TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Mars 2025

N° R.G. : N° RG 24/02689 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZKKU

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “JULES FERRY” sis 3 allée du 8 mai 1945 – 92150 SURESNES représenté par son syndic :

C/

[R] [N]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “JULES FERRY” sis 3 allée du 8 mai 1945 – 92150 SURESNES représenté par son syndic :

ATRIUM GESTION

4, rue d’Argenson

75008 PARIS

représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291

DEFENDERESSE

Madame [R] [N]

Résidence Jules Ferry

3 allée du 8 mai 1945

92150 SURESNES

défaillante

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé Résidence Jules Ferry sise 3, allée du 8 mai 1945 à Suresnes (92150) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [R] [N] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 22/03/2024, aux fins de voir :

Dire recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "CENTRAL PARC”, sis 112 à 128 rue Salvador Allende- 92000 NANTERRE, représenté par son syndic en fonction, la société ATRIUM GESTION,

Constater que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines,

Condamner Madame [R] [N] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION, les sommes suivantes :

—  8.032,63 euros relatifs aux charges et travaux impayés entre le 1er janvier 2023 et le 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légaux à compter de la mise en demeure du 15 février 2023 ;

—  951,60 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant notamment le cout des commandements de payer de 298,58 euros.

Ordonner Ia capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil,

Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.

Mme [R] [N], assignée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06/12/2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 28/01/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée. Il sera toutefois relevé que le syndicat des copropriétaires demandeur est celui de la résidence Jules Ferry à Suresnes, requérant mentionné en première page de l’assignation mais aussi dans le corps de celle-ci, et non celui de la résidence Central Parc à Nanterre comme mentionné par suite d’une erreur purement matérielle au dispositif.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte des sommes dues par Mme [R] [N] pour la période du 31/12/2022 au 01/01/2024 (indiqué par le demandeur comme « arrété au 01/10/2023 »),

— les appels de fonds adressés au Mme [R] [N] (entre le 27/09/2022 et le 20/12/2023),

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 7/06/2022 et 12/06/2023 et l’attestation de non recours afférente,

— une mise en demeure adressée par le syndic en date du 15/02/2023 pour obtenir paiement de la somme de 1439,35 euros (avis de réception produit) ainsi que des relances

— un commandement de payer la somme de 4.928,88 euros (outre le coût de l’acte) en date du 07/09/2022 et un commandement de payer la somme de 2.792,40 euros (outre le coût de l’acte) en date du 16/05/2023, ainsi que les factures afférentes

— cinq factures de frais établies par le syndic au titre des courriers de mise en demeure et de relance qu’il a adressés, ainsi que des honoraires de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice et à l’avocat, et de constitution d’hypothèque,

— le contrat de syndic.

Sur la distinction entre les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement du coût des commandements de payer en date du 31/12/2022 et 31/05/2023 au titre des dépens.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la loi n’exigeant pas la délivrance d’un commandement de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les frais de recouvrement seront examinés pour un montant total de 1.250,18 euros (951,60 +298,58), en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.032,63 euros au titre des charges arrêtées au 01/10/2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15/02/2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [R] [N] est propriétaire du lot n°6125 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 07/06/2022 et 12/06/2023 qui ont approuvé les comptes de l’exercice 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Il résulte de l’analyse du décompte produit que la somme de 8.032,63 euros, dont le paiement est poursuivi, intègre un montant de 1.200,61 euros correspondant à l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, alors que la période visée aux termes des écritures du demandeur est arrêtée à octobre 2023.

Au vu du décompte produit et des demandes aux termes de l’assignation, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 8.032,63 euros arrêtée au 1er trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 15/02/2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée à la défenderesse.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 15/02/2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 1.439,35 euros. Or, sa demande ne tient pas compte du fait que l’essentiel des sommes dont le paiement est poursuivi est venu à échéance postérieurement à cette mise en demeure. Partant les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure, et porte sur la totalité des sommes réclamées.

En conséquence, Mme [R] [N] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.032,63 euros au titre des charges dues pour la période du 01/01/2023 au 01/01/2024 appel du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22/03/2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.250,18 euros (951,60 +298,58) au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont les dispositions sont d’ordre public :

honoraires de relance après mise en demeure pour un montant de 19,20 euros, cet acte intervenant 3 semaines après l’envoi de la mise en demeure et n’étant donc pas nécessaire au recouvrement au sens de l’article précité,honoraires de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (194,40 euros et478,80 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;honoraires de constitution d’hypothèque (194,40 euros), en l’absence de fourniture d’un justificatif de la diligence qu’aurait effectuée le syndic de ce chef tel que requis par l’article 9 du code de procédure civile,commandement de payer du 31 décembre 2022, en ce qu’il est délivré antérieurement à la période des charges réclamées dans la présente instance, étant relevé qu’il est, de plus intervenu, alors même que, au vu des justificatifs produits, le compte de Mme [R] [N] n’était pas débiteur.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance d’un montant de 209,96 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la mise en demeure du 15/02/2023, qui est produite avec le justificatif de son envoi postal et la facture afférente (64,80 euros) ainsi qu’au commandement de payer du 31/05/2023 dont la facture est également communiquée (145,16 euros).

En conséquence, Mme [R] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 209,96 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.

Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 1040,22 euros (19,20 + 194,40 + 194,40 + 478,80+ 153,42) sur le compte de Mme [R] [N].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Mme [R] [N] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [R] [N] sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [N], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 31/12/2022 et du 31/05/2023, qui ne relèvent pas des dépens et ont été examinés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [R] [N] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées au titre des charges, des frais nécessaires au recouvrement, sur les dommages et intérêts et les frais de procédure eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [R] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Jules Ferry sise 3 allée du 8 mai 1945 à Suresnes (92150), représenté par son syndic :

— la somme de 8.032,63 euros au titre des charges dues pour la période du 01/01/2023 au 01/01/2024 appel du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22/03/2024.

— la somme de 209,96 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1040,22 euros) doivent être recréditées sur le compte de Mme [R] [N]

CONDAMNE Mme [R] [N] au paiement des dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût des commandements de payer en date du 31/12/2022 et du 31/05/2023,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour plus d’une année entière,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,