Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Août 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières Etage 16

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [B] [C], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [A] [E]

Lotissement du Pressoir

7 Avenue de la Boire de Malet

44860 SAINT- AIGNAN-DE-GRAND LIEU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 juin 2024

date des débats : 13 juin 2024

délibéré au : 05 août 2024

RG N° N° RG 24/01518 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M7RK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Madame [A] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 novembre 2005, ayant pris effet le 18 novembre 2005, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CIF HABITAT (devenue HARMONIE HABITAT) a donné à bail à Madame [A] [E] et Monsieur [F] [D] une maison à usage d’habitations située 7 rue de Malet – Lotissement du Pressoir – 44860 SAINT AIGNAN DE GRAND LIEU, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 468,11 €, outre une provision sur charges de 9,88 € par mois.

Par un courrier reçu le 29 mars 2016, Monsieur [F] [D] a délivré son congé au bailleur.

Le 1er décembre 2023, HARMONIE HABITAT, venant aux droits de CIF HABITAT, a fait délivrer à Madame [A] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 7.284,94 € au titre des loyers échus et impayés au 27 novembre 2023.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 22 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 23 avril 2024, HARMONIE HABITAT a fait assigner Madame [A] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer recevable et bien fondée ses demandes ;

— constater la résiliation du bail signé le 18/11/2005 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 18/11/2005 entre les parties ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Madame [A] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Madame [A] [E] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 11.757,37 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner Madame [A] [E] à payer à HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 502,83 € à compter du 12/01/2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Madame [A] [E] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [A] [E] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024, lors de laquelle HARMONIE HABITAT, valablement représentée par Madame [B] [C], munie d’un mandat en ce sens, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 10.796,76 € selon le décompte arrêté au 10 juin 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement à la locataire, précisant qu’il n’y avait eu aucun paiement depuis octobre 2022.

Madame [A] [E] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle. Elle a soulevé une exception d’inexécution, évoquant un logement insalubre. Elle a également déclaré avoir mis de côté une partie des loyers non réglés. Elle a malgré tout fait part de son souhait de rester dans le logement et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [A] [E] a déclaré n’avoir déposé aucun dossier de surendettement.

La locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous qui lui ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins au moins deux mois avant l’audience (…) par voie électronique (…).”

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 23 avril 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, HARMONIE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 28 novembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’exception d’inexécution

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [A] [E] soutient que le logement que lui loue la société HARMONIE HABITAT est insalubre. Elle produit au soutien de sa demande de simples photographies, dont le Juge rappelle qu’il ne peut les prendre en compte dès lors qu’elles ne sont pas datées et qu’il n’est pas possible d’établir avec certitude quand et où elles ont été prises.

Madame [A] [E] ne verse aucune autre pièce aux débats qui aurait permis d’apprécier la réalité et la gravité des désordres allégués, de même qu’elle ne produit aucun courrier qu’elle aurait adressé à la bailleresse pour l’informer des désordres en cause et lui demander d’intervenir.

Madame [A] [E] ne justifie pas non plus d’une demande de relogement qu’elle aurait adressé au bailleur et évoque même lors de l’audience son souhait de rester vivre dans les lieux loués.

Il convient par ailleurs de rappeler que seul un logement insalubre, impropre à sa destination, peut permettre au locataire de suspendre le paiement du loyer, hors de toute autorisation judiciaire préalable. Ainsi, hormis les cas où le logement est inhabitable, le trouble subi par le locataire ne peut être réparé que par l’allocation de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Par conséquent, l’exception d’inexécution soulevée par Madame [A] [E] sera rejetée et elle sera condamnée à régler les loyers échus et impayés.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme du loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [A] [E] le 1er décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 7.284,94 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 février 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 10.796,76 € au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, étant précisé que tous les surloyers imputés à la locataire en 2023 et 2024 ont été annulés par la société bailleresse.

Lors de l’audience, Madame [A] [E] a reconnu devoir cette somme à la société bailleresse et n’a fait état d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en considération, déclarant seulement qu’elle avait mis de côté une partie des loyers non réglés.

En conséquence, Madame [A] [E] sera condamnée à payer à la société HARMONIE HABITAT la somme de 10.796,76 ?€ au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Madame [A] [E] n’a effectué aucun règlement depuis octobre 2022 et qu’elle ne perçoit plus d’allocation logement depuis avril 2023.

Lors des débats, Madame [A] [E] a déclaré qu’elle avait deux enfants à charge et qu’elle travaillait dans le cadre d’un CDI, pour des revenus de l’ordre de 1.400 € par mois. Elle a par ailleurs indiqué, sans en justifier cependant, qu’elle avait mis de côté l’argent d’une partie des loyers non réglés. Elle a déclaré vouloir rester vivre dans le logement et a donc sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La société HARMONIE HABITAT s’est opposée à la demande de délais de paiement.

Dans ces conditions, compte-tenu de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, du montant particulièrement élevé de la dette locative et du refus du bailleur, il convient, en application des dispositions légales susvisées, de rejeter la demande de délais de paiement présentée par Madame [A] [E], ce d’autant plus que celle-ci ne dispose pas des revenus suffisants, au vue de sa situation familiale et financière, pour lui permettre de reprendre le règlement du loyer courant tout en s’acquittant d’une mensualité supplémentaire en vue d’apurer sa dette, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées.

Désormais occupante sans droit ni titre, Madame [A] [E] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [A] [E] sera par ailleurs condamnée à payer à HARMONIE HABITAT, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 502,83€ aux termes de l’assignation et du décompte actualisé versé aux débats, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [A] [E] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 1er décembre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [A] [E] sera condamnée à payer à la société HARMONIE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par Madame [A] [E] ;

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT à l’encontre de Madame [A] [E] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 2 février 2024, du bail portant sur les lieux loués sis 7 rue de Malet – Lotissement du Pressoir – 44860 SAINT AIGNAN DE GRAND LIEU ;

DIT que Madame [A] [E] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Madame [A] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [A] [E] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT les sommes suivantes :

—  10.796,76 € (DIX MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS ET SOIXANTE SEIZE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 502,83 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE Madame [A] [E] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [A] [E] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [A] [E] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 1er décembre 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

A. PARES L. GAILLARD-MAUDET