TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 AVRIL 2026

N° RG 25/02701 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3CT6

N° de minute :

S.C.I. [T] SCI

c/

S.A.R.L. LE PAIN DORE

DEMANDERESSE

S.C.I. [T] SCI

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Stéphanie JABOUR, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE PAIN DORE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 février 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 avril 2012, la société [T] SCI a donné à bail commercial à la société LGBP un local commercial sis [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012, moyennant un loyer annuel de 7.372,80 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre, aux fins d’exploitation d’une activité de boulangerie pâtisserie.

Par avenant du 13 septembre 2022, la société [T] SCI et la société LE PAIN DORE, venant aux droits de la société LGBP, se sont accordées pour un renouvellement du bail, pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2022, moyennant un loyer annuel de 8.725,52 euros hors taxes et hors charges soumis à indexation automatique tous les trois ans.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer à la société LE PAIN DORE, pour une somme de 7.832,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus).

Suivant protocole d’accord du 6 mars 2025, un échéancier de paiement a été convenu et les parties ont ajouté au contrat de bail commercial une clause résolutoire.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société LE PAIN DORE, pour une somme de 6.324,77 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 juillet 2025 (troisième trimestre 2025 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2025, la société [T] SCI a fait assigner la société LE PAIN DORE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

—  Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 17 avril 2012 et de son avenant du 7 septembre 2022, à compter du 24 août 2025,

— Juger la société LE PAIN DORE occupante sans droit ni titre des locaux sis à [Adresse 5], depuis le 24 août 2025,

— Ordonner l’expulsion de la société LE PAIN DORE des locaux désignés au bail du 17 avril 2012 et de son avenant du 7 septembre 2022, ainsi que de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles, véhicules et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou fourrière que le Tribunal désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— Condamner, à titre provisionnel, la société LE PAIN DORE à lui payer la somme de 6.324,77 euros, au titre des loyers, charges et provisions sur chargés arrêtées au 14 juillet 2025, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 août 2025 à concurrence de son montant et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— Condamner, à titre provisionnel, la société LE PAIN DORE à lui payer à compter du 24 août 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer principal, soit 2.602,83 euros, majoré du montant des taxes et charges et ce, jusqu’à sa parfaite libération des lieux et remise des clés ;

— Juger que la société [T] SCI conservera le dépôt de garantie ;

— Condamner la société LE PAIN DORE à payer à la société [T] SCI la somme de 3.000euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d’instance, en ce compris les coûts des commandements de payer des 29 janvier 2025 et 24 juillet 2025.

A l’audience du 12 février 2026, la société [T] SCI soutient oralement les termes de son assignation. Elle produit un décompte actualisé ainsi qu’un état des créanciers inscrits néant.

Régulièrement assignée à étude, la société LE PAIN DORE n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

—  le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail du 17 avril 2012, renouvelé par avenant du 13 septembre 2022, au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Depuis la conclusion du protocole d’accord du 6 mars 2025, une clause résolutoire a été intégrée au contrat, visée dans le commandement de payer délivré le 24 juillet 2025 à l’adresse des lieux loués. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 6.324,77 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 juillet 2025 (troisième trimestre 2025 inclus).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Selon le décompte du 22 septembre 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 24 août 2025 à 24 heures, la société LE PAIN DORE étant occupante sans droit ni titre depuis le 25 août 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, au soutien de sa demande la société [T] SCI produit un décompte au 22 septembre 2025 faisant apparaître un solde de 6.324,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 septembre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus).

Le décompte actualisé au 12 février 2026 ne fait apparaître aucun règlement postérieurement à l’assignation.

Ainsi, le montant non sérieusement contestable de la dette locative de la société LE PAIN DORE s’établit à 6.324,77 euros arrêté au 22 septembre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), et elle sera donc condamnée à titre prévisionnel au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 août 2025.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

Dès lors, la société LE PAIN DORE sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer hors taxe, augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du quatrième trimestre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La clause du bail qui prévoit, qu’en cas de résiliation du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation, s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif ; le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’étant pas établi, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LE PAIN DORE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société LE PAIN DORE à payer à la société [T] SCI la somme de 1.500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 17 avril 2012, tel que modifié par son avenant du 7 septembre 2022 et le protocole d’accord du 6 mars 2025, à la date du 24 août 2025 à 24 heures ;

Disons qu’à compter du 25 août 2025, la société LE PAIN DORE est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 4] ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LE PAIN DORE et de tout occupant de son chef des locaux loués situés [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

Disons que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société LE PAIN DORE à payer à la société [T] SCI la somme provisionnelle de 6.324,77 euros au titre des loyers, charges et accessoires au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 septembre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 août 2025 ;

Condamnons la société LE PAIN DORE à verser à titre provisionnel à la société [T] SCI, à compter du quatrième trimestre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société LE PAIN DORE aux entiers dépens, dont la liste est fixée par la loi ;

Condamnons la société LE PAIN DORE à payer à la société [T] SCI la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 3], le 02 avril 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge