TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffiers : Madame ALI, lors des débats

Madame BOINE, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 18 Septembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 novembre 2025

à M^e HENRY

à M^e POTIER

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01954 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6H4B

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [X]

né le 31 Décembre 1980 à [Localité 5]

domicilié : chez Maître Laurence HENRY, [Adresse 3]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-000390 du 16/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DEFENDEUR

Monsieur [M] [Y]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier POTIER, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-006462 du 21/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 15 juillet 2020, concernant un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros outre 30 euros de provision pour charges.

Le 11 mars 2021, un arrêté de mise en sécurité – procédure urgence a été pris par le Maire de [Localité 4] concernant l’immeuble au sein duquel se trouve le bien susvisé, interdisant l’accès et l’occupation de l’immeuble.

Le 17 juillet 2021, un arrêté de mise en sécurité a été pris par le Maire de [Localité 4] sur le fondement des articles L.511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, constatant la persistance des désordres et ordonnant la réparation définitive de l’immeuble.

Le 24 juin 2022, un arrêté modificatif de mise en sécurité a été pris par le Maire de [Localité 4], suite à une demande de prolongation des délais de la procédure de mise en sécurité.

Le 6 mars 2023, un arrêté modificatif de mise en sécurité a été pris par le Maire de [Localité 4], suite à une demande de prolongation des délais de la procédure de mise en sécurité.

Le 17 juin 2024, un arrêté de mainlevée de mise en sécurité a été pris par le Maire de [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [I] [X] a fait assigner Monsieur [M] [Y] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 24 avril 2025.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu les articles L 521-3-1 et L.521-3-2 du code de la construction et de l’habitation, dont il résulte qu’en cas d’arrêté de mise en sécurité avec évacuation des habitants, l’hébergement des occupants, pendant la durée des travaux nécessaires à la main levée de l’arrêté de péril, est à la charge du propriétaire ; qu’en cas de défaillance du logeur, l’obligation subsidiaire d’hébergement ou de relogement définitif des occupants est à la charge du maire ; que l’occupant évincé du logement provisoirement interdit à l’habitation doit bénéficier d’un hébergement correspondant à ses besoins, dans des conditions de décence.

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et qu’il est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces du dossier attestent de l’existence d’un différend entre les parties et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé de leurs demandes, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses.

Monsieur [I] [X] fait état de nuisances pouvant caractériser l’inexécution par Monsieur [M] [Y] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Reste qu’il ne prouve pas que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement à la présente instance (comme une mise en demeure de faire réaliser des travaux). Il ne verse également aucune pièce témoignant du mauvais état général de l’appartement (comme des photographies datées permettant d’identifier les lieux).

Ainsi dit, l’état d’indécence du bien donné à bail n’est pas démontré, y compris à la lecture des arrêtés municipaux de mise en sécurité communiqués, qui concernent les parties communes de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], ainsi que des appartements dont il n’est démontré que celui donné à bail à Monsieur [I] [X] est concerné :

L’arrêté du 11 mars 2021 vise : « Toiture :

état de dégradation avancée des tuiles de couverture qui ne sont plus maintenues par leur mortier et se détachent,

état de dégradation avancée des chevrons en débord de toiture,

Cage d’escaliers :

nombreuses fissurations de l’enduit autour du puits de lumière,

larges fissurations de l’enduit situées sur les quarts-tournants en sous-face des volées d’escaliers,

Appartement 4ème étage côté rue :

— affaissement du plancher du logement notamment dans le séjour,

Appartement 3ème étage côté rue :

affaissement du plancher du logement,

importante déformation en creux du plancher localisée dans la cuisine,

Appartement 2ème étage côté rue :

fissuration et affaissement du plafond notamment dans le séjour,

Appartement 2ème étage côté cour :

dégradation structurelle du nez de dalle du balcon,

Appartement 1er étage côté cour :

— importante déformation en creux du plancher, et instabilité du plancher, localisée dans la cuisine au droit du commerce situé en-dessous »,

L’arrêté du 17 juillet 2021 vise :« Les propriétaires identifiés au sein du présent article sont mis en demeure d’effectuer les mesures et travaux de réparations suivants :

assurer la stabilité et la solidité des structures de l’ensemble de l’immeuble et notamment : rénover la toiture, remplacer ou conforter les poutres détériorées de la charpente bois, reprise de l’ensemble des fissurations et éléments d’enduits détériorés, réparer et conforter les planchers à chaque niveau, faire réparer les balcons,en procédant au renforcement ou au remplacement de tous les éléments constitutifs des structures qui ne présenteraient plus les garanties de solidité et de stabilité suffisantes pour assurer la sécurité des occupants de l’immeuble, exécuter à la suite, tous les travaux annexes reconnus nécessaires pour réparer lesdits ouvrages et sans lesquels les mesures prescrites précédemment seraient inefficaces, afin de conjurer durablement le péril, et notamment : supprimer toute source possible d’infiltrations d’eaux susceptible d’aggraver la situation, réparer les revêtements de sol dégradés, mettre aux normes l’électricité, prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus dans le respect des règles de l’art ».

En toute hypothèse, les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer ni la cause exacte, ni les responsables ni les conséquences des désordres subis par Monsieur [I] [X].

De ce fait, aucun trouble de jouissance ne saurait être indemnisé.

Au demeurant, il est constant que Monsieur [I] [X] a dû être relogé ; que le relogement a été partiellement opéré par la municipalité, aux frais du bailleur, conformément aux dispositions susvisées ; et que Monsieur [I] [X] a été relogé dans un hébergement temporaire à l’initiative de Monsieur [M] [Y] à compter du 11 octobre 2022.

Enfin, il n’est pas évident que le paiement de loyers ait été demandé par Monsieur [M] [Y] durant la période pendant laquelle Monsieur [I] [X] a été relogé, de même que le refus, par le bailleur, de la réintégration du locataire au sein de l’appartement litigieux n’est pas prouvé. En effet, aucune des pièces versées aux débats ne démontre que les serrures de la porte d’entrée ont été changées ou que Monsieur [I] [X] n’a pu récupérer ses affaires. Si des échanges de messages sont produits, ceux-ci ne permettent pas d’identifier les interlocuteurs avec certitude. Seul un courrier de l’association SOLIHA, reprenant les déclarations du locataire quant à l’inaccessibilité de l’immeuble, ainsi qu’une mise en demeure du 11 octobre 2024, attestent du fait que Monsieur [I] [X] souhaitait réintégrer le logement litigieux, ce qui est insuffisamment probant.

Enfin, Monsieur [I] [X] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral subi, causé par les agissements de Monsieur [M] [Y], l’appréciation nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts relevant au surplus du fond du droit.

En conséquence, des comptes sont à faire entre les parties, qui méritent un débat qui échappe au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond, les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [I] [X], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par Monsieur [I] [X] ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces demandes ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [I] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,