TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 20 Octobre 2025

GROSSE :

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à Me … Catherine GAUTHIER……………………

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/03443 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SDZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [P] [I]

né le 05 Mars 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 3 mai 2024, la SCI JOMIRU a loué à Monsieur [P] [I] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 460 euros outre 20 euros de provision pour charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [P] [I] afin de garantir le paiement des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par Monsieur [P] [I].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [P] [I], par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 1 440 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 20 octobre 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 3 449,35 euros, au 20 octobre 2025. Elle s’en rapporte à la décision du Juge s’agissant de l’octroi de délais de paiement et s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [P] [I] comparait. Il reconnait l’existence d’une dette locative – dont il ne conteste pas le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 19 janvier 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité de la demande

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 octobre 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir procédé à la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, qui est intervenue le 22 janvier 2025, la situation d’impayés ayant perduré.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La jurisprudence reconnaît ainsi à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE souscrit par la SCI JOMIRU le 3 mai 2024 stipule que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Il ressort des pièces produites que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, est intervenue en qualité de caution au bénéfice de la SCI JOMIRU, au titre des impayés de Monsieur [P] [I].

La caution ayant réglé à la place de Monsieur [P] [I], elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Le contrat de bail conclu entre la SCI JOMIRU et Monsieur [P] [I] stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 janvier 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 mars 2025.

L’expulsion de Monsieur [P] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [P] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative (et en cas d’absence de production des justificatifs, à la somme de 486,45 euros).

Sur le paiement des loyers et charges

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

le contrat de bail, une quittance subrogative datée du 14 octobre 2024, signée, aux termes desquelles la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 1 440 euros à la SCI JOMIRU au titre des impayés de Monsieur [P] [I],une quittance subrogative datée du 6 octobre 2025, signée, aux termes desquelles la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 4 825,35 euros à la SCI JOMIRU au titre des impayés de Monsieur [P] [I],un décompte arrêté au 21 mars 2025 démontrant que Monsieur [P] [I] devaient la somme de 1 440 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2024 inclus, un décompte arrêté au 10 octobre 2025 selon lequel Monsieur [P] [I] devaient la somme de 3 853,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Monsieur [P] [I], qui prouve qu’un virement a été réalisé au bénéfice de la SCI JOMIRU le 13 octobre 2025, d’un montant de 486 euros, sera condamné au paiement de la somme de 3 367,35 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du 21 janvier 2025 pour la somme de 1 440 euros, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [P] [I] à se libérer de sa dette locative en 22 mois par mensualités de 150 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [P] [I] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Monsieur [P] [I], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Monsieur [P] [I] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [I] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Monsieur [P] [I] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 486,45 euros), le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [I] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [P] [I] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mai 2024 entre la SCI JOMIRU et Monsieur [P] [I], concernant le logement sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 486,45 euros ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 367,35 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 13 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 pour la somme de 1 440 euros, et de l’assignation pour le surplus ;

ACCORDONS des délais de paiement de 22 mois à Monsieur [P] [I] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 3 367,35 euros et disons qu’elle devra régler cette somme selon 22 mensualités de 150 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour Monsieur [P] [I] et tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,