TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 08 Décembre 2025

N° RG 24/07511 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZZYP

N° de minute :

AFFAIRE

S.A.S. ROVITO-BERNY

C/

S.C.I. CODIF

DEMANDEUR

S.A.S. ROVITO-BERNY

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Michelle DERVIEUX de la SELARL MBD AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 276

DEFENDEUR

S.C.I. CODIF

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Catherine VERGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0254

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Céline CHAMPAGNE

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 13 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2020, la SCI Codif a donné à bail, en l’état d’achèvement, à la SAS Rovito Berny un local commercial situé [Adresse 1] à Antony (92160), pour une durée de dix ans à compter de la date de délivrance fixée au contrat, soit au plus tard le 31 mars 2020, contre paiement d’un loyer annuel hors charges et hors taxes de 150 000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 janvier 2024, la SAS Rovito Berny a sollicité la révision du loyer à la valeur locative.

En l’absence d’accord entre les parties, la SAS Rovito Berny a notifié, le 13 mars 2024, un mémoire en demande en vue de saisir le juge des loyers commerciaux.

En l’absence de réponse, elle a ensuite, par exploit délivré le 05 septembre 2024, fait assigner la SCI Codif devant le juge des loyers commerciaux afin d’obtenir la fixation en principal du loyer à la somme annuelle de 57 000 euros hors taxe et hors charge, à compter du 31 janvier 2024.

Aux termes de son mémoire en réponse n°1, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 04 août 2025, et par message électronique le 04 août 2025, la SAS Rovito Berny demande au juge des loyers, au visa des articles L.143-33, L145-37, L145-57 et suivants, R145-30 du code de commerce, de :

« A TITRE PRINCIPAL

REJETER la demande de nullité formulée par la Société CODIF dans son mémoire en date du 24 janvier 2025,

En conséquence,

FIXER le montant en principal du loyer du bail au 31 janvier 2024, à compter de cette date, à la somme annuelle de 57.000 € hors taxes et hors charges ;

CONDAMNER la société CODIF au paiement des intérêts légaux à compter du 31 janvier 2024, sur la différence existante entre le loyer qui a continué à être payé jusqu’à la fixation demandée, et le loyer du bail renouvelé tel qu’il sera fixé par le Tribunal, outre la capitalisation des intérêts ;

DIRE que le loyer sera révisé de plein droit tous les trois ans, proportionnellement à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE. L’indice de référence sera le dernier publié à la date du 31 janvier 2024. La première indexation interviendra le 31 janvier 2027.

A TITRE SUBSIDIAIRE

DESIGNER tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission de déterminer la valeur locative réelle des locaux loués à la Société ROVITO-BERNY suivant bail commercial du 31 janvier 2020 pour l’activité concernée ;

JUGER que l’expertise aura lieu aux frais du BAILLEUR, la Société CODIF.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

ORDONNER la jonction de la présente instance avec celle initiée pour une audience fixée devant le Juge des Loyers Commerciaux de [Localité 6] le 8 décembre 2025 à 9h30,

En conséquence

FIXER le montant en principal du loyer du bail au 06 février 2025, à la somme annuelle de 57.000 € hors taxes et hors charges ;

CONDAMNER la société CODIF au paiement des intérêts légaux à compter du 06 février 2025, sur la différence existante entre le loyer qui a continué à être payé jusqu’à la fixation demandée, et le loyer du bail renouvelé tel qu’il sera fixé par le Tribunal, outre la capitalisation des intérêts ;

— DIRE que le loyer sera révisé de plein droit tous les trois ans, proportionnellement à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE. L’indice de référence sera le dernier publié à la date du 6 février 2025. La première indexation interviendra le 6 février 2028 ;

A défaut

DESIGNER tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission de déterminer la valeur locative réelle des locaux loués à la Société ROVITO-BERNY suivant bail commercial du 31 janvier 2020 pour l’activité concernée ;

JUGER que l’expertise aura lieu aux frais du BAILLEUR, la Société CODIF.

EN TOUT ÉTAT CAUSE

CONDAMNER la société CODIF à payer à la société ROVITO-BERNY la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Aux termes de son mémoire en réponse n°2 en date du 25 septembre 2025, notifié par message électronique le 29 septembre 2025, la SCI Codif demande, au visa de l’article R 125-20 du code de commerce, de :

«A TITRE PRINCIPAL

DIRE nulle de plein droit la demande de révision du loyer formée par la société ROVITO-BERNY par courrier du 31 janvier 2024

En conséquence, Déclarer irrecevable la procédure engagée par la société ROVITO-BERNY par assignation délivrée le 5 septembre 2024.

A TITRE SUBSIDIAIRE

REJETER la demande de fixation du loyer au montant annuel de 57.000 € HT/HC à compter du 31 janvier 2024

REJETER la demande de condamnation de la SCI CODIF au paiment des intérêts légaux ainsi que la capitalisation des intérêts

REJETER la demande d’expertise formée par la société ROVITO-BERNY et si jamais elle devait étre ordonnée JUGER qu’elle sera aux frais du demandeur

REJETER la demande de fixation du loyer provisionnel au montant de 57.000 € HT/HC

DIRE que le loyer est fixé au montant du loyer en cours soit en 2024 au montant annuel de 171.657 € HT/HC

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

REJETER la demande de jonction de la présente instance avec celle pendante devant le Juge des loyers commerciaux et venant à l’audience du 8 décembre 2025.

REJETER la demande de fixation du loyer au montant annuel de 57.000 € HT/HC à compter du 6 fevrier 2025

REJETER la demande de condamnation de la SCI CODIF au paiment des intérêts légaux ainsi que la capitalisation des intérêts

REJETER la demande d’expertise formée par la société ROVITO-BERNY et si jamais elle devait être ordonnée JUGER qu’elle sera aux frais du demandeur

DANS TOUS LES CAS

REJETER l’ensemble des demandes formées par la societe ROVITO-BERNY

CONDAMNER la société ROVITO-BERNY en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait.

L’affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l’audience du 13 octobre 2025 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité

Aux termes de l’article 126, alinéa 1er, du code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Aux termes de l’article L145-37 du code de commerce, « les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. »

L’article R 145-23 du code de commerce dispose, pour sa part, que «les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. (…)»

Les articles R 145-24 à R 145-25 du même code décrivent le contenu et les mentions à faire figurer dans ce mémoire.

L’article R 145-25 précise ainsi que le mémoire contient notamment « une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l’article L. 145-11 ou en application de l’article R. 145-20 »

L’article R145-20 du même code prévoit à cet égard que «la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60.

Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande. »

La SCI Codif explique que le courrier de demande de révision, adressé par la SAS Rovito-Berny le 31 janvier 2024, ne précise pas le montant du loyer révisé qu’elle sollicite.

Elle soutient donc la nullité de plein droit de sa demande, en application des dispositions de l’article R145-20 précité, en rappelant qu’aucune acte, qu’il s’agisse du mémoire préalable ou de l’assignation en fixation du loyer, ne peut remplacer cette dernière.

En réponse aux arguments opposés par la SAS Rovito-Berny, elle fait valoir que ni la réponse qu’elle a apportée aux contestations émises dans le courrier du 31 janvier 2024 ni sa participation à la commission de conciliation tenue le 26 mars 2025 ne peut remettre en cause la nullité soulevée, la saisine de cet organe étant postérieure à l’exception de nullité soulevée par mémoire du 24 janvier 2025.

La SAS Rovito-Berny fait pour sa part valoir que l’objectif de la notification préalable au mémoire est de permettre aux parties, avant toute procédure judiciaire, d’entrer en discussion pour échanger sur la fixation d’un nouveau loyer, qui peut être sollicitée aussi bien par le bailleur que par le preneur.

Elle soutient ainsi que la nullité tirée de l’absence de proposition d’un montant d’un nouveau loyer est nuancée d’une part, par le fait que le courrier qu’elle a adressé à son bailleur sollicitait cette fixation à la valeur locative, de telle sorte que, ce faisant, elle formulait bien une demande, d’autre part par la réponse apportée à ce courrier par la SAS Codif et enfin, par le fait qu’elle a accepté de se rendre à la commission de conciliation.

Elle considère donc que la SAS Codif ne peut valablement soutenir la nullité d’une demande de révision du loyer pour laquelle elle accepte cependant de discuter le principe de la révision et mandate son conseil pour se rendre à la commission de conciliation.

En l’espèce, par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 31 janvier 2024, le conseil de la SAS Rovito-Berny a sollicité en ces termes, du preneur, la révision du loyer :

« Je vous écris en qualité de conseil de la société Rotivo Berny à laquelle il a été donné à bail suivant acte du 31 janvier 2020 des locaux commerciaux sis à [Adresse 5] et correspondant au lot 3 outre deux parkings.

Je vous informe dès à présent que ma cliente souhaite solliciter la révision du montant du loyer à la valeur locative et je vais vous faire parvenir un projet de mémoire en ce sens avant tout contentieux, mais d’ores et déjà je m’interroge sur le fait que vous avez procédé à une indexation du loyer sans respecter les termes des lois du 18 août 2022 et du 7 juillet 2023 qui plafonnent à 3,5 % l’indexation pour les PME, quelle que soit la variation de l’indice sur les loyers commerciaux et la période

Vous n’avez pas appliqué ce plafonnement de sorte que le montant du loyer réglé à ce jour ne correspond pas aux droits que le locataire peut faire valoir à ce titre (…) »

Il ressort des dispositions précitées que le mémoire, défini aux articles R. 145-24 à R.145-26 du code de commerce, doit être précédé d’une demande de révision, d’une demande de congé ou d’une demande de renouvellement, et que la demande de révision doit répondre aux conditions de forme et de fond définies à l’article R 145-20 précité, à savoir une demande formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, mentionnant, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

Il n’est pas contesté que la SAS Rovito-Berny a bien formulé une demande de révision du montant du loyer.

Toutefois, dans la mesure où le courrier du 31 janvier 2024 ne précise pas le nouveau montant sollicité, puisqu’il se contente de solliciter « la révision du montant du loyer à la valeur locative » le bailleur n’était pas en mesure de connaître le montant proposé, en l’absence de toute demande chiffrée.

Par conséquent, cette demande de révision qui ne satisfait pas aux prescriptions de l’article R 145-20 du code de commerce est nulle, sans que le fait que le bailleur ait répondu aux griefs contenus dans ce courrier et participé à une commission de conciliation, intervenue après que cette fin de non recevoir ait été soulevée, ne soient de nature à faire obstacle à cette nullité.

La procédure engagée par la SAS Rovito-Berny est donc irrecevable.

Sur les demandes accessoires

La SAS Rovito-Berny est condamnée aux dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, la SAS Rovito-Berny est condamnée à régler à la société Codif la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la procédure introduite par la SAS Rovito-Berny ;

Condamne la SAS Rovito-Berny aux dépens ;

Condamne la SAS Rovito-Berny à régler à la société Codif la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la décision est exécutoire de droit

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX