TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Mai 2025

N° RG 23/02738 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YH6W

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 234-236 avenue Aristide Briand / 1 bis rue du Pont Royal 92220 BAGNEUX pris en la personne de son syndic :

C/

[U] [V], [W] [F] épouse [V]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 234-236 avenue Aristide Briand / 1 bis rue du Pont Royal 92220 BAGNEUX pris en la personne de son syndic :

Cabinet DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS

164 rue Ordener

75018 PARIS

représentée par M^e Jean-yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0643

DEFENDEURS

Monsieur [U] [V]

300 avenue Aristide Briand

92220 BAGNEUX

défaillant

Madame [W] [F] épouse [V]

300 Avenue Aristide Briand

92220 BAGNEUX

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 25 février 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à MadameCarole GAYET, Juge, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 234-236 avenue Aristide-Briand à BAGNEUX (92220) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de Monsieur [U] [V] et Madame [W] [V] (ci-après " les époux [V] ") dans le règlement des charges dont ils sont redevables alors qu’ils ont déjà été précédemment condamnés par jugement en date du 29 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS, les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 1er mars 2023, aux fins de voir :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [U] [V] et Madame [W] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 234-236, avenue Aristide Briand/ 1 bis rue du Pont Royal 92220 Bagneux la somme de 18.901,02€, au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 12.01.2023, incluant le 1er appel de charges 2023, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Les CONDAMNER SOLIDAIREMENT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour perturbation de sa trésorerie.

Les CONDAMNER SOLIDAIREMENT à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les CONDAMNER SOLIDAIREMENT aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jean-Yves ROCHMANN, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

RAPPELER QUE l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Monsieur [U] [V], assigné à domicile, et Madame [W] [V], assignée par acte remis en l’étude de commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 févier 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 15 octobre 2024 puis, par nouvelle convocation à l’audience du 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 18.901,02 euros au titre des charges arrêtées au 12 janvier 2023 dont le paiement des honoraires liés à la procédure de recouvrement par son avocat pour un montant de 1.440 euros.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Ne relèvent ni de l’article 10, ni de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les honoraires d’avocat qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 17.461,02 (18.901,02 – 1.440) euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les honoraires d’avocat, d’un montant de 1.440 euros, seront arbitrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 17.461,02 euros au titre des charges arrêtées au 12 janvier 2023, augmentée des intérêts au taux légal au jour de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de Monsieur [U] [V] provenant du grand livre comptable de la coproprié-té pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2023,

— des appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 30 juin 2016, 27 avril 2017, 22 mai 2018, 5 juin 2019, 6 octobre 2020, 17 juin 2021 et 8 juin 2022 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022 et 2023, ainsi que l’attestation de non-recours afférente à l’ensemble de ces assemblées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que les époux [V] sont propriétaires des lots n°167 et 175 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 17.461,02 euros au 1er janvier 2023, déduction faite du coût de la procé-dure de recouvrement diligentée par l’avocat qui relève de l’article 700 du code de procédure civile.

L’analyse du relevé de compte montre que le syndicat des copropriétaires demande une somme de 12.697,24 euros libellée « reprise de solde ». Or, il ne fournit pas suffisamment d’éléments permettant de justifier de la réalité de cette somme réclamée au titre des charges de copropriété. En premier lieu, ladite reprise de solde couvre une période allant du 1er janvier 2013 au 9 décembre 2021 or, ce décompte présente déjà une reprise de solde au 1er janvier 2013 pour un montant de 3.940,10 euros, qui n’est pas justifiée, ainsi que des appels de charges et fonds de travaux pour les années 2013 et 2014 pour lesquels les procès-verbaux d’assemblée générale ne sont pas produits. Il appartient au demandeur de calculer et de justifier la dette dont il réclame le paiement. Il conviendra donc de déduire ce montant du solde total dont le paiement est poursuivi (17.461,02 – 12.697,24 = 4.763,78 euros).

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 4.763,78 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2023, appels de provisions du 1er janvier 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023, date de l’assignation signifiée aux défendeurs.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

En conséquence, les époux [V] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.763,78 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2023, appels de provisions du 1er janvier 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante des époux [V] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi des défendeurs est d’autant plus caractérisée qu’ils ont déjà été condamnés par le tribunal d’instance d’Anthony en date du 29 novembre 2018 (au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2018).

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que les époux [V] seront condamnés à lui verser.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les époux [V] soient condamnés solidairement au paie-ment des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

Sur les demandes accessoires

Les époux [V], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Yves ROCHMANN dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les époux [V] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [V] et Madame [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 234-236 avenue Aristide-Briand à BAGNEUX (92220) représenté par son syndic :

— la somme de 4.763,78 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2023, appels de provisions du 1er janvier 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er mars 2023,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [V] et Madame [W] [V] au paiement des dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Yves ROCHMANN dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT