TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

31 Janvier 2025

N° RG 19/08323 – N° Portalis DB3R-W-B7D-VD2N

N° Minute :

AFFAIRE

[Y] [B]

C/

Syndicat des copropriétaires du Bâtiement J de la Résidence “[Adresse 5]”, représenté par son syndic en exercice, la Société REGARDS IMMOBILIER

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Julien JORAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0293

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires du Bâtiement J de la Résidence “[Adresse 5]”, représenté par son syndic en exercice, la Société REGARDS IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P.154

L’affaire a été appelée le 25 Septembre 2024 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 28 Janvier 2025.

La résidence « [Adresse 5] », sise [Adresse 2] à [Localité 1], soumise au régime de la copropriété, est composée de neuf bâtiments d’habitation identifiés sous les lettres A à I, ainsi que d’un groupe de bâtiments d’habitation numérotés 1, 1 bis et 2 à 8, réunis sous la lettre J.

Ce dernier groupe de bâtiments s’est constitué en syndicat secondaire et a pour syndic la société Regards Immobilier.

M. [Y] [B] est propriétaire d’un appartement situé au 5e étage du bâtiment n°5, ainsi que d’une cave et d’une place de parking en extérieur, correspondant aux lots n° 1524, 1544 et 2025.

Le syndicat secondaire du groupe de bâtiments J s’est réuni lors d’une assemblée générale des copropriétaires le 17 avril 2019, pour procéder au vote de plusieurs résolutions, dont les résolutions inscrites sous les points n° 6 et 7, portant sur la réalisation de travaux de ravalement (point n° 6) et de rénovation énergétique (point n° 7).

Par acte d’huissier de justice du 28 juin 2019, M. [B] a fait assigner le syndicat secondaire du Bâtiment J de la Résidence [Adresse 5], [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Regards Immobilier, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins d’annulation de résolutions votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 juin 2022, M.[B] demande au tibunal de :

— prononcer l’annulation des résolutions 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6., 6.7, 6.8, 6.9, 6.15, 6.15.1, 6.15.2, 6.15.3, 6.15.4, 6.15.5, 6.15.6 et 6.15.7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2019 du syndicat secondaire du bâtiment J de la résidence [Adresse 5] situé [Adresse 2] à [Localité 1],

— prononcer l’annulation des résolutions n°7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.7.1, 7.7.2, 7.7.3, 7.7.4, 7.7.5, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 7.13, 7.14, 7.15 et 7.16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2019 du syndicat secondaire du bâtiment J de la résidence [Adresse 5] situé [Adresse 2] à [Localité 1],

— condamner le syndicat secondaire de copropriété du bâtiment J de la résidence [Adresse 5] à lui rembourser les appels de charges relatifs aux résolutions annulées,

— condamner le syndicat secondaire de copropriété du bâtiment J de la résidence [Adresse 5] à lui payer une indemnité de 5 000 euros,

— condamner le syndicat secondaire de copropriété du bâtiment J de la résidence [Adresse 5] à lui payer une indemnité de 4 000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat secondaire de copropriété du bâtiment J de la résidence [Adresse 5] aux dépens, en accordant à Maître Julien Jorand, avocat au barreau de Paris, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 novembre 2022, le syndicat secondaire du bâtiment J demande au tibunal de :

— débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

— débouter M. [B] de sa demande d’exécution provisoire du présent jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2022.

L’affaire a été plaidée le 17 octobre 2023 et mise en délibéré au 11 décembre 2023.

Par application de l’article 444 alinéa 2 du code de procédure civile, compte tenu de l’indisponibilité prolongée du magistrat en charge de la rédaction du jugement et en raison de la charge de travail de la 8e chambre civile, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 25 septembre 2024 devant la 1re chambre du tribunal judiciaire de Nanterre.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 17 avril 2019

M. [B] demande au tribunal de prononcer l’annulation des résolutions 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6., 6.7, 6.8, 6.9, 6.15, 6.15.1, 6.15.2, 6.15.3, 6.15.4, 6.15.5, 6.15.6, 6.15.7, 7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.7.1, 7.7.2, 7.7.3, 7.7.4, 7.7.5, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 7.13, 7.14, 7.15 et 7.16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2019.

Il se prévaut en premier lieu, se fondant sur les articles 14 et 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de l’impossibilité d’identifier les votants dans le procès-verbal d’assemblée générale. Il soutient en effet que, si M. [T] y est mentionné en qualité de représentant du syndicat des copropriétaire et qu’il est précisé que son pouvoir a “pris fin” à 18h44, il existe une incertitude à la lecture du procès-verbal sur la présence ou non du syndicat des copropriétaires au-delà de cette heure, sur sa participation effective au vote des résolutions, ainsi que sur l’identité de la personne le représentant lors de ce vote. Il s’agit, selon lui, d’une irrégularité substantielle affectant la validité des résolutions adoptées. Il précise que l’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n’est pas applicable à la présente instance, pour être entré en vigueur postérieurement à l’introduction de la présente instance, et qu’au surplus, il est en l’espèce impossible de reconstituer le sens du vote des copropriétaires concernés et plus particulièrement du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat secondaire du groupe de bâtiments J expose en premier lieu que le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier, qui est propriétaire d’un local commercial au sein du groupe de bâtiments J, a confié un pouvoir de représentation à M. [T], lequel est arrivé en retard à l’assemblée générale du 17 avril 2019, précisément à 18h44, de sorte que c’est par erreur que le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne que son pouvoir a pris fin à cette heure-là, le syndicat des copropriétaires ayant au contraire commencé à être représenté à ce moment précis ; qu’ainsi, aucune irrégularité dans les opérations de vote n’est démontrée ; qu’en outre, s’il s’avérait nécessaire de retirer de la base des votants les voix appartenant au syndicat principal, le résultat des votes resterait inchangé, quelque soit la majorité requise. Sur ce point, elle soutient que l’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 est venu consacrer une jurisprudence déjà bien établie de la Cour de cassation, applicable en l’espèce.

Appréciation du tribunal,

L’article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

“Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil”.

Aux termes de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

“Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.(…)

La feuille de présence est annexée au procès-verbal”.

Quant à l’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, issu du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, entré en vigueur le 4 janvier 2020, il dispose que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

En l’espèce, il résulte de la feuille de présence de l’assemblée générale du syndicat secondaire, qui s’est tenue le 17 avril 2019, que le syndicat des copropriétaires principal, dont il est établi qu’il est propriétaire d’un local commercial situé au sein du groupe de bâtiments J, et détient à ce titre 1 363 tantièmes, a donné pouvoir de le représenter à M. [T], lequel a émargé ladite feuille de présence.

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 avril 2019, il est précisé s’agissant des “membres arrivés ou partis en cours de séance”, que le pouvoir du syndicat des copropriétaires principal (1363) a pris fin à 18h44. Cette indication figure après le décompte des copropriétaires présents, représentés ou absents au début de la séance, avec indication des tantièmes correspondants, et avant l’exposé du déroulement du vote des résolutions votées au cours de l’assemblée générale.

Si le syndic secondaire soutient que cette mention constitue une erreur matérielle, M. [T] étant arrivé en retard à l’assemblée générale, de sorte que son mandat n’a pas pris fin à 18h44 comme l’indique le procès-verbal, mais qu’au contraire, c’est l’heure à laquelle M. [T] a commencé à représenter le syndicat des copropriétaires, force est de constater d’une part, qu’il n’en justifie par la production d’aucune pièce, et d’autre part, que le syndicat des copropriétaires a été mentionné au début de l’assemblée générale, après vérification de la feuille de présence, comme étant effectivement représenté par M. [T], ce qui apparaît contradictoire avec l’hypothèse de son absence en début de séance.

Il ne saurait en conséquence être considéré que les résultats de vote inscrits sous chacune des résolutions votées sont “parfaitement exacts et dès lors ne sont entachés d’aucune irrégularité” comme le soutient le syndicat secondaire.

Il existe au contraire une contradiction au sein du procès-verbal, qu’aucun élément produit aux débats ne permet de lever, entre l’indication selon laquelle le pouvoir du syndicat des copropriétaires principal aurait pris fin à 18h44 et la mention, sous chaque résolution votée, selon laquelle il aurait effectivement pris part au vote, et ce alors qu’il résulte du procès-verbal qu’ayant débuté à 18h30, la séance a été levée à 00h30.

Il en résulte dès lors une incertitude sur le fait que le syndicat des copropriétaires a été ou non représenté lors de cette assemblée générale, que ce soit avant ou après 18h44.

L’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, issu du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, ci-dessus mentionné invite le tribunal, lorsqu’une irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale, est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, à rechercher s’il est possible de reconstituer le sens du vote et si le résultat de celui-ci s’est trouvé ou non affecté par l’irrégularité relevée.

M. [B] soutient que ce texte serait inapplicable aux faits de l’espèce comme étant entré en vigueur postérieurement à l’introduction de la présente instance.

Or, toute loi nouvelle s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l’objet d’une instance judiciaire (not. Civ., 2me , 7 mai 2003, n° 01-16.554).

Au surplus, ainsi que le soutient le syndicat secondaire, les dispositions précitées n’ont fait que consacrer une jurisprudence établie de la Cour de cassation (à titre d’exemples Civ., 3me, 18 septembre 2012, n° 08-70.203: “L’omission, sur la feuille de présence à l’assemblée générale, des mentions visées à l’article 14 du décret du 17 mars 1967 – les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose – ne rend l’assemblée générale annulable qu’en l’absence d’éléments suffisants permettant l’identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes”, Civ., 3me, 7 juillet 2016, n° 15-14.233 : “Mais attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l’erreur du procès-verbal relative à la présence de M^me X… alors qu’elle était absente procédait d’un émargement décalé apposé sur la feuille de présence par le mandataire d’un autre copropriétaire en regard de son nom et qu’étaient effectivement présents ou représentés quatre copropriétaires représentant les 434/1000èmes et non pas les 520/1000èmes indiqués et que les résolutions de l’assemblée générale avaient toutes été votées à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés et ayant relevé que plus d’un tiers des copropriétaires était présent ou représenté à l’assemblée, en sorte qu’un vote des résolutions en seconde lecture, par application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, aurait permis le vote des mêmes décisions, la cour d’appel, qui a retenu que l’erreur n’entraînait aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l’adoption des résolutions de l’assemblée et était dépourvue d’incidence sur le sens de celles-ci, en a exactement déduit que l’erreur matérielle ne devait pas entraîner l’annulation de l’assemblée générale dans sa totalité”, Civ., 3me, 15 décembre 2016, n° 15-25.109 : “Mais attendu,d’unepart, qu’ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que le syndicat démontrait, par la production d’une attestation d’un copropriétaire, corroborée par les mentions du procès-verbal reprenant les propos de celui-ci dans le même sens, que c’était à tort que ce copropriétaire apparaissait dans le décompte des voix contre la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 16 mars 2010, alors qu’il aurait dû figurer dans les votes en faveur de celle-ci, la cour d’appel, qui a estimé souverainement que le procès-verbal de l’assemblée générale était affecté d’une erreur matérielle relative à la comptabilisation des votes, a pu en déduire, sans violer l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qu’après rectification de l’erreur matérielle, la résolution avait été adoptée à la majorité des présents, conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965").

En l’espèce, l’incertitude sur le fait que le syndicat des copropriétaires principal ait été ou non régulièrement représenté par M. [T], tant avant qu’après 18h44, le procès-verbal ne mentionnant pas, en outre, les résolutions votées antérieurement et postérieurement au moment où son pouvoir de représentation aurait pris fin, exclut tout contrôle de son vote et partant toute reconstitution du vote, comme l’exige en premier lieu l’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, issu du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, et comme l’exigeait antérieurement la Cour de cassation, qui excluait de se livrer à des supputations sur le sens du vote des copropriétaires.

Au regard de ces éléments, il convient de prononcer l’annulation des résolutions 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6., 6.7, 6.8, 6.9, 6.15, 6.15.1, 6.15.2, 6.15.3, 6.15.4, 6.15.5, 6.15.6, 6.15.7, 7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.7.1, 7.7.2, 7.7.3, 7.7.4, 7.7.5, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 7.13, 7.14, 7.15 et 7.16 de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire du 17 avril 2019.

Subséquemment, il y a lieu de condamner le syndicat secondaire à rembourser à M. [Y] [B] les appels de charges relatifs au vote des résolutions précédemment annulées.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [B] sera débouté de sa demande de condamnation du syndicat secondaire à lui payer une indemnité de 5 000 euros, celle-ci n’étant pas motivée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat secondaire, qui perd le procès, est condamné aux dépens, dont distraction au profit de M^e Julien Jorand, en application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [Y] [B] la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Prononce l’annulation des résolutions 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6., 6.7, 6.8, 6.9, 6.15, 6.15.1, 6.15.2, 6.15.3, 6.15.4, 6.15.5, 6.15.6, 6.15.7, 7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.7.1, 7.7.2, 7.7.3, 7.7.4, 7.7.5, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 7.13, 7.14, 7.15 et 7.16 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire du bâtiment J de la Résidence [Adresse 5], du 17 avril 2019,

Condamne le syndicat secondaire du bâtiment J de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Regards Immobilier, à rembourser à M. [Y] [B] les appels de charges relatifs au vote des résolutions précédemment annulées,

Déboute M. [Y] [B] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne le syndicat secondaire du bâtiment J de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Regards Immobilier, à payer à M. [Y] [B] la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat secondaire du bâtiment J de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Regards Immobilier, aux dépens, dont distraction au profit de M^e Julien Jorand, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Jugement signé par Alix FLEURIET, Vice-présidente par suite d’un empêchement du président et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT