TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Mai 2026

N° RG 24/06927 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZEPQ

N° Minute :

AFFAIRE

pris en la personne de son syndic

C/

[D] [N], [J] [K] [S] épouse [N]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic

Cabinet ALTO SEQUANAIS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

DEFENDEURS

Monsieur [D] [N]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

Madame [J] [K] [S] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [N] et Madame [J] [K] [S], épouse [N] sont propriétaires indivis de lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. et Mme [N], dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet Alto Sequanais, les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 25 juillet 2024, et sollicite, au visa de l’article 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005 et des articles 200, 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil de, :

«CONDAMNER SOLIDAIREMENT M. [D] [N] et Mme [J] [K] [S], épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme en principal de 20.798,54 euros, au titre des charges de copropriété impayées entre le 02 juin 2022 et arrêtées le 09 janvier 2024, et représentant :18.986,54 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ; 1.812,00 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de M. [D] [N] et Mme [J] [K] [S], épouse [N] d’une condamnation SOLIDAIRE au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de la présente assignation.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT M. [D] [N] et Mme [J] [K] [S], épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 2.100 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT M. [D] [N] et Mme [J] [K] [S], épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Xavier Guitton, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.».

M. et Mme [N], assignés par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 09 mai 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En application de l’article 472 du code de procédure civile si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 18.986,54 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 02 juin 2022 au 09 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. et Mme [N] sont propriétaires indivis des lots n°98 et 104 au sein de l’ensemble immobilier susvisé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— les appels de charges et de travaux du 3ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 inclus,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 09 juin 2022 et 19 octobre 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021 et 2022, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et 2024 ainsi que divers travaux

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 20 mars 2023 ayant voté divers travaux et la souscription d’emprunts bancaires quant à la réalisation de divers travaux et son attestation de non-recours,

— un décompte des défendeurs, relevant un solde débiteur de 18.986,54 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 02 juin 2022 au 09 janvier 2024,

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 18.986,54 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 02 juin 2022 au 09 janvier 2024, appels du 1er trimestre 2024 inclus que les défendeurs seront condamnés à lui payer.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l’assignation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats un décompte de ces frais de recouvrement de 1.812,12 euros décomposés de façon suivante :

—  432 euros au titre de frais « SDC [Adresse 4] c/[N] » correspondant aux honoraires de l’avocat facturés le 02 juin 2022,

—  240 euros au titre de « gestion dossier procédure [N] », factures le 22 décembre 2022

—  900 euros au titre de frais « Audineau SDC c/ [N] » correspondant aux honoraires de l’avocat facturés le 27 avril 2023

—  240 euros au titre de frais de « suivi impayés », facturés le 22 juin 2023.

Toutefois, le demandeur ne produit que le contrat de syndic couvrant la période du 20 octobre 2023 au 19 octobre 2024, dès lors, il est impossible de déterminer le montant prévu au contrat pour les prestations du syndic, facturées avant sa conclusion. Ces sommes seront donc écartées.

En outre, les honoraires d’avocat d’un montant global de 1.332 euros (900 + 432) ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces sommes seront donc également écartées.

La demande au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est donc rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes qui lui sont allouées au titre des charges et frais impayés soit elle-même productives d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.100 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne se contente que de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à leur obligation de paiement des charges sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance exclusive de M. et Mme [N] a été à l’origine d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges, y compris des dépens et des frais irrépétibles.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le demandeur ne produit pas le règlement de copropriété et ne justifie pas de la solidarité entre les défendeurs.

Dans ce contexte, les défendeurs seront condamnés in solidum.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. et Mme [N], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, lesquels comprendront les frais de signification de l’assignation et du présent jugement, mais n’incluront pas le coût d’hypothétiques frais d’exécution et de recouvrement.

Les dépens pourront être recouvrés par Maître Xavier Guitton, membre de I’AARPI Audineau-Guitton, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les défendeurs seront condamnés solidairement à lui verser.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [D] [N] et Mme [J] [K] [S] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 18.986,54 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 02 juin 2022 au 09 janvier 2024, appels du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic, de sa demande au titre de frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [N] et Mme [J] [K] [S] épouse [N] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de signification de l’assignation et du présent jugement, mais n’incluront pas le coût d’hypothétiques frais d’exécution et de recouvrement, qui pourront être recouvrés par Maître Xavier Guitton, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [N] et Mme [J] [K] [S], épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 1.500 euros selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT