TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

04 Février 2026

N° RG 24/01671 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZBHN

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” [Adresse 2], représenté par son syndic

C/

[Z] [B]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” [Adresse 2], représenté par son syndic

CABINET DE GESTION [T] [H] SAS ATRIUM GESTION

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [B] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la “Résidence des [Z]" sise [Adresse 5] à [Localité 4], soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [B] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Agence du Grand Paris & States, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 16 février 2024 aux fins de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 1] " [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société FONCIA AGENCE DU GRAND PARIS&STATES, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER M. [Z] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 1] " [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société FONCIA AGENCE DU GRAND PARIS&STATES, la somme totale de 9150,60 euros, correspondant à :

-8288 ,70 euros à titre principal, charges arrêtées au 06 février 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06 septembre 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

-705,61euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

-156,29 euros au titre des dépens ;

CONDAMNER M. [Z] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 1] " [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA AGENCE DU GRAND PARIS&STATES, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER M. [Z] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 1] " [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA AGENCE DU GRAND PARIS&STATES, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER M. [Z] [B], aux entiers dépens.

Par « conclusions d’actualisation » notifiées par voie électronique le 02 octobre 2024 et signifiées au défendeur le 11 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 1] " [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CABINET DE GESTION [T] [H] SAS ATRIUM GESTION, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER M. [Z] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 1] " [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CABINET DE GESTION [T] [H] SAS ATRIUM GESTION, la somme totale de 9.691,19 euros, correspondant à :

-8.253,29 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

-1.281,61 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

-156,29 euros au titre des dépens ;

CONDAMNER M. [Z] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 1] " [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CABINET DE GESTION [T] [H] SAS ATRIUM GESTION, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER M. [Z] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 1] " [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CABINET DE GESTION [T] [H] SAS ATRIUM GESTION, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER M. [Z] [B], aux entiers dépens

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées du syndicat des copropriétaires pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions.

Assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, M. [B] n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 03 avril 2025 et l’affaire renvoyée pour être plaidée le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes tendant à voir « déclarer bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur cette demande.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée.

I Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [B] au paiement de la somme de 8.253,29 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus.

*

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ces dispositions sont d’ordre public.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que M. [B] est propriétaire des lots n°403, 508 et 108 de l’état descriptif de division,

— une mise en demeure datée du 11 mai 2023 (sans accusé de réception) pour le paiement de la somme de 6.585,58 euros,

— une mise en demeure par avocat du 6 septembre 2021 (avec accusé de réception) pour le paiement de la somme de 3920,19 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 24 juin 2019, du 12 octobre 2020, du 09 juillet 2021, du 30 juin 2022, du 25 mai 2023, du 29 mai 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2019 à 2025 et voté divers travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée spéciale d’urgence du syndicat des copropriétaires du 08 avril 2022 ayant approuvé la nouvelle implantation du parking,

— les appels de fonds adressés au défendeur,

— un décompte de charges du défendeur.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 8.253,29 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2024, 4ème trimestre inclus, que M. [B] sera en conséquence condamné à lui verser.

Sur la demande d’intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2021 adressée à M. [B].

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une mise en demeure par avocat adressée à M. [B] le 6 septembre 2021 ainsi que l’accusé de réception correspondant, pour le paiement de la somme de 3.920,19 euros. Les intérêts au taux légal courront donc à compter de cette date pour cette somme.

Les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation du 16 février 2024 pour le surplus.

Sur les sommes réclamées au titre des frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.281,61 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, composée de la façon suivante :

-0,82 euros au titre de " FRAIS DE RAPPEL [Localité 5] DU 01/09/2020 ", facturés le 01 septembre 2020,

-25 euros au titre de « FRAIS DE MISE EN DEMEURE RECOMMANDEE », facturés le 18 septembre 2020,

-192 euros au titre de « FRAIS REMISE DOSSIER HUISSIER », facturés le 22 novembre 2020,

-35 euros au titre de frais « MD AVOCAT », facturés le 01 mars 2021,

-162 euros au titre de frais de « MISE EN DEMEURE AVOCAT » datant du 11 mars 2021, facturés le 15 mars 2021,

-35 euros au titre de frais « MD AVOCAT », facturés le 31 aout 2021,

-192 euros au titre de frais « MISE EN DEMEURE AVOCAT », facturés le 22 septembre 2021,

-414 euros au titre de frais de « PREPARATION CONCILIATION » datant du 12 juillet 2022, facturés le 21 septembre 2022,

-192 euros au titre de frais de « CONTENTIEUX », facturés le 17 avril 2023,

-33,79 euros au titre de « FRAIS DE MISE EN DEMEURE », facturés le 11 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires ne produit toutefois que les contrats conclus avec le syndic pour la période du 25 mai 2023 au 25 juillet 2024 et la période du 30 mai 2024 au 30 septembre 2025, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour toutes les prestations du syndic facturées avant leur conclusion.

Seuls seront en conséquence comptabilisés dans les frais de l’article 10-1 les honoraires de l’avocat pour mise en demeure et conciliation ainsi que le coût du commandement de payer dont il est justifié, pour un montant total de 576 euros (162+414).

A cette somme il convient d’ajouter les frais de commandement de payer adressé par huissier de justice le 25 novembre 2020, pour un montant de 156,29 euros, improprement qualifiée de « dépens » par le syndicat, et dont il est justifié.

M. [B] sera en conséquence condamné à verser au syndicat la somme totale de 732,29 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il fait valoir que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des appels de provision ou de charges de copropriétaires dont le recouvrement effectif et rapide constitue un impératif de bonne gestion de la copropriété.

Il ajoute que le débiteur expose et contraint en fait les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété.

Il fait valoir que cela cause « un préjudice financier certain dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires » et enfin que le demandeur « n’est pas un organisme financier » et n’a pas à supporter les carences d’un copropriétaire, carences ayant des conséquences inévitables sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien.

Ce faisant le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation de paiement des charges sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [B] dans le paiement de ses charges de copropriété a été à l’origine d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal sur les sommes qui lui sont dues soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

III Sur les demandes accessoires

M. [B], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civil, lesquels ne comprendront, pour rappel, la somme de 156,29 euros correspondant au commandement de payer délivré le 25 novembre 2020, qui a été intégrée aux frais de l’article 10-1.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le défendeur est condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CABINET DE GESTION [T] [H] SAS ATRIUM GESTION, la somme de 8.253,29 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2024, 4ème trimestre inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2021, date de la mise en demeure sur la somme de 3.920,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" [Adresse 2] la somme de 732,29 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 25 novembre 2020, d’un montant de 156,29 euros ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes allouées au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" [Adresse 2] seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE