TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 29 AVRIL 2026

N° RG 26/00124 – N° Portalis DB3R-W-B7K-3GH2

N° de minute :

Madame [N] [X],

Madame [W] [X],

S.C.I. [X],

S.C.I. [P] [X] [O]

c/

S.A. NEXITY [F]

DEMANDEURS

Madame [N] [X] et Monsieur [W] [X]

Demeurant tous deux

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.C.I. [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

S.C.I. [P] [X] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tous représentés par Maître Adrienne PROT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C1588

DEFENDERESSE

S.A. NEXITY [F]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Sophie LOZE de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0319

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Cécile CROCHET, juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 24 avril 2026, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 22 mai 1998, M. [H] a consenti un bail commercial à la société Icade Eurostudiomes, aux droits de laquelle est venue la société Nexity [F], portant sur trois studios correspondant aux lots n°1034, 1023 et 1024 situés [Adresse 4] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter de la livraison du bien et moyennant un loyer annuel de 53 126 francs, soit 12 256,37 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu, à des fins d’exploitation d’une activité de résidence pour étudiants, jeunes en formation ou cadres en mobilité à titre accessoire.

Par actes sous seing privé en date du 15 juillet 1998, M. et Mme [K] ont consenti un bail commercial à la société Icade Eurostudiomes, aux droits de laquelle est venue la société Nexity [F] portant sur trois studios correspondant aux lots n°1014, 1016 et 1017 situés [Adresse 4] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter de la livraison du bien et moyennant un loyer annuel de 51 048 francs, soit 11 776,96 hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu, à des fins d’exploitation d’une activité de résidence pour étudiants, jeunes en formation ou cadres en mobilité à titre accessoire.

Par acte sous seing privé en date du 3 février 2007, M. et Mme [K] ont consenti un bail commercial à la société Icade Eurostudiomes, aux droits de laquelle est venue la société Nexity [F], portant sur trois studios correspondant aux lots n°1014, 1016 et 1017 situés [Adresse 5] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 15 septembre 2007 et moyennant un loyer annuel de 10 065,84 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu, à des fins d’exploitation d’une activité de résidence pour étudiants, jeunes en formation ou cadres en mobilité à titre accessoire.

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2007, M. et Mme [Y] ont consenti un bail commercial à la société Icade Eurostudiomes, aux droits de laquelle est venue la société Nexity [F], portant sur un studio correspondant au lot n°1040 situé [Adresse 6] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 15 septembre 2007 et moyennant un loyer annuel de 3 478,03 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu, à des fins d’exploitation d’une activité de résidence pour étudiants, jeunes en formation ou cadres en mobilité à titre accessoire.

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2007, M. [R] a consenti un bail commercial à la société Icade Eurostudiomes, aux droits de laquelle est venue la société Nexity [F], portant sur un studio correspondant au lot n°1077 situé [Adresse 6] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 15 septembre 2007 et moyennant un loyer annuel de 4 333,77 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu, à des fins d’exploitation d’une activité de résidence pour étudiants, jeunes en formation ou cadres en mobilité à titre accessoire.

Par acte sous seing privé, la SCI [S] a consenti un bail commercial à la société Icade Eurostudiomes, aux droits de laquelle est venue la société Nexity [F], portant sur un studio correspondant au lot n°1095 situé [Adresse 5] à Issy-les-Moulineaux pour une durée de neuf années à compter du 15 septembre 2007 et moyennant un loyer annuel de 3 867,86 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu, à des fins d’exploitation d’une activité de résidence pour étudiants, jeunes en formation ou cadres en mobilité à titre accessoire.

Par actes sous seing privé en date du 4 juillet 2008, M. [E] a consenti un bail commercial à la société Icade Eurostudiomes, aux droits de laquelle est venue la société Nexity [F], portant sur un studio et un parking correspondant aux lots n°4006 et 4189 situés [Adresse 7] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2008 et moyennant un loyer annuel de 3 006, 58 euros et 611,67 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu, à des fins d’exploitation d’une activité de résidence pour étudiants, jeunes en formation ou cadres en mobilité à titre accessoire

Par actes sous seing privé en date du 18 juillet 2008, M. [I] consenti un bail commercial à la société Icade Eurostudiomes, aux droits de laquelle est venue la société Nexity [F], portant sur un studio et un parking correspondant aux lots n°4090 et 4251 situés [Adresse 7] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2008 et moyennant un loyer annuel de 3 307,69 euros et 597,68109 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu, à des fins d’exploitation d’une activité de résidence pour étudiants, jeunes en formation ou cadres en mobilité à titre accessoire

Par acte sous seing privé en date du 28 août 2008, M. et [G] ont consenti un bail commercial à la société Icade Eurostudiomes, aux droits de laquelle est venue la société Nexity [F], portant sur un studio correspondant au lot n°4010 situé [Adresse 7] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2008 et moyennant un loyer annuel de 3 114,03 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu, à des fins d’exploitation d’une activité de résidence pour étudiants, jeunes en formation ou cadres en mobilité à titre accessoire.

Les baux se sont poursuivis par tacite prolongation.

Par acte authentique du 28 août 2008, M. [C] a acquis la pleine propriété du lot n°1023 situé [Adresse 4] à [Localité 4] et est venu aux droits de M. [H].

Par actes authentiques des 30 mai 2013 et 4 septembre 2013, la société civile immobilière [P] [X] [O] a acquis la pleine propriété des lots n°4010 situé [Adresse 7] à [Localité 4] et n°1023 situé [Adresse 4] à [Localité 4], et est venue aux droits de M. et Mme [G] et de M.[C].

Par acte authentique du 15 juin 2011, la société civile immobilière [X] a acquis la pleine propriété du lot n°1040 situé [Adresse 4] et est venue aux droits de M. [T], lui-même venu aux droits de M. et Mme [Y].

Par actes authentique des 4 août 2016 et 5 février 2020, Mme [X] a acquis la pleine propriété des lots n°4006 et 4189, situés [Adresse 7] à [Localité 4] et n°1077 situé [Adresse 4] à [Localité 4] et est venue aux droits de M. [E] et de M. [R].

Par acte authentique du 26 juillet 2019, M. et Mme [X] ont acquis la pleine propriété des lots n°4090 et 4251 situés [Adresse 8] à [Localité 4] et sont venus aux droits de M. [I].

Par actes authentiques des 14 septembre 2018 et 30 septembre 2021, M. [X] a acquis la pleine propriété des lots n°1095 et 1017 situé [Adresse 4] à Issy-les-Moulineaux et est venu aux droits de la SCI [S] et de Mme [K].

Par actes de commissaire de justice en date des 10 et 27 juin 2025, la société civile immobilière [P] [X] [O] a délivré à la société Nexity [F] un congé avec refus de renouvellement du bail à effet du 31 décembre 2025 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction s’agissant des lots 4010 situés [Adresse 7] à [Localité 4] et n°1023 situé [Adresse 9] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la société civile immobilière [X] a délivré à la société Nexity [F] un congé avec refus de renouvellement du bail à effet du 31 décembre 2025 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction s’agissant du lot n°1040 situé [Adresse 4].

Par actes de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, Mme [X] a délivré à la société Nexity [F] un congé avec refus de renouvellement du bail à effet du 31 décembre 2025 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction s’agissant des lots n°4006 et 4189, situés [Adresse 7] à [Localité 4] et n°1077 situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Par actes de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, M. [X] a délivré à la société Nexity [F] un congé avec refus de renouvellement du bail à effet du 31 décembre 2025 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction s’agissant des lots n°1017 situé [Adresse 4] à [Localité 4] et n°1095 situé [Adresse 10] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, M. et Mme [X] délivré à la société Nexity [F] un congé avec refus de renouvellement du bail à effet du 31 décembre 2025 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction s’agissant des lots n°4090 et 4251 situés [Adresse 8] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2026, Mme [X], M. [X], les sociétés civiles immobilières [X] et [P] [X] [O] ont assigné la société Nexity [F] aux fins de désignation d’un expert chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation pour chacun des lots et de voir réserver les dépens.

A l’audience du 16 mars 2026, Mme [X], M. [X], les sociétés civiles immobilières [X] et [P] [X] [O] maintiennent les demandes formulées dans leur acte introductif d’instance.

En réponse, la société Nexity [F] sollicite l’annulation de l’assignation et subsidiairement le rejet des prétentions.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation et au conclusions visées à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de l’exploit introductif d’instance

En application de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54, (…) un exposé des moyens en fait et en droit”.

Il résulte de la combinaison des articles 114 et 649 du code de procédure civile que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour la partie qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Au soutien de sa demande d’annulation, la société Nexity [F] soutient que l’exploit introductif d’instance qui lui a été délivré le 13 janvier 2026 ne permet pas d’identifier les demandes et ne contient aucun exposé des moyens en fait et en droit de manière individualisée à l’égard de chaque bailleur.

Néanmoins, ainsi que le relève la défenderesse elle-même, aux termes de l’exploit introductif d’instance, Mme [X], M. [X], les sociétés civiles immobilières [X] et [P] [X] [O] sollicitent la désignation d’un expert judiciaire aux fins de fixation des indemnités d’éviction et d’occupation qui leur sont dues au titre des huit congés avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction qu’ils lui ont délivrés les 10 et 27 juin 2025.

Les propriétaires de chaque lot sont également identifiés de manière individuelle.

Les moyens tirés de l’existence de deux copropriétés et de la faculté de disjonction du juge sont par ailleurs inopérants et infondés.

Enfin, la société Nexity [F] ne justifie d’aucun grief causé par l’irrégularité alléguée.

Par conséquent, la demande d’annulation de l’assignation sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Selon l’article L.145-14 du code de commerce, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L.145-28 du code de commerce énonce que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. ».

En l’espèce, Mme [X], M. [X], les sociétés civiles immobilières [X] et [P] [X] [O], qui justifient de leur titre de propriété, ont délivré, les 10 et 27 juin 2024, à la société Nexity [F] huit congés avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour chacun des lots loués sans que les parties n’aient pu s’accorder sur leur principe et montant.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, afin que l’expert donne son avis sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, qui sera ordonnée et effectuée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

L’expertise étant ordonnée à la demande de Mme [X], M. [X], les sociétés civiles immobilières [X] et [P] [X] [O] et dans leur intérêt probatoire, les frais de consignation seront à leur charge.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile imposant au juge de statuer sur les dépens, il n’est pas possible de réserver les dépens tel que sollicité. Aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de laisser à chacune d’entre elles la charge de ses propres dépens.

Enfin, la demande de condamnation aux dépens, la demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [Q] [Z]

[Adresse 11]

[Localité 5]

E-mail : [Courriel 1]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

Tél. fixe : 0952262952

(Expert inscrit à la cour d’appel de [Localité 6], sous la rubrique Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnités d’éviction ou d’expropriation, de fonds de commerce et d’entreprises C-18.02)

avec mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;

— visiter les lieux à savoir les lots de copropriété :

* n°4010 situé [Adresse 7] à [Localité 4] appartenant à la société civile immobilière [P] [X] [O] ;

* lot n°1017 situé [Adresse 4] à [Localité 4] appartenant à M. [X] ;

* lot n°1017 situé [Adresse 4] à [Localité 4] appartenant à M. [X] ;

* n°1023 situé [Adresse 4] à [Localité 4] appartenant à la société civile immobilière [P] [X] [O] ;

* n°1040 situé [Adresse 4] à [Localité 4] appartenant à la société civile immobilière [X] ;

*lot n°1095 situé [Adresse 10] à [Localité 4] appartenant à M. [X] ;

* lot n°1077 situé [Adresse 12] à [Localité 4] appartenant à Mme [X] ;

*lots n°4006 et 4189, situés [Adresse 7] à [Localité 4] appartenant à Mme [X] ;

* lots n°4090 et 4251 situés [Adresse 8] à [Localité 4] appartenant à M. et Mme [X] ;

— les décrire, les photographier en cas de contestation, les mesurer ;

Pour chacun des lots, séparément :

— dresser, le cas échéant, la liste des salariés employés par la société Nexity [F] dans ces locaux et sur ce fonds ;

— rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de chacune des indemnités d’éviction,

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant) ;

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

— fixer le montant de chacune des indemnités d’occupation due par la société Nexity [F] à compter du 1er janvier 2026 ;

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 13] Cedex (01 40 97 14 82), dans le délai de huit mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 6.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par Mme [X], M. [X], les sociétés civiles immobilières [X] et [P] [X] [O] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, Régie du Tribunal judiciaire de Nanterre, [Adresse 14], , dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis et accompagné d’une copie de la présente décision ;

Il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : [Courriel 2] ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;

Laissons à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés.

FAIT À [Localité 7], le 29 avril 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Cécile CROCHET, Juge