il explique, en réponse aux contestations émises en défense, qu’il a engagé cette action pour demander réparation du préjudice subi collectivement au niveau des parties communes de l’immeuble, s’agissant de la cour intérieure, du hall et de la cage d’escalier de l’immeuble.

Il soutient ainsi que « les mesures de non-conformité de l’expert acousticien relevées pour le premier étage, fenêtres ouvertes concernaient essentiellement la jouissance des parties communes de l’immeuble à savoir la cour de l’immeuble située à proximité, au rez-de-chaussée, où l’unité extérieure a été installée. »

Il sollicite par conséquent la condamnation in solidum des consorts [G] avec la SARL Bagels, considérant en effet qu’ils auraient dû imposer à leur locataire le respect des dispositions du règlement de copropriété, ce dernier prévoyant, dans son article 10, que le copropriétaire est responsable des agissements de son locataire.

Les consorts [G] contestent, pour leur part, toute nuisance, qu’elle soit sonore, visuelle ou olfactive.

Ils soutiennent en effet tout d’abord que l’installation de climatisation litigieuse était peu visible des fenêtres de l’immeuble donnant sur la cour, qu’ils qualifient de banale et sans charme particulier.

Ils font ensuite valoir que le préjudice sonore n’a été subi que par un seul copropriétaire situé au premier étage, lorsque sa fenêtre est ouverte, précision faite que dans le cadre d’un fonctionnement normal le système de climatisation n’était jamais réglé à sa puissance maximum.

Ils insistent de plus sur l’environnement sonore extrêmement bruyant de l’immeuble, situé à proximité immédiate de l'[Adresse 11], très fréquentée, ainsi que d’une école et dont l’immeuble voisin est un bâtiment de bureaux comportant des unités extérieures de climatisation à chaque étage.

Ils en veulent ainsi pour preuve le fait que l’expert a dû procéder à ses mesures acoustiques un samedi, en raison du bruit généré, en semaine, par l’école, la circulation et les systèmes de climatisation voisins.

S’agissant des nuisances olfactives causées par la ventilation, ils indiquent que le syndicat des copropriétaires fait une lecture erronée des dispositions tant de l’article 31-2 du règlement sanitaire type qu’il invoque, lesquelles ne concernent que le rejet dans les parties communes intérieures et non extérieures, que de l’article 62 qui ne s’applique qu’aux constructions neuves ou subissant des modifications importantes affectant le gros œuvre, ce qui n’est pas le cas de l’immeuble concerné.

Ils relèvent de plus que le syndicat des copropriétaires fait état d’odeurs de cuisson et de cuisine, dans le hall d’entrée et dans la cage d’escalier, ce qu’ils contestent par ailleurs au vu de l’absence de cuisson dans le local, alors que le rejet d’air vicié incriminé se ferait en fond de cour extérieur et que l’immeuble est, de plus, entouré de restaurants côté rue et d’une cantine scolaire côté cour, dont le conduit de rejet en toiture est orienté vers la cour intérieure de l’immeuble.

Ils considèrent donc, au vu des mesures adéquates mises en œuvre, que le fait que la SARL Bagels soit l’unique et principale cause des nuisances olfactives est sujet à caution.

Ils soutiennent de plus l’absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en raison de l’environnement bruyant dans lequel se situe l’immeuble, de l’absence de cuisson d’aliments et des nombreuses sources de nuisances olfactives, outre que le caractère collectif du préjudice n’est pas démontré.

Ils indiquent en effet qu’un seul appartement est touché par les nuisances sonores, et uniquement lorsque les fenêtres sont ouvertes.

Enfin, la SARL Bagels explique qu’elle a entrepris divers travaux afin d’apaiser les relations avec la copropriété, sans pour autant qu’ils ne valent reconnaissance de responsabilité.

Elle indique avoir ainsi fait poser un capotage en bois autour de l’unité de climatisation avant de la déposer en 2019, avoir fait poser un joint d’étanchéité autour de la porte du local, avoir obturé avec du plâtre la sortie d’air de la VMC dans la cour, avoir retiré le caisson d’extraction, autrefois suspendu au plafond dans la partie arrière du local, et enfin avoir installé une hotte filtrante au-dessus du grille-pain, ne comportant aucune évacuation vers l’extérieur.

Elle précise qu’elle a cessé toute activité en 2020 et vendu le fonds à une société exploitant désormais une activité de « poke bowl » et que toutes les installations destinées à remédier aux nuisances évoquées ont été supprimées.

S’agissant des nuisances sonores et olfactives invoquées, elle considère que le préjudice collectif n’est pas caractérisé.

Elle indique en effet qu’il ressort des constatations de l’expert judiciaire que seuls deux copropriétaires étaient affectés par les nuisances sonores, qu’ils ne ressentaient pas, par ailleurs, de la même façon.

S’agissant des nuisances olfactives, elle relève que seuls 6 copropriétaires sur 28 ont attesté être gênés et que la note du sapiteur, M. [L], ne permet ni de confirmer la réalité de ces nuisances ni de démontrer que les odeurs auraient affecté l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

— sur les nuisances sonores et visuelles

La perception d’une nuisance sonore est difficilement objectivable dans la mesure où elle dépend d’un grand nombre de facteurs tels que notamment la distance à la source du bruit, la fréquence sonore, la variation temporelle, la répétitivité, la période de la journée à laquelle elle se produit ou encore la sensibilité individuelle, chaque individu disposant de sa propre sensibilité au bruit, en raison de différents facteurs et la réaction à une stimulation sonore étant également influencée par des représentations individuelles, tenant par exemple au fait qu’il s’agit d’un bruit choisi ou subi.

En l’espèce toutefois, M. [S], expert judiciaire, a réalisé des mesures acoustiques, tout d’abord, le samedi 03 octobre 2015 au sein de la chambre du logement de Mme [O]/Mme [N], situé au premier étage et des bureaux de M. [Z], situés au deuxième étage, orientés tous deux vers la machine, puis le 29 février 2019.

Il indique ainsi dans son rapport d’expertise qu’aux termes des premières mesures, les émergences constatées dans le bureau du deuxième étage sont conformes à la règlementation (+4 dB alors que le seuil maximum est de + 7 dB), à la différence de celles constatées dans la chambre du premier étage (+10 dB alors que le seuil maximum est de + 7 dB).

Il a détaillé ces résultats de la manière suivante :

« lors des moments calmes dans le bureau (mesure sans activité/ordinateur bureau fermé), et des moments calmes de l’environnement (hors récréation- 3 par jours avec pause midi et activité sportive extérieure comme constaté un lundi lors des vacances scolaires) où les mesures ne sont pas possibles du fait du niveau sonore très important émis par la proximité de la cour de récréation (à noter que les 1ères mesures avaient été effectuées un samedi pour des raisons pratiques hors école), le fonctionnement est légèrement audible par un « ronronnement » émis par le compresseur de l’unité extérieure. Le caisson d’extraction n’était quasi pas audible.

Avec fenêtre fermée le bruit n’est pas audible, pas d’émergences significative. La nuisance ressentie par Monsieur [Z] dans son bureau est donc uniquement fenêtre ouverte (cas des périodes chaudes probablement venant en corrélation avec une demande de climatisation dans le commerce et donc au fonctionnement de l’unité extérieure).

Dans la chambre de Madame [O], la situation est très différente. La proximité immédiate de l’appartement face à la machine engendre une forte émergence à l’octave 250 Hz (caractéristique du fonctionnement du compresseur de l’unité extérieure « ronronnement ») dont la valeur est bien supérieure au seuil règlementaire, ce qui est non conforme. De plus le bruit est nettement audible mais uniquement fenêtre ouverte. Fenêtre fermée le bruit reste faiblement audible « au loin » mais les émergences sonométriques restent en dessous des seuils règlementaires.

Du point de vue de la nuisance ressentie, Madame [O] travaille en journée et n’est que rarement dans son appartement, ce qui a pu diminuer le ressenti gênant.

Au regard des émergences, la gêne sonore était avérée dans cet appartement. »

Il poursuit en indiquant qu’ « il n’y a pas d’autre appartement dans l’environnement proche. Les autres appartements sont donc supposés moins exposés aux bruits et donc être dans le cas, voire moindre, du bureau de Monsieur [Z], même avec des niveaux résiduels plus faibles du fait d’un appartement. »

L’expert judiciaire a demandé la mise en œuvre d’un traitement acoustique de type capotage, ce dernier étant ainsi en place lors de sa nouvelle visite sur les lieux, le 25 février 2019.

Les nouvelles mesures réalisées à cette occasion ont fait état d’émergences conformes à la règlementation chez M. [Z] (égales à 0 dB ) mais toujours non conformes dans l’appartement du premier étage (égales à +13 dB à 125 H alors que le seuil est à +7 dB).

Il a ainsi indiqué que :

« -la mise en place du capot en bois n’a entraîné aucune réduction du niveau sonore.

— Le fonctionnement de l’unité extérieure est nettement audible dans l’appartement du 1er étage fenêtre ouverte, par un bruit stable en très basse fréquence dont la fréquence tonale est à 80 Hz. Fenêtre fermée, le bruit est faiblement audible.

— Dans le bureau du 2ème étage, la mesure et l’écoute attentive ont été perturbées par l’activité du centre de loisirs dans la cour de récréation de l’école voisine. Le fonctionnement de la machine était très faiblement audible fenêtre ouverte. La mesure n’est pas représentative de la réelle exposition lors des moments calmes hors récréation.

— L’équipement n’est pas conforme à la règlementation applicable décret du 31 août 2006 relative aux bruits de voisinage.

— Le capotage bois et laine minérale ne permet pas une bonne ventilation de la machine (recyclage), ce qui entraîne une augmentation du niveau sonore en basse fréquence. »

Enfin, lors de la dernière visite réalisée le 14 mai 2019, après dépose de l’unité extérieure et intérieure, l’expert a indiqué : « il n’y a plus de source sonore dans l’établissement. Aucune mesure acoustique n’est réalisable ».

Au terme de ses investigations, l’expert judiciaire a ainsi conclu que les nuisances sonores dénoncées avaient pour origine « le fonctionnement du groupe (ou unité extérieure) de climatisation lequel est posé sur le pignon arrière du commerce au niveau du rez-de-chaussée de la cour », précisant que « le bruit nettement audible que dans l’appartement du 1er étage, le plus proche, est celui d’un « ronronnement » émis par le compresseur. »

Il a indiqué que le fonctionnement de cet équipement était, s’agissant de l’appartement du premier étage sur cour, « audible et non conforme au regard de la règlementation applicable, décret n°2006-1099 du 31 août 2006 relative à la lutte contre les bruits de voisinage et modifiant le code de la santé publique.

Le « ronronnement » du compresseur est nettement audible par un bruit tonal, la gêne est avérée uniquement dans le cas des fenêtres ouvertes.

Pour les fenêtres fermées, le bruit est faiblement audible et conforme sans incidence ».

S’agissant du bureau du deuxième étage, il a indiqué que le fonctionnement était « faiblement audible fenêtre ouverte et conforme au regard de la règlementation applicable. Pour les fenêtres fermées, le fonctionnement n’est pas audible » et qu’ « au regard de l’environnement bruyant (école, immeuble de bureau voisin et trafic avenue), la machine de climatisation était audible uniquement lors des moments calmes et fenêtre ouverte (l’été par exemple). », précisant à ce propos que la mesure réalisée en semaine présentait ainsi des émergences encore plus faibles que celle réalisée un samedi.

Il a ajouté que le bruit du compresseur de climatisation était faiblement audible mais que le « ronronnement » continu avait pu conduire à une faible gêne ponctuelle de l’occupant des bureaux, à son poste de travail, en particulier lors d’une tâche nécessitant de la concentration.

Enfin, il a précisé que « l’environnement sonore est très souvent impacté par d’autres sources sonores :

— lié à la cour de récréation de l’école primaire voisine (au mois 3 à 4 récréations par jour) et les activités en plein air dans la cour l’été (jeux), y compris vacances scolaires intermédiaires avec groupe. La cour de récréation est visible des fenêtres des logements.

Lors des récréations, le bruit émis par celle-ci couvre le fonctionnement des machines lequel n’est plus audible (trois récréations par jour avec la pause du midi),

— présence d’un grand immeuble de bureaux voisin avec également des systèmes de ventilation/climatisation, non visibles mais audibles au loin,

— le bruit du trafic sur l'[Adresse 11] important. »

Comme précédemment rappelé, la responsabilité du voisin ne pourra être engagée que si le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage est établi, c’est-à-dire qu’il n’est qualifié d’anormal et n’ouvre droit à réparation que pour autant qu’il dépasse ce que chacun est tenu de supporter en termes de voisinage, cette appréciation se faisant in concreto.

Or, l’expert a mis en évidence l’existence d’autres sources sonores de telle sorte que le trouble doit être mis en lien avec l’environnement bruyant dans lequel se situe l’immeuble.

De plus, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’action, de rapporter la preuve du caractère collectif du trouble subi par l’ensemble des copropriétaires dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Le caractère collectif est ainsi établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière.

Les désordres affectant des parties privatives d’appartements peuvent par conséquent être qualifiés de troubles collectifs, dès lors qu’ils causent les mêmes troubles de jouissance à l’ensemble des copropriétaires.

Or, en l’espèce, comme relevé à juste titre par les parties en défense, il ne peut qu’être constaté que l’expert judiciaire n’a démontré, au moyen des mesures réalisées, la non-conformité des émergences et par conséquent la nuisance sonore subie, que pour le copropriétaire du premier étage.

L’expert a en effet constaté, pour celui du deuxième étage, non seulement la conformité règlementaire des émergences mais également le fait que le fonctionnement de l’unité était, lors des deuxièmes mesures, peu audible en raison de l’environnement bruyant que représentait la présence d’une école à proximité.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la climatisation a été installée « dans la cour commune de l’immeuble empruntée quotidiennement par tous les copropriétaires », et que les nuisances n’ont donc pas seulement concerné qu’un ou deux copropriétaires, indiquant que les mesures de non-conformité ont été relevées par l’expert, fenêtres ouvertes au niveau de l’appartement du premier étage, soit au plus près du rez-de-chaussée de la cour.

Toutefois, le seul fait que la cour soit commune ne suffit pas à caractériser le caractère collectif du préjudice, en l’absence d’éléments attestant que ce bruit constitue une nuisance pour les copropriétaires, dans la mesure où un bruit audible lors d’un passage bref et ponctuel dans la cour ne peut être comparé à celui perçu dans un logement ou un bureau ayant vocation à être occupé de façon continue.

Le syndicat des copropriétaires produit certes des attestations de copropriétaires se plaignant du bruit.

Toutefois, ces témoignages, qui n’émanent que de 6 copropriétaires alors que la copropriété en compte 28, et qui mentionnent un « ronronnement insupportable », « un bruit de fond permanent », ou encore « un préjudice sonore », sont ainsi imprécises et non circonstanciées, et par conséquent insuffisantes à démontrer un trouble anormal de voisinage, en l’absence de caractérisation d’une intensité dépassant ce qu’il est d’usage de tolérer en matière d’inconvénients de voisinage.

Le syndicat des copropriétaires échoue donc à démontrer l’existence d’un préjudice collectif en lien avec le trouble anormal du voisinage dénoncé, tenant à l’existence de nuisances sonores.

S’agissant des nuisances visuelles, le syndicat des copropriétaires se contente d’indiquer à ce propos, en page 17 de ses conclusions, que les témoignages qu’il produit sont concordants avec le rapport et les notes aux parties de l’expert et établissent l’aspect inesthétique de l’installation non autorisée dans les parties communes.

Toutefois, parmi les six témoignages produits, seuls celui de Mme [O] et de Mme [A] mentionne ce caractère inesthétique de l’appareil visible de leurs fenêtres, l’expert ne faisant aucune constatation sur ce point.

De plus, les photographies produites démontrent que le bloc de climatisation n’était pas visible de tous les appartements.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires échoue également à démontrer l’existence d’un préjudice collectif en lien avec le trouble anormal du voisinage dénoncé, tenant à l’existence de nuisances visuelles.

— sur les nuisances olfactives

Le sapiteur, a indiqué dans note en date du 15 mai 2019 :

« lors de la première réunion à laquelle nous avons participé le 17 octobre 2016, nous avions noté la présence d’une installation de rafraîchissement d’air et d’un caisson de ventilation rejetant l’air extrait dans la cour ; ces équipements ont été supprimés lors de la deuxième réunion à laquelle Monsieur l’expert nous a demandé de participer.

Le local n’est donc pas équipé d’une ventilation.

Côté cuisine, nous notons qu’une hotte de recyclage a été installée au droit du grill de réchauffage des bagels.

La hotte à recyclage permet de filtrer l’air émanant du grill. Cet air n’est pas envoyé à l’extérieur mais est recyclé et réinjecté dans l’ambiance du local une fois filtré.

Au moment de notre réunion, l’ensemble des ouvertures, grilles, portes, passage de conduits ont été bouchés afin d’éviter la diffusion des odeurs, selon les parties. »

Le sapiteur indique toutefois : « il ne nous a pas été donné de constater personnellement la réalité des odeurs alléguées mais l’absence de dispositif de ventilation du local rend inévitable la dispersion anarchique des odeurs au travers des imperfections des menuiseries et de la structure dans l’immeuble.

Cette situation engendre de manière incontournable des nuisances olfactives. »

La présence des odeurs dénoncées n’a donc été constatée ni par le sapiteur ni par l’expert judiciaire qui n’en fait pas état dans son rapport.

Ce dernier indique simplement que la mention d’une odeur d’oignons revenait fréquemment dans la description faite par les occupants des nuisances subies.

Ces odeurs sont toutefois mentionnées dans cinq attestations sur les six que le syndicat des copropriétaires verse aux débats.

Mme [J] [K]-[Y] indique ainsi à ce propos : « en plus de ce bruit, nous vivons maintenant en permanence dans les odeurs de cuisine. Nous demandons, en tant que propriétaire occupant, à pouvoir jouir de notre bien en toute quiétude ».

M. [P] [W] atteste pour sa part de la façon suivante : « par ailleurs, nous subissons également des odeurs intenses (de nourriture) qui nuisent à notre capacité à jouir en toute quiétude de notre logement ».

Mme [V] [BM] mentionne « un préjudice olfactif important : du fait des odeurs fortes de nourriture non évacuées/ ou mal évacuées ».

Mme [D] [A] indique dans son attestation : « entre ce bruit qui donne directement sur nos fenêtres et les odeurs dans lesquelles nous sommes obligés de vivre, la copropriété est devenue une « réserve » de ce local de restauration.

Nous demandons à user de nos biens en toute quiétude sans avoir à subir de telles nuisances qui touchent tous nos sens (bruit, odeurs, vue). »

Enfin, M. [I] [Z] indique « depuis l’installation de la climatisation et de la VMC par la boutique Bagelstein, nous vivons entre des odeurs nauséabondes dans le hall d’entrée et la cage d’escalier (…) »

Aux termes de ses opérations, l’expert judiciaire a pour sa part expliqué qu’un petit grill était destiné à faire chauffer, dans le commerce, le bagel ainsi que quelques condiments de type oignons ou fromage et que les nuisances olfactives étaient causées par un rejet d’extraction trop proche des fenêtres des copropriétaires côté cour alors qu’il doit se situer à au moins 8 mètres, ainsi qu’à une absence d’étanchéité de la porte de secours du commerce, débouchant en bas de l’escalier principal de l’immeuble, les copropriétaires se plaignant en effet de la présence d’odeurs dans la cage d’escalier.

Cependant, même à considérer l’existence de ces nuisances olfactives avérée, au vu des attestations produites, la simple diffusion d’odeurs de cuisine n’est toutefois pas en soi constitutive d’un trouble anormal de voisinage, tout occupant d’un logement proche d’un tel établissement se trouvant en effet exposé au risque de subir les nuisances inhérentes à ce type d’activité et la proximité d’un tel commerce provoquant inévitablement des désagréments pour le voisinage.

Il n’en va différemment que si les pièces produites démontrent que ces odeurs excédent, par leur intensité, leur persistance et leur caractère désagréable, ce que tout voisin est tenu de supporter en termes d’inconvénients de voisinage.

Or, en l’espèce, la seule mention, dans cinq attestations, d’ « odeurs de cuisine », d'« odeurs intenses (de nourriture) », d'« odeurs fortes de nourriture », non constatées par l’expert ou le sapiteur, n’apparaît pas suffisante quand bien même M. [Z] les qualifie d’ « odeurs nauséabondes », en l’absence de production d’autres éléments objectifs, pour considérer qu’elles revêtent un caractère anormal et constituent ainsi un trouble anormal de voisinage, alors que, s’il n’est pas contestable que certains copropriétaires se plaignent de la gêne ressentie en raison d’odeurs, pour autant, comme relevé par l’expert, l’appréciation des odeurs de restaurant est propre à chacun.

Le syndicat des copropriétaires échoue donc à caractériser l’existence d’un trouble anormal de voisinage, tenant à l’existence de nuisances olfactives.

Sur la mise en jeu de la responsabilité délictuelle

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en jeu de ce régime de responsabilité suppose donc que le syndicat des copropriétaires fasse la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Toutefois comme indiqué précédemment, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice collectif, s’agissant des nuisances visuelles et sonores.

Il en va de même s’agissant des nuisances olfactives, qui n’ont pas été constatées par l’expert judiciaire ou le sapiteur et ne sont justifiées que par les attestations émanant de cinq copropriétaires alors que la copropriété compte 28 membres.

Par conséquent, le syndicat de copropriétaires doit également être débouté de sa demande d’indemnisation formulée sur un fondement délictuel, les conditions de mise en jeu de ce régime de responsabilité n’étant pas réunies.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens de l’instance, intégrant les frais d’expertise.

Maître Laurence Carles, de la SELARL Clawz Avocats et Maître Etienne Petre, avocats qui en font la demande, sont autoriseés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est également condamné à régler à la SARL Bagels la somme de 5000 euros et aux consorts [G], ensemble, celle de 4500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée à ce titre.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [H] sont dispensés de la participation commune aux frais de procédure.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens ;

Autorise Maître Laurence Carles, de la SELARL Clawz, Avocats et Maître Etienne Petre à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à régler à la SARL Bagels la somme de 5000 euros et à Mme [C] [M] épouse [G] et M. [R] [G], ensemble, celle de 4500 euros, au titre des frais irrépétibles;

Dispense Mme [C] [M] épouse [G] et M. [R] [G] de la participation aux frais de procédure ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT