TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Mars 2026

N° RG 22/06119 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XTZ7

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. F&F IMMOBILIER

C/

Société, [D], [W]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. F&F IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal ,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Agnès MONCLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DEFENDERESSE

Société, [D], [W]

prise en la personne de son représentant légal ,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Maître Fabrice LEPEU de l’AARPI KLP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0404

L’affaire a été débattue le 04 Décembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Elsa CARRA, Juge, magistrat rédacteur

Murielle PITON, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 20 février 2018, la société en nom collectif, Marignan résidences a vendu en l’état futur d’achèvement à la SCI F&F Immobilier les lots n° 14, 44, 45 et 91 de l’état descriptif de division d’un immeuble en cours de construction situé, [Adresse 3] ,([Adresse 4]), correspondant à un appartement, deux emplacements de stationnement et une cave.

Lui reprochant un retard de livraison, par acte judiciaire du 23 juin 2022, la SCI F&F Immobilier a fait assigner devant ce tribunal la société, Marignan résidences afin d’obtenir réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2023, la SCI F&F Immobilier demande au tribunal de :

— condamner la société, Marignan résidences à lui payer la somme de 60 827 euros HT, soit 72 992 euros TTC, à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société, Marignan résidences à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile, outre les dépens au profit de Me, [U], [H],

— débouter la société, Marignan résidences de l’intégralité de ses demandes.

Elle fait valoir, au visa des articles 1603, 1604, 1605 et 1231-1 du code civil et L. 261-1 et L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, que la livraison des lots est intervenue avec 15 mois de retard et que la société, Marignan résidences ne peut invoquer aucune cause légitime de suspension de livraison, indiquant que la liquidation judiciaire de la société BMC, chargée du gros œuvre, qui était déjà en cessation de paiement, n’a pu retarder le chantier de six mois, que de simples retards pris dans l’avancement des travaux ne constituent pas une cause légitime, qu’il en va de même de la crise sanitaire, qui n’était d’ailleurs ni imprévisible ni irrésistible, que la grève alléguée, qui a seulement touché partiellement les transports en commun, n’a été ni générale ni particulière au bâtiment et à ses industries annexes et que les intempéries visées, qui font doublon avec les autres causes, ne peuvent être prises en compte qu’entre la date de démarrage du chantier et celle à laquelle l’immeuble a été hors d’eau hors d’air. Elle ajoute qu’ayant conclu un bail commercial afin de louer les lots, le retard de livraison a engendré pour elle une perte de loyers et charges et l’a contrainte à verser des dommages et intérêts à sa locataire, la société BEAssociés.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, la société, Marignan résidences demande au tribunal de :

à titre principal :

— débouter la SCI F&F Immobilier de toutes demandes, fins et conclusions qui seraient faites au-delà des 28 jours de retard non justifiés – soit 0,9 mois,

à titre subsidiaire :

— juger que la SCI F&F Immobilier ne justifie pas de la réalité des préjudices qu’elle allègue,

— débouter la SCI F&F Immobilier de l’ensemble de ses demandes,

à titre infiniment subsidiaire :

— ramener les préjudices retenus à de plus justes proportions, et en toute hypothèse dans la limite du retard non justifié par une cause légitime de suspension de délai,

en tout état de cause :

— condamner la SCI F&F Immobilier à la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI F&F Immobilier aux entiers dépens.

Sans contester qu’une obligation de résultat pèse sur elle, en tant que vendeur d’un immeuble à construire, quant à la date de livraison, elle soutient que seul un retard de 28 jours n’est pas justifié et que sa responsabilité ne peut être recherchée pour le surplus dès lors qu’il relève de causes légitimes prévues au contrat, à savoir, des intempéries, la liquidation judiciaire de la société BMC, chargée du gros œuvre, dont la défaillance a entraîné la résiliation du marché en cause, les grèves générales intervenues dans les transports en commun en décembre 2019 et janvier 2020 et la crise sanitaire, qui a entraîné la fermeture des usines de production des matériaux de construction et des points de distribution et ainsi l’interruption des chantiers puis l’application de mesures de sécurité sanitaire, rappelant que la SCI F&F Immobilier a accepté de s’en remettre, pour l’appréciation desdites causes, à un certificat du maître d’œuvre. Elle affirme en outre qu’aucun préjudice n’est démontré, la demanderesse ayant signé un bail commercial avant même la vente, le bail prévoyant une prise d’effet à la date d’achèvement des travaux et la preuve du paiement de la facture émanant de la société BEAssociés n’étant pas rapportée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne le détail de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 24 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

La mention tendant à voir « juger » ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert, une telle mention n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celle-ci.

1 – Sur le retard de livraison

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation énonce que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Selon l’article L. 261-11, alinéa 1er, c), du même code, le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser le délai de livraison.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 dudit code ajoute que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L’article 1231-3 du code civil précise que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En vertu de l’article 1231-4 du même code, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce, l’article 34, intitulé « DELAI D’ACHEVEMENT », de l’acte authentique de vente signé entre les parties énonce que :

« 34.1. PRINCIPE

Le Vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des Biens vendus soient achevés et livrés dans le courant du 1ER TRIMESTRE 2020 soit au plus tard le :

TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT (31/03/2020)

Sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Ce délai annule tout délai stipulé dans le contrat de réservation ou tout autre document antérieur.

34.2. CAUSES LEGITIMES DE SUSPENSION DU DELAI DE LIVRAISON

Conformément à l’article 1231-1 du Code civil, seront considérées, d’un commun accord entre les parties, comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison :

• les intempéries et phénomènes climatiques,

• la grève, qu’elle soit générale, particulière au bâtiment et à ses industries annexes ou complémentaire ou à ses fournisseurs ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier, y compris sous-traitante,

• la faillite, redressement judiciaire, liquidation judiciaire, dépôt de bilan, déconfiture ou l’abandon de chantier des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux, y compris sous-traitante, des bureaux d’études, maîtres d’œuvre, etc.,

• la résiliation d’un marché de travaux aux torts d’une entreprise ;

[…]

• la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une ou aux entreprise(s) défaillante(s), en redressement ou en liquidation judiciaire

[…].

Il est en outre précisé que seront considérés comme causes légitimes de suspension du délai de livraison, les jours d’intempéries au sens de la réglementation du travail dans les chantiers dûment constatés par un certificat du Maître d’œuvre de réalisation auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux majoré de 8 jours.

Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à une attestation établie sous sa propre responsabilité par le Maître d’œuvre de réalisation chargé du suivi des travaux de construction auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l’Acquéreur dans le règlement des appels de fonds. ».

Le procès-verbal de livraison et de prise de possession montre que la livraison des lots est intervenue le 28 juin 2021, soit avec un retard de 14 mois et 28 jours.

Toutefois, par trois attestations datées des 21 octobre 2019, 7 avril 2020 et 3 septembre 2020, le maître d’œuvre a relevé les durées et causes de retard suivantes :

— six mois de retard en raison de la défaillance de la société BMC, initialement titulaire du marché de gros œuvre, qui a abouti à la résiliation dudit marché,

—  114 jours ouvrés de retard suite aux intempéries,

—  29 jours ouvrés de retard du fait de grèves nationales,

— trois mois de retard à cause de la fermeture du chantier due à la crise sanitaire.

Il en ressort que le délai de livraison a été suspendu durant neuf mois, auxquels s’ajoutent 143 jours ouvrés, soit 28 semaines et 3 jours, et qu’il a ainsi été reporté au 20 juillet 2021, étant rappelé que la demanderesse ne peut utilement critiquer les attestations établies sous sa propre responsabilité par le maître d’œuvre dès lors que les parties ont, dans l’acte de vente, déclaré, d’un commun accord, s’en rapporter auxdites attestations pour l’appréciation des causes légitimes de suspension du délai de livraison (3e Civ., 22 octobre 2014, pourvoi n° 12-19.424).

Par conséquent, même sans appliquer la majoration de 8 jours prévue au contrat, il apparaît que la SCI F&F Immobilier n’est pas fondée à reprocher un retard de livraison à la société, Marignan résidences.

Cette dernière concluant cependant, à titre principal, à un rejet de la demande indemnitaire uniquement au-delà d’une période de 28 jours de retard qu’elle estime elle-même injustifiée, il sera fait droit à ladite demande dans cette limite.

A cet égard, il convient de noter que la SCI F&F Immobilier, qui a conclu un bail commercial avec la société BEAssociés portant sur les lots en cause, a subi une perte de loyers et charges durant ces 28 jours, dont le montant total s’élève à 3 267,95 euros HT ([39 600 euros HT de loyer annuel + 3 000 euros HT de charges annuelles] / 365 jours x 28 jours), soit 3 921,54 euros TTC.

Les dommages et intérêts qu’elle a versés à sa locataire, qui correspondraient au surcoût payé par celle-ci suite à la nécessité de poursuivre la location de ses anciens locaux dans l’attente de la livraison des lots objet du bail, ne peuvent quant à eux être pris en compte, la date d’effet du bail ayant été fixée à « l’achèvement définitif des travaux ».

Il convient en conséquence de condamner la société, Marignan résidences à payer à la SCI F&F Immobilier la somme de 3 921,54 euros à titre de dommages et intérêts.

2 – Sur les frais du procès

2.1 – Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la société, Marignan résidences, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il convient par ailleurs, en application de l’article 699 du code de procédure civile, d’autoriser Me, [U], [H] à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

2.2 – Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de la présente décision et l’équité commandent de rejeter les demandes formées par les parties au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la société en nom collectif, Marignan résidences à payer à la SCI F&F Immobilier la somme de 3 921,54 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société en nom collectif, Marignan résidences aux dépens de l’instance,

AUTORISE Me, [U], [H] à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT