Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [O] [P], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [W]

Logement 35 Etage 2

19 Rue Jean François Champollion

44300 NANTES

comparant en personne

Madame [Y] [U] [S] épouse [W]

Logement 35 Etage 2

19 Rue Jean François Champollion

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 septembre 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/01357 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M62U

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [B] [W]

CCC à Madame [Y] [U] [S] épouse [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juin 2011, ayant pris effet le même jour, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes, NANTES HABITAT, a donné à bail à Monsieur [B] [W] et à Madame [Y] [U] [S], mariés depuis le 13 janvier 2009, un logement lui appartenant sis 19 rue Jean-François Champollion – 2ème étage – Logement n° 35 – 44300 NANTES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 318,88 euros, outre une provision sur charges de 114,52 euros mensuels.

Le 24 août 2023, NANTES HABITAT, devenu NANTES METROPOLE HABITAT, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.464,77 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 8 août 2023.

Par acte de Commissaire de justice en date du 22 février 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 23 février 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [W] et Madame [Y] [U] [S] épouse [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

— constater la résiliation du bail signé le 21/06/2011 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W] et de Madame [Y] [U] [S] épouse [W] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [Y] [U] [S] épouse [W] à lui payer les sommes suivantes :

4.497, 25 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31/01/2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme de 364, 61 €, augmentée des charges locatives en cours, compter du 5/10/2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— Condamner in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [Y] [U] [S] épouse [W] à lui payer la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représenté par Madame [O] [P], munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 8.106,22 € selon le décompte arrêté au 4 septembre 2024, frais de procédure déduits. L’office HLM s’est par ailleurs opposé à l’octroi de délais de paiement aux locataires.

Régulièrement assignée à domicile, Madame [Y] [U] [S] épouse [W] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Monsieur [B] [W] a comparu et actualisé sa situation personnelle et financière, ainsi que celle de son couple, précisant que son épouse était partie vivre au Canada avec leurs enfants et qu’une procédure de divorce avait été introduite devant le juge aux affaires familiales. Il a sollicité des délais de paiement sur une durée de 36 mois sans toutefois préciser le montant qu’il serait prêt à payer en sus du loyer afin d’apurer sa dette.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [B] [W] a déclaré n’avoir déposé aucun dossier.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis par les services sociaux jusqu’au jour du délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Madame [Y] [U] [S] épouse [W] n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de Loire Atlantique le 23 février 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier électronique du 21 décembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [B] [W] et à Madame [Y] [U] [S] épouse [W] le 24 août 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.464,77€.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 octobre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En vertu de l’article 220 du Code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Cette disposition a vocation à s’appliquer à toute dette, même non contractuelle, ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Il est en outre de jurisprudence constante que les époux sont tenus solidairement au paiement des loyers et charges jusqu’à l’intervention d’un jugement de divorce régulièrement publié en marge de leurs actes d’état civil. Deux époux divorcés sont donc solidairement responsables d’une dette contractée avant l’inscription du divorce en marge des actes d’état civil.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant (…)

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 8.106,22€ au 4 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, déduction faite des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Il convient également de déduire du décompte les sommes suivantes :

—  46,75 € correspondant à des frais au titre d’une assurance souscrite pour le compte des locataires, d’un montant de 2,75 € par mois, sur une période allant d’avril 2023 à août 2024 (17 x 2,75 €) ;

—  60,96 € correspondant à des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € par mois chacune appliquées aux locataires depuis janvier 2024.

En effet, la bailleresse ne rapporte la preuve ni d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation, ni d’avoir adressé aux locataires la mise en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [B] [W] a reconnu le montant sollicité et n’a fait état d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en considération, tandis que Madame [Y] [U] [S] épouse [W] n’a pas comparu et n’a donc présenté aucune observation.

En outre, s’il ressort des déclarations de Monsieur [B] [W] que son épouse, Madame [Y] [U] [S] épouse [W], a quitté le logement avec leurs enfants et qu’une procédure de divorce est en cours, il n’est pas contesté que le bien loué constituait le logement de la famille jusqu’à ce que Madame [Y] [U] [S] épouse [W] quitte les lieux avec ses enfants.

En conséquence, Monsieur [B] [W] et Madame [Y] [U] [S], en vertu de l’article 220 du Code civil prévoyant la solidarité des époux aux dettes ménagères, seront condamnés solidairement à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 7.998,51€ au titre des loyers et charges échus et impayés au 4 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 4.497, 25 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que les locataires n’ont effectué aucun règlement depuis mai 2023.

Lors des débats, Monsieur [B] [W] a déclaré percevoir un salaire annuel de 15.000 à 16.000 € et indiqué que son épouse avait quitté le logement avec leurs enfants en août 2023, précisant qu’elle résidait au Canada et qu’elle avait engagé une procédure de divorce.

Il a sollicité des délais de paiement sur 36 mois sans préciser le montant qu’il serait en mesure de régler mensuellement en sus de son loyer courant, ce à quoi le bailler s’est opposé.

Dans ces conditions, dès lors que Monsieur [B] [W] et Madame [Y] [U] [S] épouse [W], désormais séparés, n’ont effectué aucun règlement de leur loyer courant depuis plus d’une année et que le montant de leur est particulièrement élevé, il ne saurait être accordé aucun délai de paiement à Monsieur [B] [W], lequel ne remplit pas les conditions posées par les dispositions légales susvisées dès lors qu’il ne dispose pas des revenus nécessaires pour s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du règlement de son loyer courant. Il convient donc de le débouter de sa demande de délais de paiement.

Dès lors, Monsieur [B] [W] et Madame [Y] [U] [S] épouse [W], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

1En outre, il ressort des déclarations de Monsieur [B] [W] que celui-ci vit désormais seul dans le logement, son épouse ayant quitté les lieux avec leurs enfants, de sorte que les indemnités d’occupation dues pour l’occupation des lieux ne présentent pas un caractère ménager.

En conséquence, Monsieur [B] [W] sera seul condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation, laquelle sera fixé au montant du dernier loyer, soit la somme de 364, 61 € par mois aux termes de l’assignation, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] [W] et Madame [Y] [U] [S] épouse [W] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 24 août 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [B] [W] et Madame [Y] [U] [S] épouse [W] seront condamnés in solidum à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Monsieur [B] [W] et de Madame [Y] [U] [S] épouse [W] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [Y] [U] [S] épouse [W] à payer à l’Office Public de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, la somme de 7998,51 € (SEPT MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT EUROS ET CINQUANTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 4 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 sur la somme de 4.497, 25 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [B] [W] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 25 octobre 2023, du contrat de bail portant sur le logement situé 19 rue Jean-François Champollion – 2ème étage – Logement n° 35 – 44300 NANTES;

DIT que Monsieur [B] [W] et Madame [Y] [U] [S] épouse [W] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [B] [W] et de Madame [Y] [U] [S] épouse [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à l’Office Public de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 364,61 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [W] et de Madame [Y] [U] [S] épouse [W] à payer à l’Office Public de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [Y] [U] [S] épouse [W] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 24 août 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET