Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Février 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CIF COOPERATIVE

10, rue de Bel Air

BP 53205

44032 NANTES CEDEX 1

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [W]

Appartement 19 Etage 2

16-18 Rue Carquefou

44470 THOUARÉ-SUR-LOIRE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 décembre 2024

date des débats : 05 décembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/02553 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGRR

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [R] [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 20 janvier 2021, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, la CIF COOPERATIVE a donné à bail à Monsieur [R] [W], un local à usage d’habitation numéro F326/19 au deuxième étage au 16-18 rue Carquefou à Thouare sur Loire (44470) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 266.83 euros, outre une provision sur charges de 39.68 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 8 février 2024, la CIF COOPERATIVE lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, la CIF COOPERATIVE a assigné Monsieur [R] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal, constater à effet au 9 avril 2024 la résiliation du bail d’habitation et ses accessoires signé entre les parties ;

A titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire dudit bail et ses accessoires ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Rappeler que suivant l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

Condamner le locataire au paiement :en deniers ou en quittance, de la somme de 1 474.81 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 mai 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

une indemnité d’occupation de 326.97 euros égale au montant des loyers, charges et accessoires à compter du et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

la somme de 500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement et de signification à partie du jugement à intervenir ;

dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés :

condamner, en deniers ou en quittances et sur la même base que ci-dessus, le locataire à régler au bailleur, en plus du montant de l’arriéré locatif, les loyers, charges et/ou indemnités d’occupation échus entre la date de l’audience et la date de signification du jugement à intervenir qui ne seraient pas réglés ;

et préciser que les délais de paiement s’appliqueront non pas seulement au montant de l’arriéré locatif et/ou indemnités d’occupation au jour de l’audience mais bien au montant total de l’arriéré locatif et /ou indemnités d’occupation au jour de la signification du jugement.L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 décembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la CIF COOPERATIVE, représentée par son conseil, a procédé par voie de dépôt.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [R] [W] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Monsieur [R] [W].

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [R] [W] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 2 février 2024 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [R] [W] ne s’est pas présenté devant le tribunal et le rapport social n’a pu être réalisé en son absence, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [R] [W] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 3 626.95 euros au 27 novembre 2024.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [W] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.8.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [R] [W] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 793.73 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 avril 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [W]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 9 avril 2024, Monsieur [R] [W] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 9 avril 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [R] [W] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de novembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er décembre 2024.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [R] [W], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de signification à venir, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la CIF COOPERATIVE afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [R] [W] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 20 janvier 2021 entre la CIF COOPERATIVE et Monsieur [R] [W] portant sur un local à usage d’habitation numéro F326/19 au deuxième étage au 16-18 rue Carquefou à Thouaré sur Loire (44470) et ses accessoires, sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à son paiement à compter de l’échéance de décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer à la CIF COOPERATIVE la somme de 3626.95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 27 novembre 2024 ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à verser à une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, et les frais de signification à venir ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA