Minute n° 2024 / 1349

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [B] épouse [T]

Logement 411 Etage 4

8 Rue Lucie Aubrac

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître José AIHONNOU, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Marie BARGAIN-DANIEL, avocate au sein du même barreau

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 janvier 2024

délibéré au : 28 mars 2024

date de réouverture des débats : 18 avril 2024

date des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 23/02996 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MQEE

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN,

CCC à Maître José AIHONNOU + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 juillet 2021, ayant pris effet le 7 juillet 2021, 1la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT (ci-après HARMONIE HABITAT) a donné à bail à Madame [M] [T] un logement de type 2 lui appartenant sis, 8 rue Lucie Aubrac – 4ème étage – Logement n°411 – 44800 SAINT HERBLAIN, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 355,46 €, outre une provision sur charges de 76,19 € par mois.

Le 15 juin 2023, HARMONIE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3.475,98 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 2 juin 2023.

Par acte de Commissaire de Justice du 4 septembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 5 septembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait assigner Madame [M] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

— constater la résiliation du bail signé le 05/07/2021 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 05/07/2021 entre les parties ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [T] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Madame [M] [T] à lui payer les sommes suivantes :

3.649,85 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 511,50 € à compter du 16/08/2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024, lors de laquelle HARMONIE HABITAT, valablement représenté par Madame [P] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée à étude, Madame [M] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024.

Par une requête reçue au greffe le 21 mars 2024, Madame [M] [T], par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à une date ultérieure afin de lui permettre de présenter sa défense, justifiant de son incapacité médicale à se présenter à l’audience du 25 janvier 2024.

Par mention au dossier, l’affaire a donc fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 18 avril 2024

A l’issue de trois renvois ultérieurs à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024, lors de laquelle HARMONIE HABITAT, valablement représentée par ministère d’avocat et s’en rapportant à ses conclusions écrites, a demandé au Juge de :

— constater à effet au 16 août 2023 la résiliation du bail signé le 5 juillet 2021 entre les parties par l’effet de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à la demande de constatation de la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— en tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de Madame [T] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— rappeler que suivant l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

— condamner Madame [T] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 3.649,85 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 août 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner Madame [T] à lui payer, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer (427,32 €) et des charges (98,63 €), soit la somme de 525,95 € par mois, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés ;

— condamner Madame [T] à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [T] aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

— dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à Madame [T] pour régler son arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :

Juger que, durant tout le cours de ces délais, Madame [T] devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants ;

Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible ;

— débouter Madame [T] de l’intégralité de ses demandes, écrits, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Lors des débats, la société HARMONIE HABITAT a cependant actualisé sa créance à la somme de 5.916,85 € selon décompte arrêté au 8 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Madame [M] [T], valablement représentée par ministère d’avocat et s’en rapportant à ses conclusions écrites, a demandé au Juge de :

A titre principal,

— fixer, à titre principal, la dette locative de Madame [B] à hauteur de 2.430,83 € ou subsidiairement à hauteur de 5.765,98 €, sauf à parfaire ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail litigieux, si celle-ci venait à être constatée ;

— lui accorder l’échelonnement du paiement des sommes dues :

A titre principal pour un montant de dette locative de 2.430,83 € :

Sur 36 mois : soit 36 échéances de 67,52 € en sus du loyer ;Ou à défaut sur 24 mois : soit 24 échéances de 101,28 € en sus du loyer ;

Subsidiairement, pour un montant de dette locative fixé à hauteur de 5.765,98 € :

Sur 36 mois : 36 échéances de 160,16 € en sus du loyer ;Ou à défaut sur 24 mois : 24 échéances de 240,24 € en sus du loyer ;

A titre subsidiaire

— débouter la bailleresse de sa demande de résiliation judiciaire sur le fondement du comportement fautif de la locataire ;

A titre infiniment subsidiaire

— si l’expulsion du preneur venait à être ordonnée : accorder à celle-ci le bénéfice d’un délai d’un an pour se reloger à compter de la décision à intervenir ;

En tout état de cause

— débouter la société HARMONIE HABITAT de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouter la société HARMONIE HABITAT du surplus de ses demandes ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [M] [T] n’a fait état d’aucun dossier de surendettement.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance de la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 5 septembre 2023, soit dans le délai légal de six semaines au moins avant la première audience fixée au 25 janvier 2024.

En outre, HARMONIE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX par un courrier électronique du 2 juin 2023 dont il a été accusé réception le 9 juin 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle (…)”.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître une dette locative de 5.916,85 € au 8 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Il convient cependant de déduire de ce décompte les sommes de 148,55 € et 2,32 € imputées à la locataire au titre des frais de justice le 20 juin 2023, ces frais ne relevant pas de la dette locative mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Le contrat de bail signé le 5 juillet 2021 prévoit par ailleurs le règlement d’un loyer mensuel révisable de 355,46 € et d’une provision sur charges de 76,19 € par mois. Les dispositions précitées prévoient une régularisation annuelle des charges, sur justificatif.

Les parties ne contestent pas que les provisions pour charges appelées étaient d’un montant de 76,19 € jusqu’en décembre 2022, et qu’elles sont passées à 98,63 € par mois à compter du mois de janvier 2023.

Madame [M] [T] considère toutefois que les provisions sur charges qui lui sont imputées depuis novembre 2021 sont injustifiées dès lors, notamment, que la société HARMONIE HABITAT ne produit pas l’arrêté des charges détaillant l’ensemble des charges restant à la charge du propriétaire et celles récupérables auprès du locataire, ni ne justifie du détail des charges générales récupérables sur le compte de la locataire, ni du mode de calcul de certains des dépenses.

Lors des débats, la société bailleresse a cependant produit les décomptes de charges établis par SO SYNDIC, le syndic de l’immeuble, visant à justifier du montant réel des charges récupérables dues sur la période du 8 mars 2021 au 31 mars 2022, et sur la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, soit les exercices comptables 2021/2022 et 2022/2023. Ces décomptes laissent ainsi apparaître un montant de charges récupérables de 700,57 € pour la période du 8 mars 2021 au 31 mars 2022 (soit 58,38 € par mois) et de 1.306,67 € pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 (soit 108,89 € par mois).

Ces décomptes de charges précisent chaque poste de dépense, distinguent les charges dont sont redevables propriétaire et locataire, précisent le mode de répartition entre locataires s’agissant d’un immeuble, et permettent donc à Madame [M] [T], contrairement à ce qu’elle affirme, de vérifier que les charges qui lui sont réclamées lui sont bien imputables.

Il ressort ainsi des pièces produites que le cumul des provisions sur charges réellement dues sur la période de novembre 2021 à mars 2023 inclus est de 1.598,58 € (soit 291,90 € + 1.306,68 €), tandis que le cumul des charges payées par Madame [M] [T] au titre des provisions sur charges sur la même période est de 1.564,51 € (soit 380,95 € + 1.183,56 €).

Dès lors que les charges réclamées à Madame [M] [T] sont d’un montant inférieur au montant réellement dû, il convient de considérer qu’elles sont justifiées, et ce nonobstant l’absence de contrat d’entretien ou de facture transmise par la société HARMONIE HABITAT concernant la dépense intitulée « entretien robinetterie » sur son avis d’échéance, laquelle dépense n’apparaît pas sur les décomptes de charges produits. Il en aurait été différemment si le montant des charges réclamées à Madame [M] [T] avait été supérieur au montant des charges réellement dues dès lors qu’il appartient à la société bailleresse de justifier des sommes qu’elle réclame et qui ne seraient pas mentionnées sur les décomptes des charges établis par le syndic.

S’agissant de l’exercice comptable 2023/2024, il convient de considérer que les sommes réclamées à Madame [M] [T] le sont au titre des provisions sur charges, justifiées par le contrat de bail, et il appartiendra à la société HARMONIE HABITAT de justifier du décompte de charge établi pour cette période lorsqu’il aura établi afin de justifier du caractère définitif de sa créance, étant précisé qu’il lui appartiendra de justifier également d’un contrat d’entretien robinetterie.

Le décompte actualisé de la créance n’appelle aucune autre critique et Madame [M] [T] n’a justifié d’aucun règlement qui n’aurait pas déjà été pris en considération.

En conséquence, Madame [M] [T] sera condamnée à payer à la société HARMONIE HABITAT la somme de 5.765,98 € au titre des loyers, des charges et des provisions sur charges échus et impayés au 8 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 sur la somme de 3.649,85 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [M] [T] le 15 juin 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 3.475,98 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois à la locataire pour s’acquitter de sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, ainsi que des déclarations de Madame [M] [T] elle-même, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 août 2023.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites, notamment de l’avis d’échéance du mois de septembre 2024, que le montant du loyer de Madame [M] [T], hors charges, est de 427,32 € par mois. Le décompte versé aux débats, arrêté au 8 novembre 2024, laisse en outre apparaître que Madame [M] [T], qui n’a jamais complètement cessé les paiements, n’a toutefois pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant l’audience, même en tenant compte du montant du loyer hors charges, dès lors que le dernier chèque encaissé est d’un montant de 400 € le 1er octobre 2024 et qu’il n’est par ailleurs nullement justifié, à la date du décompte, soit le 8 novembre 2024, du règlement du loyer du mois d’octobre 2024, et ce alors même que l’article 3.1 du contrat de bail prévoit que « le loyer est payable chaque mois, à terme échu », et que « le locataire doit faire parvenir son règlement au plus tard le dernier jour du mois ».

Le diagnostic social et financier indique que Madame [M] [T] est retraitée et perçoit à ce titre une pension de 800 €, outre 300 € de salaire, ayant conservé quelques heures de travail pour faire face à ses charges.

Lors des débats, Madame [M] [T] a justifié de ce qu’elle percevait désormais une pension de retraite de 742,12 € par mois, outre une retraite complémentaire de 302,23 € par mois, soit un montant mensuel total de 1.044,35 €. Elle justifie par ailleurs de la poursuite, au moins jusqu’en mai 2024, d’une activité en qualité d’employée de station-service, pour une rémunération de l’ordre de 388 € par mois (net imposable annuel du bulletin de salaire d’avril 2024).

Se fondant à titre principal sur l’article 1343-5 du Code civil, Madame [M] [T] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail sur 36 mois, ou à défaut sur 24 mois. Il convient donc de requalifier sa demande et de considérer qu’elle se fonde en réalité sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La société bailleresse s’est opposée à la demande de délais de paiement.

Dans ces conditions, Madame [M] [T] n’ayant pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant l’audience, elle ne remplit pas les conditions posées par les dispositions légales susvisées, de sorte que sa demande de délais de paiement, au regard de l’absence d’accord du bailleur, ne peut qu’être rejetée.

Au surplus, il convient de relever que les ressources dont dispose Madame [M] [T] ne permettent pas d’envisager qu’elle puisse s’acquitter régulièrement d’une échéance de remboursement de sa dette, relativement élevée, en sus du règlement régulier et intégral de son loyer courant, et des charges.

Dès lors, Madame [M] [T], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [M] [T] sera par ailleurs condamnée à payer à la société HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté de la provision sur charges, soit la somme de 525,95 € selon le décompte actualisé versé aux débats, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, “Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital(…)”.

En l’espèce, compte-tenu de l’expulsion prononcée ce jour et des efforts de paiement manifestés par Madame [M] [T], qui va par ailleurs devoir engager des frais pour se reloger, il convient de lui accorder, malgré le désaccord de la société bailleresse, des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

Conformément aux articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation, en prenant en considération notamment, la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Madame [M] [T], retraitée et âgée de 64 ans, justifie de problèmes de santé, notamment d’un syndrome anxio-dépressif. Comme relevé dans les développements précédents, elle perçoit des pensions de retraite d’un montant de 1.044,35 €, outre un complément de salaire de l’ordre de 388 € par mois.

Il ressort du diagnostic social et financier, ainsi que des écritures même de Madame [M] [T], que celle-ci souhaite quitter le logement, faisant valoir que le climat dans l’immeuble serait devenu invivable et que le loyer serait devenu trop cher pour elle. Le travailleur social précise que la locataire n’avait pas encore déposé de demande de logement social mais qu’elle allait le faire. Il convient cependant de relever que Madame [T] n’a justifié d’aucune demande de logement social lors des débats, ni d’aucune recherche de logement.

Madame [M] [T] sollicite que lui soit accordé un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux, faisant valoir sa situation personnelle et sa bonne foi.

La société bailleresse, en réponse à la demande de Madame [M] [T], soutient que celle-ci ne justifie pas que son relogement ne pourrait pas avoir lieu dans des conditions normales, de même qu’elle ne justifie d’aucune démarche en vue de son relogement. Elle fait en outre valoir que le compte locataire est débiteur depuis novembre 2021, soit quelques mois seulement après l’entrée dans les lieux.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est manifeste que le relogement de Madame [M] [T], au vu de sa situation sociale et financière, ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Madame [M] [T], bien qu’elle se plaigne du climat d’insécurité dans l’immeuble et du fait que son loyer serait trop élevé pour elle, comme elle a pu le déclarer au travailleur social ayant rédigé le diagnostic social et financier, ne justifie toutefois d’aucune démarche en vue de son relogement, ni même du dépôt d’une nouvelle demande de logement social. Cependant, Madame [M] [T] n’a jamais complètement cessé les paiements, manifestant ainsi des efforts de paiement malgré des ressources modestes.

Dans ces conditions, après confrontation de l’ensemble des éléments susvisés et des intérêts en cause, et dès lors qu’elle va bénéficier des délais légaux des articles L.412-1 et L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, en ce compris la durée de la trêve hivernale, il convient de faire droit partiellement à sa demande en lui accordant un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux, soit un délai de huit mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [T] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 15 juin 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [M] [T] sera condamnée à régler à la société HARMONIE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT à l’encontre de Madame [M] [T] ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail du 5 juillet 2021, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers et charges, à la date du 16 août 2023;

DIT que Madame [M] [T] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, 8 rue Lucie Aubrac – 4ème étage – Logement n°411 – 44800 SAINT HERBLAIN, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [M] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu’après la signification du commandement de quitter les lieux, prévu par les articles L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE à Madame [M] [T] un délai de HUIT MOIS, à compter de la délivrance de ce commandement de quitter les lieux, pour libérer les lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [M] [T] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT les sommes suivantes :

—  5.765,98 € (CINQ MILLE SEPT CENT SOIXANTE CINQ EUROS ET QUATRE VINGT DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers, des charges et des provisions sur charges échus et impayés au 8 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, hors taxes d’ordures ménagères, outre les intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023 sur la somme de 3.649,85 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 525,95 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE Madame [M] [T] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDE à Madame [M] [T] des délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire sur 24 mois pour se libérer de la dette, de 23 fois 240 €, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [M] [T] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [M] [T] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 15 juin 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET