TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Mai 2025

N° RG 23/05969 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YH23

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du 164 avenue Aristide Briand 92220 BAGNEUX représenté par son syndic :

C/

[Y] [G], veuf de Mme [T] [N] et non remarié depuis.

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 164 avenue Aristide Briand 92220 BAGNEUX représenté par son syndic :

Société IMMOGIM

157 rue des Bains

92220 BAGNEUX

représentée par M^e Valérie PIGALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2171

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [G]

164, Avenue Aristide Briand

92220 BAGNEUX

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 164 avenue Aristide-Briand à BAGNEUX (92220) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [Y] [G] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société IMMOGIM, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 13 juillet 2023, aux fins de :

RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires du 164 avenue Aristide Briand – 92220 BAGNEUX, représenté par son Syndic en exercice, la société IMMOGIM, SARL immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 391 657 707, ayant son siège social 157 rue des Blains 92220 BAGNEUX, en son action ;

L’EN DÉCLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER M. [G] [Y], à payer le Syndicat des Copropriétaires du 164 avenue 7 Aristide Briand – 92220 BAGNEUX, représenté par son Syndic en exercice, la société IMMOGIM, SARL immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 391 657 707, ayant son siège social 157 rue des Blains 92220 BAGNEUX, la somme totale de 11 937,58 euros, correspondant :

—  9825,58 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté incluant le 3ème trimestre 2023 inclus ;

— Au titre des frais de recouvrement hypothèque 270 euros, et 1872 euros honoraires de procédure ;

CONDAMNER M. [G] [Y], à payer le Syndicat des Copropriétaires du 164 avenue Aristide Briand – 92220 BAGNEUX, représenté par son Syndic en exercice, la société IMMOGIM, SARL immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 391 657 707, ayant son siège social 157 rue des Blains 92220 BAGNEUX, la somme totale de 800 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNER M. [G] [Y], à payer le Syndicat des Copropriétaires du 164 avenue Aristide Briand – 92220 BAGNEUX, représenté par son Syndic en exercice, la société IMMOGIM, SARL immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 391 657 707, ayant son siège social 157 rue des Blains 92220 BAGNEUX, la somme totale de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER M. [G] [Y] à supporter les entiers dépens de l’instance, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de payer signifiée, ainsi que les frais d’hypothèque légale ;

ASSORTIR jugement à intervenir de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions en application des articles 514 et 515 du code de procédure civile,

M. [Y] [G], assigné par acte remis en l’étude de commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 2.142,00 euros au titre des frais de recouvrement (270 euros de frais de prise d’hypothèque et 1.872,00 euros d’honoraires de procédure) et le paiement du coût du commandement de payer en date du 26 septembre 2022 (164,18 euros), ainsi que, de nouveau, les frais de prise d’hypothèque au titre des dépens.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les sommes demandées au titre des frais, et celles réclamées au titre des dépens.

La loi n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Par ailleurs, ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais de suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens. Les honoraires de procédure de 1.872,00 doivent donc être examinés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou des dépens.

Les frais de prise d’hypothèque, demandés à deux titres différents, seront examinés avec les frais de recouvrement tel que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 le prévoit.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les frais, d’un montant de 434,18 (270 + 164,18 euros), seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de procédure d’un montant de 1.872,00 seront examinés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou des dépens.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9.825,58 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2023 inclus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— une demande de renseignement auprès du service de la publicité foncière de la direction générale des finances publiques de Vanves 2 en date du 24 octobre 2022,

— les appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 13 novembre 2017, 25 mars 2021 et 8 septembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de prouver que le défendeur est propriétaire des lots n°1, 2, 13, 25, 26, 30, 31, 33, 34, 35, 36, et 37 de l’état descriptif de division, tel qu’il le rapporte dans ses écritures.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun extrait de compte ou décompte de charges permettant au tribunal d’analyser les sommes réclamées depuis l’origine de la dette jusqu’au 3ème trimestre 2023 inclus.

Partant, faute de démontrer que le défendeur serait redevable des charges de copropriété dont le paiement est réclamé, la demande de paiement des charges formée à son encontre par le syndicat des copropriétaires ne peut être accueillie.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 434,18 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, comme indiqué ci-dessus, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le défendeur serait redevable des charges dont le paiement est réclamé.

Il s’en déduit que le tribunal ne peut lui imputer les frais liés au recouvrement de cette dette de charges.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement et de celle subséquente au titre des intérêts au taux légal à compter de l’assignation de ce chef.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, pour les raisons indiquées plus avant, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le défendeur serait redevable des charges dont le paiement est réclamé de sorte que le tribunal ne peut le déclarer responsable du préjudice subi par le demandeur caractérisé par la privation de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de la copropriété.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de ce qui précède, sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur la demande de capitalisation des intérêts au taux légal

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes qu’il demande soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

En l’espèce, M. [Y] [G] n’est condamné à verser aucune somme au syndicat des copropriétaires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT