TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

20 Mai 2026

N° R.G. : N° RG 20/08642 – N° Portalis DB3R-W-B7E-WFKA

N° Minute :

AFFAIRE

[C] [B] épouse [K], [F] [N], [A], [T] [K], [Y] [T], [M] [K], [W] [S], [I], [T] [K], [L] [E], [J] [R], [D] [V] [Z] [H] épouse [R]

C/

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et [Adresse 2]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [C] [B] épouse [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-marie MOYSE de la SCP SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0274

Monsieur [F] [N], [A], [T] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3] (BELGIQUE)

représenté par Maître Jean-marie MOYSE de la SCP SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0274

Madame [Y] [T], [M] [K]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-marie MOYSE de la SCP SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0274

Monsieur [W] [S], [I], [T] [K]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par Maître Jean-marie MOYSE de la SCP SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0274

Monsieur [L] [E], [J] [R]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean-marie MOYSE de la SCP SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0274

Madame [D] [V] [Z] [H] épouse [R]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-marie MOYSE de la SCP SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0274

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] du [Adresse 10] et [Adresse 2]

Cabinet N&H IMMOBILIER

[Adresse 11]

[Localité 5]

représenté par M^e Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1193

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 3] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété.

Au sein de cet immeuble, Mme [C] [B] épouse [K], M. [F] [K], Mme [Y] [K] et M. [W] [K] (ci-après « les consorts [K] »), sont copropriétaires indivis des lots n°18, 21, 129 et 177 de l’état descriptif de division.

M. [L] [R] et Mme [D] [Z] [H] épouse [R] (ci-après « les époux [R] ») y sont propriétaires des lots n°66, 79, 123 et 128.

Lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2020, ont notamment été mises au vote les résolutions n°33, 35, 36, 37, 38 et 39 portant sur l’éventuelle suppression du poste de gardien de la copropriété, l’adoption du modificatif au règlement de copropriété avec création de trois nouveaux lots et la vente des lots ainsi créés, à défaut l’embauche d’un gardien ou d’un employé d’immeuble, la souscription d’un contrat d’entretien des parties communes ainsi que les travaux de réfection de la loge et de l’appartement affecté à la loge.

Par exploit de commissaire de justice du 9 novembre 2020 les consorts [K] et les époux [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins, essentiellement, de voir annuler les résolutions n°37, 38 et 39 de l’assemblée générale précitée, condamner le syndicat sous astreinte à embaucher un gardien et le condamner à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2022, les consorts [K] et les époux [R], au visa des articles 26 et suivants de la loi du 10 Juillet 1965, demandent au tribunal de :

PRONONCER l’annulation des résolutions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] à [Localité 6] portant les N°37, 38 et 39 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à procéder à l’engagement d’un gardien pour l’immeuble du [Adresse 3] et ceci dans les trois mois de la signification du jugement à intervenir et à procéder à la résiliation du contrat de la société de nettoyage ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [C] [K], Monsieur [F] [K], Mademoiselle [Y] [K], et Monsieur [W] [K] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [R] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [C] [K], Monsieur [F] [K], Mademoiselle [Y] [K], Monsieur [W] [K] et aux époux [R] la somme totale de 10.000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juin 2022, le syndicat des copropriétaires, au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, demande au tribunal de :

A titre principal

REJETER l’ensemble des demandes des consorts [K] et des époux [R] ;

A titre infiniment subsidiaire

ÉCARTER l’exécution provisoire du jugement rendu s’il devait prononcer la condamnation du syndicat des copropriétaire à embaucher un gardien ;

En tout état de cause

CONDAMNER les consorts [K] et les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER les consorts [K] et les époux [R] au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

Après échec de la tentative de médiation proposée par le juge de la mise en état, l’ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2023.

L’audience de plaidoirie, initialement fixée au 15 avril 2025, a été reportée au 17 février 2026 en raison du départ de deux des trois magistrats de la 8e chambre, non remplacés durant plusieurs mois.

MOTIFS

A titre liminaire

Les consorts [K] et les époux [R] demandent au tribunal de « PRONONCER l’annulation des résolutions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] à SURESNES (92150) portant les N°37, 38 et 39 ».

Bien que n’indiquant pas à quelle assemblée générale se rapportent les résolutions 37, 38 et 39, il ressort tant des écritures des consorts [K] et des époux [R] que de celles du syndicat des copropriétaires que les résolutions dont l’annulation est demandée sont les résolutions n°37, 38 et 39 de l’assemblée générale du 28 septembre 2020, et c’est sur cette demande qu’il sera statué.

Par ailleurs, aux termes de la partie « Discussion » de leurs écritures, les consorts [K] et les époux [R] développent un « D. Sur la demande de communication de pièce » au sein duquel ils indiquent se réserver le droit d’introduire un incident de communication de pièce devant le juge de la mise en état faute de communication par le syndicat des copropriétaires de la consultation sollicitée auprès de son avocat portant sur « l’opportunité de la suppression du poste de gardien au regard du RCP » et facturée à l’ensemble des copropriétaires. Ces développements ne faisant l’objet d’aucune demande aux termes du dispositif de leurs écritures, ne seront donc pas examinés par le tribunal.

I Sur la demande d’annulation des résolutions n°37, 38 et 39 de l’assemblée générale du 28 septembre 2020

Les consorts [K] et les époux [R] demandent au tribunal d’annuler les résolutions n°37, 38 et 39 de l’assemblée générale du 28 septembre 2020. Ils exposent qu’en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ces résolutions auraient dû être votées à l’unanimité dès lors que le poste de gardien est prévu dans le règlement de copropriété, que sa suppression porte atteinte aux conditions de jouissance privative des appartements et que le logement affecté au gardien appartient au syndicat. Ils exposent que les résolutions adoptées n’ont pas même recueilli la majorité des 2/3 des voix et la majorité des copropriétaires. Ils ajoutent que les décisions prises sont contradictoires dans la mesure où la suppression du poste de gardien et la vente de la loge ont été refusées alors que l’appel à une société de service extérieure pour l’entretien de l’immeuble a été adopté sans précision de la majorité recueillie.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il fait valoir, à titre liminaire, que le règlement de copropriété ne prévoit pas l’existence d’un poste de gardien logé dans l’immeuble contrairement à ce que soutiennent les demandeurs. Il expose ainsi que l’article 99 du règlement a seulement prévu que le syndic provisoire reprendrait le contrat de gardiennage en cours avant mise en copropriété de l’immeuble et que la loge et l’appartement communiquant sont des parties communes mais sans prévoir leur affectation au gardien de l’immeuble. Il ajoute que l’immeuble n’est pas d’un standing particulier qui justifierait l’existence d’un gardien à demeure et que les prétendus rapports du conseil syndical, qui ne comportent aucune signature et dont l’auteur demeure inconnu, ne peuvent démontrer que le règlement de copropriété prévoit l’existence d’un gardien logé.

S’agissant de la résolution n°37, le syndicat soutient que le règlement de copropriété ne prévoyant pas l’existence d’un poste de gardien salarié logé à demeure, les copropriétaires pouvaient décider à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 de procéder au recrutement d’un nouveau gardien ou de confier l’entretien de l’immeuble à une société extérieure. Il ajoute que cette résolution a été approuvée à une majorité largement supérieure à celle prévue par l’article 24.

Il indique encore ne pas comprendre ni le fondement ni l’intérêt des demandes d’annulation des résolutions n°38 et 39 formées par les consorts [K] et les époux [R] dès lors que la résolution n°38 ne relève pas des décisions devant être prises à la majorité de l’article 26, que la résolution n°39 excède les pouvoirs de l’assemblée générale en application de l’article 31 du décret du 17 mars 1967 qui réserve ce pouvoir au syndic, et que n’ayant pu être adoptées à la majorité de l’article 24 ces résolutions n’auraient a fortiori pas pu l’être à une plus forte majorité.

*

Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur à la date de tenue de l’assemblée générale du 28 septembre 2020 :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. »

Il ne peut être exigé un vote à l’unanimité des copropriétaires pour supprimer le poste de concierge en application des dispositions de l’article 26, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, s’il est constaté que le règlement de copropriété n’impose pas l’existence d’un concierge mais le rend simplement possible en le laissant à la discrétion du syndicat (Civ. 3e, 24 septembre 2008, n°07-17.039).

La suppression du poste de gardien et l’aliénation de la loge affectée au concierge doivent, en pareille hypothèse, être votées à la majorité qualifiée de l’article 26, sous réserve d’une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Par ailleurs, dès lors que le règlement de copropriété prévoit l’existence d’un gardien, la suppression de ce poste qui n’est pas entièrement compensée par les solutions de substitution mises en place, lesquelles n’apportent pas à la copropriété des avantages équivalents à ceux dont elle disposait antérieurement, porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété (Cour d’appel de [Localité 7], 8 mars 2023, n°20/00142).

En l’espèce, le règlement de copropriété du 21 avril 2008 stipule, en son article 5, que « la loge située au rez-de-chaussée du [Adresse 8] et l’appartement communiquant de trois pièces et sa terrasse au rez-de-jardin » constituent des parties communes générales.

Cette loge est clairement matérialisée sur le plan du géomètre-expert annexé audit règlement.

Il est par ailleurs stipulé à l’article 99 dudit règlement que : « Le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

Il est toutefois précisé que le Syndic provisoire reprendra l’ensemble des contrats de maintenance, d’entretien et de gardiennage conclus par le REQUERANT pour l’immeuble, objet des présentes, et notamment le contrat de gardien concierge actuellement en cours ».

Il est enfin stipulé audit règlement qu’en « cas d’absence prolongée, tout occupant devra laisser les clés de son local à la loge du gardien » (article 8 Usage des parties privatives) et que « les salaires et toutes autres rémunérations dues aux personnes chargées de l’entretien de l’immeuble (gardien) » sont des charges communes générales (article 12).

De ces stipulations il résulte que tant le poste de gardien que la loge, partie commune, sont prévus au règlement de copropriété.

A supposer en toute hypothèse que l’existence d’un tel poste ne soit pas véritablement « imposé » par le règlement de copropriété, les décisions de suppression du poste de gardien et de vente de la loge doivent être votées à la majorité qualifiée de l’article 26.

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 septembre 2020, suivant résolutions n°33 et 35 de l’assemblée générale du 28 septembre 2020, la copropriété a refusé, à la majorité de l’article 26, de supprimer le poste de gardien et d’adopter le modificatif au règlement de copropriété avec création de trois nouveaux lots. La résolution n°36, portant sur la vente de ces nouveaux lots ainsi créés, a par suite été déclarée sans objet.

Ont ensuite été soumises au vote les résolutions contestées.

La résolution n°37 de l’assemblée générale du 28 septembre 2020 est ainsi rédigée :

« 37ème RESOLUTION – En cas de refus de supprimer le poste de gardien(ne) et de refus de vente de la loge et de l’appartement affecté à la loge,

c) embauche d’un(e) gardien(ne)

d) ou embauche d’un(e) employé(e) d’immeuble

e) ou souscription d’un contrat d’entretien des parties communes comme cela est le cas depuis la fin du contrat avec madame [Q]

Le Syndic expose aux copropriétaires les différentes solutions envisageables suite à la fin du contrat de travail de Mme [Q].

a) Projet de résolution :

l’Assemblée générale, après en avoir délibéré décide d’embaucher d’un(e) gardien(ne)

Résultat du vote :

Ont voté pour : 10 copropriétaires représentants 1658

Ont voté contre : (…) soit un total de 35 copropriétaires représentant 6610

Se sont abstenus : Néant

En vertu de quoi cette résolution est REJETEE à la majorité

ou b) Projet de résolution :

l’Assemblée générale, après en avoir délibéré décide d’embaucher un employé d’immeuble

Résultat du vote :

Ont voté pour : Néant

Ont voté contre : (…) soit un total de 45 copropriétaires représentant 8268

Se sont abstenus : Néant

En vertu de quoi cette résolution est REJETEE à l’unanimité

ou c) Projet de résolution :

l’Assemblée générale, après en avoir délibéré décide de confier l’entretien des parties communes à une société extérieure

Résultat du vote :

Ont voté pour : 34 copropriétaires représentants 6519

Ont voté contre : (…) soit un total de 10 copropriétaires représentant 1658

S’est abstenu : (…) (91)

En vertu de quoi cette résolution est adoptée à la majorité

Par cette résolution, les copropriétaires ont rejeté l’embauche d’un nouveau gardien ou d’un employé d’immeuble, et décidé de l’embauche d’une société extérieure pour l’entretien des parties communes, à une majorité qui n’est pas précisée mais dont le syndicat indique qu’il s’agit de celle visée à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance) et dont les consorts [K] et les époux [R] indiquent qu’elle n’est pas celle de l’article 26.

Bien qu’elle figure à la suite des résolutions n°33 et 35 concernant la suppression du poste de gardien et la vente de la loge et de l’appartement qui lui sont affectés, cette résolution est indépendante de celles-ci et ne porte pas elle-même sur la suppression du poste de gardien et la vente de la loge et de l’appartement, lesquelles ont été rejetées.

Les décisions adoptées ne sont pas de celles visées à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande d’annulation de cette résolution sera par conséquent rejetée.

La résolution n°38 de l’assemblée générale du 28 septembre 2020 est ainsi rédigée :

38ème RESOLUTION – En cas d’embauche d’un(e) gardien(ne), vote des travaux de réfection de la loge et de l’appartement affecté à la loge suivant devis des sociétés BTA, NUANCE 3 et MANIBAT joints (Article 24)

a) Projet de résolution :

l’Assemblée générale, après en avoir délibéré, en cas d’embauche d’un(e) gardien(ne), décide de voter les travaux de réfection de la loge et de l’appartement affecté à la loge

Résultat du vote :

Ont voté pour : 10 copropriétaires représentants 1658

Ont voté contre : (…) soit un total de 35 copropriétaires représentant 6610

Se sont abstenus : Néant

En vertu de quoi cette résolution est REJETEE à la majorité

b) Projet de résolution :

Elle décide de confier ces travaux à la Société …. qui les réalisera suivant son devis n°…. du …. Pour un montant de …. euros TTC

Cette résolution est sans objet compte tenu du vote intervenu dans le cadre de la résolution n°38 a)

c) Projet de résolution :

Elle décide de confier la surveillance de ces travaux à …. Architecte moyennant des honoraires de …. HT

sur le montant HT des travaux

Cette résolution est sans objet compte tenu du vote intervenu dans le cadre de la résolution n°38 a)

d) Projet de résolution :

Elle fixe les modalités de réalisation des travaux de la manière suivante :

Base de répartition :

Date de lancement des travaux :

Modalités et dates des appels de fonds :

Cette résolution est sans objet compte tenu du vote intervenu dans le cadre de la résolution n°38 a)

e) Projet de résolution :

L’Assemblée générale décide d’accorder au Syndic des honoraires de suivi comptable de 2,50 % HT sur le montant HT des travaux.

Cette résolution est sans objet compte tenu du vote intervenu dans le cadre de la résolution n°38 a)

La résolution n°38 concerne les travaux de réfection de la loge en cas d’embauche d’un gardien. Cette résolution a été rejetée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit de travaux sur parties communes de l’immeuble dont il n’est pas démontré ni même allégué qu’ils porteraient atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives ni à la destination de l’immeuble, le tribunal ne disposant pas au surplus des devis soumis aux copropriétaires lors de l’assemblée générale pour en apprécier la teneur.

Aucun élément ni aucune pièce versée aux débats n’établit que ces travaux auraient dû êtres votés à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande d’annulation de la résolution n°38 de l’assemblée générale du 28 septembre 2020 sera en conséquence rejetée.

Enfin, la résolution n°39 de l’assemblée générale du 28 septembre 2020 est ainsi rédigée :

39ème RESOLUTION – A la demande de Madame [K] suivant son courrier recommandé du 10/06/2020 joint : « Je vous prie de bien vouloir inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG de notre copropriété les éléments suivants :

Présentation de plusieurs candidatures et vote sur le choix du futur gardien à demeurePrésentation de plusieurs devis de rénovation de la loge et vote sur le choix du devis »

— Présentation de plusieurs candidatures et vote sur le choix du futur gardien à demeure

Projet de résolution :

« L’Assemblée générale demande au syndic de lui présenter plusieurs candidatures et décide de voter sur le choix du gardien »

Résultat du vote :

Ont voté pour : 10 copropriétaires représentants 1658

Ont voté contre : (…) soit un total de 35 copropriétaires représentant 6610

Se sont abstenus : Néant

En vertu de quoi cette résolution est REJETEE à la majorité

L’Assemblée générale rappelle qu’elle a seule compétence pour déterminer le nombre et la catégorie des emplois et non le choix du futur gardien éventuel.

— Présentation de plusieurs devis de rénovation de la loge et vote sur le choix du devis

Cette résolution a déjà fait l’objet d’un vote dans le cadre de la résolution n°38 ».

Cette résolution a été rejetée à une majorité qui n’est pas précisée.

Elle concerne la désignation du nouveau gardien de l’immeuble par l’assemblée générale, au vu des candidatures présentées par le syndic.

Cette décision n’est pas de celles visées à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il appartient en outre au syndic, en vertu des dispositions de l’article 31 du décret du 17 mars 1967, rappelées à l’article 99 du règlement de copropriété, d’engager et congédier le personnel employé par le syndicat et de fixer les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

La demande d’annulation de cette résolution sera en conséquence rejetée.

II Sur la demande de condamner le syndicat des copropriétaires à embaucher un gardien et à résilier le contrat d’entretien

Les consorts [K] et les époux [R] demandent au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, à embaucher un gardien et à procéder à la résiliation du contrat de la société de nettoyage en cours. Ils rappellent que le règlement de copropriété prévoit une loge et un appartement destinés au gardien et que le poste de gardien figure donc dans le règlement. Ils soutiennent que le fait de refuser l’embauche d’un gardien et de confier l’entretien de l’immeuble à un service privé extérieur constitue ainsi une violation du règlement de copropriété comme de la décision prise en assemblée générale ayant refusé la suppression du poste de gardien. Ils expliquent que l’objectif du conseil syndical est de présenter de nouveau la suppression du gardien et de la loge aux futures assemblées jusqu’à l’adoption des résolutions. Ils en veulent pour preuve la résolution votée et adoptée lors de la « dernière » assemblée générale portant sur l’acquisition par le syndicat des copropriétaires d’un emplacement de stationnement afin de l’associer à l’appartement qui jouxte la loge.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de l’ensemble des demandes des consorts [K] et des époux [R]. Il ne développe toutefois aucun moyen au soutien du rejet de cette demande en particulier.

*

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, « les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Les consorts [K] et les époux [R] ne soulèvent aucun fondement juridique au soutien de leur prétention, au-delà de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 visé au dispositif de leurs écritures.

Si en vertu des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, il n’appartient pas au tribunal de l’enjoindre ou de le condamner à accomplir sa mission.

Les consorts [K] et les époux [R] seront en conséquence déboutés de leurs demandes.

III Sur la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [K] et les époux [R]

Les consorts [K] et les époux [R] demandent chacun au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Ils exposent que la copropriété est dépourvue de gardien depuis près de trois années ce qui altère l’entretien de l’immeuble, la communication, la sécurité et la distribution des colis. Ils expliquent que malgré les courriers adressés au syndic et au conseil syndical, ce dernier refuse toute communication et poursuit son projet, lequel porte atteinte au standing de l’immeuble. Ils exposent n’avoir eu en conséquence d’autre choix que d’introduire la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il rappelle qu’il n’a pas violé le règlement de copropriété en ne procédant pas au remplacement de l’ancien gardien de l’immeuble, embauché avant la mise en copropriété de l’immeuble et licencié pour inaptitude. Il ajoute que le tribunal ne peut se fonder sur des prétendus comptes-rendus du conseil syndical communiqués par les demandeurs alors qu’il s’agit de documents non signés et dont l’auteur n’est pas identifié, d’autant que le conseil syndical, qui n’est consulté que pour avis, n’engage pas la responsabilité du syndicat. Il expose enfin qu’aucune preuve d’une atteinte au standing ou à la sécurité de l’immeuble n’est rapportée.

*

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, « les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Les consorts [K] et les époux [R] ne soulèvent aucun fondement juridique au soutien de leur prétention, au-delà de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 visé au dispositif de leurs écritures.

Le syndicat des copropriétaires ne peut voir sa responsabilité engagée du fait des agissements du conseil syndical, lequel exerce une mission consultative, d’assistance et de contrôle du syndic.

En application de l’article 1988 du code civil, le syndicat des copropriétaires peut en revanche voir sa responsabilité engagée en raison des conséquences dommageables des actes de son syndic dès lors que ce dernier a agi dans le cadre de son mandat.

En l’espèce, les consorts [K] et les époux [R] reprochent au syndic d’avoir hourdi un projet de suppression du poste de gardien en concertation avec le conseil syndical et d’avoir manqué à ses obligations en ne respectant pas les stipulations du règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale.

Ils ne rapportent toutefois pas la preuve de ce que l’embauche d’une société extérieure pour entretenir les parties communes de l’immeuble leur causerait un préjudice particulier, étant relevé que le règlement de copropriété prévoit seulement que la destination de l’immeuble est essentiellement d’habitation avec une occupation bourgeoise sans autre mention, et que l’immeuble a été construit en 2008. Les consorts [K] et les époux [R] n’expliquent pas en outre en quoi les missions confiées au gardien (qui ne sont pas listées au règlement de copropriété) sont différentes de celles confiées à la société d’entretien et dans quelle mesure la sécurité de l’immeuble serait moins bien assurée.

Faute de s’expliquer sur la matérialité de leur préjudice, ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

IV Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [K] et les époux [R], succombant en leurs demandes, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les consorts [K] et les époux [R], seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

Ils seront corrélativement déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Mme [C] [B] épouse [K], M [F] [P], Mme [Y] [K], M. [W] [K], M. [L] [R] et Mme [D] [Z] [H] de leur demande d’annulation des résolutions n°37, 38 et 39 de l’assemblée générale des copropriétaires du en date du 28 septembre 2020 ;

DEBOUTE Mme [C] [B] épouse [K], M [F] [P], Mme [Y] [K], M. [W] [K], M. [L] [R] et Mme [D] [Z] [H] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 3] à [Localité 6] « sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à procéder à l’engagement d’un gardien pour l’immeuble du [Adresse 3] et ceci dans les trois mois de la signification du jugement à intervenir et à procéder à la résiliation du contrat de la société de nettoyage » ;

DEBOUTE Mme [C] [B] épouse [K], M [F] [P], Mme [Y] [K], M. [W] [K], M. [L] [R] et Mme [D] [Z] [H] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [B] épouse [K], M [F] [P], Mme [Y] [K], M. [W] [K], M. [L] [R] et Mme [D] [Z] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Mme [C] [B] épouse [K], M [F] [P], Mme [Y] [K], M. [W] [K], M. [L] [R] et Mme [D] [Z] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [C] [B] épouse [K], M [F] [P], Mme [Y] [K], M. [W] [K], M. [L] [R] et Mme [D] [Z] [H] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,