TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00034 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZIJ3

AFFAIRE

LA [Adresse 10]

C/

[E] [S] [N], [J] [D] [O]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE CENTRE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN782

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [S] [N]

né le [Date naissance 2] 1989 à [Localité 15]

[Adresse 12]

[Localité 19]

non comparant

Monsieur [J] [D] [O]

né le [Date naissance 4] 1978 à [Localité 19]

[Adresse 13]

non comparant

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 12 juin 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal au 14 août 2025 et prorogé au 11 septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandements de payer valant saisie immobilière délivrés le 22 novembre 2023, publiés le 4 janvier 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 16] 3, numéro 9214P03 S 0001 et 9214P03 S 00002, la [Adresse 10] a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [E] [S] [I] et Monsieur [J] [D] [O], divorcé [S] [I], situés dans un ensemble immobilier dénommé “Ecosphère”, situé à [Adresse 14], formant les lots numéro 43 (appartement) et 88 (emplacement de stationnement), cadastrés section CD, numéro [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 3] pour une contenance de 11a 33ca, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Par acte du 29 février 2024, la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Centre France, créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [E] [S] [I] et Monsieur [J] [D] [O], divorcé [S] [I] à comparaître devant le juge de l’exécution de [Localité 16] à l’audience d’orientation du 27 juin 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution de [Localité 16] le 5 mars 2024.

L’affaire a été retenue après plusieurs renvois à l’audience du 12 juin 2025, au cours de laquelle seulle créancier poursuivant a comparu.

La [Adresse 10], créancier poursuivant, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance et demande notamment au juge de l’exécution de :

— juger que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible agit en vertu d’un

titre exécutoire, comme il est dit aux articles L. 311-2 et L. 311-4 du code des procédures civiles

d’exécution ;

— juger que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

— juger que la clause de déchéance du terme contenue dans le contrat de prêt immobilier souscrits

par les consorts [D] [O] – [S] [N] n’est pas abusive ;

A titre subsidiaire, juger que la substitution du fondement légal au fondement conventionnel a

entrainé l’exigibilité de l’ensemble des sommes dues au titre du prêt immobilier souscrits par les consorts [D] [O] – [S] [N] ;

— à titre infiniment subsidiaire, juger que le créancier poursuivant est recevable à poursuivre la

procédure de saisie immobilière sur la base des échéances impayées non régularisées au titre du prêt immobilier souscrit par les consorts [D] [O] – [S] [N] ;

En tout état de cause :

— mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir ;

— déterminer les modalités de poursuite de la procédure de saisie immobilière ;

En cas de vente forcée :

— fixer la date de l’audience de vente et désigner la SARL LEROI & ASSOCIES, commissaires

de Justice à NANTERRE, ou tel autre commissaire qu’il lui plaira au tribunal judiciaire, aux fins de faire visiter l’immeuble, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire aux date et heure que ce commissaire fixera ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Monsieur [E] [S] [I] et Monsieur [J] [D] [O], divorcé [S] [I] bien que régulièrement cités, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, sans exciper d’un motif légitime.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025, ensuite prorogé au 11 septembre 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du même code.

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la régularité de la procédure

En application de l’article L.311-2 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Sur la déchéance du terme

En application de l’article L.212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, la Cour de justice de l’Union Européenne a précisé que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractèare abusif d’une clause contractuelle.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

Par arrêt en date du 22 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Par un arrêt du 29 mai 2024, la Cour de cassation a ensuite précisé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, s’agissant en l’espèce d’un délai de quinze jours, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Par un avis rendu le 11 juillet 2024, la Cour de cassation a précisé que le juge de l’exécution qui retient le caractère abusif d’une clause, doit, en application du principe d’effectivité, en tirer toutes les conséquences et la réputer non écrite. Il doit ressortir de l’ensemble de sa décision qu’il a procédé à cet examen. (…) Le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi.

En l’espèce, la [Adresse 10], créancier poursuivant, fonde les poursuites sur la copie exécutoire d’un acte dressé le 14 mars 2016 par Maître [T] [Y], notaire à [Localité 18] (92), comportant notamment un prêt immobilier consenti par la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Centre-France, à Monsieur [E] [S] [I] et Monsieur [J] [D] [O], d’un montant de 250.000 euros remboursable en 300 mensualités, au taux effectif global de 2,98 % l’an, garanti en totalité par une inscription de privilège de prêteur de deniers.

Le remboursement du crédit octroyé suivant la périodicité convenue entre les parties et acceptée par le consommateur, constitue l’obligation essentielle du contrat à la charge de l’emprunteur. Elle est à exécuter en l’espèce sur 25 ans à raison de mensualités de 1.231,70 euros, le prêteur ayant exécuté la sienne lors du déblocage des fonds, à savoir la somme de 250.000 euros, ce qui constitue une contrepartie équilibrée aux obligations réciproques des co-contractants. Dans ces conditions, l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au contratDA e9lie 1742041844Contrats antérieurs à 2016

, prévoit que la condition résolutoire est toujours sous-entendue au cas où l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

L’offre de prêt immobilier, annexée au prêt notarié du 14 mars 2016, fondant les poursuites susvisées, contient une rubrique intitulée “Déchéance du terme – Exigibilité du présent prêt”, qui stipule que “En cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le Prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours”. Le cas de “défaillance dans le remboursement des sommes du/des prêts du présent financement” est notamment visé dans les cas de déchéance du terme.

En application de cette clause, la déchéance du terme a été prononcée par la [Adresse 10] par courrier du 6 septembre 2021, après mise en demeure du 24 juin 2021.

Toutefois, il sera également relever que l’offre de prêt prévoit également la possibilité pour le débiteur consommateur, de suspendre temporairement le paiement des échéances pendant une durée de six mois.

Ainsi, la clause incriminée ne prévoit pas une sanction automatique en faveur de la banque contre laquelle le consommateur serait privé de toute action, ce dernier disposant de la faculté d’aménager le réglement de sa dette.

Compte tenu de l’économie générale du contrat dans lequel elle s’insère, faute de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, la clause de déchéance du terme ne sera pas qualifiée d’abusive.

En conséquence, la clause de déchéance du terme, telle qu’insérée dans l’acte notarié du 14 mars 2016, ne présente pas de caractère abusif et la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel de Centre-France a valablement prononcé la déchéance du terme.

Dès lors, la [Adresse 11] justifie d’une créance certaine, liquide et exigible.

Au vu des pièces produites, il convient de mentionner que la créance de la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel de la Touraine et du Poitou s’élève au 24 août 2023, à la somme de 261.550,81 euros, en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs.

Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de Monsieur [E] [S] [I] et Monsieur [J] [D] [O] sur l’immeuble saisi.

En l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Le juge constate par ailleurs qu’aucune demande spécifique n’est présentée au titre des modalités de visite de l’immeuble.

En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants.

Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l’autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d’information à l’effet d’annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.

Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste, lequel pourra être LICITOR si le créancier poursuivant le sollicite.

Les dépens seront employés en frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la [Adresse 11] s’élève à la somme de 261.550,81 euros, en principal et intérêts, selon décompte de créance arrêté provisoirement au 24 août 2023, outre les intérêts postérieurs ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

DIT QUE L’AUDIENCE D’ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le :

Jeudi 18 décembre 2025 à 14h30,

Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal

DIT qu’en vue de cette vente, la SARL LEROI et Associés, Commissaires de Justice associés à [Localité 17] pourra faire visiter le bien et vérifier son état d’occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d’une heure selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier ;

DIT qu’en cas d’empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement;

DIT que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

DIT que la publicité de la vente s’opérera de la manière suivante :

— publicité légale,

— un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ;

— une insertion sur un site internet au choix du publiciste ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé le 11 Septembre 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS CE TOQUE