Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 Septembre 2024

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DEMANDEURS :

Monsieur [N] [K]

35, Rue du Maréchal Bugeaud

85100 LES SABLES D’OLONNE

Madame [O] [F] épouse [K]

35, Rue du Maréchal Bugeaud

85100 LES SABLES D’OLONNE

représentés par Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX,

substitué par Maître Karine TRUONG, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [G]

38 La Nouillere

44330 VALLET

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pierre DUPIRE

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 20 juin 2024

Date des débats : 20 juin 2024

Délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/01512 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M7QF

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Frédéric GONDER

CCC à Monsieur [M] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 20 janvier 2023, Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] ont donné à bail à Monsieur [M] [G] un logement à usage exclusif d’habitation situé 39 La Nouillère – 44330 VALLET.

Le 23 janvier 2024, Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] ont fait délivrer à Monsieur [M] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.680 euros au titre des loyers échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 8 avril 2024, Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] ont fait assigner en référé Monsieur [M] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [G] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique;

— Condamner par provision Monsieur [M] [G] à lui payer le montant des loyers et charges impayés, à savoir la somme de 2.941,04 euros, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;

— Condamner par provision Monsieur [M] [G] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendrons le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024, lors de laquelle la Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K], valablement représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance et actualisé leur créance à la somme de 4.480 euros selon le décompte arrêté au mois de juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [M] [G] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été transmis et mentionne la carence du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande :

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…)”

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “À peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…).”

En l’espèce, Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] justifient de la notification de la copie de l’assignation au préfet de Loire-Atlantique et de la saisine de la CCAPEX dans les délais légaux.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [M] [G], le 23 janvier 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 1.680 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2024.

Dès lors, Monsieur [M] [G], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [M] [G] sera en outre redevable par provision, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d’occupation, laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que la créance de la Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] s’élève à la somme de 4.480 euros au mois de juin 2024, cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés par Monsieur [M] [G].

Monsieur [M] [G] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, en l’absence d’éléments produits sur la situation du locataire, le juge n’est pas en mesure d’apprécier sa possibilité d’apurer la dette dans le délai de trois années prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, Monsieur [M] [G] sera condamné par provision à payer à Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] la somme de 4.480 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au mois de juin 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [G] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [G] à verser la somme de 200 euros à Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référés, après débats en audience publique, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] à l’encontre de Monsieur [M] [G] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 24 mars 2024, du contrat de bail conclu entre d’une part, Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K], et d’autre part, Monsieur [M] [G], portant sur le logement situé 39 La Nouillère – 44330 VALLET ;

DIT que Monsieur [M] [G] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [M] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE les bailleurs aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE par provision Monsieur [M] [G] à payer à Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] la somme de 4.480 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au mois de juin 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE par provision Monsieur [M] [G] à payer cette indemnité d’occupation à Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K], à compter de l’échéance du mois de juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] à verser à Monsieur [N] [K] et Madame [O] [K] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE