TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [C] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Madame [W] [M] née [Z]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01051 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33A5

N° MINUTE :

14

JUGEMENT

rendu le vendredi 19 juillet 2024

DEMANDERESSE

Madame [W] [M] née [Z], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Laurence TARTOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0123

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 juin 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier.

Décision du 19 juillet 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01051 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33A5

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [M] née [Z], après avoir acquis le logement par adjudication, a donné à bail meublé à Monsieur [C] [P] suivant acte sous seing privé à effet au 1er novembre 2020 des locaux de 9 m2 situés [Adresse 2] pour un loyer de 550 € par mois.

Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, Madame [W] [M] née [Z] a donné congé à Monsieur [C] [P] pour le 31 octobre 2023 afin de vendre le logement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 janvier 2024, Madame [W] [M] née [Z] a fait assigner Monsieur [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé pour vente, d’expulsion de Monsieur [C] [P] et afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 550 € par mois, d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du congé.

A l’audience du 14 juin 2024, Madame [W] [M] née [Z] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, Monsieur [C] [P] s’oppose aux demandes et sollicite :

la requalification de son contrat en bail nu, avec reconduction du bail pour 3 ans le 31 octobre 2023 et le prononcé de la nullité du congé délivré par Madame [W] [M] née [Z],subsidiairement, le prononcé de la nullité du congé délivré par Madame [W] [M] née [Z], avec reconduction du bail pour un an,subsidiairement, le bénéfice de délais d’un an pour quitter les lieux,la condamnation de Madame [W] [M] née [Z] à lui payer la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties à leurs conclusions écrites soutenues oralement en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du contrat

En application de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014, « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Suivant l’article 2 du décret du 31 juillet 2015, « Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants:

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »

Suivant l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, « Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. »

En l’espèce, Monsieur [C] [P] conteste le caractère meublé de la location en l’absence d’inventaire et d’état détaillé du mobilier annexés au contrat de bail conclu avec Madame [W] [M] née [Z] et compte tenu de l’indécence des lieux.

Toutefois, l’indécence ne constitue pas un critère de qualification en bail nu et la preuve de l’indécence ne peut en tout état de cause être rapportée par des photographies dont le lieu et la date ne sont pas établis.

En outre, l’absence d’inventaire ou un inventaire insuffisant n’excluent pas en eux-mêmes le caractère meublé de la location.

Or en l’espèce, Monsieur [C] [P] précédemment titulaire d’un contrat de bail conclu avec le précédent propriétaire du 18 août 2016 en produit un simple extrait intitulé « bail de location meublée », la désignation des locaux en première page mentionnant la présence dans les lieux d’une plaque de cuisson, d’un lit, d’un réfrigérateur et d’une machine à laver.

Il ne précise pas dans le cadre de la présente instance ce qui manquait dans les lieux lorsqu’il a conclu un premier bail en 2016 pour y vivre convenablement.

Il a indiqué lui-même à l’huissier venu visiter les lieux le 14 février 2020 être titulaire d’un bail meublé, et n’a pas opposé à Madame [W] [M] née [Z] ni lors de la conclusion d’un nouveau bail dit meublé ni après cette date être propriétaire des biens présents dans le logement.

Au regard de ces éléments d’appréciation, et de l’absence de contestation de Monsieur [C] [P] du caractère meublé de la location depuis la conclusion du bail, il y a lieu de retenir que l’appartement donné à bail par Madame [W] [M] née [Z] à Monsieur [C] [P] était bien meublé de manière suffisante pour y vivre convenablement.

En conséquence, la demande de requalification du contrat de bail meublé en bail nu est rejetée.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux contrats de location de logements meublés, « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.(….)

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.»

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [C] [P] pour une durée d’un an renouvelable expirait le 31 octobre 2023.

Le congé du bailleur signifié par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023 a donc été délivré dans les formes requises plus de trois mois avant l’échéance précitée. Il rappelle que le congé est donné pour permettre au bailleur de vendre son logement.

La seule absence actuelle de démarches pour vente ne suffit pas à remettre en cause la sincérité du motif du congé.

En conséquence, il sera retenu que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 31 octobre 2023 et la demande de nullité du congé est rejetée.

Monsieur [C] [P] étant ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis 1er novembre 2023, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion dans les conditions du dispositif.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au résident d’un commandement de quitter les lieux.

Il est rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. »

Suivant l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. »

En l’espèce, si Monsieur [C] [P] justifie de ses difficultés pour se reloger, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux, compte tenu de l’ancienneté de la résiliation du bail.

En conséquence, sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux est rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [M] née [Z] ne sollicite pas le paiement d’un éventuel arriéré locatif mais uniquement d’une indemnité d’occupation.

L’occupation des lieux postérieurement à la résiliation du bail constitue une faute civile qui crée un préjudice au propriétaire justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation qui sera fixée en l’espèce à la somme de 250 € par mois charges comprises au regard notamment de la valeur locative du logement résultant de l’encadrement des loyers parisiens, non respecté dans le contrat de bail, ce à compter de la résiliation du bail soit du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif notamment lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas en revanche d’abus du droit d’agir en justice.

En l’espèce, il n’est caractérisé aucune faute de Madame [W] [M] née [Z] dans l’introduction de l’instance, les fautes éventuelles de Madame [W] [M] née [Z] dans l’exécution du contrat (montant du loyer par exemple) devant donner lieu à d’autres demandes de Monsieur [C] [P] sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou par une action en diminution du loyer.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [P], qui succombe à titre principal, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels ne comprennent pas le coût du congé pour vente délivré pour Madame [W] [M] née [Z] dans son intérêt personnel et restant nécessairement à sa charge.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de requalification du contrat de bail meublé en bail nu et la demande de nullité du congé,

Constate la résiliation du bail à effet au 1er novembre 2020 conclu entre Monsieur [C] [P] d’une part et Madame [W] [M] née [Z] d’autre part portant sur des locaux situés [Adresse 2] par l’effet du congé pour vente,

Constate que Monsieur [C] [P] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2023,

Ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la présente décision,

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Monsieur [C] [P] à payer à Madame [W] [M] née [Z] une indemnité d’occupation mensuelle de 250 € charges comprises, ce du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux,

Rejette la demande de Monsieur [C] [P] de délais supplémentaires pour quitter les lieux et sa demande de dommages et intérêts,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Rejette la demande au titre des frais irrépétibles,

Condamne Monsieur [C] [P] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation mais non le coût du congé pour vente,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection