TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

30 Juin 2025

N° R.G. : N° RG 24/09547 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJXS

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LA CHAUMIERE” sis 71 route du Pavé Blanc 92140 CLAMART pris en la personne de son syndic :

C/

[W] [P], [K] [P]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LA CHAUMIERE” sis 71 route du Pavé Blanc 92140 CLAMART pris en la personne de son syndic :

CITYA BELVIA RUNGIS

35-35 bis avenue de la Division Leclerc

92160 ANTONY

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DEFENDEURS

Monsieur [W] [P]

71 route du Pavé Blanc

92140 CLAMART

défaillant

Madame [K] [P]

71 route du Pavé Blanc

92140 CLAMART

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis la Chaumière sis 71 route du pavé blanc à Clamart (92140) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de M. [W] [P] et Mme [K] [P] alors qu’il a déjà été précédemment condamné par jugement en date du 22/03/2021 dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société CYTIA BELVIA RUNGIS les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 13/11/2024, aux fins de :

RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LA CHAUMIERE SIS 71 ROUTE DU PAVE BLANC 92140 CLAMART, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BELVIA RUNGIS, en son action ;L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [K] [P], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LA CHAUMIERE SIS 71 ROUTE DU PAVE BLANC 92140 CLAMART, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BELVIA RUNGIS, la somme totale de 15694.64 euros, correspondant à :

14.540,21 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er avril 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil;380,00 euros correspondant à des frais d’état-daté;774,43 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [K] [P], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LA CHAUMIERE SIS 71 ROUTE DU PAVE BLANC 92140 CLAMART, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BELVIA RUNGIS, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [K] [P], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LA CHAUMIERE SIS 71 ROUTE DU PAVE BLANC 92140 CLAMART, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BELVIA RUNGIS, la somme totale de 2.178 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [K] [P], aux entiers dépens.

M. [W] [P] et Mme [K] [P], assignés par actes remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leuravoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06/12/2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 27/05/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à “recevoir” et “déclarer bien fondé” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision dévant figurer dans la pertie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

Etrait de matrice cadastrale et fiche d’immeubleContrat de SyndicJugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 22 mars 2021 ayant statué sur les charges arr^étées au 31 décembre 2019extrait du compte de M. [W] [P] et Mme [K] [P] pour la période du 31/12/2019 au 24/05/2023, Mise en demeure d’avocat tendant au paiement de la somme de 23.808,75 euros du 14 juin 2022 (retournée par les services postaux avec la mention “pli avisé, non réclamé”)Etat daté du 24/05/2023les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 21/06/2018, 18/04/2019, 17/12/2020, 10/06/2021, 21/06/2022, 27/09/2023 et 27/06/2024 et les attestations de non recours afférentes Différents appels de fonds et travauxExtrait du règlement de copropriétéSommation de payer la somme de 19.835,88 en principal signifiée le 1er octobre 2021Différentes factures du syndic et du commissaire de justiceNotes d’honoraires du cabinet RAISON-AVOCATS

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 14.540,21 euros au titre des charges arrêtées au 01/04/2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14/06/2022.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [W] [P] et Mme [K] [P] sont propriétaires des lots n°170 et 180 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 21/06/2018, 18/04/2019, 17/12/2020, 10/06/2021, 21/06/2022, 27/09/2023 et 27/06/2024 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2017 à 2023, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2019 à 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 14.540,21 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 14/06/2022, date d’envoi de la mise en demeure adressée aux défendeurs.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure datée du 14/06/2022 et adressée le 15/06/2022, afin d’obtenir paiement de la somme de 23.808,75 euros. Partant les intérêts au taux légal courront sur la somme de 14.540,21 euros à compter du 15/06/2022.

Toutefois, celle-ci ne tient pas compte des sommes dont le paiement est poursuivi et qui sont venues à échéance postérieurement à son envoi. En conséquence, les intérêts courront à compter de la délivrance de l’assignation qui porte sur la totalité des sommes dues et vaut mise en demeure.

En conséquence, M. [W] [P] et Mme [K] [P] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.540,21 euros au titre des charges dues pour la période du 31/12/2019 au 01/04/2023 appel du 2e trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13/11/2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 774,43 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (480 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais de mise en demeure en date du 31/12/2019 (47,02 euros) et du 07/12/2022 (42 euros) dès lors que ni le courrier ni l’avis de réception justifiant de la réalité de leur envoi aux défendeurs ne sont produits, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 205,41 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la sommation de payer délivrée par Maître [V] et à la facture afférente.

En conséquence, M. [W] [P] et Mme [K] [P] seront condamnés au paiement de la somme de 205,41 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 569,02 euros sur le compte de M. [W] [P] et Mme [K] [P].

Sur les frais d’état daté

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 380 euros au titre de l’émission d’un état daté des charges dues par les défendeurs, en vue de la vente de leur bien.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné « les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit ledit état en date du 24/05/2023, en vue d’une vente prévue le 25/05/2023, ainsi que le contrat de syndic prévoyant (Annexe – article 4 « tarification pratiquée pour les principales prestations imputables au seul copropriétaire concerné ») un tarif de 380 euros pour les frais et honoraires liés aux mutations.

En conséquence, M. [W] [P] et Mme [K] [P] seront condamnés au paiement de la somme de 380 euros au titre des frais nécessaires à l’établissement de l’état daté par le syndic.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de M. [W] [P] et Mme [K] [P] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi des défendeurs est caractérisée en ce qu’ils ont déjà été condamnés par le tribunal de Nanterre en date du 22/03/2021 (au titre des charges arrêtées au 31/12/2019) et qu’ils n’ont réglé aucune somme postérieurement.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.400 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [W] [P] et Mme [K] [P] seront condamnés à lui verser.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [P] et Mme [K] [P], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [W] [P] et Mme [K] [P] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes mises à la charge des défendeurs, à l’exception des dépens, soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées, exception faite des dépens, seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. [W] [P] et Mme [K] [P] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété, dont l’article 5 stipule une solidarité entre les propriétaires d’un même lot concernant le paiement des « charges » : « dans tous les cas où un local quelconque viendrait à appartenir à plusieurs propriétaires indivis, ceux-ci seraient tenus solidairement et sans divisibilité à l’acquit de toutes les charges afférentes à leur local (…) ».

Partant, il sera fait droit à sa demande de condamnation solidaire des défendeurs s’agissant des seules charges. M. [W] [P] et Mme [K] [P] seront condamnés in solidum, pour le surplus.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [W] [P] et Mme [K] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la Chaumière sis 71 route du pavé blanc à Clamart (92140) représenté par son syndic la somme de 14.540,21 euros au titre des charges dues pour la période du 31/12/2019 au 01/04/2023 appel du 2e trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13/11/2024,

CONDAMNE in solidum M. [W] [P] et Mme [K] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la Chaumière sis 71 route du pavé blanc à Clamart (92140) représenté par son syndic :

— la somme de 205,41 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 380 euros au titre des frais d’établissement de l’état daté en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— la somme de 1.400 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (569,02 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [W] [P] et Mme [K] [P] ,

CONDAMNE in solidum M. [W] [P] et Mme [K] [P] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,