TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE 20 Janvier 2026

N° RG 25/02245 – N° Portalis DB3R-W-B7J-[Immatriculation 1]

N°de minute :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5])

c/

[C] [V] [D]

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 13][Adresse 10]) représenté par son syndic [J] ADB

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par M^e Carole VILLATA DUPRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0063

DEFENDEUR

Monsieur [C] [V] [D]

[Adresse 2]

[Localité 11]

(bénéficiaire de l’Aide juridictionnelle totale selon décision du BAJ de [Localité 12] n° C-92050-2025-007738 du 19 novembre 2025)

représenté par M^e Aline ROBERT-MICHELANGELI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN244

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 02 Décembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

Monsieur [C] [V] [D] est propriétaire des lots 16 et 80 au sein de l’immeuble sis [Adresse 7].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure Monsieur [C] [V] [D] de payer la somme de 1 805,35 euros, au titre des appels provisionnels de fonds de l’exercice 2025, des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget et des cotisations de fond travaux appelés en 2025, dans un délai de 30 jours.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre Monsieur [C] [V] [D] selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

— Condamner Monsieur [V] [D] à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, le cabinet Lamennais ADB, les sommes suivantes :

—  7581,19 €, au titre de l’arriéré au 31 décembre 2024 selon décompte en date du 1er juillet 2025, couvrant la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2024, – 1805,35 € au titre des provisions échues exercice 2025 selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 (appels 1 à 3 et appels exceptionnels), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 25 juillet 2025, – 716,28 € au titre des provisions non échues exercice 2025 : appels exceptionnels et charges courantes et fond travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, – Ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du Code civil.

— Condamner Monsieur [V] [D] à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, le cabinet [J] ADB, la somme de 2 500 euros, à titre de dommages et intérêts pour désorganisation de la trésorerie du Syndicat des Copropriétaires et résistance abusive et récurrente,

— Condamner Monsieur [V] [D] au paiement au bénéfice du SDC de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, le cabinet Lamennais ADB, des frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance, soit la somme totale de 401,90 € euros,

— Juger que ces frais seront imputés au seul défendeur au titre des charges générales d’administration,

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire par application des articles 481-1 et 514-1 et suivants du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [V] [D], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le cabinet Lamennais ADB, la somme de 1560 euros, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a soutenu les termes de conclusions qu’il a déposées lors de cette audience, qui reprennent les demandes formulées dans l’assignation, et qui ajoute les prétentions nouvelles suivantes :

— Débouter Monsieur [V] [D] de sa demande de délais formulée sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil, et de toutes demandes contraires aux présentes fins et conclusions,

Subsidiairement, si par extraordinaire des délais étaient accordés,

— Assortir ces délais d’une obligation de reprise du paiement des appels provisionnels, à venir, et d’une clause de déchéance prévoyant qu’à défaut de règlement des appels provisionnels, à venir, ou d’une seule échéance, l’intégralité du solde du, deviendra immédiatement exigible.

Monsieur [C] [V] [D] a soutenu les termes des conclusions qu’il a déposées lors de cette audience aux fins de :

Echelonner sur deux ans le paiement des sommes dues, Débouter le SDC de sa demande de condamnation au titre de l’article 700.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

MOTIVATION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment la matrice cadastrale, le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 avril 2022, le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2023, le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 avril 2024 adoptant le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mai 2025 ajustant ledit budget prévisionnel, et l’attestation de non-recours du 29 août 2025 de ces quatre assemblées, que le défendeur est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a appelé les provisions pour charges et les appels de travaux que le défendeur ne s’est pas acquitté de ses charges de copropriété depuis plusieurs années.

La mise en demeure du 25 juillet 2025 expose que, si le défendeur ne s’acquitte pas de la somme de 1 805,35 euros, dans les trente jours, le syndicat des copropriétaires solliciterait la condamnation, outre cette somme de 1 805,35 euros, de :

7 581,19 euros au titre des exercices antérieurs ;Et 716,28 euros des autres provisions non encore échues.

Le défendeur ne s’est pas acquitté de sa dette dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 25 juillet 2025 de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des appels provisionnels de l’exercice 2025, le paiement de l’arriéré au 31 décembre 2024 inclus et le paiement des provisions de charges de copropriété non échues au titre de l’exercice 2025.

Il s’ensuit que le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 1 805,35 euros au titre des provisions échues de l’exercice 2025 selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 25 juillet 2025, date de la mise en demeure, de la somme de 7 581,19 euros au titre de l’arriéré au 31 décembre 2024 selon décompte en date du 1er juillet 2025, couvrant la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2024, et de la somme de 716,28 euros au titre des provisions non échues exercice 2025 : appels exceptionnels et 4 charges courantes et fond travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires invoque une somme de 401,90 euros correspondant à une facture du 28 août 2025 de Maître [R] [Z] correspondant à une mise en demeure du 20 décembre 2024 de 160 euros et à une mise en demeure du 25 juillet 2025 de 160 euros.

Cette facture d’honoraires de l’avocat sont des frais nécessaire exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance.

Dès lors, le défendeur sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 401,90 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence des défendeurs à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété depuis plusieurs années de sorte que la mauvaise foi du défendeur est caractérisée. De plus, Monsieur [C] [V] [D] a déjà été condamné, par titre exécutoire du 26 octobre 2022 rectifié par un jugement en date du 30 mars 2023, et aujourd’hui définitif, à régler un montant en principal de 10 384,66 euros au titre des charges de copropriété réclamée au 1er janvier 2022 comprenant l’appel de charges du 1er trimestre 2022.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [C] [V] [D] sollicite l’octroi de délais de paiement sur deux ans faisant valoir l’impossibilité de faire face au paiement de sa dette.

Or, Monsieur [C] [V] [D] n’a plus payé ses charges de copropriété depuis le 13 novembre 2018 et ne justifie pas de ses revenus.

Il est rappelé infra que le défendeur a déjà été condamné par jugement en date du 30 mars 2023, et aujourd’hui définitif, à régler un montant en principal de 10 384,66 euros.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il soit ordonné la capitalisation des intérêts. Ce dernier ayant subi un préjudice du fait des retards de paiement d’un copropriétaire, il est bien fondé à obtenir la capitalisation des intérêts qui sera ordonnée.

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.

Il y a en conséquence lieu de condamner Monsieur [C] [V] [D], qui succombe, aux dépens, étant rappelé que ce dernier bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Monsieur [C] [V] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE Monsieur [C] [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 7] les sommes suivantes :

—  7581,19 euros, au titre de l’arriéré au 31 décembre 2024 selon décompte en date du 1er juillet 2025, couvrant la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2024, – 1805,35 euros au titre des provisions échues exercice 2025 selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 (appels 1 à 3 et appels exceptionnels), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 25 juillet 2025, – 716,28 euros au titre des provisions non échues exercice 2025 : appels exceptionnels et charges courantes et fond travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [C] [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 7] les sommes suivantes :

—  401,90 euros au titre des frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance,

—  1 000 euros au titre des dommages-intérêts,

—  1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [C] [V] [D],

CONSTATE que Monsieur [C] [V] [D] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale,

CONDAMNE Monsieur [C] [V] [D] aux entiers dépens de la présente instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 12], le 20 Janvier 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

François PRADIER, 1er Vice-président