TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 25/00008 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2HLU

Minute N° :

Date : 04 Août 2025

OPERATION : Projet de requalification du secteur Gallieni à [Localité 7]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T07

et

Monsieur [V] [D]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [L] [D] épouse [O]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non représentés

En présence de Madame [X] FEUILLERAT et Monsieur [G] [B], commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 30 Juin 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire introductif visé par le greffe le 13 janvier 2025 notifiés par lettres recommandées avec avis de réception du 14 janvier 2025 n°1A21517469050 et 1A21517469043, l’établissement public foncier d’Île-de-France demande au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité due à [V] [D] et [L] [D] épouse [O] au titre de la dépossession des lots n°3 et 4 ainsi que 114/1 000e des parties communes de l’immeuble situé [Adresse 2] à Villeneuve-la-Garenne sur la parcelle section L n°[Cadastre 1].

Par ordonnance du 21 mars 2025 signifiée à [V] [D] et [L] [D] épouse [O] le 5 mai 2025 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, l’affaire a été fixée au transport du 21 mai 2025 et à l’audience du 30 juin 2025.

Un procès-verbal de transport a été dressé, en présence de [L] [D] épouse [O], décrivant les éléments suivants :

« I/ Environnement

les biens sont situés dans un quartier résidentiel, au sud de la ville, à proximité de l’A86 et des bords de Seine, à 7 minutes à pied du centre-ville, de ses commerces, des établissements administratifs et scolaires, desservis par des bus et à 500 mètres de l’arrêt du tramway T1 “Mairie de [Localité 7]”.

Les parties ont affirmé que des discussions sont en cours. Le locataire occupant actuel a des dettes locatives à leur encontre d’environ 10 000 euros, il y a également une femme et un enfant dans l’appartement. Ce dernier se trouve au premier étage à gauche.

II/ Extérieur

L’immeuble a un accès unique à partir de la voie publique dont il est séparé par un muret surmonté d’une grille. Il est érigé sur trois niveaux. La façade apparaît ancienne avec du crépis fissuré et des volets usés. Une allée bétonnée se trouve à l’avant du bâtiment, avec un petit escalier ainsi que de la végétation (arbres, arbustes).

III/ Intérieur

Les parties communes sont composés de matériaux anciens et usés.

le logement est composé de deux pièces principales. La première est une pièce de vie avec un espace cuisine et salon. Il y a deux fenêtres vers le jardin et un ballon d’eau chaude. Une porte donne sur les toilettes. Ensuite, une autre porte mène à la chambre avec une fenêtre côté jardin. Il y a du parquet flottant au sol et de la toile de verre peinte aux murs.

Cave

La cave correspondant au logement se trouve au fond à gauche, côté jardin. Elle est électrifiée et éclairée, des jours donnent sur le jardin. Les murs sont bruts et les tuyaux apparents.

Aucune observation n’a été formulée par les parties.

Après avoir entendu en leurs explications, l’expropriant et les expropriés présents sur les lieux ou leurs représentants, nous avons achevé notre visite et renvoyé la cause et les parties à notre audience publique du 30 Juin 2025 à 09 H 30, salle A au Tribunal Judiciaire de Nanterre.»

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 16 mai 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité de dépossession totale de 90 100 €.

[V] [D] et [L] [D] épouse [O] sont défaillants.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I La date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 7] est le 1er octobre 2015, sa dernière modification en date du 5 février 2020 étant postérieure à l’ordonnance d’expropriation rendue le 25 novembre 2019.

En conséquence, la date de référence est fixée au 1er octobre 2015.

II L’indemnité principale

L’article R311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas répondu dans le délai de six semaines au mémoire introductif notifié par lettres recommandées avec avis de réception du 14 janvier 2025, ceci de telle sorte qu’ils sont réputés s’en tenir à l’offre de l’Epfif.

Par ailleurs, il résulte des opérations de transport que les locaux étaient occupés.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité principale au montant de 60 041,75 € en valeur occupée.

III L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + ( 15 000 – 5 000) / 100 x 15 + (60 041,75 – 15 000) / 100 x 10

= 2 000 + 1 500 + 4 514,17 = 7 014,17

L’indemnité de remploi est donc de 7 014,17 € arrondie à l’unité. Sur les dépens :

Conformément aux dispositions de l’article L312-1 du code de l’expropriation, les dépens seront assumés par l’établissement public foncier d’Île-de-France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel et prononcé par mise à disposition au Greffe,

FIXE ainsi les indemnités dues à [V] [D] et [L] [D] épouse [O] par l’établissement public foncier d’Île-de-France au titre de la dépossession des lots n°3 et 4 ainsi que 114/1 000e des parties communes de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] sur la parcelle section L n°[Cadastre 1]:

Indemnité principale : 60 041,75 € en valeur occupée,Indemnité de remploi : 7 014,17 €;DIT que les dépens demeurent à la charge de l’établissement public foncier d’Île-de-France ;

Ainsi jugé et prononcé au Palais de Justice de Nanterre le 4 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION