Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 05 Juillet 2024

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DEMANDEURS :

Madame [B] [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [M] [P]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Demandeur représenté par

M^e Clarisse LEGRAND, avocat au barreau de NANTES – 307

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défendeur comparant en personne et assisté par

M^e Sébastien CANTAROVITCH avocat au barreau de NANTES

Madame [R] [I]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Defenderesse non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 Juin 2024

date des débats : 07 Juin 2024

délibéré au : 05 Juillet 2024

RG N° RG 24/01261 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M57T

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Clarisse LEGRAND

CCC M^e Sébastien CANTAROVITCH

CCC Madame [R] [I]

Copie préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 17 février 2023, la Madame [E] [B] et Monsieur [P] [M] ont donné à bail à Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] un logement situé [Adresse 3].

Le 1er septembre 2023, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2.098,40 euros au titre des loyers échus et impayés au 29 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 28 mars 2024, Madame [E] [B] et Monsieur [P] [M] ont fait assigner Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater à compter du 2 novembre 2023 la résiliation du bail signé le 17 février 2023 ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] à leur payer la somme de 2.692,93 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 février 2024, avec intérêts à compter du 1er septembre 2023 pour la somme de 2.263, 51 euros, et à compter de l’assignation pour le solde, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner solidairement Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, avec indexation sur les dispositions du bail ;

— Condamner Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

A l’audience du 7 juin 2024, Madame [E] [B] et Monsieur [P] [M], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance. Ils ont actualisé leur créance à la somme de 3.773,91 euros selon le décompte arrêté au 31 mai 2024. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par les locataires, ainsi qu’à la demande de sursis à statuer dans l’attente du procès pénal fixé le 18 septembre 2024.

Monsieur [I] [F], comparant et assisté de son conseil, s’est opposé aux demandes formulées, sollicitant l’octroi de délais et la suspension de la clause résolutoire, proposant de verser des mensualités de 104,83 euros par mois en sus du loyer courant. A titre infiniment subsidiaire, il demande un sursis à statuer dans l’attente de la décision pénale à intervenir lui interdisant de paraître à l’adresse de la location. Il sollicite enfin que les dépens soient mis à la charge des demandeurs.

Madame [I] [R], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance des bailleurs.

La décision a été mise en délibéré au 5 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demandeAux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (…).

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la date de l’audience.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R], le 1er septembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.098,40 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 novembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Madame [E] [B] et Monsieur [P] [M] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 17 février 2023.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.608,01 euros au 31 mai 2024, échéance du mois de mai 2023 incluse.

En conséquence, Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] seront condamnés à payer aux bailleurs la somme de 3.608,01 euros, après déduction des frais de procédure (commandement de payer de 165,90 euros) au titre des loyers échus et impayés au 31 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ”

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] ont repris le règlement intégral du loyer courant avec un versement 790,49 euros le 30 mai 2024.

Le diagnostic social et financier mentionne que le couple est âgé de 70 et 73 ans et indique que Monsieur [I] a été placé sous contrôle judiciaire avec une mesure d’éviction de son domicile. Il précise que Monsieur [I] est retraité mais effectue ponctuellement des missions pour une société de sondage, tandis que Madame [I] est reconnue en situation de handicap et perçoit l’AAH. Il est aussi indiqué que cette dernière est actuellement hospitalisée et qu’une mesure de sauvegarde de justice vient d’être prononcée. Enfin, le couple percevrait un total proche de 3.000 euros de revenus par mois, grâce à la retraite de Monsieur [I] (1.839 euros) et aux aides sociales (1.078 euros pour Madame [I]).

Lors des débats, Monsieur [I] [F] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en faisant valoir une situation particulière en raison de son placement sous contrôle judiciaire avec l’interdiction de paraître au domicile conjugal, le jugement étant prévu le 18 septembre 2024.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer, même si elle est très récente, et dès lors que Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) celle-ci étant due par Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] à payer à Madame [E] [B] et Monsieur [P] [M], qui ont dû recourir à la justice, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la décision rendue sera de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Madame [E] [B] et Monsieur [P] [M] à l’encontre de Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] à payer à Madame [E] [B] et Monsieur [P] [M] la somme de 3.608,01 euros au titre des loyers échus et impayés au 31 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de leur dette, outre le loyer courant, à raison de 35 mensualités de 100 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 2 novembre 2023 ;

DIT que Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 3], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] à payer à la Madame [E] [B] et Monsieur [P] [M] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] à verser la somme de 500 euros à Madame [E] [B] et Monsieur [P] [M] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] et Madame [I] [R] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le GreffierLe juge des contentieux de la protection

Aurélien PARESPierre DUPIRE