TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

07 Février 2025

N° RG 19/06012 – N° Portalis DB3R-W-B7D-U4NV

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.S. PARITEL OPERATEUR

C/

S.N.C. GYPARK

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.S. PARITEL OPERATEUR

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Nicolas KOHEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 250

DEFENDERESSE

S.N.C. GYPARK

[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Karima BELLAHOUEL de l’AARPI OCKHAM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2155

L’affaire a été débattue le 18 Septembre 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 06 Février 2025.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société Paritel Opérateur est un opérateur de téléphonie qui propose des services et équipements de communication destinés aux entreprises et professionnels.

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2009, à effet du 15 avril 2009, la SCI Gypark, dénommée ensuite SNC Gypark, a consenti à la société Paritel Telecom (devenu Paritel Opérateur) un bail commercial pour une durée de 9 années se terminant le 14 avril 2018 portant sur des locaux du bâtiment 8 de l’ensemble immobilier Energy Park sis [Adresse 2] et [Adresse 3] [Adresse 4] à Courbevoie, 92400. La destination contractuelle est celle d’usage d’activité.

Le bail a été modifié par sept avenants successifs portant sur l’adjonction ou la libération de surfaces. Aux termes du dernier avenant au bail signé en date du 18 mars 2016, avenant n°7, la désignation des locaux du bail est la suivante :

« – Activité : 4 611 m² environ décomposé comme suit :

▪ 5ème étage du bâtiment ENERGY 8, soit 728 m² environ (à usage d’activité),

▪ 4ème étage du bâtiment ENERGY 8, soit 735 m² environ (à usage d’activité),

▪ 3ème étage du bâtiment ENERGY 8, soit 735 m² environ (à usage d’activité et bureaux accessoires),

▪ 2ème étage du bâtiment ENERGY 8, soit 735 m² environ (à usage d’activité),

▪ 1er étage du bâtiment ENERGY 8, soit 735 m² environ (à usage d’activité),

▪ rez-de-chaussée du bâtiment ENERGY 8, soit 580 m² environ (à usage d’activité),

▪ 1er étage gauche du bâtiment ENERGY 6, soit 363 m² environ (à usage d’activité),

— Réserves : 400,6 m² environ situés au 1er sous-sol et portant les numéros de lot 9, 13C, 14, 14B, 17 et 21,

— Parkings sous-sol : 41 emplacements portant les numéros 601 à 610, 845 à 854, 858, 880 à 893, 630 à 635,

— Parkings extérieurs, 21 emplacements portant les numéros 23, 29, 60, 61, 63, 82 à 86, 91 à 94, 100 à 102, 105 à 108. ».

Par acte d’huissier en date du 25 mars 2019, la SNC Gypark a offert le renouvellement du bail à effet au 30 septembre 2019 aux clauses et conditions du bail expiré.

La société Paritel Opérateur a quitté les lieux le 31 octobre 2019.

Estimant avoir été contrainte de quitter les lieux loués en raison de nuisances importantes liées à des travaux de restructuration de l’ensemble immobilier Energy Park, par acte d’huissier de justice du 7 juin 2019, la société Paritel Operateur a fait assigner devant ce tribunal la SNC Gypark afin essentiellement, à titre principal, de prononcer la résiliation du bail en date du 16 avril 2009 et de ses avenants aux torts exclusifs de la SNC Gypark à effet de l’assignation au 7 juin 2019 ; à titre subsidiaire, de requalifier le congé avec offre de renouvellement du bail notifiée par le bailleur au preneur par acte du 25 mars 2019 en congé avec offre d’indemnité d’éviction.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2021, la société Paritel Opérateur demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter la SNC Gypark de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater les manquements graves et répétés du bailleur aux conditions du bail ;

En conséquence :

— prononcer la résiliation du bail en date du 16 avril 2009 et de ses avenants aux torts exclusifs de la SNC Gypark ;

— déclarer que la résiliation du bail prendra effet à la date d’effet de l’assignation de la société Paritel Operateur dans la présente instance, soit le 7 juin 2019 ;

— condamner la SNC Gypark à payer à la société Paritel Opérateur les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

* 90.000 euros HT au titre de la recherche des nouveaux locaux,

* 1.526.666,37 euros HT au titre des frais matériels,

* 104.156,95 euros au titre de la perte de valeurs des immobilisations,

* 10.514 euros HT au titre des frais de publicité.

A titre subsidiaire,

— constater que l’offre de renouvellement du bail notifiée le 25 mars 2019 par la SNC Gypark à la société Paritel Opérateur, formulée « aux clauses et conditions du bail précédent demeurant inchangées » est entachée de mauvaise foi ;

En conséquence :

— requalifier le congé avec offre de renouvellement du bail notifiée par le Bailleur au Preneur par acte du 25 mars 2019 en congé avec offre d’indemnité d’éviction ;

— condamner la SNC Gypark à payer à la société Paritel Opérateur, au titre de l’indemnité d’éviction, les sommes suivantes :

* 90.000 euros HT au titre de la recherche des nouveaux locaux,

* 1.526.666,37 euros HT au titre des frais matériels,

* 104.156,95 euros au titre de la perte de valeurs des immobilisations,

* 10.514 euros HT au titre des frais de publicité.

A titre infiniment subsidiaire,

— designer un expert, à l’effet de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur au bailleur depuis la date de résiliation du bail, en considération de la diminution des prestations locatives et des troubles de jouissance excédant les conditions régies par les clauses du bail en cas de travaux et d’évaluer l’entier préjudice du Preneur issu de la résiliation du bail ;

— condamner la SNC Gypark à payer à la société Paritel Opérateur la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SNC Gypark aux entiers dépens, dont les frais et rémunération de l’expert désigné ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement du tribunal de céans.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2022, la SNC Gypark demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter la société Paritel Opérateur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire le tribunal de céans faisait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail ou à la demande de requalification du congé avec offre de renouvellement en congé avec offre d’indemnité d’éviction,

— prononcer la résiliation du bail au 30 septembre 2019,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Paritel Opérateur à compter de cette date au montant du loyer facturé majoré de 50 %,

— débouter la société Paritel Opérateur de sa demande indemnitaire,

A titre très subsidiaire, et si par extraordinaire le tribunal de céans faisait droit à la demande de résiliation judiciaire du Bail ou à la demande de requalification du congé avec offre de renouvellement en congé avec offre d’indemnité d’éviction, ainsi qu’à la demande indemnitaire de la société Paritel Opérateur,

— désigner un expert, avec la mission ci-après :

— se rendre sur place,

— visiter les locaux,

— se faire remettre toutes pièces et documents utile à la détermination du montant de l’indemnité éventuellement due à la société Paritel Opérateur au regard de son préjudice,

— fournir au Tribunal tous éléments permettant :

* la fixation de l’indemnité éventuellement due à la société Paritel Opérateur,

* ainsi que la fixation de l’indemnité d’occupation due par la société Paritel Opérateur à la SNC

GYPARK à compter du 1er octobre 2019 conformément à la valeur locative des lieux à cette date,

A titre reconventionnel,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Paritel Opérateur à compter du 1er octobre 2019 au montant du loyer facturé majoré de 50 %,

— condamner Paritel Opérateur au paiement de la somme de 50.000 € pour procédure abusive,

En tout état de cause

— condamner la société Paritel Opérateur au paiement de la somme de 30.000 € au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au remboursement de l’article

699 du code de procédure civile,

— écarter l’application de l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 08 décembre 2022, l’affaire étant fixée à l’audience de plaidoiries de la 8e chambre civile du 12 septembre 2023 puis à l’audience du 17 octobre 2023 et mise en délibéré au 11 décembre 2023.

Par application de l’article 444 alinéa 2 du code de procédure civile, compte tenu de l’indisponibilité prolongée du magistrat en charge de la rédaction du jugement et en raison de la charge de travail de la 8e chambre civile, l’affaire a d’une réouverture des débats à l’audience du 18 septembre 2024 devant la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Nanterre.

Il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la SNC Gypark

La société Paritel Opérateur, ci-après dénommée Paritel, soutient que la SNC Gypark a manqué à son obligation de délivrance, laquelle concerne tant les locaux loués que les prestations et parties communes de l’ensemble immobilier Energy Park, en procédant à des travaux à compter d’octobre 2018 dont il est résulté :

— une atteinte à l’ampleur du site Energy Park avec la suppression de l’accès aux espaces verts et au patio paysager ;

— une atteinte à l’équilibre financier des prestations mutualisées, la démolition des bâtiments ayant nécessairement modifié la répartition des charges du restaurant inter-entreprises ;

— la suppression des services de surveillance humaine ;

— l’éviction de places de parking et la perte de fonctionnalité des espaces de circulation ;

— la suppression d’accès véhicules et piétons ;

— l’obturation des locaux d’archives ;

— la détérioration du standing et de la qualité environnementale : la volonté du bailleur de transformer le site en zone d’habitation collective a dénaturé la volonté des parties au bail à savoir la location de locaux au sein d’un environnement aux aménagements spécifiques à l’activité tertiaire ;

— la mise en danger de son personnel.

Elle réplique à la défenderesse, qui soutient que les griefs qu’elle invoque sont contradictoires avec sa volonté de conclure un nouveau bail, que les négociations en vue du renouvellement du bail ont débuté à l’été 2017 ; que les premières informations données sur les travaux en septembre 2017 faisaient état de faibles nuisances ; qu’elle a mis fin aux négociations quand elle a compris que tel n’était pas le cas ; que lorsqu’elle a exercé un recours contre le permis de construire le 29 mars 2019, ce qui lui reproche la défenderesse, elle était toujours locataire.

La société Paritel fait valoir qu’au vu de l’ampleur des modifications, des nuisances engendrées dans ses conditions d’occupation et de leur caractère irréversible, les clauses invoquées par la bailleresse pour s’exonérer de tout manquement ne sauraient recevoir application en l’espèce.

Elle rappelle que sa domiciliation au sein du parc d’activité Energy Park était un choix stratégique d’exploitation et d’image de son entreprise, que dédiée aux activités tertiaires, le standing et les services offerts contractuellement par le site Energy Park correspondaient à ses besoins et étaient déterminants de son engagement au contrat de bail ; que le démantèlement du patio paysager pour le transformer en grande partie en zone d’habitation collective a fondamentalement modifié les fonctionnalités et le standing de parc d’activités tertiaires et les prestations qu’elle attendait pour son activité ; que le bailleur a ainsi manqué à son obligation de délivrance.

Sur l’obligation de jouissance paisible, la société Paritel se plaint des nuisances sonores et l’empoussièrement générés par le chantier de démolition ainsi que l’effet délétère que la restructuration du site a engendré sur son personnel.

Elle conteste se plaindre de préjudices futurs postérieurs à l’assignation dès lors que les travaux ont débuté à l’automne 2018 et elle estime que la bailleresse ne peut se retrancher derrière le fait que le projet était porté par la SNC [Localité 8] [Adresse 9] alors que cette société est détenue à 99% par elle.

Elle conclut que l’exécution du bail s’est poursuivie en violation des obligations du bailleur édictée par les articles 1719 et 1723 du code civil ; qu’elle a été contrainte de quitter les locaux en raison des manquements du bailleur ; qu’ainsi la résiliation judiciaire du bail doit être prononcée aux torts de celui-ci.

La bailleresse soutient que le rappel de la consistance de l’ensemble immobilier Energy Park effectué en préambule du bail liant les parties est descriptif ; qu’elle ne s’est à aucun moment contractuellement engagée à maintenir l’ensemble immobilier tel que décrit en préambule du bail dont les locaux loués sont distincts. Elle expose que les clauses prévues aux articles 10.1.3, 10.6.2 et 13 du bail sont opposables au locataire et lui interdisent tout recours au titre de la restructuration de l’ensemble immobilier ou au titre des nuisances liées au chantier de travaux et de démolition qu’elle prétend subir.

Enfin, elle conteste les manquements qui lui sont reprochés, et elle soutient en tout état de cause que ceux-ci ne sont ni constitutifs d’un manquement à son obligation de délivrance conforme à leur usage des locaux donnés à bail ni constitutifs de trouble à leur jouissance paisible et en toute hypothèse ils ne seraient pas suffisamment graves pour entrainer la résiliation du bail à ses torts. Elle ajoute que la gravité des manquements invoqués par la demanderesse est contredite par sa volonté de conclure un nouveau bail ; que de nombreuses réunions d’information ont eu lieu s’agissant des travaux de sorte que la locataire ne peut pas prétendre avoir cessé les négociations au prétexte qu’elle se serait rendue compte que les travaux rendaient impossibles son maintien dans les lieux.

Appréciation du tribunal

A titre liminaire :

— par application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;

— la société Paritel sollicite la résiliation du bail conclu le 16 avril 2009 dont le dernier avenant a été signé le 18 mars 2016, à la date du 7 juin 2019, soit antérieurement à la date visée dans le congé délivré par la SNC Gypark avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019 valant date du bail renouvelé.

En application de l’article 1134 ancien du code civil applicable à l’espèce, dont les principes sont repris à l’article 1103 de ce code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement et selon l’article 1184 ancien du même code, dont le principe est repris aux articles 1217 et 1224 nouveau, la résiliation d’un contrat peut être prononcée par décision de justice si le manquement d’une des parties au contrat est suffisamment grave pour compromettre la poursuite des relations contractuelles. C’est à la partie qui se prévaut d’une infraction commise par son cocontractant pour solliciter la résiliation du bail, d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1723 du même code, « Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. ».

L’obligation de délivrance pesant sur le bailleur, qui découle de la nature du contrat sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, impose à celui-ci de délivrer un local conforme à l’usage auquel il est destiné. Elle persiste par ailleurs pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements. Il s’agit d’une obligation essentielle du bail.

Il est constant que les clauses limitatives ou élusives de responsabilité sont, en principe, valables dès lors qu’elles sont connues et acceptées des cocontractants. Cette validité connaît toutefois certaines limites, et notamment de telles clauses ne doivent pas porter sur l’obligation essentielle du contrat puisque cela équivaudrait à vider celui-ci de sa substance.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

— sur les clauses contractuelles exonératrices de responsabilité

Aux termes de l’article 10.1.3. du bail, le « PRENEUR s’engage à respecter (…) toute organisation nouvelle qui viendrait à être établie notamment en cas de division de l’ENSEMBLE IMMOBILIER dès lors que celle-ci ne serait pas susceptible de diminuer les conditions de jouissance. ».

Selon l’article 10.6.2. du bail, « Il [le preneur] devra de même souffrir par dérogation à l’article 1723 du code civil et sans indemnité ou diminution de loyer, toute modification des LOCAUX et/ou de l’ENSEMBLE IMMOBILIER que le BAILLEUR se réserve d’effectuer pour autant que les modifications n’affectent ni leur standing, ni le niveau des prestations ».

Aux termes de l’article 13, « Le Preneur renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le BAILLEUR, le mandataire du BAILLEUR et leurs assureurs respectifs et s’engage à obtenir les mêmes renonciations de son propre assureur pour les cas suivants :

(…)

En cas d’agissement générateurs de dommages émanant des autres occupants de l’ENSEMBLE IMMOBILIER, de tous tiers en général, sans préjudice des recours du PRENEUR à l’encontre desdits tiers autres que les occupants ».

Premièrement, ces clauses ne s’appliquent pas en cas de manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer les lieux loués, ce qui est précisément ce qui fonde les demandes de la société Paritel. Deuxièmement, il s’agit de clauses qui en cas de travaux, de modifications des lieux ou de nouvelle configuration tendent en ces hypothèses à écarter la possibilité pour la locataire d’obtenir une diminution de loyer ou une indemnisation de ses préjudices générés par lesdits travaux ou modifications ou nouvelle organisation. Or en l’espèce, s’il est sollicité par la société Paritel la résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse, aucune diminution de loyer ou indemnisation résultant des modifications, travaux ou nouvelle configuration n’est réclamée, la demande de dommages et intérêts formée par la société Paritel étant en lien avec le prononcé de la résiliation judiciaire. Ces clauses n’ont donc pas vocation à s’appliquer au litige tel qu’il se présente.

— sur l’obligation de délivrance et de jouissance paisible

La SNC Gypark est propriétaire d’un ensemble immobilier, dénommé Energy Park comprenant plusieurs bâtiments, situé au sein d’un quartier dénommé [Adresse 12] qui faisait, à la date des faits litigieux, l’objet d’un projet d’aménagement global par la ville de [Localité 8].

Dans le cadre de ce projet d’aménagement, la SNC [Localité 8] a été constituée le 9 avril 2018, immatriculée le 30 avril 2018 (pièce 52 en demande) entre la SNC Gypark et la société UGIPRAL. La SNC [Localité 8] Energy Park a déposé un permis de construire le 22 octobre 2018 pour la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation. Si la SNC Gypark en est l’associée majoritaire comme détenant 9 999 des parts sociales sur 10 000, il s’agit d’une personne morale distincte de la SNC [Localité 8] Energy Park laquelle n’est pas la bailleresse de la société Paritel.

Le permis de démolir les bâtiments 1, 2 et 3 a été déposé par la SNC Gypark le 11 septembre 2017. Le tribunal tiendra pour acquis, en l’absence d’éléments contraires, que c’est la SNC Gypark qui était en charge de la démolition des bâtiments 1, 2,3 lui appartenant, ce qui est corroboré par le fait que c’est la SNC Gypark qui est l’origine du référé préventif en date du 06 septembre 2018 relatif à l’opération de démolition.

Le bail conclu entre les parties le 16 avril 2009, modifié par avenants successifs, comprend un préambule ainsi rédigé :

« Le BAILLEUR est propriétaire d’un immeuble (ci-après l’IMMEUBLE) à destination de bureaux et d’activités situé à [Localité 8] (…) dépendant lui-même d’un ensemble plus vaste dénommé « ENERGY PARK » (ci-après l’ENSEMBLE IMMOBLIER ») se composant de :

—  9 immeubles dénommés bâtiments 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 d’une superficie d’environ 31 100 m²,

—  650 emplacements de stationnement en sous-sol,

—  116 emplacements de stationnement en extérieur,

—  1650 m² environ de locaux de réserves,

—  1 restaurant inter-entreprises,

—  1 patio paysagé, différentes voies de circulation et d’accès.

Le PRENEUR a manifesté son intérêt pour la prise à bail d’une partie des locaux composant l’IMMEUBLE et le BAILLEUR a accepté l’offre du PRENEUR. ».

Il ne résulte du préambule, qui est purement descriptif, aucune obligation de la bailleresse au maintien de l’ensemble immobilier Energy Gypark tel que décrit ci-dessus, ni l’obligation de lui garantir un environnement d’activités tertiaires et paysager.

Les locaux pris à bail, décrits à l’article 1, sont en l’état de l’avenant du 18 mars 2016, des locaux de bureau, d’activités, de réserves et d’emplacements de stationnement, la destination contractuelle étant que les locaux sont à usage d’activité. Les dispositions contractuelles relatives aux charges et prestations afférentes à l’ensemble immobilier Energy Park ne constituent pas l’assiette des locaux donnés à bail et n’entrent pas dans le champ de l’obligation de délivrance conforme des locaux à l’usage contractuel auquel ils sont destinés.

Il s’ensuit que la société Paritel est mal fondée à reprocher à la bailleresse tant la restructuration du site Energy Park, outre qu’au demeurant cette restructuration n’est pas le fait de la bailleresse mais de la SNC [Localité 8], que les modifications du site entrainant la suppression de tout ou partie des espaces paysagers et la transformation en une zone mixte, tertiaire et habitation, ces modifications et restructuration ne ressortant pas de son obligation de délivrance.

Il s’ensuit au regard de l’ensemble de ces éléments, qu’il échet d’apprécier si la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux conformément à leur destination contractuelle en procédant à des travaux de préparation du chantier et de démolition des bâtiments 1, 2 et 3.

— sur les manquements reprochés au bailleur au titre de son obligation de délivrance

S’agissant des autres manquements à l’obligation de délivrance invoqués par la société Paritel :

— la suppression des services de surveillance humaine 24H/24 : il n’est pas démontré en quoi la modification du service de surveillance du site Energy Park n’aurait pas permis à la société Paritel d’exploiter ses locaux conformément à leur destination contractuelle, ce d’autant qu’aucune intrusion illégale dans les locaux donnés à bail à la société Paritel n’est établie, ni même alléguée. Au demeurant, la SNC Gypark a informé en décembre 2018 ses locataires sur les nouvelles modalités : mise en place d’un système de détection intrusion avec envoi d’alarme vers une station de télésurveillance des bâtiments du site, présence d’un agent de sécurité du lundi au vendredi de 7h à 21h (pièces 34, 35 et 37 en défense).

— l’éviction de places de parking : il ressort des constats d’huissier établis à la demande de la société Paritel en date du 18 décembre 2018 et du 6 mars 2019 que les emplacements de parking 601 à 610, qui font partie des locaux loués, sont occupés par des véhicules au logo Engie ; que 4 emplacements de parking loués par la demanderesse sont inaccessibles car murés. Toutefois, il résulte des pièces 28 et 28-1 en défense qu’en raison des travaux, les emplacements de parking des locataires, dont la société Paritel, ont été réaffectés, le plan (28-1) figurant 41 emplacements de parking en sous-sol conformément au nombre d’emplacements de stationnement en sous-sol prévus au bail. En tout état de cause, l’indisponibilité de ces 14 emplacements de parking n’est pas de nature à rendre l’exploitation des locaux non conforme à leur destination contractuelle, le bail portant sur 4 611 m² de surface de bureau et activité, le bail étant à usage d’activité, et 56 emplacements de stationnement.

— le fait que les travaux ont conduit à la modification des dessertes de circulation internes au site Energy Park, obligeant selon la locataire, les véhicules à effectuer des manœuvres difficiles ne peut pas sérieusement être invoqué au titre de l’obligation de délivrance, outre qu’aucune attestation de salariés ou de visiteurs de la société Paritel n’est produite en ce sens. Au demeurant, les locataires du site ont été destinataires d’un plan d’organisation de la circulation et du stationnement du site Energy Park (pièce 9 en défense) le 4 septembre 2018.

— la suppression d’accès véhicules et piétons au site : la société Paritel se plaint que l’un des accès véhicules du site Energy Park a été fermé ainsi que deux des trois accès piétons, ce qui aurait allongé les temps de trajets de ses collaborateurs. S’il n’est pas contesté qu’un des accès véhicules du site [Adresse 9] a été fermé en raison des travaux, ce dont la demanderesse a été informée dès le 19 septembre 2018 (pièce 6 en défense s’agissant de la réunion d’information sur les travaux) et par courriel du gestionnaire de la bailleresse le 23 octobre 2018 (pièce 29 en défense), il n’est pas démontré par la société Paritel que ses collaborateurs auraient été empêchés d’accéder aux locaux, et il en est pareillement pour l’accès piéton.

— l’obturation des locaux d’archives : il n’est pas contesté par la SNC Gypark que l’accès aux locaux d’archives a été obturé par le chantier. Toutefois, le gestionnaire de la bailleresse a pris des mesures pour y remédier en faisant procéder à une ouverture et la locataire, qui ne conteste pas que l’accès a ainsi été rétabli, ne rapporte pas la preuve de ce que les locaux à usage de réserve ont été par la suite inexploitables.

— la mise en danger du personnel de la société Paritel : celle-ci soutient que la pose de palissades de chantier à 80 cm de la façade de ses bureaux n’était pas conforme aux règles d’évacuation et de sécurité anti-incendie. Elle produit à cet effet un avis technique de sécurité incendie de la société defifeu (pièce 47). Toutefois, la bailleresse a fait procéder à des travaux le 14 mars 2019 (pièce 46 en défense) ayant consisté à démolir les jardinières pour permettre la bonne évacuation du personnel.

— s’agissant de la répartition des charges du restaurant inter-entreprises : les charges y afférentes dépendent d’un groupement d’entreprises et non de la bailleresse. En outre, il ressort du courrier du 4 mai 2028 de la société gestionnaire que la société Ingérop, locataire des bâtiments 1, 2 et 3 avait quitté les lieux en 2016, soit avant la démolition de ces bâtiments, de sorte que la modification de la répartition des charges est antérieure aux travaux de démolition (pièce 5 en défense), étant observé qu’au surplus, le bailleur a accepté de participer aux charges de fonctionnement du RIE et a ainsi pris à sa charge la quote-part des surfaces vacantes en 2016, 2017 et 2018. Il s’agit d’un moyen inopérant au regard de l’obligation de délivrance de la bailleresse.

Au regard de ces éléments, il ne sera retenu aucun manquement à l’obligation de délivrance de la bailleresse, la locataire ayant exploité ses locaux conformément à leur destination contractuelle jusqu’à son départ en octobre 2019.

Enfin, s’agissant de la modification de la chose louée, il ne ressort pas de l’ensemble de ces éléments que les locaux donnés à bail auraient été modifiés, étant rappelé que les modifications du site entrainant la suppression de tout ou partie des espaces paysagers et la transformation en une zone mixte, tertiaire et habitation ne sont pas dans l’assiette du bail.

— sur l’obligation de jouissance paisible

La société Paritel explique que les vibrations générées par la démolition des bâtiments 1,2,3 ont été ressenties par transmission solidienne sur le bâtiment dans lequel elle louait les locaux, ce qui a gêné le travail de ses collaborateurs et fortement perturbé ses installations techniques et informatiques ; que l’empoussièrement a été dommageable pour son personnel et les équipements pendant plusieurs semaines ; que la construction des nouveaux bâtiments a généré des nuisances sonores. Elle ajoute que la restructuration du site a eu un effet délétère sur son personnel et la relation de confiance avec la direction en raison de l’altération des conditions de travail.

La SNC Gypark réplique que la demanderesse ne rapporte pas la preuve des nuisances invoquées outre que les troubles liés au chantier de construction sont des troubles qui n’ont pu intervenir à la date de l’assignation ; qu’en tout état de cause, elle n’est pas responsable de l’édification des immeubles qui relèvent de la SNC [Localité 8] ; qu’un sapiteur acousticien a été désigné dans le cadre du référé préventif sans que la demanderesse ne signale au cours de l’expertise de nuisances sonores particulières.

Il sera observé qu’aucune des parties n’est précise sur le calendrier des travaux (démolition et construction) tels qu’ils ont effectivement eu lieu jusqu’au départ de la locataire en octobre 2019.

Il apparait toutefois que le calendrier prévisionnel des travaux présenté en septembre 2018 prévoyait :

— une première phase à compter d’octobre 2018 comprenant notamment la suppression d’un accès véhicule, la conservation d’un accès piéton et la pose de clôtures de chantier et fermeture de la zone de sous-sol à démolir,

— une seconde phase de janvier à août 2019 relative à la démolition des 3 bâtiments,

— une troisième phase portant sur le démarrage des travaux de construction à compter de l’été 2019.

Par constat en date des 3 janvier, 18 janvier, 23 janvier, 29 janvier, 6 et 7 février 2019, l’huissier de justice a constaté un « bruit assourdissant de marteau-piqueur » au rez-de-chaussée/hall du bâtiment 8, entre 50 et 92 décibels, selon les différents relevés figurant dans les constats, l’huissier précisant que le bruit était perceptible dans tout l’immeuble. Il ressort d’un courrier de la société Paritel du 15 février 2019 (pièce 34 en demande) que ce bruit provenait de la création d’une trémie, ce qui laissait « augurer des nuisances beaucoup plus importantes lors des travaux de démolition et de reconstruction », la société gestionnaire ayant indiqué dans le compte rendu de la réunion du 22 février 2019 qu’il s’agissait de travaux préparatoires à la démolition.

Ces nuisances sonores qui se sont déroulées entre le 03 janvier et le 7 février 2019 pour la création d’une trémie sont de nature à avoir entraîner un trouble dans la jouissance paisible des locaux. Toutefois, alors que la société Paritel a quitté les locaux en octobre 2019, elle ne démontre pas que les nuisances sonores liées au chantier de démolition (ou de construction) auraient perduré, ce alors que dans le cadre du référé préventif auquel elle était partie un sapiteur acousticien a été désigné, lequel a convoqué le 15 mai 2019 l’ensemble des parties à une réunion sur l’examen des conditions d’installation de surveillance acoustique.

Il n’est pas rapporté la preuve d’un empoussièrement des locaux, aucun constat d’huissier n’étant produit de ce chef, ni d’attestation des salariés.

Il s’ensuit que les nuisances sonores ne constituent pas un manquement suffisamment grave de la bailleresse justifiant la résiliation judiciaire du bail à ses torts.

Enfin, la société Paritel ne rapporte pas la preuve de l’effet délétère allégué sur son personnel en raison de l’altération des conditions de travail, aucune attestation de salariés n’étant produite de ce chef, outre qu’elle a quitté les locaux en octobre 2019 et qu’elle ne peut se plaindre de la suite du chantier de reconstruction alors qu’elle n’était plus occupante du bâtiment 8.

Par conséquent la société Paritel sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail et des demandes subséquentes d’indemnisation.

Sur la demande de requalification du congé délivré par la bailleresse

La société Paritel considère que la mauvaise foi de la bailleresse qui a offert le renouvellement du bail alors qu’elle n’a jamais eu l’intention de relouer les locaux puisqu’elle a toujours su que ceux-ci seraient démolis dans le cadre de la restructuration du site doit entrainer la requalification du congé avec offre de renouvellement en congé avec offre d’une indemnité d’éviction.

La SNC Gypark fait valoir d’une part qu’aucun motif légal ne prévoit une telle requalification au motif de la mauvaise foi, d’autre part que l’offre de renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré a été faite à la suite de l’échec des négociations pour conclure un nouveau bail ; que son intention de renouveler le bail est indiscutable ; que si la ville de [Localité 8] souhaitait dans le cadre du projet [Adresse 12] implanter un parc paysager sur l’emprise du bâtiment abritant les locaux donnés à bail à la société Paritel, il ne s’agissait que d’un projet auquel elle ne souscrivait pas à la date de délivrance du congé valant offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2019.

Appréciation du tribunal

Le congé se définit comme un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré (3e Civ., 6 mars 1973, Bulletin 164, pourvoi n°71-14.7 47, 3e Civ., 4 février 2009, Bulletin 30, pourvoi n°07-20.980). Le congé peut intervenir avec offre de renouvellement, ou sans offre de renouvellement, ce dernier ouvrant droit à une indemnité d’éviction au bénéfice du locataire. Un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.

En l’espèce, après plusieurs mois de négociation entre les parties pour conclure un nouveau bail qui n’ont pas abouti, la SNC Gypark a, par acte d’huissier de justice en date du 25 mars 2019, offert le renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré à compter du 1er octobre 2019, ce conformément aux dispositions légales, la Cour de cassation rappelant constamment que le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail expiré, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix (en ce sens, 3e Civ., 14 octobre 1987, pourvoi n°85-18.132, Bulletin 1987 III n°169, 3e Civ., 15 avril 2021, pourvoi n°19-24.452).

Aucune disposition légale ne permet de requalifier un congé avec une offre de renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré en congé avec offre d’une indemnité d’éviction pour cause de mauvaise foi de la bailleresse.

Elle sera donc déboutée de sa demande de requalification du congé et par conséquent de ses demandes d’indemnisation résultant de l’éviction qu’elle allègue.

A titre surabondant, la société Paritel ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la SNC Gypark à la date de délivrance du congé.

En effet, de manière constante, la SNC Gypark a, depuis le 10 octobre 2017, fait part à ses locataires que dans le cadre du projet d’aménagement de l’écoquartier Village Delage mené par la ville de [Localité 8], il était prévu la démolition des bâtiments 1, 2,3, les bâtiments 4 à 8 continuant d’être exploités par elle et, le permis de démolir qu’elle a déposé le 11 septembre 2017 ne concernait que ces 3 bâtiments.

Le permis de construire déposé le 04 mai 2018 par la SNC [Localité 8] Energy Park ne mentionne de démolition totale qu’en référence au permis de démolir susvisé, et non par référence à la totalité des bâtiments du site, dont le bâtiment 8.

Et si le projet porté par la ville de [Localité 8] comprenait un parc sur l’emprise du bâtiment 8, il n’est pas rapporté la preuve qu’à la date de la délivrance du congé le 25 mars 2019, la SNC Gypark envisageait de démolir ledit bâtiment et non d’en conserver l’exploitation.

Ce n’est au demeurant que le 05 aout 2021, alors que la société Paritel avait quitté les lieux depuis presque deux ans, qu’elle a déposé un permis de démolition du bâtiment 8.

Il sera observé que la SNC Gypark ne forme aucune demande principale autre que le débouté des demandes adverses. Si au terme de son dispositif, elle sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2019 à titre reconventionnel, cette demande est en réalité au vu des moyens qu’elle développe, formée dans le cadre de sa demande subsidiaire dans le cas où le tribunal ferait droit à la demande de la société Paritel de résiliation judiciaire ou de requalification du congé. Il n’y a donc pas lieu de l’examiner.

Sur la demande de dommages et intérêt pour procédure abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve que la société Paritel, qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, ait commis une faute en assignation la SNC Gypark.

Sur les demandes accessoires

La société Paritel, qui perd le procès, est condamnée aux dépens et, l’équité commande de la condamner payer à la SNC Gypark la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Paritel est en conséquence déboutée de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile applicable à l’espèce, l’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit.

En l’espèce eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute la société Paritel Opérateur de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute la SNC Gypark de sa demande formée au titre de la procédure abusive ;

Condamne la société Paritel Opérateur à payer à la SNC Gypark la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Paritel Opérateur aux dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Jugement signé par Alix FLEURIET, Vice-présidente par suite d’un empêchement du président et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT